グランドミッドタワーズ大宮ってどうですか？Part3

[マンコミュファンさん]

GMTスレPart.3スタート！
荒らしやネガは、ちょっとだけよｗ

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26825/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74684/
契約者用　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/84329/

所在地：埼玉県さいたま市大宮区下町3丁目7番1・他1筆（地番）
交通： 大宮駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：39.01平米～174.10平米
売主：近鉄不動産、鹿島建設、小田急不動産
施工会社：鹿島建設
管理会社：近鉄住宅管理

[51: 匿名]

大和のタワー、今のところ、ＧＭＴ販売中なのに、中古価格、落ちてないですよね。

駅近でもないのに。
なぜですか。

[52: 匿名さん]

その地域の特性もあるし（浦和であれば子育て環境重視や学区など）
その御家族の志向もあるし（間取り、広さ重視や最上階、角など必須等）
色々ですよ。

商業地域の立地なら何が建つか保証無いから駅近有利はその通りかな。
風俗系やパチができても、日照や眺望ゼロでも駅距離は変わらないから。
ってそんな状況になったなら格安転売すら厳しいけどね。

[53: 匿名さん]

>49

浦和のタワマンってライオンズのコスタタワーのことかな？

あそこの中古も最初の提示価格だと売れなくて
結局1000万位下げて買い手がついた部屋とかあったけどね。

埼玉の物件で資産価値、資産価値って言われても…
ほんとに資産価値を1番に考えるなら、都内で買ったほうがいいよ。

[54: 匿名]

大宮ならば、ＧＭＴ、一択ですよね。

皆さん、大宮以外とＧＭＴを迷ってるわけですよね。


であれば、資産価値とか駅近って、関係なくて、大宮に、住みたいかどうかだけですよね。

[55: 匿名さん]

先月末からスタッフブログができていたんですね。
現地工事案内会などイベント案内がアップされていました。
一足先に庭園を見ることができるみたいですよ。

[56: 匿名さん]

バカにする人多いけど何だかんだで大宮のネームバリューがあるから
ここはそういう人が来る訳で騒音とか二の次でしょ
永住するより住み替えを将来的に考える人が多いんじゃないかな
資産価値が目減りしないとこはある意味永住すると勿体無いし

[57: 賃貸住まいさん]

>51さん
大和のタワーって、成約価格じゃなくて、現在流通している
マンションの価格ですよね？

だったら理由は　か　ん　た　ん　です。
売り主が価格を下げてないだけってことですよ。

今ネットとかで見られる中古価格って、その価格で売れたわけでも
なんでもなく、買い手がいないからその値段で出されてるってことです。

新築で5000万出して買った部屋をオーナーが売りたいときに、
別にそれを7000万で出してもいいわけですね。
単に買い手がつかないってだけで。

はい、もうお分かり頂けたと思いますが、値段が下がってない
んじゃないんです。
単にオーナーが高く出しているだけなんです。
これで成約して初めて、価格が落ちてないと言えます。

チャンチャン。

[58: 匿名]

大和のタワーは高かったですからね〜

販売終わりの辺りはすごい割引してましたけど、
定価で買った人はそう安くは
売りたくないんでしょう。

大和タワーの住民もGMTに見学に来られるらしく、
実際買った方もいるみたいですよ。

[59: 匿名]

南側にマンションが建ちその影になる六階が４２００万ではねえ・・それに北側も公開空地でへんな人よく寝ているし・・

[60: 匿名さん]

近くのタワマンが築２年もせずにいくつか中古で出ているね。
南側の角部屋で２００万を切っている部屋もあるね。
中層階の南向き角部屋で２０７万程度。

目安になるんじゃない？

これから一気に供給が進むから、この近辺の中古価格はもっと下がるかな～と私は思うけれど。

[61: 匿名]

下町、吉敷町は、中古物件沢山ありますね。資産価値がなくならないのは、眺望の良い高層階だけでは？施設は老朽化していきますから。
氷川参道も人と車で混んでますよ。チラシでは、閑散としたイメージで撮影されてますが…。

[62: 匿名さん]

＞５８
案外、その大和のマンションを売ってる人って
ＧＭＴを契約した人だったりして・・・

＞６０
ＧＭＴの第１期で売っていた部屋で一番安いのは
確か＠２００を切っていたような？

記憶はあいまいですが、中古とはいえ築２年中層階
南向き＠２０７だと甲乙付けがたいですね。

[63: 匿名さん]

やっぱり中古は気分的に敬遠してしまうのはあるかもしれませんよね。

相場を見てみると、意外にあまり変わらないものもあったりして…

[64: 匿名さん]

中古は中古で、良い面もありますね。
一番大きい面が、実物を見て買えることです。
これ、かなりでかいです。

新築はどうしても青田売りになってしまいますので
欲しい部屋があっても、その部屋を見られないことが多い。
図面だけ見て、エイヤーで契約しても、後から思っても
みなかったことで凹む人もいます。

思ったよりリビングか暗いとか、思ってたよりうるさいとか。
はたまた、向かいのベランダとの距離が近いとか。

中古はそういう思いはしなくてすみます。
ま、ここはそのうち棟内販売になりますから、
それを待ってから本格検討してもいいでしょうね。

棟内の販売事務所の場所もすでに決まってますし。

[65: 匿名さん]

中古は資産運用の観点から見ると目減りが少ないから賢いっていうけどね
大宮は土地柄青田売りでも売れちゃうから
あれこれ見て物件を見るコツを身につけるのがいいんだろうけどねー

築2年だったら条件いい方じゃない？
築2年と5年だとそう値段変わらないけど痛みはそれなりだし

[66: 匿名]

ホントに吉敷町のタワーが中古で沢山出てきていますね。これもGMTの買い替えかな？

[67: 匿名さん]

供給が一気に進むから、
中古の市場価格が落ちる前にうっぱらうと考えられなくもないけれどね。

[68: 匿名]

西棟の目の前に１４階のマンションが建つので大宮タワーズの１３階まではかなり暗くなりますね。７メートルしか間隔がないみたいですよ。これから沢山中古でますね！

[69: 匿名]

大宮タワーズの最上階２２階は未入居住戸で七千万で出てますね。
２LDK、９５平米、って高いのか安いのか？

[70: 大和太郎]

あの部屋は見せてもらったことがあります。価格は８２００万。部屋の真ん中に柱があるせいか？間取りに無理があり、廊下がやたらと長い。十畳の部屋は細長く使いずらい。お風呂は１８２２で大きく、トイレ内もうちより広く洗面台は大きく使いやすい。洗面台は２ボール。台所はライトコートに面しているから明るい。ダウンライトを全体的に多用しているし、洗面台のグローエもうちののより高級だしプレミアム感はあります。バルコニーに出るところが吐き出しになっていないで跨ぐのがマイナスか？この部屋たしか人が住んでいなかったかなあ？未入居には驚きました。カーテン、電化製品もついているそうですからセカンドハウスにはいいのでは？眺望はＧＭＴ側ですがそれほど気になりませんでした

[71: 匿名さん]

2Lで95平米とはだいぶ広いですね。
でも部屋の中央に柱とは…
モデルルームだったとかですか？それとも売れ残っただけ？

[72: 大和太郎]

モデルルームとして使われてはいないはずです。どなたかが購入したことは営業さんから聞いていますがその後のことはわかりません。私にもう少し収入があれば愛人宅として買っていました（笑）

[73: 匿名さん]

価格が安くなるなら中古でも気にしない方ですが、ひとつだけ気になることがあります。
「訳あり」物件なのかどうかです。
実際には住まなくても直前に誰かが所有すれば「訳あり」だとわからなくなると聞いたので。

[74: 匿名さん]

未入居って、未だ誰も住んだことがない部屋だという事ではないんですか？？
違ったらすみません。。

[75: 買いたいけど買えない人]

>>65
>中古は資産運用の観点から見ると目減りが少ないから賢いっていうけどね
確かに。
新築を買った時点で売ろうと思えばすでに１割減。
築２年だと市場価格で買えて新品同様。
前に人が住んでいたことさえ気にしなければ（気になる人も少ないだろうけど）お買い得と言える。

[76: 匿名さん]

私は気にするタイプだから無理っぽい。
買って意外と汚れとか気になったりしても…

できることなら理想は新築だと思うのですが。

[77: 匿名]

新築を買った経験有りですが、新築って意外に手直しが必要な箇所があるんですよね。
細かく見てるとキリが無いくらい。
住んで気持ちがいいのは新築だけど、2年位経ったマンションは、手直しも一通り終わってるだろうし、いいかも。
マンションとかは2〜3年経つと建物自体が落ち着いてくるんですよね。
コンクリやクロス、フローリングとかは特に。

[78: 匿名さん]

汚れなんて住んでいたら気にならなくなりますよ。。
あと、中古で買って壁紙張り替えても、それでも新築を買うよりは安いでしょうし。

[79: 匿名さん]

74さん
未入居なら、誰も住んでいなかったってことだね。
73さんが言ってるのは、誰かが買って所有したんだけど、
住む前に売らざるを得なくなったとゆーことかと。

[80: 匿名]

今頃売りに出すのが不思議。

[81: 匿名さん]

ここで「さいたま新都心が近いのでいいでーす」と言っている人がいるけれど、
コクーンって２０年間の有期限事業なのを知っているのだろうか・・・と思った。

[82: 匿名さん]

２０年間という期限を設けたのは、その頃までに近隣の土地開発と共にパワーアップして開業する予定での「有期限」であったことを知っていますか？
パワーアップ開業の目処が立つまでは、そのまま続けるんでしょうが、早くゴージャスな施設となって開業して欲しいものですね。
今のままでは仮設っぽさが否めないですから。

[83: 匿名さん]

経済情勢は変わるものだから、パワーアップとは限らないでしょ

[84: 匿名さん]

おおっと、20年というのは知らんかった。これたぶん、営業マンも知らんぞ。
こないだ説明してくれた人は自分で地方出身と言ってたけど
まじで周辺のこと分かってなかった。

10年前ならともかく、今はあれだけ人が集まる場所になったことだし、20年経った後も何かいいもんはできるっしょ。と妄想。
ちなみにコクーンって、仮設っぽいか？普通にまともだと思うが。俺の目がしょぼいだけか？

[85: 匿名]

あと20年は無いよ
すでに数年経ってるから。たしか2024年迄だから、計画で行けば、あと14年だね。

[86: 匿名さん]

あと14年だとあっという間なんでしょうね…
コクーンが有期限事業なのは私も初耳です。
運営が民間であれば、期限が終わったときに手放すということも
有り得るんですよね？

[87: 匿名さん]

コクーンの所有は確かカタクラさんですよ。
イトーヨーカドー隣のホームセンターのカタクラさんと同じだと思います。
あのあたり、けっこうカタクラさんのものではないでしょうか。

パワーアップしても再開発が１４年後に行われる可能性もあるでしょうが、
道も出来てしまっていますよね。

どちらにしても１４年後にどうなるかは不透明ですね。

[88: 匿名さん]

関係ないけど、カタクラさんがガラクタさんに見えて仕方がない・・・

[89: 匿名さん]

大宮は最近、マンションが乱立しているような印象。

ちょっともう少し、落ち着いてもいいのでは…

[90: 匿名さん]

ちょっと
…

[91: 匿名さん]

>>86
有期限事業と言うと勘違いされる方がいらっしゃると思いますが、
20年かけて段階的に再開発をしていき、最終的に
大規模商業エリアが完成するという意味です。

この片倉地区（新都心13-17街区）は、さいたま新都心の商業地区を
一手に担っているので、商業施設がなくなるとかそういう類の事は
まずあり得ないでしょう。
（そもそも新都心はここしか賑わってないですしね）

コクーンが変わるにしても、おそらく高層化して生まれかわる
感じだと思います。
時期については、情勢により延びるかもしれませんが。

[92: 匿名さん]

あのへんって用途地域的にはだいぶ大きなものも建てられますよね。新都心の価値が上がればGMTも少しくらいは。。

[93: 近所をよく知る人]

ないない。

遠すぎ。

[94: 匿名さん]

>>92
GMTを取り巻く環境は、今以上に良くなると思いますよ。

ちょうどここGMTは、その新都心の商業エリアと県最大の商業集積を誇る大宮駅周りの
両方を生活圏として利用できる数少ない地区ですからね。

コクーンなど新都心の商業エリアも、ここGMTと同じ東口の為、線路を越えるなど、
階段の上り下り等もなく、移動も頗る快適です。

大宮東口に関しても、何十年も停滞していた再開発もようやく動き出しますから
道路は整備され、老朽化したビルもいずれ建直されていくでしょう。

そういえば先日、NHK移転予定の中央デパートの街区（大門町二丁目中地区）の
再開発ビルに関して情報がでていました。
まだ構想段階らしいので、最終的にどうなるかはわかりませんが、現時点では
「延床面積６万㎡超、地上20階以上を想定、NHKさいたま、公共施設、中央デパート、
銀行等が入居候補」とのことです。

[95: 匿名さん]

>91
>有期限事業と言うと勘違いされる方がいらっしゃると思いますが、
>20年かけて段階的に再開発をしていき、最終的に
>大規模商業エリアが完成するという意味です。


で、６年経ったけど、どこが開発されたの？

[96: 匿名]

大宮の再開発はやっと動き始めたばかり。十年単位でみていかないとでは？前の道路拡張のための立ち退きだって、完了するまではとても長い道のりだと思う。

[97: 匿名]

>94
あなた知らなすぎ
1駅違うだけで、物件の価値なんて変わる

そもそも新都心は墨田にタワーを奪われてから、計画が大きく変わってきてる。マイナス方向にね。

[98: 匿名]

墨田のタワー、惜しかったですね。凄い話題ですから。でも最初から勝負ついていたのかなあ？

[99: 匿名さん]

湘南新宿ラインの浦和停車も大宮・新都心にはマイナス要因。
これで浦和駅は上野・池袋に10分台直結、東京・新宿・渋谷に20分台直結という稀な立地になる。
この条件は都内以外では無い。

大宮は7,8分余分にかかるから都心通勤者にとっては（印象として）結構差を感じてしまう。
ただ、新幹線で東京駅通勤なら大宮良し。

[100: 匿名さん]

>>97

墨田にタワーを奪われた事が原因でのマイナス変更ではないですよね？
タワー誘致候補地とした事もそうですし、その後の計画も、さいたま市があの土地に過剰に期待をかけすぎてというか、力を入れすぎて時代に合わないスケールの商業施設を望んだ為、三菱地所側と意見が合わずに計画が延び、折り合いがつかないと判断した三菱地所側が計画から降りたという経緯ですから。

それに94さんは、大宮よりも新都心の方が価値が高いとは言っていませんよね？
よく読みましょうよ。