パークシティ武蔵小杉はどうですか？【6】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[321: 匿名さん]

駅が近くて利便性は最高にいいと思うが　街づくりが宜しくないですな。
川崎市がしっかり規制しないので、秩序のない街になるかも知れない。

[322: 匿名さん]

まず道路を整備してくれないと。
今でもひどいのにこれから人口密度が上がると本当にごちゃごちゃになりますよ。

[323: 匿名さん]

道路については全くもって同感です。
都内にはいる橋も。丸子橋も車線もっと増やして欲しいし、
ガス橋もっと太くして欲しいし、目黒通り延長線の新橋も早く造って欲しい。

[324: 匿名さん]

荒れてる原因は価格にあるのでしょう。
東横沿線住民にしてみれば妥当な価格だし千葉、埼玉、神奈川県下の
住民にすると高すぎるということですね。

高いと思う人、横浜に買いたい人、内装がいまいちだと思う人の
書き込みの執念が凄くて面白すぎます。豊洲みたいに中心価格帯が
４０００万台だったらこうはならなかったんだろうけどね。

[325: 匿名さん]

買える人しか買えないってことですよ

[326: 匿名さん]

よく赤坂からタクシーで小杉まで帰りますが、深夜２割増、首都高使って６千円ちょい。

[327: 匿名さん]

港区に住んでますがここ高いなと思いました。
4000万台なら324さんの言う通り妥当かなとは思いますね。

[328: 匿名さん]

>港区に住んでますがここ高いなと思いました。
>4000万台なら324さんの言う通り妥当かなとは思いますね。
港区のどこでしょう？
4,000万円台って、坪単価いくらのことでしょうか？
港区なら坪300〜350。
小杉なら250〜270でいいのでは。

[329: 匿名さん]

価値観なんて人それぞれですから書く方も読む方も
参考程度に考えれば良いのではないでしょうか？

元々工場主体の地域でしたから、住みやすい町にな
るのかどうかも数年後の姿で決まるのではないでしょ
うか？

川崎市と企業が地域のことを考えて開発すれば良い
町になるでしょうし、ばらばらで開発すれば住みに
くい町になるでしょうと思っています。

[330: 匿名さん]

>>港区のどこでしょう？
白金台です。私が3年前購入したときは坪365台でしたけど…
私の言う4000万円台っていうのは今は建築コストや地価上昇もありますが小杉ならせいぜい300までですね。

[331: 匿名さん]

日照、眺望あきらめればもっと安い部屋ありますね。

[332: 匿名さん]

>私の言う4000万円台っていうのは今は建築コストや地価上昇もありますが小杉ならせいぜい
>300までですね。
あなたはね。

[333: 匿名さん]

以前、南側に４０階建てのブリリアが建つとの情報が書かれていましたが、本当でしょうか？
私のような南面希望者にとっては大変重要な問題ですので、とても気になります。
パビに問い合わせても、「まだ未定」との返事です。（かん口令でしょうか）
逆に百貨店が決まると価格上昇するでしょうし。

[334: 匿名さん]

かん口令じゃないでしょう。
移転先が決まらないことには、何も建てられません。
あれだけの敷地の移転先ってそんなにすぐには決まらないでしょう。
本当に未定でしょう。

っていっても、過去スレから判断してるだけ。小杉関連の板、全部
読んだけど、決定的意見はないよ。

[335: 匿名さん]

昨日パビリオンに行ってきましたが、今期の販売の要望書数は少なかったようですね。
多くの住戸が２期以降にずれるのは個人的には歓迎ですが、ＳＦＴの時ほどの人気はないのかな？と感じました。行かれた方いかがでしたか？
南側の東京機械跡地開発の詳細が決まるまで様子見の方も多いのでは？

[336: 匿名さん]

そうですか、ありがとうございます。
当面（ひょっとしたら２−３年）決まらないかもしれないですね。

[337: 小杉]

建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので、このマンションの適正価格について積み上げ方式で試算してみました。

土地取得価格＝過去の公示価格×敷地面積
　　　　　　＝50万円／㎡×9312.90㎡
　 　＝465,645万円・・・①
建設費＝建設単価×延床面積・・・・単価はパビリオン、図面から想定しました。上の下のクラスですね
　　　＝33万円／㎡×103343.31㎡
　　　＝3,410,329万円・・・②
経費＝（土地取得価格＋建設費）×0.15
　　＝（465,645万円＋3,410,329万円）×0.15
　　＝581,396万円・・・③
ここまでの計は
①＋②＋③＝4,457,370万円・・・④
建物全体（グロス）の坪単価は
④÷延床面積×3.3
＝4,457,370万円÷103343.31㎡×3.3㎡／坪
＝143万円／坪・・・⑤
住宅部分（ネット）の坪単価は
⑤÷住宅割合
＝143万円／坪÷0.7
＝204万円・・・⑥

例えば南面中層の売り出し坪単価は260万円なので⑥に対して1.27倍となっている。この27％分は売主の利益となります。通常のマンションでは10〜15％程度の利益を見込んで価格設定をすることからすると27％と言うのは、かなり売主にとっては利益率の高い、買主にとっては割高な物件と言うことになります。需要と供給、周囲の不動産価格、将来の動向等から最終的に価格を決定しますが、この価格は、買う側にとってはかなり割高ですね。
将来どうなるかは誰にもわからないことなので、まずはしっかり定量的に計算してから高い、安いを判断した方が良いのではないでしょうか。
金額的には割高でも建物自体や町の利便性等の重要な評価項目はひとそれぞれ、優先順位は異なります。あくまでもここで計算したものは金額面から見た１指標です。
上記の計算はあくまでも概算ではありますが、不動産価格を決定する際に通常使われる方法です。賃貸にする人は他に収益還元法とかも計算した方が良いですね。

[338: 匿名さん]

３３７さん
土地取得価格がこんなものではないと思われますが？
公示価格と実勢価格に開きがあるものと思われますが。

[339: 匿名さん]

３３７さんへ
なるほど、参考になります。

パビリオンで賃貸シュミレーションを見せてもらいましたが、大体２０−４０万に設定されていました。坪１２０００円位から。こちらも周辺相場から考えて高スギと感じました。

[340: 小杉]

３３８さん
書かれている通り、想定している土地の取得価格は実勢価格とは異なると思いますが、あくまでも概算１例とお考えください。
そこで土地の取得価格50万円／㎡を100万円／㎡（ありえないと思いますが）で計算すると⑥の価格は228万円となり、売り出し価格はこの価格の1.16倍となります。
ところで、高層マンションの価格を決定する上で一番影響があるのは建設費です。いろいろなマンションの工事価格（公開されている統計値等）から判断して、このマンションが工事請負契約された2年前位なら、このマンションの仕様からすると337で使用した建設単価33万円／㎡は概ね妥当と考えます。工事価格が上昇し始めたのは、ほんのここ数ヶ月前で当時は、まだまだ安値でした。
ゼネコンはいままで、民間工事では安価で請負い、官庁工事で儲けていました。しかし、官庁工事が今後、増えることは可能性として極めて低いことや、資材単価や労務費が上昇していることから、ゼネコンは建設単価を上昇させる方針です。将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。将来の相場動向を予想して破綻したバブルの投資家が周りにもいます。あくまでも自分のライフプランを立て、自分がマンション購入で何を優先させるかを決めれば、本当の意味での自分のマンションの適正価格がでるのではないでしょうか。ひとそれぞれ事情は異なるのに、横浜や豊洲等の違う地域の違うグレードの物件の価格と比べても意味がないと思います。パークシティ武蔵小杉が割高と書きましたが、それはあくまでも建設費等から見た概算に対してのものであり、利便性や図書館、公民施設等の施設の充実を考えれば、人によっては割安かもしれません。

[341: 小杉]

３３９さん
購入は賃貸の投資目的でしょうか。当たり前のことですが、賃貸価格は周辺相場に大きく影響されます。例え、良い物件で建設費が高かったとしても絶対価格で比較されがちです。建設費等から見た割高物件を投資目的で購入するのは危険かと個人的には思います。不動産の場合は流動性が株等と違い、極めて流動性が低いので、グロース投資（成長期待投資）ではなく、バニュー投資（割安投資）が望ましいのではないでしょうか。昨年話題になった湾岸の建物の売り出し価格は建設費等からしても極めて割安でしたし、相場価格より安かったです。あれ位なら、投資目的も良いかと思いますが、パークシティ武蔵小杉は疑問符が付きますね。

[342: 匿名さん]

３４１さん
とても参考になるご意見ありがとうございます。

ひとつ教えていただきたいのですが、現在の都内及び近郊の不動産価格は「バブル」ですか？
人口減少、増えない個人所得、マンション供給過剰　などからして近い将来不動産価格の下落が再現されるのではと個人的には読んでいるのですが・・
現在の状況はデベなど不動産業界による仕掛け的価格形成との意見もあります。
だとしたら今の時期のマンション購入自体リスキーと感じてしまいます。

[343: 匿名さん]

バブルではないのではないでしょうか？
今まで土地の値段がどんどん下がってきてやっとあがり始めました。
株で言えはどんどん株価が下がって一番の買い時を過ぎあがり始めたところではないでしょうか？
今買わなければ、もう買えなくなる！
私はそんな気がします。

[344: 匿名さん]

↑
ご意見ありがとうございます。
不動産は高額なゆえ慎重に判断したいものですね。

[345: 小杉]

３４２さん
「バブル」とは資産の実体価値から大きくずれ、今後調整する（下がる）と言う意味でしょうか。私が興味がある東京、神奈川で駅近の８０〜１００平米の３ＬＤＫの物件（３０件位）で、積み上げ方式の価格と比べると売り出し価格は確かに割高（＝業者の利益率が高い）となってきています。損益計算法の価格で考えると、利回り５％程度で売り出し価格と大体同額となる価格となっています（２年位前は7、８％の利回りが得られました）。従って、割安な物件は少なくなってきていますが、実体から大きく離れ利益率も悪く、キャピタルゲインだけを狙った投資が主体となっている状態ではないと思います。
いい加減なマスコミや評論家がミニバブルだとか書いていますが、ただ単に売り出しの坪単価や土地の価格の上昇だけで、それを説明しているものが多数、見受けられます。ベンツとカローラをそれらの性能を無視して価格だけで比較、評価しているだけの無意味な評論だと私には思えてなりません。
将来のことは誰にもわかりませんので、不動産価格が今後、どうなるかは予想し得ないと思います。特に建築の知識のない方が今後の予想が難しい個別の不動産に投資するのは危険ではないでしょうか。また、株等の有価証券と違って不動産は流動性リスクが極めて高く、余程の金持ちでない限り複数の不動産への分散投資はできません。個人が不動産投資をする場合には、ＲＥＩＴに投資することで分散投資し、流動性リスクの低減も図った方が良いかと個人的には思います。ただし、ＲＥＩＴもかなり価格が上がってきていますし、内容が不透明なものもあるので、ＲＥＩＴに組み込まれている物件や負債比率等の内容をしっかりと吟味する必要があるでしょうね。ＲＥＩＴは株や債権と相関係数が低いので分散投資の一つとしては魅力ある商品と思います。
話は変わりますが、皆さんも知っているかと思いますが、経済評論家のある有名な人が将来、日本は少子高齢化や多額の国債等のためハイパーインフレになる可能性があるので今のうちに低利子で借金をして不動産を買ったほうが良いと言っています。もしかしたらそうなるかも知れませんが、将来どうなるかなんて絶対に誰にもわかりません。日本の将来がどうなるかなんて予測して投資するのは投機に近いのではないでしょうか。それよりも現在わかることを定量的に把握して分散投資、長期投資すれば直近で５倍、１０倍に資産はならないでしょうが、１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです。
話が長くなりましたが、普通の個人がこの物件だけを投資の目的だけで購入するのはリスキーだと思います。投資ではなく、この物件を気にいって住むつもりで買うのであれば、多少割高であっても良い物件と言えるのではないでしょうか。私の妻がブランドの鞄を買ったときに「高いなー」と言うと妻は「あなたには価値が分からないのよ」と言います。私は原価から考えて判断し、妻はブランド力から判断しているのですよね。人それそれ、その両者の視点からマンションも判断しないといけないですよね。

[346: 匿名さん]

３４５さん
なるほど、ご意見ありがとうございます。とても参考になります。
私自身は株はやりますが、不動産投資は目利きが出来ずしたことがありません。
ＲＥＩＴもなんだか縁遠い印象でした。

ＭＳＴは実家に近いため、自己の居住用として検討しております。
ただ２０年後を目処に転居の可能性があるため、長期的な下落率が気になっておりました。
よく考えてみます。

[347: 匿名さん]

小杉さん
すばらしい・・・、まるで東洋経済とかダイアモンドを読んでるようです。
ほんとに参考になります。でもわたしは投資目的でＳＦＴを買ってしまいました。

[348: 素人]

小杉さん、優れた見識をお持ちですね。すごい！

なんとなくですが、意匠屋ではない一級建築士さん。

・・・のような気がします、間違っていたらごめんなさい。


不動産投資、今からでは遅いと思いますね。特にサラリーマンの不動産投資は湾岸で終ったことくらい、小杉さんクラスならわかりそうなのですが・・・まだ行きますか？

[349: 匿名さん]

ちなみに武蔵小杉地区の再開発に投じたデベの費用は入っているのでしょうか？
新駅や電線の地中埋設の為にパークシティだけでも20億くらいは費用として上がっているのではないでしょうか？

[350: 匿名さん]

>バニュー投資（割安投資）が望ましいのではないでしょうか。

バリュー投資のことですか？

[351: 匿名さん]

タワーマンションにおいて、布団干しはどうすればよいのでしょうか。
日当たりも悪いわけですし、布団乾燥機は必須ですか。

[352: 匿名さん]

マンション購入を検討しているのですが、先日こちらのＭＲに行って来ました。お客様駐車場には高級外車がずらり…。やはりセレブ風？の方たちがお住まいになるのでしょうか？

[353: 匿名さん]

>購入は賃貸の投資目的でしょうか。当たり前のことですが、賃貸価格は周辺相場に大きく影響されます。

ここで言う周辺相場とは武蔵小杉再開発終了後のことですか？

[354: 匿名さん]

>官庁工事が今後、増えることは可能性として極めて低いことや、資材単価や労務費が上昇していることから、ゼネコンは建設単価を上昇させる方針です。将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。

例えばですが、パークシティMSTと同じような立地、仕様で今後ゼネコンが請負契約を結ぶ場合は建設単価が上昇する可能性が高い。
結果、建設費に対して割安な販売価格をデベが提示したとしても、その価格(坪単価)が今のMSTよりも高くなる可能性があるということでしょうか？
そういった観点から見ると、将来的な価格上昇を踏まえれば「割安」と見れなくもないのでしょうか？
簡単に言えば、過去から見れば「割高」だが、未来から見れば「割安」とも考えられる。
言えなくもないと思いますが。

[355: 匿名さん]

投資話に花が咲いているところ申し訳御座いませんが、
ＭＳＴを買おうと思っている庶民はいないんですかね？

私は庶民ですが買いたいな〜と悩んでいます。もし買っ
ても庶民が１人も居なかったら蚊帳の外になってしま
いますからね！

誰か庶民で買うって人が居たら出てきてください！

[356: 匿名さん]

>建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので・・・

建築の仕事をされているというので、あえて聞きたいと思いますが。
「小杉さんは湾岸やMMの埋立地に建つMSを・・・永住目的で購入しますか？」

このスレッドは投資目的以外で購入される方も多く閲覧しています。
小杉さんの不動産投資家へのメッセージが、少なからずもそれ以外の人にまで動揺を与えています。
建築の仕事をされている小杉さんなら、永住目的や長期的な住居と考えている方に埋立地のMSはすすめないのではないでしょうか？
それなら逆に、埋立地ではないことが不動産投資家以外の購入検討者にはプラス要因となる。
そうは言えませんか？

[357: 匿名さん]

↑埋立地のマンションが良くないみたいな意見ですが結局は仮定の話なんじゃないの？
地震が来たら…地中からなんか出てきたら…そういう事ですか？

[358: 匿名さん]

>351
布団乾燥機も使ってみると悪くないですよ！

[359: 匿名さん]

>パークシティ武蔵小杉が割高と書きましたが、それはあくまでも建設費等から見た概算に対してのものであり、利便性や図書館、公民施設等の施設の充実を考えれば、人によっては割安かもしれません。

すでにSFTを購入した人もいるでしょう。MSTを前向きに検討している人もいるでしょう。
もう少しこういったコメントが欲しかった、と思います。
ご自身がおっしゃる様な武蔵小杉再開発後の利便性をもう少し評価してもいいのではと感じています。
新駅や副都心線、もっと評価されてもいいのではないかと思います。品川13分、東京20分、原宿ラフォーレ前にできる明治神宮前駅まで特急利用なら16分ほどではないでしょうか。相鉄線が目黒線とつながれば新横浜へのアクセスも楽になります。
言わずもがなこういった再開発後の利便性は販売価格に織り込み済みです。
投資家以外であれば十分に検討できる・・・そういう意味でのコメントと取って宜しいんですよね。

[360: 匿名さん]

>将来どうなるかなんて絶対に誰にもわかりません。日本の将来がどうなるかなんて予測して投資するのは投機に近いのではないでしょうか。それよりも現在わかることを定量的に把握して分散投資、長期投資すれば直近で５倍、１０倍に資産はならないでしょうが、１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです。

「１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです」は主観的に見て誇張表現に思えます。不動産投資に都合の良い環境が10年間維持されることが前提でのお話ですし。

[361: 匿名さん]

>投資ではなく、この物件を気にいって住むつもりで買うのであれば、多少割高であっても良い物件と言えるのではないでしょうか。

前向きなご意見、ありがとうございます。
感謝します。

[362: 匿名さん]

>>品川13分、東京20分、原宿ラフォーレ前にできる明治神宮前駅まで特急利用なら16分ほどではないでしょうか。
武蔵小杉から明治神宮前までの乗車時間と品川から原宿までの乗車時間は殆ど変わらないけど
それは決して「イコール」とは言えないと私の価値観では判断しますけどね。

[363: 匿名さん]

>296さん
>子育てでも、随分助けられました。共働きで祖父母は県外の身にとって、
>病気の時でも子供を預け>られる場所がある川崎のシステムはすごい、と
>思いました。心強かったです。普段の保育時間も長め>だったので、羨ま
>しいといわれました。学童へあがっても（今はわくわく、という別のシス
>テムですが）どうしても、の時、子供をお願いする意味では安心でした。

地元民ですが、にわかに信じられませんね。
親族に、川崎市の保育士（公務員）がいますが、中原区の保育環境は
悪い方だと言っています。

現状は横浜市の方が、保育園の民営化を推進した分だけ充実している
ようです。

病児保育のシステムも、ある程度の市町村なら実施していますよ。
川崎市独自の制度だったなんて今も昔も考えられません。

ちなみに、武蔵小杉はおろか中原区に病児保育を実施している保
育園なんてありません。

川崎市は、中野島にあるだけです。横浜には少なくとも4つはあります。
こちらをご覧下さい↓
http://www.byoujihoiku.ne.jp/shisetsu/

また川崎市の認可保育園の延長保育は19時までと、23区と比較して
明らかに劣ります。最近、元住吉側に漸く夜遅くまでやっている認
可保育園ができたのは朗報でした。

当物件に、認可保育園が出来る予定で、民営となる予定ですので
もしかすると延長保育は期待できるかもしれませんね。

また、学童も今では廃止され、わくわくプラザとなり、サービス
の低下が指摘されています。

296さんはかなり中原区に思い入れがある様子。
くれぐれも鵜呑みにされぬよう、ご自身でよく調査されることを
強くお勧めします。

[364: 小杉]

３５９さん
私の説明が足りなくて申し訳ありません。
ＭＳＴは建築請負契約時（２年程前）の建設費等から考えると多少、割高ですが、利便性やコミュニティ施設の充実、施工品質の高さ等は特筆すべき優位点と思えるということが私の言いたいこことの趣旨です。そして、人それぞれ経済的事情、通勤場所、家族、将来設計等によって自分の住むべきマンションや家を選ぶ際の優先項目や内容は変わってくるので、自分の思い込みや考え方だけで建物を否定的に書くのは良くないということで書き込みをさせていただきました。
最近、ＭＳＴの書き込みに「武蔵小杉は良くない」、「武蔵小杉に２６０万円の価値はない」とでも言うような、あまり根拠のない否定的な書き込みが多く見られました。ＭＳＴだけでなく、どの物件でも満点のものはない訳ですが、それでも人それぞれ、その人の事情に合わせて物件について真剣に考え、お互いに意見、情報交換、アドバイスすることで、その人のより良いマンション購入をすることがこのサイトの一番の意義だと考えています。あまり根拠があるとは思えない、または身勝手な書き込みをすることはその物件を真剣に購入しようとしている人、または購入した人に対して極めて失礼だと思います。自分の住処は非常に大事なものと思いますが、住めば都です。人の住むところを中傷誹謗することは人間として最低だと思います。例え、非常に高価なマンションに住む人であっても。
私もＭＳＴを自分の住処として真剣に購入しようと考えています。できれば、皆さんと自由に意見交換しながら、より良い知識を持って、納得して購入できたらと思います。

[365: 小杉]

３６０さん
あまり、ここで資産運用の話をしても意味がないと思いますが、不動産にだけ投資して１０年で資産が倍になるとは書いておりません。分散投資をした場合のことを書いています。また、１０年で倍といっても年利にすると約７％です。適切な資産運用をすれば、ある程度、リスクを抑えつつ年利７％
の運用することは可能性が高いです。資産運用の重要なポイントは分散投資（時間分散、時期分散、資産分散）、長期投資、リバランス、税金の繰延べ効果の利用等です。これは私の主観でも誇張でもなく、経済学等で過去の統計分析からほぼ実証されていることです。その人のライフプラン、キャッシュフロー、バランスシート等からリスクとリターンを想定し、それを基に国内外の株や債券、不動産、商品、オルタナティブ商品等に分散投資するのです。
将来は不確定で誰にも予想は出来ないので過去の分析から適切な資産配分しようというものです。資産の結果の８割は銘柄の決定とかタイミングはなく、資産配分で決まると過去の分析から欧米では極めて主流は投資方法で日本の機関投資家も同様な手法を使っています。決して、完璧なものではありませんが、現状では極めて優れた手法と言えます。まともな本には書かれているものですよ。

[366: 匿名さん]

ＭＩＤ購入者層は、ＳＦＴを買った人たちと質が違うかもね。
意外と、分譲マンションなのに、しょっぱなから賃貸で入居する人が多かったりして。

[367: 小杉]

３５４さん
以前の私の書き込みをコピペしますが、「将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。将来の相場動向を予想して破綻したバブルの投資家が周りにもいます。あくまでも自分のライフプランを立て、自分がマンション購入で何を優先させるかを決めれば、本当の意味での自分のマンションの適正価格がでるのではないでしょうか」が回答です。将来の不動産価格はどうなるかは分からないので契約時の請負金額等で割高かどうかを判断した方が良いと考えております。バブル時は皆、未来永劫、土地はあがると思っていましたが、その後、どうなったでしょうか。そのようなことが今後ないとは決して言えないのではないでしょうか。

[368: 小杉]

３５６さん
「湾岸やMMの埋立地に建つMSを・・・永住目的で購入しますか？」とありますが、答えはケースバイケースです。確かに埋立地は液状化減少や増水時の浸水等の問題が考えられます。それらの課題に対して、土壌改良や湾岸工事等の適切な対応が行われ、更に液状化が起きた場合に対する建築プランの対応ができていれば検討の余地があるのではないでしょうか。問題なのはそのリスクを良く分からずに、または知らされずに極端に不安視したり、楽観視することではないでしょうか。埋立地かどうかだけが、マンション購入の理由にはなりませんよね（もちろん重要な要素ではありますが）。大事なことは様々な条件をなるべく客観的に知り、自分の事情に合わせて条件の優先順位を決め、その上で総合的に自分に合うマンションを選ぶことでないでしょうか。
ところで、３５６さんは「小杉さんの不動産投資家へのメッセージが、少なからずもそれ以外の人にまで動揺を与えています。」と書かれていますが、どういう意味でしょうか。私は動揺を与えるようなことを書いたつもりはありませんが。

[369: 小杉]

３５０さん
書かれている通り、バリュー投資のミスタッチです。訂正させていただきます。

[370: 匿名さん]

よみにくいですね

[371: 匿名]

↑何が？

[372: 匿名]

要望書を出していない人でも登録する人は結構いますか？

[373: 匿名さん]

不動産を投資として考えてるひとは
ちょっとふるいですよね・・・

こんな流動性のないものを
利回り５〜７％で運用して
真面目に投資として考えてるなんて書いてあるんだもん笑っちゃいます

[374: 匿名さん]

>363さん

>川崎市は、中野島にあるだけです。横浜には少なくとも4つはあります。
>こちらをご覧下さい↓
>http://www.byoujihoiku.ne.jp/shisetsu/

現在2箇所あるんですよ。ご存知ありませんでした？
（ご親族の方は知ってらっしゃると思いますよ）
http://www.city.kawasaki.jp/35/35kikaku/home/fukushi/seido/j3/j23/j139...
それに横浜市と川崎市では区の多さが違いますから4箇所だと言っても・・。
確かに中原区に欲しいところではありますね。
でも多摩川越えた車で行ける比較的近い所に病院がやっている病児保育あります。

たしかにわくわくと学童はサービスの差が歴然とありますが
学童は1年生しか入れなくて2年生で途方にくれた経験があります。
なのでわくわくは席は確保されるので本当に必要な人には何だかんだ言いつつ
ありがたい制度なのかな？と思います。

[375: 小杉]

３４９さん
武蔵小杉地区の再開発に投じたデベの費用とは具体的には何のことでしょうか？
私の建設費はあくまでも敷地内の外構を含めた全工事の費用で、敷地外の費用は含んでおりません。
上下水道、電気、情報通信等のインフラ設備は再開発の場合、通常、建物直近までは電力会社等の供給会社の負担工事で、本管等から敷地内への引き込み以降が使用者（マンション側）の負担工事です。今回、私がパビリオンで見た図面でもインフラ設備等は別途工事となっていました。また、物件概要には「分譲後の権利形態として敷地は共有、建物は区分所有」と書かれていますので、当然、駅周辺の整備等にデベロッパーが費やした費用等は別途と考えております。再開発であっても駅は駅の所有者、道路は道路の所有者、敷地内は敷地内の所有者が負担するのが基本です。ただし、再開発の 場合、所有権が複数であったり、所有者から委託されていたり、補助金が出たりして負担が複雑になりますが。詳しくはデベロッパーに聞いたほうが良いと思います。

[376: 匿名さん]

高層ビルをもうつくらない開発地域に指定するなら
小杉も考えるが、後からごたごたの状況では、他と変わらなくなって
あまり魅力がないな。

[377: 小杉]

No.373さん
不動産投資はやり方によっては１０％程度の収益が得られ、また、値崩れもし難い方法はあります。不動産を目利きして、ＣＭ、ＰＭ業務により巨額の利益を上げている外資系の不動産会社は多数あります。外国の不動産会社が何でこんなに日本の不動産に投資しているかを考えてみください。わざわざ儲からないのに投資する訳がないでしょう。
個人だと法人と同じようには高額な利益は上げられませんが、その方法によっては株等よりもリスクを抑えて、リターンもそこそこ（ミドルリスク、ミドルリターン）狙えます。また、分散投資等言う意味でも株等との相関性の低い不動産は価値があります。
人のことを馬鹿にする前に一度、勉強をされたほうが良いのでは？

[378: 匿名さん]

ＭＳＴの懸念事項

１　南面に高層マンション建設の可能性が高い→日照、眺望、資産価値に影響大
２　高額→少なくともＳＦＴより割高、特に高層階
３　内装→イマイチ。アップグレードすればさらに負担増に
４　希少性が少ない→同時期に同レベルの多数の住戸
５　環境劣化→車渋滞の悪化、教育施設の不足等

[379: 匿名さん]

小杉さん

いろいろ有益な分析と情報ありがとうございます。

No.349→No.375 の問答に関してですが、「武蔵小杉地区の再開発に投じたデベの費用」とは、おそらく横須賀線新駅の建築費用がらみの話ではないでしょうか。新駅は地元自治体である川崎市の請願により新設される駅なので、建設コストのかなりの部分を市側が負担します。そして市は、三井（パークシティ）やリクルート（レジデンス）、鹿島（ダヴィンチ）、あと小杉タワーの開発デベロッパー等との間で、駅設置により生ずる受益の負担として合計20億円程度を分担してもらう合意を取り付けていたと記憶します。

これらの情報は、年初あたりに神奈川新聞等の地域メディアで報道されていました。ご参考までに。

[380: 匿名さん]

あの角住戸はどうもダメですね。
どうしてあんな三角リビングにしたんだろう？
使いずらいと思うのは私だけでしょうか？

[381: 匿名さん]

なんと全国で660万戸が余っている「空き家」だそうです。660万戸とはどれくらいかというと、平成15年の統計調査によると東京都の総世帯数は約548万世帯です。東京都の住宅全部空き家…でも足りないくらいです。恐ろしいですね。これからもどんどん空き家は増えるでしょう。まさに「住宅大豊作！」。腐らせないうちに「叩き売り？」 …にならなければいいのですが…

[382: 匿名さん]

首都圏では、平成5年以前およそ年4万戸、平成6年以降から一気に年8万戸前後供給されています。一般的には年4万戸前後が需給バランスと言われている中で、平成6年以降から毎年その倍程の供給をしてきたということは、これから先のマンション購入予定者まで先取りしてしまったといえるでしょう。それほどマンション販売が活性化しています。 住宅公庫の金利は2〜3％台と低い水準で推移しており、家賃とローンの 返済金額に大幅な差額がない状況が続いています。この情報が「いつかは自分の家を持ちたい」という消費者心理に追い風 となり、一次取得者がマンション購入に意欲的になったといえるでしょう。また、景気回復基調による金利上昇見込がマンション購入の前倒しに拍車をかける可能性があります。

[383: 匿名さん]

↑
マンションの資産価値は将来相当下がるってこと？

[384: 匿名さん]

No.377さん
その程度のことわからないとでも？
誰でもしってることくどくどいって勉強しなさいといえる感性がすばらしいですね

[385: 匿名さん]

こんにちは。
私は庶民の妻子持ちなんですが、低層に普通に住んでもいいですか。
日当たりの悪さは子供に悪影響でしょうか。。

[386: 小杉]

384さん
みなさんにわかり易いように説明しているので多少文章は長くなります。
あまり、人を馬鹿にするような発言は止めませんか？
その程度のこととおっしゃいますが、それならば、ＣＭ、ＰＭ、不動産証券化について説明ください。

[387: 匿名さん]

No.386
結局　ながながと議論して自分が優位にたちたいというヨコシマな心をもっているのに
馬鹿にするような発言はやめろという　たまんないねこりゃ

[388: 匿名さん]

３７３、３８４
単なる荒らしですね。意味がない。無視無視ですね。

[389: 小杉]

387
「ながながと議論して自分が優位にたちたいというヨコシマな心をもっている」とありますが、私はそんな気は毛頭もありません。興味ある物件なので内容をみんなで議論したいと思っているのに内容は何も言わず、人を誹謗中傷する発言は止めましょうと言っているのです。
内容に関して発言くださるなら、いくらでも自由にやり取りできますが、ただ単に根拠、内容のない誹謗中傷なら相手にできません。

[390: 匿名さん]

No.389
小杉さん　気がすみましたか？
いつまでも張り付いていられませんので　私は仕事にもどります　失礼します

[391: 匿名さん]

↑
＊＊＊の遠吠え。ワォーン。

[393: 匿名さん]

３９２さん
そうですよね。私は近辺に職場があるので検討していますが、職場が近くなかったら検討していなかったかもしれませんね。道路も、今でも綱島街道の渋滞は凄いのにどうなるのでしょう。
割高なのに内装、設備はチープですよね。７０００万円以上出す人は一般的にかなり高額所得者かともいますが、その様な人があの内装で我慢できるのでしょうか。変更も聞かないし。三井も殿様ですね。

[394: 匿名さん]

>392
そうでしょうか？田園調布からもツインタワーがはっきりと確認できますが？

>393
内装は確かにチープですね。質感も良くない。でも用賀で高級物件と言われている
のとくらべてもそんなに大差ないです。我慢できるなら立地だけでも“買い”です。

[395: 匿名さん]

先週竹芝、湾岸方面に行きましたが、休日なのに閑散としていてこわくなりました。
塩のせいか、ビルの老巧化も激しく、先々の不安をおぼえ帰ってきました。
武蔵小杉もこれから高いビルが林立するようだと怖いです。

[396: 匿名]

３７３、３８４、３８６、３８９は同一人物？
小杉さんは人の質疑にちゃんと答えているよ。
あんたちは、ただ茶々を入れて、まともに討論してないじゃない。
こんなレベルの低い奴等とは一緒に住みたくないね。パビリオンであったらぶん殴ってやる。

[397: 匿名さん]

>394
立地だけで"買い"ですか。
たかが小杉で？ありえない。

[398: 匿名さん]

>>365さん

>将来のことは誰にもわかりませんので、不動産価格が今後、どうなるかは予想し得ないと思います。特に建築の知識のない方が今後の予想が難しい個別の不動産に投資するのは危険ではないでしょうか。また、株等の有価証券と違って不動産は流動性リスクが極めて高く、余程の金持ちでない限り複数の不動産への分散投資はできません。個人が不動産投資をする場合には、ＲＥＩＴに投資することで分散投資し、流動性リスクの低減も図った方が良いかと個人的には思います。ただし、ＲＥＩＴもかなり価格が上がってきていますし、内容が不透明なものもあるので、ＲＥＩＴに組み込まれている物件や負債比率等の内容をしっかりと吟味する必要があるでしょうね。ＲＥＩＴは株や債権と相関係数が低いので分散投資の一つとしては魅力ある商品と思います。
話は変わりますが、皆さんも知っているかと思いますが、経済評論家のある有名な人が将来、日本は少子高齢化や多額の国債等のためハイパーインフレになる可能性があるので今のうちに低利子で借金をして不動産を買ったほうが良いと言っています。もしかしたらそうなるかも知れませんが、将来どうなるかなんて絶対に誰にもわかりません。日本の将来がどうなるかなんて予測して投資するのは投機に近いのではないでしょうか。それよりも現在わかることを定量的に把握して分散投資、長期投資すれば直近で５倍、１０倍に資産はならないでしょうが、１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです。


この内容を見て、「個人が不動産投資をする場合には、REITに投資することで分散投資をし〜」という一文がありましたので混乱してしまいました。しかし、どうやら文脈を読み違えていたようです。

「国内外の株や債券、不動産、商品、オルタナティブ商品等に分散投資する」ということでしたら、おっしゃるとおりだと思います。

[399: 匿名さん]

396さん、同感です。小杉さんの話はとても参考になりとても勉強になります。
文章はＡ４、４枚くらいになり、どこかに投稿できそうですね。

[400: 匿名さん]

場を荒らしたがる人はどこにでも居ます。
相手にしなければいいだけです。
そういう人たちは相手にされると嬉しく
てエスカレートしてくんですよ。

[401: 匿名さん]

>>367さん

小杉さんの文章には「将来はどうなるかは分かりませんが・・・」という言葉がしっかりと盛り込まれているので、なんとも言えなくなりますが・・・
「将来の不動産価格はどうなるかは分からないので契約時の請負金額等で割高かどうかを判断した方が良いと考えております」というご意見もごもっともなので、これからはそういった視点からも考慮てみることにします。

確かに将来はどうなるかわかりませんが、個人的には今後5年間ほどは緩やかなインフレ傾向が続くのでは？との判断(首都圏への人口の流れを含め)で、以下のようなコメントを残しました。

「例えばですが、パークシティMSTと同じような立地、仕様で今後ゼネコンが請負契約を結ぶ場合は建設単価が上昇する可能性が高い。
結果、建設費に対して割安な販売価格をデベが提示したとしても、その価格(坪単価)が今のMSTよりも高くなる可能性があるということでしょうか？
そういった観点から見ると、将来的な価格上昇を踏まえれば「割安」と見れなくもないのでしょうか？
簡単に言えば、過去から見れば「割高」だが、未来から見れば「割安」とも考えられる。
言えなくもないと思いますが」

まぁ、自分で自らの背中を押しているとでも言いましょうか・・・

[402: 匿名さん]

>>389さん
こんな価格でも買って満足する人が沢山いるんだからそれはそれでほっておきましょうや。
親切で言ってるのに伝わらないみたいだからさ！

[403: 匿名さん]

>>395
湾岸地区は週末に人が少なく平日に多い所なんですよ。

[404: 匿名さん]

小杉も変わってきていて環境は大分良くなりそうですね。
でもこのマンションは建物は良いですけどちょっと高くて、頭金３千万しかなく、年収も１千万未満の我が家は見送りです。

[405: 匿名さん]

「高すぎる」「武蔵小杉レベルで」「仕様が悪すぎ」と考えるやつは買わなきゃいいだけ。
所詮貧乏人のひがみにすぎない。そんなことで値下げするとでも思っているのか？
いまや2極化の時代なんだから買える層と買えない層がはっきりしているのに、
掲示板でうさをはらす買えない層の多いこと。

[406: 匿名さん]

>>368さん

>問題なのはそのリスクを良く分からずに、または知らされずに極端に不安視したり、楽観視することではないでしょうか。埋立地かどうかだけが、マンション購入の理由にはなりませんよね（もちろん重要な要素ではありますが）。大事なことは様々な条件をなるべく客観的に知り、自分の事情に合わせて条件の優先順位を決め、その上で総合的に自分に合うマンションを選ぶことでないでしょうか。

おっしゃるとおりなんですが。
埋立地のMSを販売するにあたり、売主は当該地区の液状化対策処理レベルを保証してくれるわけもなく、素人にはいまいちわかり難いので個人的には敬遠しています。
実際に液状化が起きてしまったときに「想定される地震規模を大幅に上回る地震動が来てしまった」の一言で私は納得はできません。
様々な対策効果として杭基礎によりMSには損傷なし、周辺インフラも土壌改良によって沈下量は無処理対策時より3分の1になった。液状化後の対応プランもあるから安心。・・・う〜ん。

ポートアイランド及び六甲アイランドにおける、その後の土地価格や損傷のないMSの資産価値なんかは下落していないんですかね。少しは影響あると思うのですが。

>私は動揺を与えるようなことを書いたつもりはありませんが。

書いたつもりがないとおっしゃるなら、そうなのかもしれません。
ただ私は動揺しましたよ(笑)

[407: 匿名さん]

＞４０５
えっ、そもそも小杉買う人の方が貧乏人のような（笑

[408: 匿名さん]

>407
んなこたない。

[409: 匿名さん]

小杉って昔は東横線の中ではかなり低めのイメージの駅だったと思うんですが、街は生き物で変わっていきますからね〜。だんだん成熟していくんじゃないでしょうか。
できれば小さくても百貨店があると（日吉みたいな）もっといいんですけどね。
液状化気にしてる方がいますけど、水とか土が噴出してくるだけで、建物は今は固い地盤まで杭打ってますから昔の新潟みたいに倒れることも無いでしょうし、あまり神経質にならなくてもいいように思うんですけど。

[410: 匿名さん]

外野ですが、客観的に４０７はひがみだな〜。
まっどうでもええがね。

[411: 匿名さん]

住んでる人以外小杉なんてあんまり降りる駅じゃないから分からないんじゃない？
そもそも降りる駅じゃなくて目的地に向かう為に乗り換える、通り過ぎるだけの駅でしょ？
どうせなら目的地近辺に住みたいよね。その方が絶対色んな意味で楽だと思う。

[412: 匿名さん]

>411
目的地が1つだけならね。

[413: 匿名さん]

ありましたよ〜

http://www.townnews.co.jp/020area_page/02_fri/01_naka/2006_4/11_10/nak...

住宅事業者の負担は60億みたいね

60億÷5000戸になるの？

[414: 匿名さん]

小杉は確かに大化けしますね。これだけアクセスの良い場所は城南地区では
皆無でしょう。でも東横線沿線物件って便利とか駅近と言う理由で今まで対象と
なった場所はほとんどないのではないでしょうか。そうした目的なら豊洲でも
品川でも川崎でも良いような。その辺からして東横線っぽくないと今までも
これからも言われ続けるのでしょうね。
下げて上げる訳ではないですが、それにしてもデザインは素直に格好良いと
個人的には感じます。ちなみに外観秀逸!と最も思ったのはワールドシティータワー
でした。

[415: 匿名さん]

現在の相場として高すぎるかどうかは、最終的に市場が判断します。三井の値付けで完売すれば妥当。売れ残って値引き販売した部屋が多く出れば高すぎ。
将来値下がりする確立が高いかどうかで価格の妥当性を議論するならばそれはまた別の話。

[416: 匿名さん]

「将来値下がりする確率」は「大幅に」が抜けてましたね。値下がりしてもそれはマンションなので当たり前。

[417: 匿名さん]

>>412
そういう風に言う輩がいると思った（笑）世間的には横浜派、都内派って意外としっかり別れてると思うけどね。
勿論両方共って人には丁度真ん中位で特に何もないけどいいんだろうさ。

[418: 匿名さん]

今日の「ガイアの夜明け」で、新築マンションの壁紙などの接着剤の
科学物質でシックハウス症候群を通り越した化学物質症候群の話をしていました。
今は刺激の少ないノリを使う方法もあり、マンションではそれを売りの一つとし
ている所も珍しくないようです。
シックハウス症候群が怖いのは知っていましたが、ここのマンションについて、
何かご存じの方いらっしゃいましたら教えてください。

[419: 匿名さん]

心配するなよみんな。安心しろ。多分、一次取得者が多いから心配
なんだろうな。なんのリスクもないから大丈夫だよ（笑）
まずは落ち着きなよ。しかも天下のダビンチが本腰入れて２棟買って
さらに、東京機械の株まで保有してるんだから。しかも再開発内で抜けて最高の
立地なんだから。ぷらーーーす横須賀線新駅で人の流れが変わる。ここヒントね。

だいたいみんな５千万、６千万ごときでじゃ都内なんて埋め立てか練馬ぐらいしか
買えませんよ。川崎逆ブランドで本来より１千万は安く買えてラッキーじゃない。

[420: 匿名さん]

東横線は目黒線・日比谷線、そして１３号線？新宿まで一本で行ける。横須賀線では東京・鎌倉・埼玉、そして総武線乗り入れでスーラシア。。。なんちゃって。川崎地下鉄まで出来て・・・
すごいね！　　考えたら　　なかなかいい所じゃない。検討しようかな〜