アトラスアリーナ武蔵新城（その４）

[アトラスくん]

□所在地
神奈川県川崎市中原区上小田中1丁目147-1（地名地番）
□事業主・売り主
旭化成ホームズ（株）
□前スレ
（その１）http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39992/
（その２）http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39074/
（その３）http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8860/

完売しましたが、住宅ローンの事、内覧会の事等の情報交換を行いたくスレを立てさせて頂きました。
最後の有意義な情報交換を行いましょう。

《アトラスアリーナ武蔵新城ランドマークコートをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373612/

[1001: 匿名さん]

結露で北側窓のゴムにカビが、、、、
気をつけましょう

[1002: 匿名さん]

もう？
はやくね？

[1003: 匿名さん]

この時期は寒いけど、24時間換気の吸気口は開けてます？

[1004: 匿名さん]

最初は２４時間換気つけてなくて、うちは入居１ヶ月くらいで北側窓のゴムにカビがはえました。
あんまり乾燥するのも・・・と思って結露もある程度ほっておいたんです・・・
２４時間換気つけてからはおさまりました。

[1005: 匿名さん]

我が家は入居してからずっと
２４時間換気とキッチンの換気扇も弱で、回しっぱなしにしています
結露はまだ、一度も見ていないです
各部屋のクローゼットと廊下の納戸も、出来るだけ開けっ放しにして
通気出来るようにしています

入居の時注意書きが入っていたと思いますが
新築はコンクリートから水分が出ているそうなので
相当換気に注意しないと、カビがすぐ出るそうですよ

[1006: 匿名さん]

24時間換気の吸気口開けっ放しにしておくと結露ないですよ（ＧＣ北側の部屋）
しかし、吸気口付近の壁紙が薄汚れてきますが・・・

[1007: 匿名さん]

アトラスに越してから、宅配便が時間通りに届かなくなってしまった。
午前中指定しても夕方６時に届いたりとか……。
今のところ時間通りに届いたのは５割ほど。
天候や交通事情によって仕方ない場合もあるとは思いますが、
あまりのいい加減さにがっくり。
食品が届くときなどは在宅するようにしているので本当に困る。
しかも、複数の業者で！
区の端っこだからかなあ。
（Ｓ社は中原区と高津区で支店が変わってしまうので、営業区域の端のほうは
時間オーバーしてしまうこともあるかも、と言っていましたが）
皆さんのところはどうですか？

[1008: 匿名さん]

>>1007さん
私もそう聞きました
午前指定でも大体１２時は過ぎてしまいます
（Ｓ社は鶴見支店からの配達らしいので）
午前指定すると、出かけられないから
午後の遅い時間１６時〜１８時とかにして
「１８時頃着くんだろうなぁ〜」と予定を組むようにしています

[1009: 匿名さん]

うちも宅配便は5割です。。

この辺り、区の端っこだからなのか郵便も来るのがすごく遅くないですか？
今週火曜は確か17時にポストを見たら入ってましたが、
先週までは18時を過ぎても入ってなかったです。

[1010: 匿名さん]

世田谷区から越しての比較ですが、宅配便も郵便もあきらかに遅くなりました。orz

[1011: 匿名さん]

気持ち悪い朝日新聞の勧誘が来ました。
しつこかったのですが、、、、

[1012: 匿名さん]

皆さん、エアコン工事は事前に理事長の許可が要るんですよ。勝手に工事しちゃいけないの知らないんですか？工事企画書と仕様書の提出が必要になります。

[1013: 匿名さん]

管理会社の紹介業者、内覧会出世起業者などは、
売り上げの２０パーセントマージン払ってるんですって。
販売店や管理会社の紹介してくれた引越し屋は、
１０パーセントマージンを払っているんですよ。
皆さん知っていましたか？どこの業者を信用すればいいんでしょうか？
専門店を自分で探すしかないですね。

もし業界に詳しい方がいらっしゃいましたら、
もっと詳しく教えていただけないでしょうか？

[1014: 匿名さん]

うちも来ました、朝日新聞。
しつこすぎて、ちょっと怖かったです。

[1015: 匿名さん]

＞1012
あなた、何を突然？？誰もそんなことしてないんじゃないですか？理事会立ち上がってないし。お宅はこの寒さを頑張ってこらえていらっしゃるのですね。

[1016: 匿名さん]

>1012、1015
他のとこでやってもらえませんか？

[1017: 匿名さん]

新聞屋さん、家にも来ました。
このご時世ですから、名前と家を知られている以上断り方にも気を使いますね。

[1018: 匿名さん]

>>1006さん
うちも換気口を開けっ放しにしていますが
（特に人の出入りのない、空き室）
換気口の周りが丸く汚れてきました

クロスはどうやって掃除したらいいんでしょうね？
濡れ雑巾では、シミになってしまうのでは？？
やはり換気口にはフィルターを貼った方がいいのでしょうか？

[1019: 匿名さん]

クロス汚れはホームセンター（溝の口だと松屋の向かい）で
売っている専用の消しゴムが必要だと思います。
以前に濡れ雑巾で大失敗しました、、、、、
換気口には、、ウチでは専用フィルターは勿体ない気がしたので
１００均で購入したレンジフードを切り抜いたものを
貼っています。（ちょっとビンボーくさいかもしれませんが、、）
２週間くらい経過（換気口最大開け、２４時間換気標準）しましたが、
貼る前とはガラリと変わり、クロス汚れが見られません。

[1020: １０１８]

>>1019さん〜ありがとうございます
やっぱり貼った方が汚れないんですね
早速ダイソー行って来ます（^^）
クロス掃除の消しゴム（？）も　初耳でした
助かりました〜〜感謝♪

[1021: 匿名さん]

１０１３さんが言ってることが事実なら、管理会社やたてぬしが紹介する会社を調べたり、ほかの会社と合い見積もりしたり、何か考えないといけないですね。

[1022: 匿名さん]

配送状況を確認していますと、確かに佐川急便鶴見に
届いてから、ここまで丸２日かかりました。
ヤマトでもだめなのでしょうかね。
佐川急便だけなら良いのですが、、、

[1023: 匿名さん]

蒸し返すようで、申し訳ありません
>>1012の突然な話題ですが、釣られてしまいました

管理規約集を読み返してみたのですが、エアコン工事でも
壁にアンカーを打つとなると、工事の工程表などの提出が必要なんでしょうか？
エアコン工事くらい・・・なんて、軽い気持ちではいけないんですね
再確認できて、勉強になりました

うちは引っ越しで持ってきたエアコンのみ、引っ越し屋さんに付けてもらいましたが
あと２台のエアコンは、春頃に購入する考えでした
その頃には、管理組合も発足しているでしょうし
ご近所にも工事の旨を知らせて、取り付ける事になるんでしょうね〜

[1024: 匿名さん]

入居してから、床鳴りが気になる所が出てきました
３ヶ月点検（だったかな？）でも十分対応してもらえるだろうと
戸田建設さんには連絡していないのですが
皆さんは、細かい事でも相談されていますか？

[1025: 匿名さん]

うちでは、エアコン工事の際（引っ越しとは別の日につけました）何か届け出など必要ですか、と管理人さんに確認したところ、とくに共用部に穴など開けなければ届け出は必要ない、と言われました。
工事用の車の駐車場所の確認だけで済みました。

[1026: 匿名さん]

>>1025さん
うちの各部屋を見ると、エアコン取り付けようのアンカーがないんです
リビングだと、カーテンボックス上部に取り付け箇所があるようなので
届出が必要？かと思うのでが・・・

住戸間の壁ではなく、戸境や窓ガラスのある壁は共用部ですよね
カーテンボックス上部なら大丈夫でしょうかね？
取り付けの際には、うちも管理人さんに確認してみます

[1027: 匿名さん]

エアコン用のコンセント脇に、取り付け下地があるはずです。
デベorゼネに確認したほうが良いかと思います。

[1028: 匿名さん]

今テレビ突然切れませんでしたか？
（とは言っても、すぐ直りましたが）
うちだけかな？
ちなみにケーブルTVも全滅でした。

[1029: 匿名さん]

そう、深夜いきなりテレビが映らなくなりました。
５〜６分後元にもどりましたが、何だったのかな？
盗聴系でしょうか？

[1030: 匿名さん]

関係ないかもしれませんが
先日ゴミ捨て場の電源を弄ってる人がいました。
なんだか不審な人多いですね・・・。

[1031: 匿名さん]

そんなこと投稿するあなたが不審。

[1032: 匿名さん]

なんでだよ

[1033: 匿名さん]

まぁまぁ。
喧嘩しないようにお願いいたします。
最近良く見かけますよ。

[1034: 匿名さん]

電源いじるってどんな事してるの？

[1035: 匿名さん]

>>1032さん
入居者の方や工事の方ではないのでしょうか？
もしそうなら、管理人さんにでも知らせた方がいいのではないですか？

掲示板の張り紙見ると、不審者情報がありますね
怖いなぁ〜　皆さん、気をつけましょう

[1036: 匿名さん]

怖いですよね。
このあたりはあまり治安が良くないようですし、
住民の皆さんで気がついたことは
管理人さんへ連絡などしましょうね。
駅前の柄の悪さもなんとかならいのでしょうか。ならないか。

[1037: 匿名さん]

だから、管理人自体規約を知らないんだよ。
エアコン工事も企画書、仕様書をだして、報告の義務があるってこと。
エアコンだけ特別になるなら、何でも特別になるでしょ。
それを暗黙の了解で、勝手に工事しているだけなの。

[1038: 匿名さん]

嘘くさいな・・・

[1039: 匿名さん]

マンションに関する法律は，主に二つあります。
一つは、区分所有者間の法的関係を規定した「区分所有法」。
http://www.kantei.go.jp/jp/it/network/dai9/9siryou3.html参照
もう一つは、マンション管理業者の業務に関する規定などを定めた、「マンション管理適正化法」です。http://www5f.biglobe.ne.jp/~condminium/MANKAN/tekiseika.html参照
「マンション管理適正化法」に基づき、
国土交通大臣の定める「マンション管理適正化指針」には、
適正管理において管理組合や区分所有者が留意すべき事項が示されています。
いずれも管理組合の業務にあたって重要です。マンションの建替えを円滑に行う仕組みとして、
「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」が定められています。

建物の区分所有等に関する法律
一つの建物に複数の人がそれぞれ所有する部分（専有部分）を持つという区分所有建物（分譲マンションなど）における区分所有者間の権利関係などについて定めた法律です。

第１章　建物の区分所有 専有部分と共用部分，敷地利用権，管理者，規約及び集会，義務違反に対　　　　する措置，建替えなどの事項について定めています。
第２章　団地 団地関係について，定めています。
第３章　罰則 義務違反者に対する過料などを定めています。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律
マンションに居住する人が多くなり，マンションの重要性が増してきていることから，マンションの管理の適正化を推進する目的で制定されました。
管理組合による管理の適正化を確保するための施策
国土交通大臣によるマンション管理適正化指針の策定
管理組合，区分所有者による適正な管理に関する努力義務規定
国・地方公共団体による情報提供等の措置

マンション管理士の資格の創設
国土交通大臣の登録を受けて，管理組合の運営その他マンションの管理に関し，相談に応じ，助言・指導等を業として行うもの


マンションの管理の支援のための専門的な組織の指定
管理に関する相談，苦情処理
管理組合への情報提供，技術的支援

マンション管理業の適正化のための措置
マンション管理業登録制度の創設
　・登録の義務付け
　・管理業務主任者の設置
　・業務規制（重要事項説明，委託契約書面交付義務、修繕積立金等の分別管理）
　・情報開示（管理実績，財務諸表等）
マンション管理業の健全な発展を図るための組織の指定
　・管理業に関する苦情処理等
・分譲段階における適正化の措置
　・竣工図書の管理組合への引渡の徹底等

[1040: 匿名さん]

マンション管理業の適正化のための措置
マンション管理業登録制度の創設
　・登録の義務付け
　・管理業務主任者の設置
　・業務規制（重要事項説明，委託契約書面交付義務、修繕積立金等の分別管理）
　・情報開示（管理実績，財務諸表等）
マンション管理業の健全な発展を図るための組織の指定
　・管理業に関する苦情処理等
・分譲段階における適正化の措置
　・竣工図書の管理組合への引渡の徹底等


マンション管理適正化指針
マンション管理適正化指針は，マンション管理適正化法の第３条に基づいて定められており，管理組合はこの指針に留意して適正管理に努めなければならないとされています。 指針は次の６項目から成っています。

１ マンション管理の適正化の基本的方向
２ 管理適正化推進のために管理組合が留意すべき基本的事項
３ 管理適正化推進のために区分所有者等が留意すべき基本的事項
４ 管理適正化推進のための管理委託に関する基本的事項
５ マンション管理士制度の普及と活用について
６ 国，地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターの支援

１　適正化の基本的方向
マンションを社会的資産として保全し，快適な居住環境を確保するために，次の点を踏まえて管理を行うようにする。

・マンション管理の主体は管理組合
・区分所有者の意見が十分反映されるような組合運営
・長期的な見通しをもった運営 ・経理は健全な会計を確保する
・管理委託する場合は契約内容を十分検討する

区分所有者は管理組合の一員としての役割を認識し，管理組合運営に積極的に参加する。
マンション管理は専門的知識を必要とすることが多いため，管理組合はマンション管理士等の専門家の支援を得ながら主体性をもって対応する。
国，地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターは，役割に応じて，必要な情報提供等を行うなど支援体制を整備・強化する。

[1041: 匿名さん]

２　適正管理のために管理組合が留意すべき基本的事項
管理組合の運営
・管理組合の自立的運営　→　区分所有者全員の参加，意見の反映
・運営にあたって　→　情報開示，運営の透明化，開かれた民主性
・総会運営　→　適切な判断が行われるような必要な資料の整備
・管理者　→　法令を遵守し誠実な職務の執行
管理規約
・マンション管理の最高自治規範
・区分所有法に則り，標準管理規約を参考にし，実態と区分所有者の意向を踏まえ作成し，必要に応　じて改正を行う
・使用細則等実態に即した住まい方のルールを定める
・規約違反があった時，管理者は勧告・指示を行うと共に，法令に則り是正・排除を求める措置をと　る
共用部分の範囲及び管理費用の明確化
・共用部分の範囲および管理費用を明確にする
・専有部分と共用部分の区分の明確化
・駐車場の使用に関する適正な利用と公平な負担の確保

管理組合の経理
・管理費と修繕積立金（特別修繕費）を明確に区分して経理を行う
・経理の透明性の確保　→　帳票類の作成・保管・開示
　長期修繕計画の策定及び見直し
・長期修繕計画の策定と必要な修繕積立金の積み立て
・ 長期修繕計画の策定及び見直し　→ イ)専門家の意見を求める　　 ロ)建物診断を行う
・計画の実効性確保　→　 イ)修繕内容，資金計画を明確に定める　 ロ)計画の内容を区分所有者に周
　知させる
・設計図書の保管　→　区分所有者の求めに応じ閲覧

３　適正管理のために区分所有者等が留意すべき事項
ⅰマンション購入者はマンション管理の重要性を十分認識する
ⅱ区分所有者はマンションが戸建て住宅と異なり，相隣関係に配慮を要する住まいであることを十分　認識する
ⅲ区分所有者は管理組合の一員として積極的に管理組合の運営に参加し，管理規約や総会決議を遵守　する
ⅳ区分所有者は管理に関する法律等への理解を深めるよう努める
ⅴ賃借人等はマンションの使用について区分所有者と同じ義務を負うことを認識する

[1042: 匿名さん]

４　適正管理のための管理委託に関する基本的事項
管理組合は，マンション管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで，管理会社に業務を委託する場合は，委託内容を十分検討し，書面をもって管理委託契約を締結する
管理会社の選定前　→　イ)事前に必要な資料を区分所有者に公開 ロ)住民説明会の開催
管理会社の選定後　→　イ)契約内容の周知 ロ)管理事務の適正化に努める
紛争発生時の措置　→　イ)契約している管理業者に解決を求める ロ)管理業者の団体に解決を求める

５　マンション管理士制度の普及
管理組合はマンション管理士の専門的知識の活用を考慮する

６　国，地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターの支援
国，地方公共団体はマンションの実態の調査及び把握
情報・資料の提供
管理組合の相談に対応できるネットワークの整備
マンション管理適正化推進センターは積極的な情報・資料の提供


区分所有法の改正
　２００２年１２月１１日に改正区分所有法が公布されました。今回の改正は，１９８２年の大幅改正以来，２回目となります。１回目と比較すると改正点は限定されており，管理組合運営上の変化も多くはありません。しかし，共用部分の変更に関する改正等，重要なものもありますので，改正点について，十分に知っておく必要があります。

[1043: 匿名さん]

規約の改正
区分所有法改正にともない，管理規約の改正が必要となる場合があります。規約の改正は，区分所有者数及び議決権数の４分の３以上の多数による総会の決議が必要です。規約改正に関わる改正法の内容については，以下のとおりです。
１．共用部分の変更（大規模修繕工事は過半数決議で可能に）
法１７条の共用部分の変更の議決に関する規定が変更されました。改正のポイントは，建物の効用維持のために欠かせない大規模修繕工事を過半数決議で行えるようになったことです。
つまり，改正前は，共用部分の変更は，「改良を目的とし，かつ，著しく多額の費用を要しないものを除いて」，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の賛成（特別多数決議）が必要とされていましたが，改正後は，共用部分の「形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除いて」，４分の３以上の特別多数決議とされたのです。「大規模修繕工事」という言葉は，法律上は使われていませんが，改正の趣旨は大規模修繕工事を過半数決議で行えるようにすることです。
規約の改正にあたっては，それぞれの管理規約の表現を踏まえて行う必要がありますが，法文の共用部分の変更の定義に関する部分を入れ替える方法が一般的と思われます。
また，「長期修繕計画に基づく大規模改修工事は過半数決議とする」旨，明記することも一つの方法でしょう。
２．管理者及び管理組合法人の代理権及び当事者適格について
法２６条に管理者の権限が定められています。管理者は，共用部分などの保存行為を行う権限を有し，またその職務に関し，区分所有者を代理することが認められています。しかし，これまで，共用部分などに対する第３者の不法行為（たとえば，自動車がマンションの塀に衝突して損傷を与えたような場合）の損害賠償請求を行う際には，請求権は各区分所有者が分割してもつものとされ，裁判所の判断でもそのようになっていました。これでは，不都合が大きいため，今回の改正で，管理者は，共用部分などについて生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に関し，区分所有者を代理するものとされたのです。規約には，管理者（理事長）の権限として，明記してもよいでしょう。

３．規約の適正化について
最初の管理規約は，通常，分譲側が用意した原始規約であることが多く，そうした原始規約に問題がある例も少なくありません。専有面積比に比べ議決権が多く与えられているなど，特定の区分所有者に一方的に有利な規約も見受けられます。
そこで，改正法３０条では，「規約は，各専有部分及び共用部分又は建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の付属施設（これらに関する権利を含む。）につき，その形状，面積，位置関係，使用目的及び利用状況並びに各区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して，各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならないものとする」とし，これに反する規約は無効であると言えるようになりました。問題のある規約はすみやかに変更することが必要ですが，争いが生じた場合は，訴訟で決着を付けなければならないでしょう。

[1044: 匿名さん]

３．規約の適正化について
最初の管理規約は，通常，分譲側が用意した原始規約であることが多く，そうした原始規約に問題がある例も少なくありません。専有面積比に比べ議決権が多く与えられているなど，特定の区分所有者に一方的に有利な規約も見受けられます。
そこで，改正法３０条では，「規約は，各専有部分及び共用部分又は建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の付属施設（これらに関する権利を含む。）につき，その形状，面積，位置関係，使用目的及び利用状況並びに各区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して，各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならないものとする」とし，これに反する規約は無効であると言えるようになりました。問題のある規約はすみやかに変更することが必要ですが，争いが生じた場合は，訴訟で決着を付けなければならないでしょう。

「区分所有法及び建替円滑法の一部を改正する法律」のポイント（法務省）　http://www.moj.go.jp/HOUAN/houan14.html

[1045: 匿名さん]

嘘ではありません。
難しいところかもしれませんけどね。ながなが難しい話になってしまいましたが、
ようはスポーツで言うところのルールブックですね。

[1046: 匿名さん]

あの〜迷惑なんですけど・・・

[1047: 匿名さん]

「法律の主旨」と「法律をどのように解釈し運用するか」は各マンションによって違うのでは？
これから管理組合等発足とともに住民の意見を諮って
当マンションの運用ルールを決めればいいだけの話ですよね。
ですので
あなたの思ってる解釈・運用は現時点ではまだあなたのルールでしかないのです。
総会等しかるべき場で主張なさればよいと思いますよ、是非。
ただこの場でのシロクロを勝手に決めつけたような投稿は少々出過ぎた感もあり見苦しくもあります。
御自分の主張を上手に他人に伝える…、そのための工夫や配慮はとても大事ですよ。

[1048: 匿名さん]

>>1045さんは入居者の方でしょうか？

確かにルールブックは必要でしょうけど
アトラスではまだ理事会が発足していません
仮に迷惑を被った方がいて、当事者が文句を言うのも分かるのですが
問題が起きる前に理詰めで話をされても、聞く耳持たずだと思います

私もルールを守るのはもちろん大事だと考えますが
今の>>1039->>1044の説明では（コピペ）
掲示板のルールに反していると思いますよ
これでは荒らしと思われるかもしれません

>>1045さんの言いたいことはわかりました
でも入居者の方なら、ぜひ大らかに接して頂きたいです
よろしくお願いします

[1049: 匿名さん]

皆さんは登記の書類届きましたか？
うちは先週受け取りましたが、来月から確定申告に備えなくてはいけませんね

以前の住居では、税理士の方が無料相談会を開いてくれて
その会場に行けば、親切に書き方を指導してもらえたのですが
新城近辺では、どこかそのような相談会があるでしょうか？
税務署（川崎北ですか）に聞いてみるといいのでしょうか？

マンションのポストには、有料の税相談のちらしが入っていましたが
結構割高な気がしました
皆さんはどうされますか、やっぱり自分で申告されますか？

[1050: 匿名さん]

>1049
仕事に都合つけないとならないっていう大変さはありますが、
何度もやることではないので、自分でやってみたいです。
ただ逆に、何度もやらないからこそ、税理士に頼むって考え方もあるかもしれないですけど。