グランノア汐見台

[匿名さん]

http://www.fgh-100.com/

[595: 契約済みさん]

594さん。㎡単価ではグランノアの方が割高なのですね。もちろんヴェルデマーレと比較しましたがそこまで計算していませんでした。（床材は認識していました）物件を選ぶときのファクターには色々なものがあると思います。金額、広さ、間取り、設備・・・。そしてそれぞれ何を重視するか、また重視するにしてもそれをどう評価するのかは、皆さん違うのではないでしょうか。594さんが床材と㎡単価を重視されて、等級が高いもの、割安なものという判断をされるのであれば、グランノアは選択外ですね。
前置きが長くなりましたが、私が重視したのは価格、間取り（自分達にとっての使いやすさ）と環境でした。ご参考になれば。

[596: 契約済みさん]

私の場合は，
・ほぼ南向きが希望だった
　（グランノアは南南西があった．ヴェルデマーレは南東まで．）
・上大岡に近い（上大岡へ歩くつもりなので）
あたりがポイントでした．

ちなみに挙げられている部屋（今残っている部屋？）だとスカイバルコニー
付とか角部屋とかなので，平米単価でグランノアが割高に見えてしまいますが，

＞ 110.91㎡　4438万円　㎡単価　40.01万円 3F/5F

たとえばこれと比較するなら，モデルルームタイプの
113.84m2 m2単価 4598万円 40.39万円 3F/5F
あたりでしょう．ほぼ同じですね．

[597: 値段しだい]

竣工が延びたとはいえ、この時期で1割程度売れ残っているのであれば、どのくらいまで
藤和さんが勉強してくれるか楽しみですね。
屏風浦徒歩4分の競合物件は最後の方は2-3割引きでしたからね。

[598: 周辺住民さん]

徒歩４分でも線路から０ｍでは値引きするでしょうね

[599: 値段しだい]

598さん
線路から標高100m、徒歩実質20分なら、3-4割引きが期待できそうです。

[600: 契約者]

そんなに割引されるなら契約金をふいにしてでも、もっと広い部屋に変えたいです。
3-4割引が期待できる根拠を教えてください。

[601: 匿名さん]

3-4割引きはさすがにむりでしょう。
実際のところ、よくて1-2割でしょうね。

[602: マンションアナリスト]

ま、デベの利益+広告費が物件価格の2割といわれているので、残りの15戸くらいからは1割引き、
残り8戸くらいから2割引きでチャラ。残り3戸は赤字覚悟で3割引で竣工前完売を目指すのが
だいたいの相場。

[603: 契約済みさん]

標高は地形図によれば60〜70mですね．
…十分高いか．

[604: 匿名さん]

>>契約済みさん

お答え頂きましてありがとうございます。
なるほど、そのような理由があったのですね。
大変参考になりました。

[605: 契約済みさん]

値引きが２割３割というと、１０００万位値引きされる部屋もあるってことですね。なんか普通に買ったのがかなしくなります。

[606: 周辺住民さん]

>596
>上大岡に近い（上大岡へ歩くつもりなので）
上大岡から久良岐公園の裏側までは地図で見るよりずっと辛いですよ。

[607: 契約者]

605さん、同感です。普通に買ったのがかなしくなりますね。
このマンション、遅延やらで不安もある上に値引きまでしているとなると、
本当に高い買い物を間違えて買っちゃった感が強まります。
せめて「購入者はみんないい人ばかりで住み始めたら大当たりだった」
ということになってくれることを祈るばかりです・・・

[608: 596]

>>606さん

実際に歩いてみましたので大丈夫です．所要時間１５分．
辛さは個人差がありますよね．
私の場合はちょうどいい運動と感じました．
スポーツジムに行かなくて済むな，と．
行きが上りだと汗だくで電車に乗ることになって困りますが，逆なので．
日々この道を歩いていれば体力も維持されるので，６５歳ぐらいまでは
問題ない（むしろ体力づくりになって良い）と思っています．

[609: 596]

>>607さん,605さん

値引きの話は所詮この掲示板での推測ですから，一喜一憂するのは
やめましょうよ．

>「購入者はみんないい人ばかりで住み始めたら大当たりだった」

オプション会で見かけた方々にはそう感じたので，期待しています．
皆で済みやすいマンションにしていきましょう．

[610: 匿名さん]

605さん、607さん、
その昔、実家の両親が新築マンションを買ったとき、一年近く未入居の部屋を一割引くらいで買ったそうです。駅から徒歩5分で周辺にスーパーや役所も充実したマンションが一年近く未入居で一割引き。新築マンションでさすがに1000万円単位の値引きはないと思うのですが。新築で買う方たちの間ではそんなに差はでないと思いますよ。

[611: 匿名さん]

まあ、皆さんいいじゃないですか
自分の好きな部屋を買えた訳ですし、いま売れ残りの部屋なんて
単価が割高だったり隣より眺めが悪かったり道路に面してうるさかったり、誰も買いたくない部屋ばかりです
だから売れ残ってるわけです
誰も買いたくない売れ残りの部屋を同程度の価格では買いたくありませんね

昨日のニュースでは新築売れ残りのマンションが6000戸以上もあるそうです
住宅減税も3月で締め切り、買いたい人はほとんど住宅を買った今、これから買う人なんて僅かですよ
ここでなくても値引きをしてくれる所はいくらでもあります
また川崎のファインフィールズなんてここより普通でも平米単価が1割前後、安いですね

[612: 匿名]

川崎のファインフィールズは厩舎が隣にあって臭いし、隣接の道がダンプの通り道、周囲に商業施設がなく駅からはバス。ここより安くて当たり前でしょう。なんでこの掲示板にファインフィールズを持ち込むかね。

[613: 通りすがり]

６１１さん
他の掲示板にもそっくり同じ文章が。
・・・なんでファインフィールズ？

[614: 匿名さん]

>昨日のニュースでは新築売れ残りのマンションが6000戸以上もあるそうです

これだけ新築があると売れ残りは相当あるだろうとは思ってました。
うちの近くにできた新築マンションも入居が始まってからもチラシが入ったり、
路上でパンフを配ったりしてたので最後になって苦労しているな〜、と見ていましたが、
あるとき突然完売御礼になって驚きました。
10数戸が一週間か10日くらいでパッと売れるわけがない！
どこかがまとめて買って賃貸に出すとかでしょうか、
どうも疑問でならないのです。
（結構こういうケースってあります）

このスレには関係の無いことですが
大抵のデベは売れ残りはどうするんでしょうかね・・・・・

[615: 元デベ勤務者]

614さん、
値引きしてもエンドユーザーに売れない場合、専門の買取業者に一括で売る場合が
多いです。その相場は当初物件価格の5-6割と言われていますので、デベは何とか
大幅値引きをしてでも、エンドユーザーに売りたい訳です。売れもしないのに
ダラダラとマンションギャラリーをオープンしていても経費（場所レンタル、
人件費、広告宣伝費）がかかるだけで、入居者にも迷惑ですしね。

[616: 迷える羊]

611、612さん
ファインフィールズとここで迷っています。結構ライバルだったりして。
平均坪単価はどちらも140万円程度。
いずれも最寄駅までのアクセスに難があり価格はかなり安めですね。
付近の商業施設の貧弱さ（ファインは川崎駅、ここは下界に行かないと
ならない）。
駅周辺の商業施設集積度と都心までのアクセスのし易さでファインの
方が若干優勢と思います。小さいお子さんがいる人はここですね。

[617: 匿名]

616さん
ここのマンションはすでに100㎡を超えた部屋しかのこってないけど、
その広さを探しているんですか？ということはお子さんもち？
であれば住環境を考えてグランノアのほうが優勢でしょう。

まさかあなた、長谷工の回し者じゃ？！

[618: 迷える羊]

617さん
私は中1（私立）と小3の子供がいます。下の子も石川町あたりの私立に入れる
つもりです。
子供なんてすぐに大きくなって、中学になれば電車通学。近くの小学校や公園
が便利だと感じるのは数年だけ。あとは毎朝駅に向かい、毎晩駅から帰ります。
そうなれば、駅に少しでもアクセスが容易な方がメリットが大です。
また、あまり不便な立地だと、子供が巣立った後も家に帰ってきてくれなく
なるので。「（中学からの）子育てを考えたら、駅へのアクセスが重要
ポイントだと思います。

[619: 匿名さん]

中学高校は6年間。
幼稚園小学校は9年間。
社会人後はその何倍も・

子供が中高時代に駅近の環境の悪いところに購入してしまっても後悔するかもしれませんよ。
さらに子供に子供（孫）が出来たら車が使えて実家に行けるというほうがずっと良かったです。
たとえ車を所持できなくて、赤ちゃんおんぶで電車できても、車で向かえにきてくれるのなら（知人がそう）駅近かどうかは関係ないです。

[620: 迷える羊]

619さん
駅近＝環境が悪いとはかぎりません。普通の住宅地なら5分も歩けば喧騒からは
離れられます。中学受験を考えるなら、小学校3年生くらいから週3回塾通いになり
ます。ここから有名進学塾上大岡校まで子供の足では20分以上かかります。
しかも夜は暗い坂道を登らねばなりません。
また一流校が集まる根岸線に乗るのには磯子駅まで行かねばなりません。
小学校低学年までの子供を育てるにはいいと思うのですが、塾通い、電車通学
を考えたら躊躇してしまいます。

[621: 汐見台住人]

迷える羊さん・・・
私もファインフィールズいいと思って見に行きましたが、本当に臭いがすごいんです・・・洗濯物・布団なんて干したものならすぐ臭いがつきますよ。目の前はお馬さんの練習場だし。同じバスで駅まで通うなら汐見台の方が断然いいと思います。あと汐見台の循環バスはたいてい座れるのであまり苦になりませんよ。でもお子さんがもう成長されて環境をそんなに重視しないのであればもっと駅近くのいいマンションあるのでは・・・

[622: 匿名さん]

広い物件でいいですね。

[623: 匿名さん]

迷える子羊じゃなくて、ただの営業マンだろ。

[624: 契約者]

迷える羊さん、すでに迷ってないように見受けますけど。ファインフィールズがいいなら、そっちのスレでいいところをお話し合えばいいんではないでしょうか？営業マンと間違えられてもしょうがないですよ。

[625: 匿名さん]

夜遅くまで営業活動ご苦労様です。

[626: 契約者]

ファインフィールズのスレッドをみてみました。
グランノアとの比較をあっちでもやっているようです。
なんだか営業のやらせみたいで嫌な感じです。
もう乗せられるのはやめましょう。

[627: 匿名]

どちらも安い（坪単価140万円）けど、立地に難があるという点で競合しているんで、
両方行く人が多いのでしょう。その他戸塚のレイディアントなんかも同じような物件
ですよ（バス便、坪単価140万円）。

[628: 匿名さん]

子供の塾通いって歩かせるものでしょうか？
有名な塾がたくさんある駅の近くじゃ、繁華街で、柄が悪くてそれこそ住むには子供に悪影響が多すぎするし。
そういったところを徒歩で帰るって安全かな。

確かにバスのほうがまだましと思ってしまう。
それに私立にいれるつもりなら車で送り迎えすればすむこと。車くらい持っているでしょ？

[629: 匿名さん]

恐ろしいのは現在、屏風ヶ浦徒歩6分の汐見台の中古マンションだと築41年、
55㎡で850万円で売っていますね。
110㎡で1700万円として、グランノアは徒歩がプラス10分掛かることを考慮して
一割引の1530万円とします。
単純計算すると4500-1530＝2970万円

2970÷41年＝72.43万円
管理費+修繕費+駐車場+駐輪場＝35万円以上/年間

最低でも107.43万円の資産の目減りが発生します

これにローン金利が加われば更に目減りは増加し、固定資産税で+30万くらい(？)
そうすると年間の資産目減りは170万円くらいでしょうか？

あくまで素人計算ですが相当収入が無いと厳しいようですね

[630: 匿名]

628さん
塾は駅前にあるので、電車で塾に行く子供が殆どです。
例えば、上大岡の駅前の塾から帰るのなら、夜道の坂を25分登るより、屏風浦駅や杉田駅近郊の駅近
マンションへ帰る方が遥かにラク（子供も親も）です。

[631: 匿名]

629さん
あなたの計算は決定的に誤っています。
①マンションは買った途端、価値は2割減です。（2割はデベの利益+経費）
②物件価値の目減りは定額法ではなく、定率法です。つまり最初の方が減価償却が
　キツく、あとはなだらかです。
③駅徒歩6分と16分（15分以上を普通バス便といい、中古市場における価値が激減する）
　とでは、物件価値が全然違います。駅に近いということは、マンションの価値において
　絶対的な有利性があります。
④「55㎡で850万円で売っている」といってもあくまで、売主の希望価格であって、実際
　に売れるのは500万円程度でしょう。
具体的な例でいいましょう。
グランノア汐見台の4500万円の市場価値は、
買った途端（中古になった途端）に3600万円となり、41年後の残存価値を2割としても
720万円にしかなりません。
従って、410年後には4500万円-720万円＝3780万円。
3780/41＝92万円となります。
年間の資産目減りは200万円以上ですよ。

[632: 匿名さん]

631
あんたも決定的に間違ってるよ。
なんで、時価評価である中古価格を、簿価計算で予想すんだよｗｗｗ

[633: 匿名]

632
41年後の時価は予測が極めて困難だからです。

[634: 契約者]

だから結果的に、資産価値なんて今後の時価によって変わりますよって事でしょ。

[635: 契約済みさん]

たとえば110m2の駅近マンションなら7000万とかするでしょう？
価値低下の割合は小さくても，絶対額としては同等以上に
年あたりのコストにしたら同等以上はしますよね．

一方で4500万の駅近マンションなら確かに資産目減りは少なめでしょうが，
広さは3分の2になってしまう．

75m2のコストで110m2に住めるわけではないということを理解しておけば
よいということだと思います．

[636: 匿名さん]

時価によって変わります、じゃなにも計算できないでしょ。
とりあえず時価は現在と同じと仮定して計算してみました、ということくらい
読めば分かるんだから、いちいち突っ込まなくてもよいかと。

[637: 匿名さん]

汐見台が空気が良くて環境良好、なんて考えてる方がいたらご愁傷様です
「汐見台喘息」という言葉があって・・・(その先はgoogleで検索して調べてください)
汐見台から磯子、根岸方面を見下ろせる所に行って見てください
目と鼻の先に火力発電所、製油所、工場等ひしめきあっています
この空気は風向きによっては遥か南の金沢区まで飛んでいくのですから

[638: 周辺住民さん]

汐見台喘息?一体いつの話ですか？私は汐見台に住んでいますが、空気の悪さを感じたことはありません。工場は離れているし、影響を感じたこともありません。もっと工場に近くのエリアではそういうこともあるのかもしれませんが、ここではあまり影響ないように思います。むしろ、他のエリアに比べるとあまり車が通らないので排気ガスが少なくて空気がよく感じます。個人的には、最寄り駅の屏風浦駅まで排気ガスを吸いながら歩くのが嫌で、ちょっと遠い磯子駅まで歩いています。実際に自分で確かめてみるのが一番ですね。

[639: 契約者]

<<637
新宿の空気は新宿御苑が正常化しているのをしっていますか？
植物は二酸化炭素を吸って酸素を放出しているんです。
久良木公園のお隣のマンションなら、空気がよくて環境良好だと思いますよ。
<<636
すべて仮定のお話なので、バトルをしてもしょうがないのではないでしょうか。
価値が上がっても下がっても、住む人達にとってはいい買い物したと思いたいんじゃないかしら。

[640: 匿名さん]

>新宿の空気は新宿御苑が正常化しているのをしっていますか？
>植物は二酸化炭素を吸って酸素を放出しているんです

これは笑うところですか？
まず大気汚染の元となるのは二酸化炭素ではありませんし二酸化炭素では喘息になりません
まぁ、中学で習う常識をあなたに説明するのも面倒なので「大気汚染」「川崎喘息」「四日市喘息」でご勉強ください

また植物は夜は逆に酸素を吸って二酸化炭素を排出してます
新宿は常時、排気ガスで臭いし新宿御苑なんて関係ありません。あなたの理論だと木を植えれば世界中の大気汚染問題は全て解決なようですね

[641: 契約済みさん]

横から失礼します．
ＣＯ２はともかく，植物にＮＯｘ浄化機能があることはよく言われていますね．
「植物」「大気汚染」「浄化機能」で検索してみてるといろいろ出てきます．

また，大気汚染の主因は高度成長期の工場排気でしたが，現在はもっぱら自
動車（トラック等）でしょう．
大気汚染を平気で撒き散らすような企業は生きていけない時代になっている
ので．

[642: 匿名さん]

今や横浜は全国一環境規制が厳しい場所です。
汐見台喘息なんて大昔の話ですよ。

[643: 匿名さん]

汐見台は、風向きでは工場の臭いはしますよ　煙突と同じ高さですから　住み慣れて鼻がなれた人は、においにくいようです。

[644: 匿名さん]

643ですが　においはしますが喘息は昔の話です。その点環境は改善されています