新築マンションにかかる経費と親名義で購入する場合の経過

[購入検討中さん]

結婚を機にマンション購入を検討しており、気に入った新築マンション（3198万円）があったのですが、
彼（過去に延滞があった）も私（収入不足）も借入できない為、
義母（もうすぐ還暦）名義で2000万円を15年で返済する事で住宅ローンの借入は一応できました。
頭金は2人で600万ずつ出して、義母の分と合わせて3200万になる予定です。

しかし、義父が本当に購入して良いのかと不安に思っています。

彼は30歳で年収271万の正社員ですが、来春から新規立ち上げする株式会社の役員に抜擢され、
別の職場の正社員になります。
スタートは今の給料ぐらいからだと思われますが、今の職場よりも条件・給料も良く、
将来性もある為、私も賛成しています。

私は32歳で週4日勤務のパートのような契約社員のような立場の者で年収171万です。

2人の貯金は彼が800万程、私が1000万程はあるんですが、
これから結婚式もあるので出費はあります。
（どのくらいかかるかまだつかめていませんが350万程は掛るんじゃないかと思っています。
まぁ、ご祝儀は少し返ってきそうですけど）

もし、義母名義で2000万借りた場合、月々12万の返済とボーナス払い36万が掛ります。
また、管理費・修繕費で2万4千円必要です。（彼の車はあっても維持費が掛る、資金の足しにする為、売るかもしれないのですが、
もし売らないなら駐車代もプラス1万2千円かかります）

2人とも気に入っているマンションなのでその為には2人の月給を15万ずつとして、
お互いアルバイトのような小遣い稼ぎをしていけば、初めはきっと厳しい生活でしょうが、
なんとかやっていけるんではないかと思っています。
しかしそれ以外にＱ1→年間で支払いがある為に貯金しないといけないもの
（もちろん保険には入るつもりです）はありますか？
義父が心配しているのは
Ｑ2→住宅所得税がいるのではないか？
Ｑ3→固定資産税はどのくらいとられるのか？
Ｑ4→住宅借入金等特別控除でいくらか戻ってくるのか？などです。

税金等があまりにも高いようなら、やはりあきらめざるをえないと2人とも思っています・・↓

また、義母名義というのがやっかいな所で、
Ｑ5→所得税から控除されるのは、そこに住んでいる人が適応するというのならば、
同居でないと控除は無理なのか？（彼の両親は一戸建てに住んでおり、同居の希望はしていない）
Ｑ6→同居ならば住民票から書き換えないといけないのか？
そうなると彼の両親は別居しているという事になる？
など、知識がない為にどうなるのか不安な事ばかりで義父が心配しているように、
とてもややこしい話になっています。

また、Ｑ7→彼が万が一なくなった場合に共同名義だったら義母が返す事になるのか？
きっと私には返済能力がないので彼の生命保険でローンを返済し、マンションは売却し、
そのお金を足しにする事にはなりそうなんですが・・

後、Ｑ8→義母が部屋を自分名義で貸しているなら、確定申告の際も義母がその分を負担するのか？
Ｑ9→同居扱いなら確定申告ではどうなるのか？
Ｑ10→確定申告時に彼に名義変更できるのか？

...など疑問は多々あります↓

彼の名義で借りれず、親の名義で借りられた方、どうされていますか？
また、私達がこの物件に住むのは無謀なのでしょうか？
でもどうしても住みたいので、なんとか良い方法があれば教えて頂きたいと思っています。　

[1: 匿名さん]

やめといたほうがよいと思います。
ローン組むのはお義母さんなんですよね。
では、特別控除の対象はお義母さんになるのではないでしょうか？
マンションの名義が共同名義でもお金を借りているのはお義母さんなので
万が一、彼が亡くなってもお義母さんが返済することになると思います。
お義母さんが実際に住まないのであれば、贈与税がかかるかもしれんし。
あまり詳しくないので上記が正しいかは？？？ですが、
せめて彼の新しい仕事が軌道に乗ってからにした方がよいと思います。
もし万が一その仕事がうまく行かなかったら、みんなが不幸になっちゃう。

なんか前向きに「こうすればいけますよ」って言えればいいんですけど、
ネガティブなこと書いてすみません。

[2: 匿名さん]

あまりにローンと名義、控除の基礎的な事がわかっていないように見受けられます。

ローンを義母が組むのであれば、名義も義母名義になります。
（通常、出資比率で分割名義とします。）
そして、名義の比率によって住宅取得税・固定資産税は３人が払う事になります。
ただ、このようなケースで実際に義母が払ってくれるかは不明ですね。

住宅借入金等特別控除は金融機関にローンがある人だけが対象なので義母だけになります。
また、通常、自分が住む為に取得した住居である必要がありますから、義母の方も実際に適用は不可能だと思います？

というか、住宅ローンの金利も自分が住む為のものではない場合、高い金利となってしまう事があります。
ローンの相談をした時に同居しない親がローンを組むと話しましたか？

さて、ここで貴方たち夫婦が毎月義母にお金を支払っていく予定だとします。
しかし、ここで払ったお金は何に対するお金でしょう？
単なる家賃として払ったのであれば、義母に所得税がかかります。
そして、貴方たち夫婦には権利は何も残りません。（あくまでも権利は最初の名義の持分のみ）

家賃じゃないとすると、贈与になります。贈与の方が税金は高いです。
親に対する仕送りとするれば、税金は免れるかもしれませんが、マンションの権利は義母に残ります。

毎月、支払った相当額を名義変更するのは現実的な処理ではありません。
（名義変更にもお金がかかります。）

ここで問題の一つに、旦那さんが死んだ場合、このケースでは
子供がいないと奥さんには権利がほとんどないということになります。
（あくまでもローン相当分の名義は義母のものなので、奥さんには権利はありません。）

また、ご主人に兄弟がいて、先に義母が死んだ場合、そのマンションに対する権利は義父・ご兄弟にも発生します。
そうなった時に相続が争続にならなければいいのですが・・・
　

普通、親から資金提供を受ける場合、親の預貯金からの提供です。
そして、住宅向けの非課税の贈与とするか、親から利子有りでお金の融資を受けて返済するといった
形式となります。（あくまでも名義は本人たち）
また、しっかり適切な利子で返済をした事を証明出来るように整える必要があります。

親と共同でローンを組むのであれば、親にはご自身分のローンは払ってもらって、
ローン相当額を自分達は溜め込む。
一定額を溜め込んだら、義母分の名義を買い取るって名義を変える。という方法になります。
　

しかし、私もまったくこの時期の購入はお勧めできません。

＞彼は30歳で年収271万の正社員ですが、来春から新規立ち上げする株式会社の役員に抜擢され、
言っては悪いですが年収300万以下程度で使える人材を役員にする会社って・・・
この時点でかなり怪しいのですが・・・
役員って会社が倒産とかした場合に責任が私財におよぶって分かってます？
本当に抜擢？
人数合わせか、攻め腹を切らせる為のスケープゴート要員では？
有名企業がたまに社内公募で新事業を募集して、っていうのがあるのでナイとはいいませんが・・・

＞気に入った新築マンション（3198万円）があったのですが、
また、諸経費を計算されていないように思います。
ローンを試算してもらうと一緒に計算して貰えると思いますが、約１００万程度はかかります。
その他、家具などを購入すれば更に出費はかさみます。
自分の時は物件価格がもう少し高いですが、ローンは1700万でしたが、
この時期に払った額は合計で250万程度です。

＋住宅取得税はこれから。来年の固定資産税が幾らかかるのか、不安だわ。



＞2人の貯金は彼が800万程、私が1000万程はあるんですが、
年収と年齢からすると、この預金額は大変素晴らしいことだと思います。
もう少し、このまま預金に励まれて、収入が安定した時点での購入がよいのではないでしょうか。

また、新築は直ぐに価値が下がるのが一般的です。
探すときには築浅の中古も視野にいれてはどうでしょうか？

[3: 匿名]

壮大な釣り堀ネタすれですね、構想何日ですか？

ちなみにコマゴマした指摘は不要で2さんが書いたように
親からの援助形態が現金の生前贈与じゃ無ければアウト。

また現預金合計1800万は、頭金1200万+挙式350万の出費、及び未計上の手数料＆税金で全部無くなるでしょう

どちらかが働けなくなったら首くくるしかない罠

[4: 匿名さん]

今せっかくの贈与税特例があるのに、それを使わないのは不可解。

右肩上がりに給料があがる時代ではないので、将来なんとかなるとは思わないほうがいい。

将来、住宅が安くなるかどうかは不明。中国人が大量に買っているので、意外に安くなって
いない。この給料では、将来買えるかどうか不明。絶対に別れない自信があるなら、
今、義母に贈与してもらって買うのは間違いとは言えないように思う。

[5: 匿名さん]

A1
固定資産税や大規模修繕などがある時期に一時金を取られる場合もあります。

A2
購入時の手数料のことですか？
トータルで100万程度はいると思います

A3
年間20万程度だと思います
当初5年間は優遇がある地域もあります

A4
住宅ローン控除は、ローン名義人がその家に住んだ場合に適応され、ローン名義人の住民税、所得税から控除されます。義母が働いていないなら控除はされないと思われます。

A5
無理です。

A6
住民票を移動させる必要があります。
両親は、別居ということになりますね。

A7
ローン名義は、義母なんですよね？
夫がなくならなくても、義母が返さなければなりません。義母がなくなった場合は、団体信用保険に入れているなら、ローンはなくなります。

A8
名義割合によって、家賃収入を分割しべきだと思います。

A9
もう少し状況を詳しく教えてください

A10
できません
名義変更は、名義変更の手続きを別途する必要があります。名義を変える場合は、贈与税がかかります。

[6: 購入検討中さん]

ご意見ありがとうございました。一つ訂正がありました。
月々の返済は12万、もしくはボーナス払いをするなら月々6万でボーナス時に36万必要という事でした。
（それでも厳しいのかもしれませんが・・）

また、義母は公務員をしており、ある程度の役職に就いておられます。定年後ももう少しは働かれるようです。
そして義母からは名義を借りるだけであって、月々の返済は私達が義母に返していく形で考えています。

私達は「初めは家具もあるもので過ごせればいいかっ。家から持って行けるものは持って行って、
冷蔵庫と洗濯機ぐらいあったらいいんじゃない？」と、家の為なら最低限の生活から始めようとは思っています・・

ちなみにマンションが完成して住めるのは来春4月頃からです。
なので、新婚旅行で予定していた海外を国内にしようか・・とも言ってますし、式にかかる経費も削減していって
とにかく節約＆貯金には今から励むつもりです！

また、マンションの修繕費はある程度一定されており、大規模修繕時に多額の金額がかかる事はないと
不動産屋は言っていました。

また、質問ですが、名義変更にはいくらぐらい必要なのでしょうか？

[7: 匿名さん]

今から結婚するのなら子供もできるかも知れないし、生活が安定してから購入したほうがいいですよ。
最低限のところから生活を始めるといってもまだ、結婚もしていないのに一から準備したら結構お金はかかります。
ちょっと見通しが甘すぎです。
ローンを実際払ったとしても名義が義母なら所有者はほとんど義母ですよ。
ローンには反対ですね。
住宅購入時に生前贈与で夫名義にしないとあなたには何も残りません。

[8: 匿名さん]

ものすごく欲しくて、買う方向で考えているのはよく伝わります。

でも、落ち着いて考えてみてください。
贈与やら家賃やらの名目は置いておいて（ほんとは置いといちゃダメだけど）、
名義だけ借りて貴女方御夫婦が払っていくつもりなんですよね。
もしそれが滞ったらどうなるか考えたことありますか？
御主人の新事業が成功する保証は？貴女が妊娠出産で働けなくなったら？
請求は義母に行きます。貴女方が自己破産しても何の解決にもなりません。
一般人とって住宅ローンは虫に刺されたと思って諦め、捨て金と思える額ではありません。
そんな重責を年老いた義母に背負わせるのは、親不孝と言われても仕方ないくらいのことですよ。
簡単に名義を借りるなんて考えずに、自分たちの名前で堂々と申し込める時まで待つべきです。
ここまでのお互いの貯蓄額は十分素晴らしいと思いますので
『家のために最低限の生活を』と思っているのなら安い賃貸であと数年頑張って貯蓄を増やし
御主人の新しい仕事が軌道に乗った頃に改めて購入を考えたらよいのでは？
その頃には御主人の延滞履歴も消えているでしょうし。

厳しい意見になりますが、今は目先の新築物件と結婚の幸せに浮き足立っており、
冷静な判断ができていないように見受けられます。
義父がいろいろと心配しているのは当たり前です。

[9: 匿名]

厳しい意見が多いようですが、当たり前だと思います。
義母名義という案は義母が言い出したことなのでしょうか？無謀だと思いますよ。そんな面倒なことをするより、公務員で地位があるならある程度まとまった貯金位あるだろうに、それを贈与してもらうなり、借りるなりはできないのでしょうか？
住みたい家がある、でも見通しがたたないから諦める、というのが普通の考え方であって、それを甘い見通しで買ってしまって後で苦しむのはご自分たちだと思います。

赤の他人がこんなに心配してるんですから、義父が心配するの当たり前ですよ。

[10: 入居済み住民さん]

彼は年収３００万未満で、来春実績のまだない会社に転職予定、と言える。
あなたは契約社員だし、結婚間近ならば育児も考えてローンの計算には含めない。

彼の収入に対して約７倍のローンですか。
正直なところ現在の属性では、ご自分でのローンが通ったが大丈夫だろうか？という質問でも
否定的な意見が多くなるだろうと思うんですが。
それを他人に負わせるんですから、もっと慎重に進めるべきでした。
今回質問なさっていることは、契約した後にこんな掲示板ではなく、もっと前にデベ担当者や
ローン審査担当にきちんと聞いておくべきことばかりです。


私は、>>6で「名義を借りるだけ」とおっしゃってるのがとても気になります。
2000万円もの借金の本人（保証人ですらなく）なのに、ちょっと立替くらいに考えていそうな。
お義母さんは息子さんの結婚のためだからという気持ちがあるんでしょうが、
お義父さんが心配するのは当然です。

なんかね、せめて結婚式を安く済ませるのは当然、新婚旅行と車は諦めるくらいの誠意は
見せて欲しいと私なら思いますけどね…（海外って^^;）


どうして、新しい会社で収入が安定するまで、もっと自己資金が貯まるまで、
またはお義母さんの退職金から親ローンできるまで待てなかったんでしょうかねぇ。
親の退職金をアテにするってのもどうかと思うけど、他人にローンさせるよりはよさそうだし、
現金の方が贈与の処理もずっと楽だったかと思います。






Ｑ2→住宅所得税がいるのではないか？

評価額から１２００万円の控除があるのでたいていかからないみたいです。
新築の場合は自己居住でなくても大丈夫みたいですね。
ちなみに、私は約３０００万円の新築マンションで建物の評価額は８００万ちょいでした。

※不動産取得税の軽減　http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#hu_5




Ｑ6→同居ならば住民票から書き換えないといけないのか？

形だけ別居ですね。
実際に住んでいるかのチェックが厳しいと聞きますが…（実際はどうか知りません）
年末調整などの関係もあるので、お義母さんは勤務先にも嘘の住所を届け出ないといけませんよね。
公務員でそれなりの役職にあるということだと、あまり芳しくないと思いますが。




>>6の、名義変更にはいくらぐらい必要なのでしょうか？というご質問ですが、

私もさっき検索してみただけですが、生前贈与で不動産名義を変更ってなことになるのかな？
登録免許税が評価額の２％（うちだと16万ですか）かかるんだそうです。
不動産を貰ったということで贈与税も。
買い取りにしても、今度はお義母さんに不動産売買所得が出て、いろんな税や保険料が嵩みますね。

[11: 匿名]

貴女方はそのマンションのモデルルームを見に行かれる前に、登記や住宅ローンに関して事前に調べたりされましたか？
大変失礼な事を申し上げますが、住宅を購入する上で最低限必要な基礎的知識さえお持ちでないようにお見受けします。
お義母様名義で住宅ローンを組めば、ご家族がどういうつもりでおられようとそれはお義母様のローンであり、マンション自体も所有権移転を行わない限り法律上はほぼお義母様のものですよ。
ローン自体も額の割にお二人のお仕事が不安定で、無謀だと思います。
今はお二人共元気に返済できるとしても、この先お子様が産まれそちらにお金がかかるようになると、その状態では生活はかなり辛いと思います。
結婚式がまだなのでしたらまずそちらを済まされ、残ったお金を元にもう少しの間賃貸などで頭金の貯蓄に励まれてはいかがですか。
そして無理なく買える頭金ができたら、お母様にはローンでなく現金を援助してもらいましょう。

[12: 購入検討中さん]

皆様、ご意見・ご指摘ありがとうございました。

とっても気に入ったマンションでしたが、皆さんからの意見をもとに不動産にお金の話を詳しく聞いてみると、
それまで説明のなかった必要経費や諸経費についての説明をされ、
初めに聞いていた金額でも「少ししんどいけど頑張れば・・！」と思っていた所を
それ以上の何やかんやでまだあれもこれも足すかぁ～↓っという金額に達し、私達が到底暮らせるはずもなく、
（しかも義母名義になるので、皆さんから聞いたようにとてもややこしい・・）
不動産屋がいかに「とりあえず売れればそれでよい」という感じで
今まで話を進めてこられていたのが見え見えでした↓↓
　
＜皆さんからお聞きしたような事を不動産屋から初めに聞いていたらこんなに悩まずに済んだのにー！＞

初めての物件探しで、私達が勉強不足であった事も大反省でありますが、
何の知識もなく購入していたらそれこそ大変な事になっていたかもしれない・・と、
私もやっと目が覚めました！

手付金300万の支払いを無理言って伸ばしてもらっていた事だけが救いです！

皆さんからのご意見も後押しされて、このマンションの購入は残念ながら諦めます・・（涙）
本当にありがとうございました。
そして今から賃貸マンション探しにでも励みますっ。

今回の事を教訓に、いつか彼の名義でこのマンション以上の物件に出会えるように、頑張るぞー！！！

[13: 匿名さん]

>そして今から賃貸マンション探しにでも励みますっ。
なぜ、わざわざ引っ越さないといけないんだろうか？

[14: 10]

>>12（スレ主）さま
！！！なんだっまだ契約解除が可能な感じなんですねー！
もう後戻りできないかと思ってたので、10ではきつい物言いになってしまってすみませんでした。
手付け金払ってないならそのまま解除できそうですね。（オプション工事とか頼んでませんよね？）


結婚式の準備に新居探しが増えて大変でしょうが、がんばってください。

[15: 匿名さん]

○○ママ、お久しぶりです！
元気にしてるか心配してました！
水漏れ問題、ペット問題と美味く解決できたんでしょうね。
今回はマンション購入ですか？