マンション管理費の妥当性をはかるには？

[入居済み住民さん]

当方マンションの管理費が月額110万円程掛かっていることを知りました。
日曜を除く毎日半日程度の常駐管理者と清掃担当者の2名が通勤してきます。
世帯数は80世帯です。
他条件などあるとは思いますが、管理費としての値ごろ感はあるでしょうか。
またどのような点を確認するのがよいでしょうか。
皆様の見識を伺えたら幸いです。
よろしくお願いします。

[21: 匿名]

FMじゃなければ部品代が後々にいきなり１００万円以上直すのにかかるとか言われるよ
毎月の点検は法定では？

後々のリスク踏まえた上で削減しないとエレベータは怖い

あと休憩時間は労基法で決まってるし賃金も出ない

[22: 匿名さん]

ウチは３０戸で５６０万。（電気代などはもちろん除いて）
もちろん全部委託。

エレベーターくらいは直接契約に変えようと計画中。

[23: 匿名さん]

>21
>毎月の点検は法定では？
法定点検は　年 1回の様です。
調べたらすぐに判りました。

>FMじゃなければ部品代が後々にいきなり１００万円以上直すのにかかるとか言われるよ
確かにその様な考えもありますね・・が、
100万円の部品代が必要となるときには、200万円の修繕費がたまっているかもしれません。
FMは高すぎる保険です・・多分。

>・・・しないとエレベータは怖い
　言われているのは、必要となる費用のリスクの事と思います。
　確かに、マンションの管理会社と保守会社に全てが握られていますからね？
　エレベータの機構は、それほど複雑ではなさそうですし、故障はしても安全性は高いと思うのですが？。
　何年か前に話題になりましたが、エレベータは沢山稼動しています。

[24: 匿名さん]

23

EV修理費を修繕計画に盛り込んでないのなら、修繕費を当てにするのはどうかと思う。肝心な時に足りなくなるかも。それに、修繕費だと取り崩すのが面倒でしょう。

POGにするなら築１０年前後位から管理費に予備費として計上しておくくらいは必要でしょう。
削減分の一部を積み立てるとか。

エレベーターって思っている以上に不具合出ていますよ。出来れば毎月点検じゃ無くてリモートメンテの方が多少高くても良いと思います。

[25: 匿名さん]

23
追伸

何年FM契約をしたか分からないが、POGに移行したら今までの保険料がムダに成ってしまいますよ。

[26: 理事経験者]

FM契約の由来は、企業の税務上の仕組みで原価償却（１７年？？）が根拠になっています。
管理組合は、原価償却が必要ないので、
新築時からPOG契約できるなら、明らかに得になりますよ。
根拠は、１０年以上たった時
＞100万円の部品代が必要となるときには、200万円の修繕費がたまっているかもしれません。

はっきり言って、私がマンションの経営者なら、POG契約、独立系で点検を依頼しますが、
私の住処のマンションで、大規模の管理組合はいろいろな考えの方がいて考えがまとまりませんので、
管理会社の「メーカー系は安全ですよ。FMの方が安心ですよ。」と根拠の乏しい説明に負けてしまいます。
住民に説得できるだけの根拠を持った独立系が見つかりませんので苦労します。
大手資本の独立系があれば、業者選択（住民説得）が楽なんですがね。

[27: 匿名]

確かに知識の乏しさにつけこまれ安心という曖昧な価値観で高額なサービスを押し込まれているケースが多すぎますよね 築後10年経った段階で過去10年間の管理費＆修繕金が実際どれ程おかしな使い方をされたかチェックしひどいケースは管理会社や理事長に変換請求がいくよう弁護士や議員が頑張ってくれるようになれば牽制になっていいんですがね！

[28: 入居済み住民さん]

> 26 さん

なるほど。安心安全のブランド料のようなものでしょうかね。
いろんな考え方をお持ちの方がいらっしゃる集合住宅では
そのあたりもコスト高になる傾向にある構造があるのだと
いまさらながら感じてしまいました。

ところで、管理会社への利益分と思われる管理報酬金額が
月額8万ほど計上されています。
これ自体はあまり違和感はないのですが、報酬を受け取るのであれば
価値も訴求してもらいたいなーと思いました。
我が家*では駐車場維持経費が高いので、そうした金額を減らす提案も
してもらってもよいのかと。他人善がりのようですが集合住宅の意見を
まとめるのには仕組み上よい方法だと感じるようになりました。


* 我が家 ...
手軽に売却できるマンションを「うちのマンション」というような、
必要にならなくなったら売却してしまえばよいブランド物のバックのようなものではなくて
あえて「我が家」と表現してみることで維持・運用方法を真剣に考えてみる意思表示です。
(少々例えが下品になり、すみません。
14さんや26さんの熱心さを受けて自己反省をしましたゆえ、お許しください。)

[29: 入居済み住民さん]

28 では、つまらないことを書いてしまいました。
皆様、どうぞ無視してくださいませ。
失礼しました。

[30: 匿名さん]

>24
>EV修理費を修繕計画に盛り込んでないのなら、
改めて、修繕計画というのを見てみたら、
25年後に2,200万円が計上されています。
修繕費に盛り込まれてはいるのだと思いますが、
25年後にELV入れ替えるのかな？。
>・・リモートメンテの方が多少高くても良いと思います。
ロープとかグリースとかの目視点検をしない、リモートメンテナンスの方が、高いのですね。
もう少し、ELVの費用について勉強します。

>26
>管理会社の「メーカー系は安全ですよ。FMの方が安心ですよ。」と根拠の乏しい説明に負けてしまいます。
そうですよね。説得性のある「何か・・」がほしいですね？
組合員の意識の問題にすると、全てが終わってしまいますしね。
(自分自身も、全てに問題意識を持っているわけではありませんので・・。)

[31: 匿名さん]

>>30

その２，２００万円は、エレベーターの更新費用で修理費ではないです。ですから、それを修理に使ってしまうと更新時に足りなくなります。ですから、修理代を削減分で見込む必要があるのではと言うことです。


それと、リモートメンテは、目視点検をしない訳ではなくて通常３ヶ月に１度は目視点検等をしに来ます。ロープやブレーキパッドなどの消耗品や機器の状態は見ないと分かりませんから。

毎月点検に来た方が良いのではないかと思いがちですが、年間１２回エレベーターを止めてやる点検と違ってリモートメンテではエレベーターの状態を常時監視していますし、月に一度夜中にエレベーターを自動で動かして加速状態やブレーキの聞き具合異音などの点検もしています。その辺りのサービスに価値を認めるかどうかです。

[32: 匿名さん]

で、リモートメンテナンスで、３か月に１回目視点検にくるメーカー系の点検であれば、１基あたり月額いくらぐらいが妥当な水準なの？

[33: 匿名さん]

エレベーターの速度や着床階数その他で違ってくるから一概にいくらなんていえないと思うけど。
本屋に行って積算資料とか見れば参考には成るんじゃないの。

[34: 理事経験者]

メーカー系の点検で安く出来た事例。
管理会社⇒ビル管理会社
管理会社⇒メーカー系直契約
このどちらかで安くできます。どちらもメーカ系が点検します。

EV点検費は管理会社の利益柱です。この話をすると、確実に管理会社の担当に嫌われますね。
マンション経営者からみると、マンション管理組合は価格交渉力は弱いですね。
一人親分の経営者は価格に厳しいですよ。

＞管理会社への利益分と思われる管理報酬金額が月額8万
何の役にも立たない物に年９８万払ってますね。
管理会社がやっていることと言えば、３ヶ月に１回の点検日を掲示板に張り出す程度でしょうね。

[35: 匿名さん]

会計、組合サポート、管理報酬、共通業務費用あたりの合計が実際の事務管理費用ということになるんでしょうが、毎月、会計ソフトで自動集計し、月１回の理事会を段取りして議事録つくり、月１回の点検スケジュール張り出しぐらいが主な業務ってことですよね。
であれば、50戸規模なら、せいぜい月８万、年間９６万ぐらいが妥当な線なのではないでしょうか。

あとは、消防点検年８万、給排水設備点検５万、エレベータ２万（１基）、管理員実働１時間あたり単価１２００円

最大の謎や湾岸のタワーマンションとかで、エレベータ点検１基あたり月額１５万になってることなんですが、やっぱり、これもホントは４万ぐらいで済むものなの？

[36: 理事経験者]

>>35
委任業務と
＞会計、組合サポート、管理報酬、共通業務費用あたりの合計が実際の事務管理費用
請負業務を分けて考えましょう
EV点検、消防点検、清掃、

請負業務に付随して委任業務費を徴収するのは、管理会社くらいでしょうね。

[37: 匿名さん]

いまガイアの夜明けで、管理会社の相見積もりやってたけど、８社に見積もりとったら、500万の年間管理委託費が、軒並み280万とか290万とか300万の見積もりが出てて、マンション管理士がどこのマンションでもこれくらい下がりますよって言ってたけど、ホントなの？

[38: 匿名さん]

>>37
常識ですよ。
新築時の管理委託費は商品に例えるなら、定価、ブランドものならさらに高い定価
いろいろなお店に行って品定めして値引き交渉すると安くなりますね。
自分に希望するアフターサービスの商品を選べばいいだけですよ。

[39: 匿名さん]

37さん　私も見ましたよ　ガイアの夜明け
管理会社への年間委託費が　こんなに価格が下がるとは知りませんでした
私のマンションも63戸で年間500万近く払ってます
将来の修繕費や管理費を考えると考えさせられますね
うちのマンションは　まだ2年しか建ってませんが
そろそろ考えたほうがいいのかな？　管理会社を代えるのを

[40: 匿名]

ガイアの夜明けの中で、軒並み半額近い見積りがでて、理事会で管理会社変更を決議する際、最後まで反対して、顔がぼかしで隠されてた女がいたんだけど、あれはなんだったんだろうか？