パークシティ武蔵小杉はどうですか？【6】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[201: 匿名さん]

１９１
仮に高値の部屋が人気ないとしても、だからと言って２期で価格下がるとは思われません。
２〜３ヶ月経てばまたちょびっと不動産価格も上昇すると思われます。

[202: 匿名さん]

>>198さん
M90Eは14部屋中12部屋が販売予定です。26階と28階が次期。

[203: 匿名さん]

Ｍ８０ＤｅとＭ７５Ｍはすべて１期でしょうか。２期になる部屋もあるのでしょうか。要望書はすべての部屋についていたと思ったのですが・・・。どなたか教えてください。

[204: 匿名さん]

二期に回るのはいいことですね。
結構このマンションに興味持ってる人は多いと思うけど
２月抽選だと早すぎると思ってる人も多いでしょう。
第一期５月ぐらいでよかったんじゃない？それでも竣工は２年後ですよ。

[205: 匿名さん]

>東京機械跡地には40F建てのブリリアが出来るらしいですよ。
これ本当だとしたら、南側は目と鼻の先に壁が立ちはだかる感じになってしまいますね。
南側をちょっと考えていただけに、やだなぁ

[206: 匿名さん]

↑
同感です。
ＭＩＤは東京機械側ギリギリに建つので、南面はブリリア次第で眺望・日照はかなり変わってしまうでしょうね。最悪２棟建つかも。。
でもブリリアが建つことが決まれば三井も２期以降南面値下げ圧力になりますね。
２０１さんへ　不動産価格は主に需給関係で決まりますよ。

[207: 匿名さん]

>>203さん
16階以下はすべて第1期販売です。

[208: 匿名さん]

ＭＩＤは
低層階希望者は眺望・日照は気にせず、価格・エキチカなどで選んでいる。
一方、高層階希望者は眺望・日照の優先順位が高い。
なのに周りを高層マンション群に囲まれてその辺の魅力が薄そう・・
だから
低層階→希望者多数
高層階→ガラガラ　　になる

[209: 匿名さん]

>>200さん

私も今回要望書を出しませんでした。もちろんSFTから挑戦しているものです。おっしゃるとおり、要望書はきちんと出さないと駄目ですね。反省しています。

しかしこのスレで情報を下さる方、ハッキリ言って助かってます。ありがとうございます。

[210: 匿名さん]

しっかし、全部でマンション何本建つんだろ？１０本位？
４，５年経つとこのエリアで中古や分譲賃貸があふれてくるんだろうなぁ
資産価値薄れそう・・

[211: 匿名さん]

ダビンチの賃貸に数年住んであぶれた中古でいい部屋を買うって手もありかな

[212: 匿名さん]

195さん。それは斉藤君だよ。

[213: 匿名さん]

モデルルームグランドオープンしてから初めての週末ですが、
パビリオンの混み具合はどんな状況でしょうか。
早くも来週から登録受付。
確かに、MIDの高層階は苦戦するかもしれませんね。
しかし、MIDの竣工が2年後なのに、南側のブリリアなんて一体いつ出来るのか。
そもそも、東京機械の工場ってもう移転は完了されてました？

[214: 匿名さん]

移転完了どころか、移転先も決まってないんじゃなかったっけ？

[215: 匿名さん]

武蔵小杉でこの価格で買おうって方はまず周辺の住民で東横線沿線
田園都市線沿線での駅近の価値が分かっている人たちでしょう。
皆さん周辺、沿線沿いの方でしょう？恐らく千葉、埼玉の方はなんで
こんなに高いのだろうと見送ってしまって買わないでしょう。
それどころか自由ヶ丘、横浜からの近さとか横須賀線の便利さも周辺住民以外の方は
知りもしないでしょう。そのため横須賀線の駅が実際にできてパークシティに
実際に人が住み始めると周辺以外の方に知名度の広がりと同時に需要の母集団が
周辺住民以外に広がって再開発内の中古マンションの価格が値崩れを起こす
ようなことはないと考えてます。ただ金利分の特別控除がSFTまでだったので
少し損得勘定ができる人はSFTを買ってしまっているからMSTの出足はSFTより鈍い
でしょうね。

[216: 匿名さん]

なんだかんだ言って所詮は川崎市。
住宅地としての特別な歴史があるわけでもなく、この値段はバブル以外のなにものでもない。
近い将来人口減となった場合、（もちろんここだけではないが）下落はまぬがれない。

>恐らく千葉、埼玉の方はなんでこんなに高いのだろうと見送ってしまって買わないでしょう。

言い換えればここの知名度はその程度とも言えます。
どこまでいってもあくまで「川崎市」

[217: 匿名さん]

>この値段はバブル以外のなにものでもない。
>言い換えればここの知名度はその程度とも言えます。
>どこまでいってもあくまで「川崎市」
まあそう思っているのは勝手ですが、遠吠に聞こえますね。

[218: 匿名さん]

216さん
何故、そのような書き込みをするのですか？

[219: 匿名さん]

現在新浦安に住んでいる同僚が、先週末にここと、川崎のブリリアとモリモトのタワー
を見に来てびっくりしてました。川崎のイメージが１８０度変わったと。
元々、関西出身で転勤で新浦に住んでたんだけど、ここか、川崎をかなり前向きに
検討するって言ってたよ。来週も来るらしい。
あくまで川崎は間違いないけど、１回来るとその利便性と町の姿にびっくりする人も
多いんじゃない。いい意味でね。

[220: 匿名]

東京機械側もそうだけどＮ○○の敷地の一部も横須賀線新駅が出来る際は駅の敷地として売却されるとの事、また南武線向河原も高架駅の計画も持ちあげっているようです。ついてはブリリア以外も今後あちこち乱立する可能性はあります。いい悪い別にして資産価値の話は中長期的に考えないと判断出来ないと思います。誰もわかりません。今人気の浦安もＴＤＬの開園前はどうだったでしょうか？
それそれが自己責任で判断すればいいだけでしょう？

[221: 匿名さん]

＞それどころか自由ヶ丘、横浜からの近さとか横須賀線の便利さも周辺住民以外の方は
知りもしないでしょう。
↑だったらこの値段出すんだったら最初から横浜に買えばいんじゃない？資産価値が下がらないとは思いますし上がるかもしれないけど資産運用の為に買う客層じゃないでしょう？他に居住様の住まいを持ってて資産運用の為にというならばまあ理解はできますが単純に固定資産税で
痛い思いするだけでは？と私は思いますが…？

[222: 匿名さん]

>>218
まあまあ、２１６さんもこの値段でといってるぐらいですから検討した結果
高いのであきらめたのでしょう。

さらに言い換えるとこの程度の知名度である程度の価格ですから知名度が上がると
さらに買いにくい価格になってしまうということですね。パークシティはランドマーク
でもあり資産価値が維持されることは間違いないでしょう。川崎市は実は都市計画には
定評があって脱工業を目指しているようです。例えば新百合ヶ丘がとてもいい街になって
いますよね。武蔵小杉も川崎市がとても力を入れているようです。この価格帯ですが
私はいいと思っています。サラリーマンだと年収1000万下は買いにくいので住民層の
レベルも高いことが予想されますよね。

[223: 匿名さん]

>>221
周辺住民がこぞって買っていると書いていますよね。田園都市線、東横線沿線、目黒線の
東京区部の住民で世田谷、大田区、目黒区、品川区で買うと8000万超になってしまう80平米が武蔵小杉では5000万台で買えてしかも駅2分で横須賀線が出来て世田谷、大田区よりも東京
方面のアクセスが良くなるわけです。しかも流行のタワーですから。

なので周辺の方はお買い得さに気づいているわけです。再開発も考えるとさらにお買い得と
考えてる人がいるから、コスタ、レジも含めて大盛況なわけですよね。そこらあたりの
事情をじらない千葉、埼玉の方には高く感じるのでしょう。また、東京の区部の方は地縁
もあり横浜まで下ることはしないでしょうね。

[224: 匿名さん]

現在新橋勤務ですが、横浜に買う発想はないですね。
響きから来る町のイメージは良いのかもしれませんが、
全然便利な気がしません。横浜周辺での勤務の方は
別として都内は遠いです。都内勤務で利便性重視だと
川崎か武蔵小杉（どちらも川崎市）が選択肢で、横浜
は出掛ける町です。
そっちなら豊洲や有明の方が自分は候補に入ります。

[225: 匿名さん]

知人で実家が東横線の区部なのですがSFTを購入しました。
知人曰く実家はその駅から徒歩１０何分かかかるけどここなら
2分で価格もそこそこなので買ったとのことでした。
実際駅までの近さと東横の特急停車駅であることと横須賀線
効果を考えると区部よりも便利ですよね。買えない億ションを代官山、
中目黒、自由ヶ丘で夢見るよりパークを買ってしまった方が賢い選択だと私も思いました。

[226: 匿名さん]

>>224
言葉足らずでしたね。勿論勤務地が区部なら都区内。勤務地が横浜界隈なら横浜なら横浜に。という意味で書きました。
都内から小杉、横浜から小杉ってタクシーなど利用した事はないですが利便性という意味の中で
深夜のタクシーに乗った時の値段てどうなんでしょうね？

[227: 匿名さん]

知ってますか？皆さん。ロンドン・パリ・ニューヨーク・・・世界の都市で駅近がどれ程特か！世界で見ても、駅から１０分離れると↓。近いと↑です。これ常識！！。ましてや、これだけの交通網はkこの関東、この世界でも類をみない。外資は力入れるよこれじゃ！！
先見の明。。世界を見よう！！

[228: 匿名さん]

＞＞227
都市部の駅ならって事ではなくて？何本か乗り入れてる駅ならどこでもっていいって事？

[229: 匿名さん]

新浦安の高いと言われていたとある物件も、後から人気が出て資産価値が上がっているそうな。
小杉新駅開業後には再開発エリアの人気に拍車がかかり、需要が増える＝資産価値があまり下がることはないでしょう。小杉を愛してくださる方へはおすすめします。

[230: 匿名さん]

私も都内からの流れ組です。
多摩川渡るのにためらいはありましたが、
都内ではとても希望の広さは買えませんでした。
小杉ならぎりぎりまだ買えます（でもぎりぎりです）。
しかし、振り返ってみれば、
川崎アドレスにはなりますが、
駅徒歩８分の都内私鉄沿線より、乗り換え無しで行ける場所も増え、
時間も短縮。
車のべんは少し橋渡る分時間かかりそうですが、
都内に行くときは電車にすればいいか、と割り切りました。

[231: 匿名さん]

都内って言っても意外と不便な地区も多いしね。川崎アドレスが嫌だと言う人もいるけど、5年後には市のイメージもだいぶ変わってると思う。

ネガティブキャンペーン、大変良いんじゃないでしょうか。
倍率低くなってくれて助かります。

[232: 匿名さん]

道州制が導入されるといままで過小評価されてきた川崎の価値があがること
間違いなしだよ。南武線沿線は日本のシリコンバレー。
川崎−武蔵小杉が将来サンノゼの高級住宅地みたいになる可能性だってある。

[233: 匿名さん]

まぁ、それは大げさかもしれないが、
川崎が市をあげて研究施設誘致に力を入れてるのは本当。
脱工場なのだ。

[234: 匿名さん]

>216
”どこまでいってもあくまで「川崎市」”といいますがのぞむところですよ。
川崎アドレスのイメージ、一つ言えるのは今より上がることはあっても下がることは決してないでしょう。どうなっていくのか楽しみっていうのが良かったりするんです。

[235: 匿名さん]

これ以上川崎のイメージが悪くなることはない。
後は上がるだけ。
道州制で川崎市が東京都と合併とか、横浜市と合併なんてありえる話。
まぁ、川崎市が川崎市であり続けても10年後の評価はまったく違うものとなる筈。

[236: 匿名さん]

そういう価値観で買うならそれもありなんでしょうね。
でも私達が生きてる間にここの街がサンノゼの高級住宅地みたいに？なる事はないとは思いますが…
都内にも横浜にも電車なら行き易い（でも決して近くはない）ですが小杉そのものには何もない街。
武蔵小杉という駅力は強いとは思いますが街には全然魅力ナシ。資産価値が上がれば建物が古くなるまでは固定資産税が上がるだけだしね。ローンプラス固定資産税の上昇分が支払いに上乗せ。
公営の競馬場や競輪、競艇のある市とかってどうしてもイメージが上がらないのは仕方ないよね…
イメージが上がりにくい要因はそこにもあるんじゃ…

[237: 匿名さん]

後は車の便をもっと良くして欲しいな。
道路環境がいまいち悪いんだなあ。

[238: 匿名さん]

渋谷も後楽園もチケット売り場ありますよ。
それに小杉に関して言えば、それ系施設は皆無だし。

[239: 匿名さん]

高級住宅地にはならないかもしれないけど、
今の時点でそれなりの所得がある人しか買えないのも事実。

[240: 匿名さん]

それなりの所得っていくらぐらい？

[241: 匿名さん]

>>236さん

ちなみにどのような場所を検討していますか？

[242: 匿名さん]

>>235
西区中区至上主義の横浜市との合併はちょっと勘弁。
せっかくの税収を横浜中心エリアに投下するために巻き上げられたあげくに、横浜港から遠い辺境呼ばわりされるという、理不尽な扱いをされるのがオチだから。

[243: 匿名さん]

＞＞238
渋谷にもあるけど比べ物にならないんじゃない？渋谷は都会だし。
＞＞239
それなりの所得があるなら何で小杉？

[244: 匿名さん]

>>241
私はM区に自宅マンションがあってここをかみなとみらい辺りを資産運用（賃貸用）として検討中です。月島のツインタワーを外してしまったもので…あそこはお買い得でした…（涙）

[245: 匿名さん]

ここってそんなに高いの？
年収800万円（30歳）じゃ無理？

[246: 匿名さん]

>>242さん

それもそうですね。

やっぱ川崎は独自にいきましょう。

[247: 匿名さん]

川崎は１００万都市だよ。
十分都会じゃない？
都内じゃないけど。
世帯収入で１０００万くらいないときついんじゃない？
ファミリー間取りは。

[248: 匿名さん]

>>244さん
なるほど。そうすると小杉よりはMMの方が良さそうだとの見解ですか？

[249: 匿名さん]

小杉が好きとか川崎が好きっていう人にはとってもいいんじゃないかなと…
好きに理由が無い事もありますしね。
100万都市でも世間の認知では都会ではないような気がします…
少なくともシャレっ気は全然無いと思う…

[250: 匿名さん]

>>248さん
うーんそうですね。少なくともイメージはいいかと思います。ライフスタイルが横浜界隈の人なら
ＭＭの方が行き帰りが楽だしタクシーも使いやすい。自転車や原付でもＯＫだし。
地盤だとかそいうのは賃貸で貸すならよほどでなければ関係ないですしね。
それに街も計画的に作られているからきれいだなとも思いますし。

[251: 匿名さん]

そうですか、確かに賃貸で貸す場合には地盤などはあまり関係ないですもんね。
やはりパークシティMSTは割高とお感じですか？

[252: 匿名さん]

>>250さん

251は私です。

[253: 匿名さん]

>>251さん
そうですね。武蔵小杉というアドレスを考えると非常に高いように思います。
生活物資購入程度なら小杉で完結しますがレジャーなどを考えた場合結局都内か横浜に出ないとならない。
そして経済的な事を考えればどうしても交通手段は電車に限られてしまいます。という事は自動的に
電車の動いてる時間内で行動しなければなりません。それに車だと混雑状況で距離が長い分現地への到着時間の誤差が激しいですしね。
横浜、都内両方比較的利用頻度が高くて東西を結ぶ南武線も外せないというライフスタイルの方なら
高いですがいい所なんでしょうね。

[254: 匿名さん]

>>253さん

なるほど。
ちなみにSFTの時も検討されていましたか？
MSTよりも5パーセントほど安く、ローン減税等で優遇されていましたがやはり買うならSFTを買っておくべきだったとお思いですか？

ちなみにMM地区だとどのあたりのMSを考えていらっしゃいますか？まさかMMMではないですよね。

[255: 匿名さん]

>>254さん
そうですね。「買う」という事が前提なら今となってはSFTの方がよかったと私は思います。
どちらも私個人の価値観だと高過ぎます。あの駅近というのは分かりますが仕様がなんとも
この価格帯のマンションにしてはお粗末な感じがします。一見華美ではありますが…
ＭＭですがこれからまだ売り出す物件がありそうなのでそちら待ちかなと思っています。
ＭＭＭも検討したんですけど…1番悔しかったのはやはり月島（勝どき）でした。

[256: 匿名さん]

>>245さん
大体おおまかに1千万を35年で借りると月支払いが3万強。
一番安いファミリータイプで5000万ぐらいからだけど、ちょっと
気の利いた間取りの部屋は6000万程度です。仮に6000万全額借りると
月のローンが22-3万ぐらいでしょうね。

[257: 匿名さん]

先日、仕事で勝どきに行ってきましたが、何だか暗い雰囲気で、
中途半端なオフィスビルの街、というイメージでした。人間が
生活することが想像しにくいというか。なので、月島はずしても
そんなに落ち込まなくてもいいと思いますよ。

それに、千葉寄り、埼玉寄りの都内に買うぐらいなら、小杉の方が
よいと思って選びました。一瞬、豊洲とかも候補に入れましたが
「江東区」という住所に抵抗があってやめました。

[258: 匿名さん]

千葉、埼玉方面の方にとっては勝どきや豊洲よりも
小杉の方が高いのが理解できないでしょうね。
東横線沿線は資産家が多いから資産が地震で崩壊
するイメージのある埋立地は対象外でしょうね。
その子供達も親に埋立地は反対されて買えないのでしょう。

実際に三井レジの営業もMRでここは埋立地ではないから
安心ですのフレーズを多用してました。

[259: 匿名さん]

そういう三井もレジも豊洲には大型マンション作ってるよね
何て営業したのかな？

[260: 匿名さん]

埋立地は価格勝負。

[263: 匿名さん]

都内勤務者や投資関係で、本当にみなとみらいと検討がだぶるかなー。
自分はMMも見に行きましたが、真剣な検討は武蔵小杉と川崎の方しかないですね。
商業施設等が便利だと思うなら、川崎で十分便利だと思うし、電車の利便性
なら圧倒的に武蔵小杉でしょう。確かに全国の知名度は横浜って良いのかも
しれませんが、あんな遠いところから都内に通うのはちょっと‥。
しかも横浜駅の近くではないしね。
完全に川崎市アドレス検討者です。

[264: 匿名さん]

朝まで討論会のような、とても面白いものを読ませていただいています。
インターネットを開くと一番にこのサイトを見ています。
いろんなことがわかって楽しいです。

[266: 匿名さん]

>265住所を買え、とはよく言われることです。

すぐ転売（要するに売り逃げ）するならね。
不動産を中長期的に運用するつもりならば、それよりもう少し幅広い分析が必要です。

[267: 匿名さん]

３０年以上武蔵小杉在住の者ですが、
みなさん、武蔵小杉を相当過大評価してますね。期待先行する気持ちはよく分かりますが。

ここは普通の庶民の町です。本当に何もありません。おしゃれなショップなし、美味しいレストランなし、レジャー施設なし、散歩したくなる街並なし。
みなとみらいと比較は期待としては面白いですが、無茶です。
ターミナル駅としての利便性はありますが、（残念ながら）それだけです。

正直、マンション群より百貨店に来て欲しいですね。

[268: 匿名さん]

それと、１期販売予定のはずが、希望者いなくて２期に大量に回っている事実をもう少し直視されたほうがいいと思いますが。
はっきり言って人気ナシなんです。
購入したい欲求があると、「あばたもえくぼ状態」になるので要注意です。

ちなみにネガではないです、念のため。

[270: 匿名さん]

地震とか災害といわれても埋立地が崩壊してそれ以外が大丈夫という何とも絶妙な震度の地震が起きたら
そりゃもうそんなの仕方ないんじゃない？私だったらその絶妙な地震より毎日の生活圏やライフスタイルの
リズム重視だな〜
勝どきは安かったですね。南向き中層（レインボーブリッジビュー）でも坪250.いくらまだ殺風景とはいえ銀座まで2キロですものね。
自転車で銀座なんてお洒落じゃないですか？
横浜勤務の人にはさすがに通勤を考えると都内はオススメしなですが都内勤務なら坪350以上の小杉はちょっと高いかな〜

[271: 匿名さん]

>坪350以上の小杉
おいおい比較の仕方がおかしいぞ（笑

[272: 匿名さん]

>>267さん　ターミナル駅としての利便性はありますが、（残念ながら）それだけです。
↑全く同感です。こっちにもあっちにも行きたいっていう人にはいいんでしょうね。

[273: 匿名さん]

ここの適正価格はせいぜい坪２５０でしょう。
高層階でも坪３００まで。
それ以上は高すぎ！

[274: 匿名さん]

このままだと売れ残るでしょう。
駅直結の三井マンション販売開始までにはディスカウントも。。

[275: 匿名さん]

武蔵小杉便利かぁ〜？
どこにでも乗り換えなしでいけるなんていっちゃってるけど
どこに行くのにも中途半端に時間かかりすぎるぞ。

[276: 匿名さん]

次の三井の駅直結３７Ｆマンションの販売はいつ？
来年上旬かな？

[277: 匿名さん]

>267
百貨店いいですね。私も期待します。

[279: 匿名さん]

東京機械の大株主ってダビンチらしいですよ。
つまりダビンチ次第。

[280: 匿名さん]

私もいろいろ考えた結果、次の駅直結３８Ｆ三井物件まで待とうと思います。
どなたか詳細ご存知な方いらっしゃいませんか？

[282: 匿名さん]

三井の38階タワーは2010年竣工予定です。
竣工2年前の発売なら、来年発売になりますがまだ未定です。

>>281さん
東京機械の跡地では無いですよ。

[283: 匿名さん]

ここの南側がどうなるかって事です。
現在最大の懸念事項で、ＭＩＤの資産価値に直結します（特に南面購入者）
ダビンチは不動産ファンドですから、当然彼らが最も儲かる施設を作ります。

ファンドでも賃貸マンション以外に分譲マンション、オフィスビルなどもやはり手がけるんでしょうか？

[284: 匿名さん]

２７８さんへ
本当に不動産屋業界で割高物件ってことは周知の事実なんでしょうか？
確かにＳＦＴより５％も高いのはひどいなぁと思いましたが。。

[286: 匿名さん]

ハッキリ言って値下げはないと思いますね。今後売り出されるMSにも言えることですが。
建設費が上がってますしね。資材高騰で北京オリンピックが始まるまでは落ち着かないと思いますよ。オリンピック終わっても中国の建設ラッシュが止まるとは思えないし。
中国が上値ではねてるから日本は昔ほど安く仕入れることができない。
テレビでやってるマグロと状況は似ていますよ。

それに加えてまた耐震偽造問題が取りざたされているけど、タワーだってチョロチョロ施工不良出てきてますよ。他のスレ見れば判るけど、安すぎる建設費は懐疑的になるべき。高ければ安心というわけじゃないけれど、もう少しこの物件の躯体の良さを理解してもいいのでは。竹中はタワーMS建設にもっと食い込みたい意向もあって、持てる技術を結集してこの武蔵小杉物件に取り組んでいる。制振構造技術や150N/㎡の高強度なコンクリートを使用しているのもその一つ。他のタワーMSのコンクリート強度を見てみたらいかにこちらが頑強か良く判りますよ。

町並みがまだまだと言う人がいるけど、それはこれからの再開発しだいだから気にしなくてもいいのでは。交通至便で人が集まれば自然に商業施設等は集まってくるもの。百貨店進出もありえますよ。ただ武蔵小杉の物件を購入する方は、駅前の利便性を持った閑静な住宅地としての高層MSを維持しつつ適度な商業施設を望んでいる方も多いのは事実。どちらにせよ5年後の駅周辺の町並みを見れば納得できるので心配はいりません。

それでも高いと判断される方は、やはり対象からはずしたほうが良いかもしれませんね。

[287: 匿名さん]

>>283さん

既出のコピペですが・・・


イトーヨーカドーは投資法人に売却されましたよ。
http://www.jpr-reit.co.jp/ir/news/news2006/2006-0928-02.pdf

玉川製造所は東京建物に売却されました。
http://www.tks-net.co.jp/ir/news060428a.pdf


みたいですよ。

MST南面の東京機械跡地は東京建物が共同で開発するようです。

[288: 匿名さん]

>>284さん
住宅新報のHPで記事の検索ができます。
特にそのようなコメントはありませんね。
http://www.jutaku-s.com/

[289: 匿名さん]

２８６さん
将来のマンション価格は結局誰にも分かりませんよ。
ここ数年上昇してきたからって、資材価格が上がったって、今後買う人が少なければ売れずに必ず値下がりします。需給で決まるんですよ、需給で。

あと、玉川製造所ですが何処にも売却したって書いてないです。
「共同で推進」としか書いてないです。
移転先が決まらないのに土地だけ先に売却しないですよ、普通。

[290: 匿名さん]

>>278さん

住宅新報のHPで検索したら良い情報しかヒットしませんでしたけど、割高情報はどこを見ればいいんですか？

こんなのがでてしまいました。

住宅新報
上半期・人気のマンション、１位は「パークシティ武蔵小杉」　ネクスト
　不動産ポータルサイト「ＨＯＭＥ'Ｓ」を運営しているネクスト（東京都中央区）はこのほど、「06年上半期・人気マンションランキング20位」を発表した。
http://shinchiku.homes.co.jp/contents/ranking/index2006.php
　新築分譲マンションの情報サイト「新築ＨＯＭＥ'Ｓ」に掲載された物件が対象で、アクセス数などを基に同社が独自に集計したもの。対象物件は3,190物件。
　１位は、三井不動産、三井都市開発、新日石不動産による共同事業「パークシティ武蔵小杉」（神奈川県川崎市）だった。同物件は地上59階と47階建てのツインタワーからなる総戸数1,437戸の大規模プロジェクト。７月７日のモデルルームオープンまでに約9,000組の反響があった。２位は大和ハウス工業の「Ｄ'グラフォート清澄白河 Sparkling Tower」（東京都江東区）。同物件も超高層で、地上32階建て・総戸数155戸。３位は積水ハウスの「グランドメゾン中目黒 THE CLASS」（東京都目黒区）だった。
　上位20位中、３物件が武蔵小杉エリアでの供給。駅前再開発が進み、鉄道路線の良好なアクセス性を確保している同エリアに高い人気が集まった。


どうしましょう？

[292: 匿名さん]

単に販売戸数が多いからでしょ。

[295: 匿名さん]

すでに低倍率なので大丈夫ですよ

[296: 匿名]

　15年中原区在住です。
　それまで横浜に住んでいましたが、子供が生まれ、保育園・学童のあまりの差に、川崎の物件を探して転居しました。いわゆる「川崎」はよくないイメージが先行しているようですが、中原区は選んで正解でした。散歩する街並みはない、とありましたが、新緑の駅前通りはケヤキが美しい。大きな２つ公園（等々力、平和）、二ヶ領沿いの花桃、元住吉付近の桜並木、多摩川と季節を感じるお散歩コースは私には十分でした。

　子育てでも、随分助けられました。共働きで祖父母は県外の身にとって、病気の時でも子供を預けられる場所がある川崎のシステムはすごい、と思いました。心強かったです。普段の保育時間も長めだったので、羨ましいといわれました。学童へあがっても（今はわくわく、という別のシステムですが）どうしても、の時、子供をお願いする意味では安心でした。

　一方、ＭＭ地区へ出かけた時、夕暮れ、怖かったです。車は走っていますが、人がいない。道に迷っても人に聞けないわけで、殺風景さにここは嫌だ、と思いました。例えば18時頃、ここを子供がランドセルをしょって帰る姿はぞっとします。（もちろん、他に安全な道があるのかもしれませんが）

　今回の開発でどう変化するかはわかりませんが、今まで同様、子育てする者にも優しい街になってくれれば、と願います

[299: 匿名さん]

291
292
294
295
297

一人でお疲れ様です。

[301: 匿名さん]

>>300

誰も頼んでないので素直にこのスレから退出願います。

[303: 匿名さん]

>>うん、施工不良だし高いよね。
所詮は埋め立て、投資物件向けでしょ。
自分で住むのはやめたほうがいいのはみんな知ってるから。
↑それを言うなら所詮は小杉でしょうが（笑

[304: 匿名さん]

日曜日なので元気な供がたくさんいますね。

[305: 匿名さん]

ふふふ。。。面白い。小杉買う人ってみなとみらいに興味ないでしょう。
みなとみらいの購買層は横浜よりさらに奥地のDEEP神奈川の東海道、京急
の横浜に憧れてる層。小杉購買層は東横線の都内、県内の住民で横浜より
すでに都心よりに住んでる人たちでしょ。わざわざさらに不便なみなとみらい
に買おうって人はいないですよ。（ニコニコ

[306: 匿名さん]

今日は天気がいいですね。

MRにいっている方、報告お待ちしてます。

[307: 匿名さん]

>>305
横浜って小杉より不便なの？

[308: 匿名さん]

↑埼玉千葉県民発見

[309: 匿名さん]

JR南武線、早いところ頼みます。

http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p02312.html

[310: 匿名さん]

ワンパクな子が遊びに来ていますね。

[313: 匿名さん]

このレスの住民の方、よその子供達に広場をかしてあげましょうよ。
ちょと傍観させて頂きます。

[315: 匿名さん]

あーあ、炎上しちゃってますね、このスレ・・・

[316: 匿名さん]

東横沿線に40年以上住み続けていますが幼い頃は小杉・元住は東横線っぽくないから
外してしまえば・・・なんて言われていた頃に比べれば様相が変わってきましたね。
私も今回、物件検討で探しましたがいくら東横線に住み慣れていても小杉選択は無かったですね。
東横線・田園都市沿線者が検討・購入しているとどなたか言っておられましたが
あれだけの戸数ですからいないこともないでしょうが洗練されてる?両沿線住民が認めた街と
暗に訴えたいのでしょう。それに東横・田園都市住民は似て非なるもので住民の色合いがかなり異なりますしね。
小杉はたしかに便利だと思いますが横浜との比較でどちらが便利とは一概に言えないでしょう。
品川・新橋に出るなら横浜からは須賀線ではなく東海道を使いますし、迂回しない分時間はそれほど
変わりません。それに須賀線でも既に満員状態の車両に小杉から乗り込むのはきついでしょうね。
東海道の川崎乗車が至難の業と言うのと同様です。現在の朝の東横線も目黒線に乗り換える小杉
下車の方々で特急ですらどっと空きます。始発利点も日吉に移りますし、居住者純増から
朝の乗車は各線分散とはいえ、どの線にも既にかなりの乗車数で小杉に来るわけですから。
便利性で横浜と比較してもどうかと思います。

[317: 匿名さん]

大変残念ですが荒れてますねぇ。
どこに住みたいかなんて人それぞれの価値観の違いだけなんですから。
他人の恋人や配偶者の悪口を言ってるのと同じですよ。
そんなことはやめましょうよ。

[318: 匿名さん]

>>317
その通りですよね。でも大丈夫！みんなわかっていますよ。（^-^)/

[319: 匿名さん]

みんなが転売目的で買うわけではないし、
年取ってからこそ、この物件の価値がいかされていくのかも。

[320: 匿名さん]

私は老後のために買おうと思っています。子供たちが結婚していなくなると今の一軒家は二人には大きすぎますし、駅にも遠い。将来、車を運転することができなくなると駅に近いマンションが便利になると思ったからです。部屋を降りればスポーツジム、スーパーマーケット、きっとできるだろう映画館やデパート。目の前の電車にのれば銀座、渋谷、と友達と会うのも便利です。病気になれば近くに大学病院もあり、旅行に行くときは東京駅、成田に行くのも便利です。都心で飲んでも、武蔵小杉なら１万円以内でタクシーで帰ることができます。老人のための公共施設も近くにできるなら、武蔵小杉は高級老人マンションになるのではないでしょうか。老人にやさしい街を作って欲しいです。

[321: 匿名さん]

駅が近くて利便性は最高にいいと思うが　街づくりが宜しくないですな。
川崎市がしっかり規制しないので、秩序のない街になるかも知れない。

[322: 匿名さん]

まず道路を整備してくれないと。
今でもひどいのにこれから人口密度が上がると本当にごちゃごちゃになりますよ。

[323: 匿名さん]

道路については全くもって同感です。
都内にはいる橋も。丸子橋も車線もっと増やして欲しいし、
ガス橋もっと太くして欲しいし、目黒通り延長線の新橋も早く造って欲しい。

[324: 匿名さん]

荒れてる原因は価格にあるのでしょう。
東横沿線住民にしてみれば妥当な価格だし千葉、埼玉、神奈川県下の
住民にすると高すぎるということですね。

高いと思う人、横浜に買いたい人、内装がいまいちだと思う人の
書き込みの執念が凄くて面白すぎます。豊洲みたいに中心価格帯が
４０００万台だったらこうはならなかったんだろうけどね。

[325: 匿名さん]

買える人しか買えないってことですよ

[326: 匿名さん]

よく赤坂からタクシーで小杉まで帰りますが、深夜２割増、首都高使って６千円ちょい。

[327: 匿名さん]

港区に住んでますがここ高いなと思いました。
4000万台なら324さんの言う通り妥当かなとは思いますね。

[328: 匿名さん]

>港区に住んでますがここ高いなと思いました。
>4000万台なら324さんの言う通り妥当かなとは思いますね。
港区のどこでしょう？
4,000万円台って、坪単価いくらのことでしょうか？
港区なら坪300〜350。
小杉なら250〜270でいいのでは。

[329: 匿名さん]

価値観なんて人それぞれですから書く方も読む方も
参考程度に考えれば良いのではないでしょうか？

元々工場主体の地域でしたから、住みやすい町にな
るのかどうかも数年後の姿で決まるのではないでしょ
うか？

川崎市と企業が地域のことを考えて開発すれば良い
町になるでしょうし、ばらばらで開発すれば住みに
くい町になるでしょうと思っています。

[330: 匿名さん]

>>港区のどこでしょう？
白金台です。私が3年前購入したときは坪365台でしたけど…
私の言う4000万円台っていうのは今は建築コストや地価上昇もありますが小杉ならせいぜい300までですね。

[331: 匿名さん]

日照、眺望あきらめればもっと安い部屋ありますね。

[332: 匿名さん]

>私の言う4000万円台っていうのは今は建築コストや地価上昇もありますが小杉ならせいぜい
>300までですね。
あなたはね。

[333: 匿名さん]

以前、南側に４０階建てのブリリアが建つとの情報が書かれていましたが、本当でしょうか？
私のような南面希望者にとっては大変重要な問題ですので、とても気になります。
パビに問い合わせても、「まだ未定」との返事です。（かん口令でしょうか）
逆に百貨店が決まると価格上昇するでしょうし。

[334: 匿名さん]

かん口令じゃないでしょう。
移転先が決まらないことには、何も建てられません。
あれだけの敷地の移転先ってそんなにすぐには決まらないでしょう。
本当に未定でしょう。

っていっても、過去スレから判断してるだけ。小杉関連の板、全部
読んだけど、決定的意見はないよ。

[335: 匿名さん]

昨日パビリオンに行ってきましたが、今期の販売の要望書数は少なかったようですね。
多くの住戸が２期以降にずれるのは個人的には歓迎ですが、ＳＦＴの時ほどの人気はないのかな？と感じました。行かれた方いかがでしたか？
南側の東京機械跡地開発の詳細が決まるまで様子見の方も多いのでは？

[336: 匿名さん]

そうですか、ありがとうございます。
当面（ひょっとしたら２−３年）決まらないかもしれないですね。

[337: 小杉]

建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので、このマンションの適正価格について積み上げ方式で試算してみました。

土地取得価格＝過去の公示価格×敷地面積
　　　　　　＝50万円／㎡×9312.90㎡
　 　＝465,645万円・・・①
建設費＝建設単価×延床面積・・・・単価はパビリオン、図面から想定しました。上の下のクラスですね
　　　＝33万円／㎡×103343.31㎡
　　　＝3,410,329万円・・・②
経費＝（土地取得価格＋建設費）×0.15
　　＝（465,645万円＋3,410,329万円）×0.15
　　＝581,396万円・・・③
ここまでの計は
①＋②＋③＝4,457,370万円・・・④
建物全体（グロス）の坪単価は
④÷延床面積×3.3
＝4,457,370万円÷103343.31㎡×3.3㎡／坪
＝143万円／坪・・・⑤
住宅部分（ネット）の坪単価は
⑤÷住宅割合
＝143万円／坪÷0.7
＝204万円・・・⑥

例えば南面中層の売り出し坪単価は260万円なので⑥に対して1.27倍となっている。この27％分は売主の利益となります。通常のマンションでは10〜15％程度の利益を見込んで価格設定をすることからすると27％と言うのは、かなり売主にとっては利益率の高い、買主にとっては割高な物件と言うことになります。需要と供給、周囲の不動産価格、将来の動向等から最終的に価格を決定しますが、この価格は、買う側にとってはかなり割高ですね。
将来どうなるかは誰にもわからないことなので、まずはしっかり定量的に計算してから高い、安いを判断した方が良いのではないでしょうか。
金額的には割高でも建物自体や町の利便性等の重要な評価項目はひとそれぞれ、優先順位は異なります。あくまでもここで計算したものは金額面から見た１指標です。
上記の計算はあくまでも概算ではありますが、不動産価格を決定する際に通常使われる方法です。賃貸にする人は他に収益還元法とかも計算した方が良いですね。

[338: 匿名さん]

３３７さん
土地取得価格がこんなものではないと思われますが？
公示価格と実勢価格に開きがあるものと思われますが。

[339: 匿名さん]

３３７さんへ
なるほど、参考になります。

パビリオンで賃貸シュミレーションを見せてもらいましたが、大体２０−４０万に設定されていました。坪１２０００円位から。こちらも周辺相場から考えて高スギと感じました。

[340: 小杉]

３３８さん
書かれている通り、想定している土地の取得価格は実勢価格とは異なると思いますが、あくまでも概算１例とお考えください。
そこで土地の取得価格50万円／㎡を100万円／㎡（ありえないと思いますが）で計算すると⑥の価格は228万円となり、売り出し価格はこの価格の1.16倍となります。
ところで、高層マンションの価格を決定する上で一番影響があるのは建設費です。いろいろなマンションの工事価格（公開されている統計値等）から判断して、このマンションが工事請負契約された2年前位なら、このマンションの仕様からすると337で使用した建設単価33万円／㎡は概ね妥当と考えます。工事価格が上昇し始めたのは、ほんのここ数ヶ月前で当時は、まだまだ安値でした。
ゼネコンはいままで、民間工事では安価で請負い、官庁工事で儲けていました。しかし、官庁工事が今後、増えることは可能性として極めて低いことや、資材単価や労務費が上昇していることから、ゼネコンは建設単価を上昇させる方針です。将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。将来の相場動向を予想して破綻したバブルの投資家が周りにもいます。あくまでも自分のライフプランを立て、自分がマンション購入で何を優先させるかを決めれば、本当の意味での自分のマンションの適正価格がでるのではないでしょうか。ひとそれぞれ事情は異なるのに、横浜や豊洲等の違う地域の違うグレードの物件の価格と比べても意味がないと思います。パークシティ武蔵小杉が割高と書きましたが、それはあくまでも建設費等から見た概算に対してのものであり、利便性や図書館、公民施設等の施設の充実を考えれば、人によっては割安かもしれません。

[341: 小杉]

３３９さん
購入は賃貸の投資目的でしょうか。当たり前のことですが、賃貸価格は周辺相場に大きく影響されます。例え、良い物件で建設費が高かったとしても絶対価格で比較されがちです。建設費等から見た割高物件を投資目的で購入するのは危険かと個人的には思います。不動産の場合は流動性が株等と違い、極めて流動性が低いので、グロース投資（成長期待投資）ではなく、バニュー投資（割安投資）が望ましいのではないでしょうか。昨年話題になった湾岸の建物の売り出し価格は建設費等からしても極めて割安でしたし、相場価格より安かったです。あれ位なら、投資目的も良いかと思いますが、パークシティ武蔵小杉は疑問符が付きますね。

[342: 匿名さん]

３４１さん
とても参考になるご意見ありがとうございます。

ひとつ教えていただきたいのですが、現在の都内及び近郊の不動産価格は「バブル」ですか？
人口減少、増えない個人所得、マンション供給過剰　などからして近い将来不動産価格の下落が再現されるのではと個人的には読んでいるのですが・・
現在の状況はデベなど不動産業界による仕掛け的価格形成との意見もあります。
だとしたら今の時期のマンション購入自体リスキーと感じてしまいます。

[343: 匿名さん]

バブルではないのではないでしょうか？
今まで土地の値段がどんどん下がってきてやっとあがり始めました。
株で言えはどんどん株価が下がって一番の買い時を過ぎあがり始めたところではないでしょうか？
今買わなければ、もう買えなくなる！
私はそんな気がします。

[344: 匿名さん]

↑
ご意見ありがとうございます。
不動産は高額なゆえ慎重に判断したいものですね。

[345: 小杉]

３４２さん
「バブル」とは資産の実体価値から大きくずれ、今後調整する（下がる）と言う意味でしょうか。私が興味がある東京、神奈川で駅近の８０〜１００平米の３ＬＤＫの物件（３０件位）で、積み上げ方式の価格と比べると売り出し価格は確かに割高（＝業者の利益率が高い）となってきています。損益計算法の価格で考えると、利回り５％程度で売り出し価格と大体同額となる価格となっています（２年位前は7、８％の利回りが得られました）。従って、割安な物件は少なくなってきていますが、実体から大きく離れ利益率も悪く、キャピタルゲインだけを狙った投資が主体となっている状態ではないと思います。
いい加減なマスコミや評論家がミニバブルだとか書いていますが、ただ単に売り出しの坪単価や土地の価格の上昇だけで、それを説明しているものが多数、見受けられます。ベンツとカローラをそれらの性能を無視して価格だけで比較、評価しているだけの無意味な評論だと私には思えてなりません。
将来のことは誰にもわかりませんので、不動産価格が今後、どうなるかは予想し得ないと思います。特に建築の知識のない方が今後の予想が難しい個別の不動産に投資するのは危険ではないでしょうか。また、株等の有価証券と違って不動産は流動性リスクが極めて高く、余程の金持ちでない限り複数の不動産への分散投資はできません。個人が不動産投資をする場合には、ＲＥＩＴに投資することで分散投資し、流動性リスクの低減も図った方が良いかと個人的には思います。ただし、ＲＥＩＴもかなり価格が上がってきていますし、内容が不透明なものもあるので、ＲＥＩＴに組み込まれている物件や負債比率等の内容をしっかりと吟味する必要があるでしょうね。ＲＥＩＴは株や債権と相関係数が低いので分散投資の一つとしては魅力ある商品と思います。
話は変わりますが、皆さんも知っているかと思いますが、経済評論家のある有名な人が将来、日本は少子高齢化や多額の国債等のためハイパーインフレになる可能性があるので今のうちに低利子で借金をして不動産を買ったほうが良いと言っています。もしかしたらそうなるかも知れませんが、将来どうなるかなんて絶対に誰にもわかりません。日本の将来がどうなるかなんて予測して投資するのは投機に近いのではないでしょうか。それよりも現在わかることを定量的に把握して分散投資、長期投資すれば直近で５倍、１０倍に資産はならないでしょうが、１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです。
話が長くなりましたが、普通の個人がこの物件だけを投資の目的だけで購入するのはリスキーだと思います。投資ではなく、この物件を気にいって住むつもりで買うのであれば、多少割高であっても良い物件と言えるのではないでしょうか。私の妻がブランドの鞄を買ったときに「高いなー」と言うと妻は「あなたには価値が分からないのよ」と言います。私は原価から考えて判断し、妻はブランド力から判断しているのですよね。人それそれ、その両者の視点からマンションも判断しないといけないですよね。

[346: 匿名さん]

３４５さん
なるほど、ご意見ありがとうございます。とても参考になります。
私自身は株はやりますが、不動産投資は目利きが出来ずしたことがありません。
ＲＥＩＴもなんだか縁遠い印象でした。

ＭＳＴは実家に近いため、自己の居住用として検討しております。
ただ２０年後を目処に転居の可能性があるため、長期的な下落率が気になっておりました。
よく考えてみます。

[347: 匿名さん]

小杉さん
すばらしい・・・、まるで東洋経済とかダイアモンドを読んでるようです。
ほんとに参考になります。でもわたしは投資目的でＳＦＴを買ってしまいました。

[348: 素人]

小杉さん、優れた見識をお持ちですね。すごい！

なんとなくですが、意匠屋ではない一級建築士さん。

・・・のような気がします、間違っていたらごめんなさい。


不動産投資、今からでは遅いと思いますね。特にサラリーマンの不動産投資は湾岸で終ったことくらい、小杉さんクラスならわかりそうなのですが・・・まだ行きますか？

[349: 匿名さん]

ちなみに武蔵小杉地区の再開発に投じたデベの費用は入っているのでしょうか？
新駅や電線の地中埋設の為にパークシティだけでも20億くらいは費用として上がっているのではないでしょうか？

[350: 匿名さん]

>バニュー投資（割安投資）が望ましいのではないでしょうか。

バリュー投資のことですか？

[351: 匿名さん]

タワーマンションにおいて、布団干しはどうすればよいのでしょうか。
日当たりも悪いわけですし、布団乾燥機は必須ですか。

[352: 匿名さん]

マンション購入を検討しているのですが、先日こちらのＭＲに行って来ました。お客様駐車場には高級外車がずらり…。やはりセレブ風？の方たちがお住まいになるのでしょうか？

[353: 匿名さん]

>購入は賃貸の投資目的でしょうか。当たり前のことですが、賃貸価格は周辺相場に大きく影響されます。

ここで言う周辺相場とは武蔵小杉再開発終了後のことですか？

[354: 匿名さん]

>官庁工事が今後、増えることは可能性として極めて低いことや、資材単価や労務費が上昇していることから、ゼネコンは建設単価を上昇させる方針です。将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。

例えばですが、パークシティMSTと同じような立地、仕様で今後ゼネコンが請負契約を結ぶ場合は建設単価が上昇する可能性が高い。
結果、建設費に対して割安な販売価格をデベが提示したとしても、その価格(坪単価)が今のMSTよりも高くなる可能性があるということでしょうか？
そういった観点から見ると、将来的な価格上昇を踏まえれば「割安」と見れなくもないのでしょうか？
簡単に言えば、過去から見れば「割高」だが、未来から見れば「割安」とも考えられる。
言えなくもないと思いますが。

[355: 匿名さん]

投資話に花が咲いているところ申し訳御座いませんが、
ＭＳＴを買おうと思っている庶民はいないんですかね？

私は庶民ですが買いたいな〜と悩んでいます。もし買っ
ても庶民が１人も居なかったら蚊帳の外になってしま
いますからね！

誰か庶民で買うって人が居たら出てきてください！

[356: 匿名さん]

>建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので・・・

建築の仕事をされているというので、あえて聞きたいと思いますが。
「小杉さんは湾岸やMMの埋立地に建つMSを・・・永住目的で購入しますか？」

このスレッドは投資目的以外で購入される方も多く閲覧しています。
小杉さんの不動産投資家へのメッセージが、少なからずもそれ以外の人にまで動揺を与えています。
建築の仕事をされている小杉さんなら、永住目的や長期的な住居と考えている方に埋立地のMSはすすめないのではないでしょうか？
それなら逆に、埋立地ではないことが不動産投資家以外の購入検討者にはプラス要因となる。
そうは言えませんか？

[357: 匿名さん]

↑埋立地のマンションが良くないみたいな意見ですが結局は仮定の話なんじゃないの？
地震が来たら…地中からなんか出てきたら…そういう事ですか？

[358: 匿名さん]

>351
布団乾燥機も使ってみると悪くないですよ！

[359: 匿名さん]

>パークシティ武蔵小杉が割高と書きましたが、それはあくまでも建設費等から見た概算に対してのものであり、利便性や図書館、公民施設等の施設の充実を考えれば、人によっては割安かもしれません。

すでにSFTを購入した人もいるでしょう。MSTを前向きに検討している人もいるでしょう。
もう少しこういったコメントが欲しかった、と思います。
ご自身がおっしゃる様な武蔵小杉再開発後の利便性をもう少し評価してもいいのではと感じています。
新駅や副都心線、もっと評価されてもいいのではないかと思います。品川13分、東京20分、原宿ラフォーレ前にできる明治神宮前駅まで特急利用なら16分ほどではないでしょうか。相鉄線が目黒線とつながれば新横浜へのアクセスも楽になります。
言わずもがなこういった再開発後の利便性は販売価格に織り込み済みです。
投資家以外であれば十分に検討できる・・・そういう意味でのコメントと取って宜しいんですよね。

[360: 匿名さん]

>将来どうなるかなんて絶対に誰にもわかりません。日本の将来がどうなるかなんて予測して投資するのは投機に近いのではないでしょうか。それよりも現在わかることを定量的に把握して分散投資、長期投資すれば直近で５倍、１０倍に資産はならないでしょうが、１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです。

「１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです」は主観的に見て誇張表現に思えます。不動産投資に都合の良い環境が10年間維持されることが前提でのお話ですし。

[361: 匿名さん]

>投資ではなく、この物件を気にいって住むつもりで買うのであれば、多少割高であっても良い物件と言えるのではないでしょうか。

前向きなご意見、ありがとうございます。
感謝します。

[362: 匿名さん]

>>品川13分、東京20分、原宿ラフォーレ前にできる明治神宮前駅まで特急利用なら16分ほどではないでしょうか。
武蔵小杉から明治神宮前までの乗車時間と品川から原宿までの乗車時間は殆ど変わらないけど
それは決して「イコール」とは言えないと私の価値観では判断しますけどね。

[363: 匿名さん]

>296さん
>子育てでも、随分助けられました。共働きで祖父母は県外の身にとって、
>病気の時でも子供を預け>られる場所がある川崎のシステムはすごい、と
>思いました。心強かったです。普段の保育時間も長め>だったので、羨ま
>しいといわれました。学童へあがっても（今はわくわく、という別のシス
>テムですが）どうしても、の時、子供をお願いする意味では安心でした。

地元民ですが、にわかに信じられませんね。
親族に、川崎市の保育士（公務員）がいますが、中原区の保育環境は
悪い方だと言っています。

現状は横浜市の方が、保育園の民営化を推進した分だけ充実している
ようです。

病児保育のシステムも、ある程度の市町村なら実施していますよ。
川崎市独自の制度だったなんて今も昔も考えられません。

ちなみに、武蔵小杉はおろか中原区に病児保育を実施している保
育園なんてありません。

川崎市は、中野島にあるだけです。横浜には少なくとも4つはあります。
こちらをご覧下さい↓
http://www.byoujihoiku.ne.jp/shisetsu/

また川崎市の認可保育園の延長保育は19時までと、23区と比較して
明らかに劣ります。最近、元住吉側に漸く夜遅くまでやっている認
可保育園ができたのは朗報でした。

当物件に、認可保育園が出来る予定で、民営となる予定ですので
もしかすると延長保育は期待できるかもしれませんね。

また、学童も今では廃止され、わくわくプラザとなり、サービス
の低下が指摘されています。

296さんはかなり中原区に思い入れがある様子。
くれぐれも鵜呑みにされぬよう、ご自身でよく調査されることを
強くお勧めします。

[364: 小杉]

３５９さん
私の説明が足りなくて申し訳ありません。
ＭＳＴは建築請負契約時（２年程前）の建設費等から考えると多少、割高ですが、利便性やコミュニティ施設の充実、施工品質の高さ等は特筆すべき優位点と思えるということが私の言いたいこことの趣旨です。そして、人それぞれ経済的事情、通勤場所、家族、将来設計等によって自分の住むべきマンションや家を選ぶ際の優先項目や内容は変わってくるので、自分の思い込みや考え方だけで建物を否定的に書くのは良くないということで書き込みをさせていただきました。
最近、ＭＳＴの書き込みに「武蔵小杉は良くない」、「武蔵小杉に２６０万円の価値はない」とでも言うような、あまり根拠のない否定的な書き込みが多く見られました。ＭＳＴだけでなく、どの物件でも満点のものはない訳ですが、それでも人それぞれ、その人の事情に合わせて物件について真剣に考え、お互いに意見、情報交換、アドバイスすることで、その人のより良いマンション購入をすることがこのサイトの一番の意義だと考えています。あまり根拠があるとは思えない、または身勝手な書き込みをすることはその物件を真剣に購入しようとしている人、または購入した人に対して極めて失礼だと思います。自分の住処は非常に大事なものと思いますが、住めば都です。人の住むところを中傷誹謗することは人間として最低だと思います。例え、非常に高価なマンションに住む人であっても。
私もＭＳＴを自分の住処として真剣に購入しようと考えています。できれば、皆さんと自由に意見交換しながら、より良い知識を持って、納得して購入できたらと思います。

[365: 小杉]

３６０さん
あまり、ここで資産運用の話をしても意味がないと思いますが、不動産にだけ投資して１０年で資産が倍になるとは書いておりません。分散投資をした場合のことを書いています。また、１０年で倍といっても年利にすると約７％です。適切な資産運用をすれば、ある程度、リスクを抑えつつ年利７％
の運用することは可能性が高いです。資産運用の重要なポイントは分散投資（時間分散、時期分散、資産分散）、長期投資、リバランス、税金の繰延べ効果の利用等です。これは私の主観でも誇張でもなく、経済学等で過去の統計分析からほぼ実証されていることです。その人のライフプラン、キャッシュフロー、バランスシート等からリスクとリターンを想定し、それを基に国内外の株や債券、不動産、商品、オルタナティブ商品等に分散投資するのです。
将来は不確定で誰にも予想は出来ないので過去の分析から適切な資産配分しようというものです。資産の結果の８割は銘柄の決定とかタイミングはなく、資産配分で決まると過去の分析から欧米では極めて主流は投資方法で日本の機関投資家も同様な手法を使っています。決して、完璧なものではありませんが、現状では極めて優れた手法と言えます。まともな本には書かれているものですよ。

[366: 匿名さん]

ＭＩＤ購入者層は、ＳＦＴを買った人たちと質が違うかもね。
意外と、分譲マンションなのに、しょっぱなから賃貸で入居する人が多かったりして。

[367: 小杉]

３５４さん
以前の私の書き込みをコピペしますが、「将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。将来の相場動向を予想して破綻したバブルの投資家が周りにもいます。あくまでも自分のライフプランを立て、自分がマンション購入で何を優先させるかを決めれば、本当の意味での自分のマンションの適正価格がでるのではないでしょうか」が回答です。将来の不動産価格はどうなるかは分からないので契約時の請負金額等で割高かどうかを判断した方が良いと考えております。バブル時は皆、未来永劫、土地はあがると思っていましたが、その後、どうなったでしょうか。そのようなことが今後ないとは決して言えないのではないでしょうか。

[368: 小杉]

３５６さん
「湾岸やMMの埋立地に建つMSを・・・永住目的で購入しますか？」とありますが、答えはケースバイケースです。確かに埋立地は液状化減少や増水時の浸水等の問題が考えられます。それらの課題に対して、土壌改良や湾岸工事等の適切な対応が行われ、更に液状化が起きた場合に対する建築プランの対応ができていれば検討の余地があるのではないでしょうか。問題なのはそのリスクを良く分からずに、または知らされずに極端に不安視したり、楽観視することではないでしょうか。埋立地かどうかだけが、マンション購入の理由にはなりませんよね（もちろん重要な要素ではありますが）。大事なことは様々な条件をなるべく客観的に知り、自分の事情に合わせて条件の優先順位を決め、その上で総合的に自分に合うマンションを選ぶことでないでしょうか。
ところで、３５６さんは「小杉さんの不動産投資家へのメッセージが、少なからずもそれ以外の人にまで動揺を与えています。」と書かれていますが、どういう意味でしょうか。私は動揺を与えるようなことを書いたつもりはありませんが。

[369: 小杉]

３５０さん
書かれている通り、バリュー投資のミスタッチです。訂正させていただきます。

[370: 匿名さん]

よみにくいですね

[371: 匿名]

↑何が？

[372: 匿名]

要望書を出していない人でも登録する人は結構いますか？

[373: 匿名さん]

不動産を投資として考えてるひとは
ちょっとふるいですよね・・・

こんな流動性のないものを
利回り５〜７％で運用して
真面目に投資として考えてるなんて書いてあるんだもん笑っちゃいます

[374: 匿名さん]

>363さん

>川崎市は、中野島にあるだけです。横浜には少なくとも4つはあります。
>こちらをご覧下さい↓
>http://www.byoujihoiku.ne.jp/shisetsu/

現在2箇所あるんですよ。ご存知ありませんでした？
（ご親族の方は知ってらっしゃると思いますよ）
http://www.city.kawasaki.jp/35/35kikaku/home/fukushi/seido/j3/j23/j139...
それに横浜市と川崎市では区の多さが違いますから4箇所だと言っても・・。
確かに中原区に欲しいところではありますね。
でも多摩川越えた車で行ける比較的近い所に病院がやっている病児保育あります。

たしかにわくわくと学童はサービスの差が歴然とありますが
学童は1年生しか入れなくて2年生で途方にくれた経験があります。
なのでわくわくは席は確保されるので本当に必要な人には何だかんだ言いつつ
ありがたい制度なのかな？と思います。

[375: 小杉]

３４９さん
武蔵小杉地区の再開発に投じたデベの費用とは具体的には何のことでしょうか？
私の建設費はあくまでも敷地内の外構を含めた全工事の費用で、敷地外の費用は含んでおりません。
上下水道、電気、情報通信等のインフラ設備は再開発の場合、通常、建物直近までは電力会社等の供給会社の負担工事で、本管等から敷地内への引き込み以降が使用者（マンション側）の負担工事です。今回、私がパビリオンで見た図面でもインフラ設備等は別途工事となっていました。また、物件概要には「分譲後の権利形態として敷地は共有、建物は区分所有」と書かれていますので、当然、駅周辺の整備等にデベロッパーが費やした費用等は別途と考えております。再開発であっても駅は駅の所有者、道路は道路の所有者、敷地内は敷地内の所有者が負担するのが基本です。ただし、再開発の 場合、所有権が複数であったり、所有者から委託されていたり、補助金が出たりして負担が複雑になりますが。詳しくはデベロッパーに聞いたほうが良いと思います。

[376: 匿名さん]

高層ビルをもうつくらない開発地域に指定するなら
小杉も考えるが、後からごたごたの状況では、他と変わらなくなって
あまり魅力がないな。

[377: 小杉]

No.373さん
不動産投資はやり方によっては１０％程度の収益が得られ、また、値崩れもし難い方法はあります。不動産を目利きして、ＣＭ、ＰＭ業務により巨額の利益を上げている外資系の不動産会社は多数あります。外国の不動産会社が何でこんなに日本の不動産に投資しているかを考えてみください。わざわざ儲からないのに投資する訳がないでしょう。
個人だと法人と同じようには高額な利益は上げられませんが、その方法によっては株等よりもリスクを抑えて、リターンもそこそこ（ミドルリスク、ミドルリターン）狙えます。また、分散投資等言う意味でも株等との相関性の低い不動産は価値があります。
人のことを馬鹿にする前に一度、勉強をされたほうが良いのでは？

[378: 匿名さん]

ＭＳＴの懸念事項

１　南面に高層マンション建設の可能性が高い→日照、眺望、資産価値に影響大
２　高額→少なくともＳＦＴより割高、特に高層階
３　内装→イマイチ。アップグレードすればさらに負担増に
４　希少性が少ない→同時期に同レベルの多数の住戸
５　環境劣化→車渋滞の悪化、教育施設の不足等

[379: 匿名さん]

小杉さん

いろいろ有益な分析と情報ありがとうございます。

No.349→No.375 の問答に関してですが、「武蔵小杉地区の再開発に投じたデベの費用」とは、おそらく横須賀線新駅の建築費用がらみの話ではないでしょうか。新駅は地元自治体である川崎市の請願により新設される駅なので、建設コストのかなりの部分を市側が負担します。そして市は、三井（パークシティ）やリクルート（レジデンス）、鹿島（ダヴィンチ）、あと小杉タワーの開発デベロッパー等との間で、駅設置により生ずる受益の負担として合計20億円程度を分担してもらう合意を取り付けていたと記憶します。

これらの情報は、年初あたりに神奈川新聞等の地域メディアで報道されていました。ご参考までに。

[380: 匿名さん]

あの角住戸はどうもダメですね。
どうしてあんな三角リビングにしたんだろう？
使いずらいと思うのは私だけでしょうか？

[381: 匿名さん]

なんと全国で660万戸が余っている「空き家」だそうです。660万戸とはどれくらいかというと、平成15年の統計調査によると東京都の総世帯数は約548万世帯です。東京都の住宅全部空き家…でも足りないくらいです。恐ろしいですね。これからもどんどん空き家は増えるでしょう。まさに「住宅大豊作！」。腐らせないうちに「叩き売り？」 …にならなければいいのですが…

[382: 匿名さん]

首都圏では、平成5年以前およそ年4万戸、平成6年以降から一気に年8万戸前後供給されています。一般的には年4万戸前後が需給バランスと言われている中で、平成6年以降から毎年その倍程の供給をしてきたということは、これから先のマンション購入予定者まで先取りしてしまったといえるでしょう。それほどマンション販売が活性化しています。 住宅公庫の金利は2〜3％台と低い水準で推移しており、家賃とローンの 返済金額に大幅な差額がない状況が続いています。この情報が「いつかは自分の家を持ちたい」という消費者心理に追い風 となり、一次取得者がマンション購入に意欲的になったといえるでしょう。また、景気回復基調による金利上昇見込がマンション購入の前倒しに拍車をかける可能性があります。

[383: 匿名さん]

↑
マンションの資産価値は将来相当下がるってこと？

[384: 匿名さん]

No.377さん
その程度のことわからないとでも？
誰でもしってることくどくどいって勉強しなさいといえる感性がすばらしいですね

[385: 匿名さん]

こんにちは。
私は庶民の妻子持ちなんですが、低層に普通に住んでもいいですか。
日当たりの悪さは子供に悪影響でしょうか。。

[386: 小杉]

384さん
みなさんにわかり易いように説明しているので多少文章は長くなります。
あまり、人を馬鹿にするような発言は止めませんか？
その程度のこととおっしゃいますが、それならば、ＣＭ、ＰＭ、不動産証券化について説明ください。

[387: 匿名さん]

No.386
結局　ながながと議論して自分が優位にたちたいというヨコシマな心をもっているのに
馬鹿にするような発言はやめろという　たまんないねこりゃ

[388: 匿名さん]

３７３、３８４
単なる荒らしですね。意味がない。無視無視ですね。

[389: 小杉]

387
「ながながと議論して自分が優位にたちたいというヨコシマな心をもっている」とありますが、私はそんな気は毛頭もありません。興味ある物件なので内容をみんなで議論したいと思っているのに内容は何も言わず、人を誹謗中傷する発言は止めましょうと言っているのです。
内容に関して発言くださるなら、いくらでも自由にやり取りできますが、ただ単に根拠、内容のない誹謗中傷なら相手にできません。

[390: 匿名さん]

No.389
小杉さん　気がすみましたか？
いつまでも張り付いていられませんので　私は仕事にもどります　失礼します

[391: 匿名さん]

↑
＊＊＊の遠吠え。ワォーン。

[393: 匿名さん]

３９２さん
そうですよね。私は近辺に職場があるので検討していますが、職場が近くなかったら検討していなかったかもしれませんね。道路も、今でも綱島街道の渋滞は凄いのにどうなるのでしょう。
割高なのに内装、設備はチープですよね。７０００万円以上出す人は一般的にかなり高額所得者かともいますが、その様な人があの内装で我慢できるのでしょうか。変更も聞かないし。三井も殿様ですね。

[394: 匿名さん]

>392
そうでしょうか？田園調布からもツインタワーがはっきりと確認できますが？

>393
内装は確かにチープですね。質感も良くない。でも用賀で高級物件と言われている
のとくらべてもそんなに大差ないです。我慢できるなら立地だけでも“買い”です。

[395: 匿名さん]

先週竹芝、湾岸方面に行きましたが、休日なのに閑散としていてこわくなりました。
塩のせいか、ビルの老巧化も激しく、先々の不安をおぼえ帰ってきました。
武蔵小杉もこれから高いビルが林立するようだと怖いです。

[396: 匿名]

３７３、３８４、３８６、３８９は同一人物？
小杉さんは人の質疑にちゃんと答えているよ。
あんたちは、ただ茶々を入れて、まともに討論してないじゃない。
こんなレベルの低い奴等とは一緒に住みたくないね。パビリオンであったらぶん殴ってやる。

[397: 匿名さん]

>394
立地だけで"買い"ですか。
たかが小杉で？ありえない。

[398: 匿名さん]

>>365さん

>将来のことは誰にもわかりませんので、不動産価格が今後、どうなるかは予想し得ないと思います。特に建築の知識のない方が今後の予想が難しい個別の不動産に投資するのは危険ではないでしょうか。また、株等の有価証券と違って不動産は流動性リスクが極めて高く、余程の金持ちでない限り複数の不動産への分散投資はできません。個人が不動産投資をする場合には、ＲＥＩＴに投資することで分散投資し、流動性リスクの低減も図った方が良いかと個人的には思います。ただし、ＲＥＩＴもかなり価格が上がってきていますし、内容が不透明なものもあるので、ＲＥＩＴに組み込まれている物件や負債比率等の内容をしっかりと吟味する必要があるでしょうね。ＲＥＩＴは株や債権と相関係数が低いので分散投資の一つとしては魅力ある商品と思います。
話は変わりますが、皆さんも知っているかと思いますが、経済評論家のある有名な人が将来、日本は少子高齢化や多額の国債等のためハイパーインフレになる可能性があるので今のうちに低利子で借金をして不動産を買ったほうが良いと言っています。もしかしたらそうなるかも知れませんが、将来どうなるかなんて絶対に誰にもわかりません。日本の将来がどうなるかなんて予測して投資するのは投機に近いのではないでしょうか。それよりも現在わかることを定量的に把握して分散投資、長期投資すれば直近で５倍、１０倍に資産はならないでしょうが、１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです。


この内容を見て、「個人が不動産投資をする場合には、REITに投資することで分散投資をし〜」という一文がありましたので混乱してしまいました。しかし、どうやら文脈を読み違えていたようです。

「国内外の株や債券、不動産、商品、オルタナティブ商品等に分散投資する」ということでしたら、おっしゃるとおりだと思います。

[399: 匿名さん]

396さん、同感です。小杉さんの話はとても参考になりとても勉強になります。
文章はＡ４、４枚くらいになり、どこかに投稿できそうですね。

[400: 匿名さん]

場を荒らしたがる人はどこにでも居ます。
相手にしなければいいだけです。
そういう人たちは相手にされると嬉しく
てエスカレートしてくんですよ。