パークシティ武蔵小杉はどうですか？【6】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[292: 匿名さん]

単に販売戸数が多いからでしょ。

[295: 匿名さん]

すでに低倍率なので大丈夫ですよ

[296: 匿名]

　15年中原区在住です。
　それまで横浜に住んでいましたが、子供が生まれ、保育園・学童のあまりの差に、川崎の物件を探して転居しました。いわゆる「川崎」はよくないイメージが先行しているようですが、中原区は選んで正解でした。散歩する街並みはない、とありましたが、新緑の駅前通りはケヤキが美しい。大きな２つ公園（等々力、平和）、二ヶ領沿いの花桃、元住吉付近の桜並木、多摩川と季節を感じるお散歩コースは私には十分でした。

　子育てでも、随分助けられました。共働きで祖父母は県外の身にとって、病気の時でも子供を預けられる場所がある川崎のシステムはすごい、と思いました。心強かったです。普段の保育時間も長めだったので、羨ましいといわれました。学童へあがっても（今はわくわく、という別のシステムですが）どうしても、の時、子供をお願いする意味では安心でした。

　一方、ＭＭ地区へ出かけた時、夕暮れ、怖かったです。車は走っていますが、人がいない。道に迷っても人に聞けないわけで、殺風景さにここは嫌だ、と思いました。例えば18時頃、ここを子供がランドセルをしょって帰る姿はぞっとします。（もちろん、他に安全な道があるのかもしれませんが）

　今回の開発でどう変化するかはわかりませんが、今まで同様、子育てする者にも優しい街になってくれれば、と願います

[299: 匿名さん]

291
292
294
295
297

一人でお疲れ様です。

[301: 匿名さん]

>>300

誰も頼んでないので素直にこのスレから退出願います。

[303: 匿名さん]

>>うん、施工不良だし高いよね。
所詮は埋め立て、投資物件向けでしょ。
自分で住むのはやめたほうがいいのはみんな知ってるから。
↑それを言うなら所詮は小杉でしょうが（笑

[304: 匿名さん]

日曜日なので元気な供がたくさんいますね。

[305: 匿名さん]

ふふふ。。。面白い。小杉買う人ってみなとみらいに興味ないでしょう。
みなとみらいの購買層は横浜よりさらに奥地のDEEP神奈川の東海道、京急
の横浜に憧れてる層。小杉購買層は東横線の都内、県内の住民で横浜より
すでに都心よりに住んでる人たちでしょ。わざわざさらに不便なみなとみらい
に買おうって人はいないですよ。（ニコニコ

[306: 匿名さん]

今日は天気がいいですね。

MRにいっている方、報告お待ちしてます。

[307: 匿名さん]

>>305
横浜って小杉より不便なの？

[308: 匿名さん]

↑埼玉千葉県民発見

[309: 匿名さん]

JR南武線、早いところ頼みます。

http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p02312.html

[310: 匿名さん]

ワンパクな子が遊びに来ていますね。

[313: 匿名さん]

このレスの住民の方、よその子供達に広場をかしてあげましょうよ。
ちょと傍観させて頂きます。

[315: 匿名さん]

あーあ、炎上しちゃってますね、このスレ・・・

[316: 匿名さん]

東横沿線に40年以上住み続けていますが幼い頃は小杉・元住は東横線っぽくないから
外してしまえば・・・なんて言われていた頃に比べれば様相が変わってきましたね。
私も今回、物件検討で探しましたがいくら東横線に住み慣れていても小杉選択は無かったですね。
東横線・田園都市沿線者が検討・購入しているとどなたか言っておられましたが
あれだけの戸数ですからいないこともないでしょうが洗練されてる?両沿線住民が認めた街と
暗に訴えたいのでしょう。それに東横・田園都市住民は似て非なるもので住民の色合いがかなり異なりますしね。
小杉はたしかに便利だと思いますが横浜との比較でどちらが便利とは一概に言えないでしょう。
品川・新橋に出るなら横浜からは須賀線ではなく東海道を使いますし、迂回しない分時間はそれほど
変わりません。それに須賀線でも既に満員状態の車両に小杉から乗り込むのはきついでしょうね。
東海道の川崎乗車が至難の業と言うのと同様です。現在の朝の東横線も目黒線に乗り換える小杉
下車の方々で特急ですらどっと空きます。始発利点も日吉に移りますし、居住者純増から
朝の乗車は各線分散とはいえ、どの線にも既にかなりの乗車数で小杉に来るわけですから。
便利性で横浜と比較してもどうかと思います。

[317: 匿名さん]

大変残念ですが荒れてますねぇ。
どこに住みたいかなんて人それぞれの価値観の違いだけなんですから。
他人の恋人や配偶者の悪口を言ってるのと同じですよ。
そんなことはやめましょうよ。

[318: 匿名さん]

>>317
その通りですよね。でも大丈夫！みんなわかっていますよ。（^-^)/

[319: 匿名さん]

みんなが転売目的で買うわけではないし、
年取ってからこそ、この物件の価値がいかされていくのかも。

[320: 匿名さん]

私は老後のために買おうと思っています。子供たちが結婚していなくなると今の一軒家は二人には大きすぎますし、駅にも遠い。将来、車を運転することができなくなると駅に近いマンションが便利になると思ったからです。部屋を降りればスポーツジム、スーパーマーケット、きっとできるだろう映画館やデパート。目の前の電車にのれば銀座、渋谷、と友達と会うのも便利です。病気になれば近くに大学病院もあり、旅行に行くときは東京駅、成田に行くのも便利です。都心で飲んでも、武蔵小杉なら１万円以内でタクシーで帰ることができます。老人のための公共施設も近くにできるなら、武蔵小杉は高級老人マンションになるのではないでしょうか。老人にやさしい街を作って欲しいです。

[321: 匿名さん]

駅が近くて利便性は最高にいいと思うが　街づくりが宜しくないですな。
川崎市がしっかり規制しないので、秩序のない街になるかも知れない。

[322: 匿名さん]

まず道路を整備してくれないと。
今でもひどいのにこれから人口密度が上がると本当にごちゃごちゃになりますよ。

[323: 匿名さん]

道路については全くもって同感です。
都内にはいる橋も。丸子橋も車線もっと増やして欲しいし、
ガス橋もっと太くして欲しいし、目黒通り延長線の新橋も早く造って欲しい。

[324: 匿名さん]

荒れてる原因は価格にあるのでしょう。
東横沿線住民にしてみれば妥当な価格だし千葉、埼玉、神奈川県下の
住民にすると高すぎるということですね。

高いと思う人、横浜に買いたい人、内装がいまいちだと思う人の
書き込みの執念が凄くて面白すぎます。豊洲みたいに中心価格帯が
４０００万台だったらこうはならなかったんだろうけどね。

[325: 匿名さん]

買える人しか買えないってことですよ

[326: 匿名さん]

よく赤坂からタクシーで小杉まで帰りますが、深夜２割増、首都高使って６千円ちょい。

[327: 匿名さん]

港区に住んでますがここ高いなと思いました。
4000万台なら324さんの言う通り妥当かなとは思いますね。

[328: 匿名さん]

>港区に住んでますがここ高いなと思いました。
>4000万台なら324さんの言う通り妥当かなとは思いますね。
港区のどこでしょう？
4,000万円台って、坪単価いくらのことでしょうか？
港区なら坪300〜350。
小杉なら250〜270でいいのでは。

[329: 匿名さん]

価値観なんて人それぞれですから書く方も読む方も
参考程度に考えれば良いのではないでしょうか？

元々工場主体の地域でしたから、住みやすい町にな
るのかどうかも数年後の姿で決まるのではないでしょ
うか？

川崎市と企業が地域のことを考えて開発すれば良い
町になるでしょうし、ばらばらで開発すれば住みに
くい町になるでしょうと思っています。

[330: 匿名さん]

>>港区のどこでしょう？
白金台です。私が3年前購入したときは坪365台でしたけど…
私の言う4000万円台っていうのは今は建築コストや地価上昇もありますが小杉ならせいぜい300までですね。

[331: 匿名さん]

日照、眺望あきらめればもっと安い部屋ありますね。

[332: 匿名さん]

>私の言う4000万円台っていうのは今は建築コストや地価上昇もありますが小杉ならせいぜい
>300までですね。
あなたはね。

[333: 匿名さん]

以前、南側に４０階建てのブリリアが建つとの情報が書かれていましたが、本当でしょうか？
私のような南面希望者にとっては大変重要な問題ですので、とても気になります。
パビに問い合わせても、「まだ未定」との返事です。（かん口令でしょうか）
逆に百貨店が決まると価格上昇するでしょうし。

[334: 匿名さん]

かん口令じゃないでしょう。
移転先が決まらないことには、何も建てられません。
あれだけの敷地の移転先ってそんなにすぐには決まらないでしょう。
本当に未定でしょう。

っていっても、過去スレから判断してるだけ。小杉関連の板、全部
読んだけど、決定的意見はないよ。

[335: 匿名さん]

昨日パビリオンに行ってきましたが、今期の販売の要望書数は少なかったようですね。
多くの住戸が２期以降にずれるのは個人的には歓迎ですが、ＳＦＴの時ほどの人気はないのかな？と感じました。行かれた方いかがでしたか？
南側の東京機械跡地開発の詳細が決まるまで様子見の方も多いのでは？

[336: 匿名さん]

そうですか、ありがとうございます。
当面（ひょっとしたら２−３年）決まらないかもしれないですね。

[337: 小杉]

建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので、このマンションの適正価格について積み上げ方式で試算してみました。

土地取得価格＝過去の公示価格×敷地面積
　　　　　　＝50万円／㎡×9312.90㎡
　 　＝465,645万円・・・①
建設費＝建設単価×延床面積・・・・単価はパビリオン、図面から想定しました。上の下のクラスですね
　　　＝33万円／㎡×103343.31㎡
　　　＝3,410,329万円・・・②
経費＝（土地取得価格＋建設費）×0.15
　　＝（465,645万円＋3,410,329万円）×0.15
　　＝581,396万円・・・③
ここまでの計は
①＋②＋③＝4,457,370万円・・・④
建物全体（グロス）の坪単価は
④÷延床面積×3.3
＝4,457,370万円÷103343.31㎡×3.3㎡／坪
＝143万円／坪・・・⑤
住宅部分（ネット）の坪単価は
⑤÷住宅割合
＝143万円／坪÷0.7
＝204万円・・・⑥

例えば南面中層の売り出し坪単価は260万円なので⑥に対して1.27倍となっている。この27％分は売主の利益となります。通常のマンションでは10〜15％程度の利益を見込んで価格設定をすることからすると27％と言うのは、かなり売主にとっては利益率の高い、買主にとっては割高な物件と言うことになります。需要と供給、周囲の不動産価格、将来の動向等から最終的に価格を決定しますが、この価格は、買う側にとってはかなり割高ですね。
将来どうなるかは誰にもわからないことなので、まずはしっかり定量的に計算してから高い、安いを判断した方が良いのではないでしょうか。
金額的には割高でも建物自体や町の利便性等の重要な評価項目はひとそれぞれ、優先順位は異なります。あくまでもここで計算したものは金額面から見た１指標です。
上記の計算はあくまでも概算ではありますが、不動産価格を決定する際に通常使われる方法です。賃貸にする人は他に収益還元法とかも計算した方が良いですね。

[338: 匿名さん]

３３７さん
土地取得価格がこんなものではないと思われますが？
公示価格と実勢価格に開きがあるものと思われますが。

[339: 匿名さん]

３３７さんへ
なるほど、参考になります。

パビリオンで賃貸シュミレーションを見せてもらいましたが、大体２０−４０万に設定されていました。坪１２０００円位から。こちらも周辺相場から考えて高スギと感じました。

[340: 小杉]

３３８さん
書かれている通り、想定している土地の取得価格は実勢価格とは異なると思いますが、あくまでも概算１例とお考えください。
そこで土地の取得価格50万円／㎡を100万円／㎡（ありえないと思いますが）で計算すると⑥の価格は228万円となり、売り出し価格はこの価格の1.16倍となります。
ところで、高層マンションの価格を決定する上で一番影響があるのは建設費です。いろいろなマンションの工事価格（公開されている統計値等）から判断して、このマンションが工事請負契約された2年前位なら、このマンションの仕様からすると337で使用した建設単価33万円／㎡は概ね妥当と考えます。工事価格が上昇し始めたのは、ほんのここ数ヶ月前で当時は、まだまだ安値でした。
ゼネコンはいままで、民間工事では安価で請負い、官庁工事で儲けていました。しかし、官庁工事が今後、増えることは可能性として極めて低いことや、資材単価や労務費が上昇していることから、ゼネコンは建設単価を上昇させる方針です。将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。将来の相場動向を予想して破綻したバブルの投資家が周りにもいます。あくまでも自分のライフプランを立て、自分がマンション購入で何を優先させるかを決めれば、本当の意味での自分のマンションの適正価格がでるのではないでしょうか。ひとそれぞれ事情は異なるのに、横浜や豊洲等の違う地域の違うグレードの物件の価格と比べても意味がないと思います。パークシティ武蔵小杉が割高と書きましたが、それはあくまでも建設費等から見た概算に対してのものであり、利便性や図書館、公民施設等の施設の充実を考えれば、人によっては割安かもしれません。

[341: 小杉]

３３９さん
購入は賃貸の投資目的でしょうか。当たり前のことですが、賃貸価格は周辺相場に大きく影響されます。例え、良い物件で建設費が高かったとしても絶対価格で比較されがちです。建設費等から見た割高物件を投資目的で購入するのは危険かと個人的には思います。不動産の場合は流動性が株等と違い、極めて流動性が低いので、グロース投資（成長期待投資）ではなく、バニュー投資（割安投資）が望ましいのではないでしょうか。昨年話題になった湾岸の建物の売り出し価格は建設費等からしても極めて割安でしたし、相場価格より安かったです。あれ位なら、投資目的も良いかと思いますが、パークシティ武蔵小杉は疑問符が付きますね。