プライムアリーナ新百合ヶ丘【２】

[匿名さん]

ガーデンアリーナ、シーズンアリーナに続く、新百合山手における
三井の第３弾目のマンションです。

仲良く情報交換していきましょう。

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目19番（地番）
交通：小田急小田原線 「新百合ケ丘」駅 徒歩5分

【参考】
しんゆり・芸術のまちＨＰ↓
http://www.shinyuri-art.com/

万福寺土地区画整理組合ＨＰ↓
http://shinyuriyamate.com/

前スレッド　プライムアリーナ新百合ヶ丘↓
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9209/

[725: 購入検討中さん]

私も724さんご指摘の件（価格の最終決定までの流れ）、気になっています。
ガーデンやシーズンを買われた方、どんな感じ（流れ）だったのでしょうか？
差しさわりの無い範囲で教えていただければありがたいのですが…

[726: 住まいに詳しい人]

価格帯については、
新百合ヶ丘南口徒歩11分の某物件は８０㎡で６０００万、９０㎡で７５００万円でしたので、
大体それより５００万〜１０００万以上は見といたほうがよいでしょう。
事前案内会は大盛況なので、価格を上げないと相当の倍率がでるでしょう。
※兄弟物件は価格を抑えすぎたため、プライム超える大規模物件にも関わらず、あっという間に完売してしまった経緯があります。

よって、
８０㎡で６５００万〜７５００万(最上階は８０００万強)
９０㎡で７５００万〜８５００万(最上階は９０００万強)
１２０㎡、１２，０００万〜１４，０００万
だと予想されます。

環境抜群で人気の新百合ヶ丘にあって、新しい住宅地「新百合山手」の中心地区。
周辺には王禅寺や上麻生など大規模な住宅街がありますので、需要は非常に高いと見ております。

[727: 周辺住民さん]

確かに、お子様が独立し、一定の年齢になった金銭に余裕のある方が、駅近マンションに移られるケースが多いように思いますね。私の周囲にも。

新百合が特別だという訳では無いのでしょうが、丁度王禅寺あたりの住宅地に戸建を買って越してきた世代が今、そういった層になっていると思います。あの辺も環境抜群でいいところだと思いますが、移動や買物がちょっと大変ですものね。外部からの転入だけでなく、周辺住宅地からの需要も多いって言うのは非常に良く分かります。

だからこのあたりの物件って、あまり一般論的セオリーが当てはまらないような気もします。

でも、726さんのご見解、ちょっと良い値段すぎますよね（笑）。ご指摘の物件は全然時代が違う時期の分譲ですし。

＠230〜240くらいじゃないのでしょうか。

[728: 匿名さん]

まあ都心だろうがどこだろうがそうだけど結局６０００万を超えると
急に買う人いなくなっちゃうんだよね。どんなに人気があってもね。

なので売れ行きが６０００万以下なら人が殺到、それ以上だと全く
売れなくなる需要曲線してるから。要は年収１０００万周辺はいくらでも
いるけど、その倍になるとほとんどいなくなっちゃうんだよね。

[729: 周辺住民さん]

＞728さん。そうなんですよね。

でも、不思議な事にガーデンなんて7000くらいの100㎡クラスの角部屋が先ず高い倍率つけて先に無くなって行ったんですよ。良くわからないものですよねー。

[730: ビギナーさん]

私も、6,000万円を超える物件はおそらく買いません。

[731: 周辺住民さん]

ただでさえ高倍率物件ですから、買えないという方が出てくるような値段でないと、
売り手も損します。

726さんのように
８０㎡で６５００万〜７５００万(最上階は８０００万強)
９０㎡で７５００万〜８５００万(最上階は９０００万強)
１２０㎡で１２，０００万〜１４，０００万

私としては得に高いと思いませんが、みなさんがちょっと手が出ないかもと思うような価格が適正な価格と言えるのでしょう。

結果的には確実に完売するのですから、デベとしては高く売りたいと思うのが普通でしょう。

[732: 近所をよく知る人]

この物件は一般庶民が「私も私も」とこぞって押し寄せる物件ではないと思います。

・新百合駅は商業・業務・行政・文化施設が集積
・「都市100選」にも選ばれた美しい街
・新百合は快速急行で新宿より21分（※複々線が完成した暁には将来的には20分をきるでしょう。）
・新百合徒歩5分、新街区「新百合山手の中心」でスーパーやアートセンター等の商業・文化施設もすぐ。
・横浜市営地下鉄の延伸計画など地下鉄計画が2本あり。(着工は未定)

などなど書けばきりがないほど魅力的な街ですので、ある程度の価格は見込んだほうがよいと思いますよ。王禅寺、上麻生など近隣の住宅街に住んでいる方は当然それらを見越していて価格を予想しているでしょうから、高いと思われるのなら検討から外したほうが良いでしょう、

[733: 匿名さん]

＠200万程度が適正価格と言う人もいましたが、新百合山手のポテンシャルは相当高いと思います。

最も安いところで＠230万〜ってところだと予想してます。（230万〜300万）
ただ80㎡台は5000万後半〜6000万台ではないでしょうか？？
さすがに80㎡で7000万越すと購買層が極めて限定されますので。

高すぎて手が出ない人、間取り・日当たりが気に入らない人で、どうしても新百合に住みたいという人は、ノブレスを検討することになるのでしょうか？？

[734: 匿名さん]

>>732
多くの王禅寺、上麻生に住んでる層なんてもうこんなとこ買う余力ないよ（笑）
みんな定年で年金暮らし。ローンなんてくめないからね。老後資金はあるだろうけど。

それより、主力は３０代４０代のサラリーマン層。７３１の予想価格はあまりに相場
を知らないというかマンションの素人のような価格。三軒茶屋が買えるよその価格で
同程度の広さで。（笑）

１２０平米で１億２千万から１億４千万って普通に世田谷に４０−５０坪の家建てられるし。
ガーデンの２割増の価格で坪２４０万が妥当だろうね。

むしろ簡単に６０００万出せる層は金の価値を知ってるからシビアだよ。
快速急行で新宿３駅とかやってるけどほとんど本数ないし表記で新宿２０分
て嘘とはいわないけどね。実際は３０分かかるし、朝はもっとかかるし。

[735: 購入検討中さん]

購入検討中の者です。
新百合ヶ丘は皆さんが書かれているようにとても素敵な町ですし、
私も検討するからには住みたいと考えています。

私は他の物件も検討しており、そちらの申し込み期限もあるので、
事前案内会の予約の電話をした時にかなりねばって価格を聞こうとしたのですが、
８０の部屋が５０００万円台ということでした。
前半か後半かを聞いたのですが、それしか答えられませんとのことでした。
逆にいくらくらいだったら購入しますか？と聞かれたくらいです。
購入層に合わせて価格を設定してきそうです。
７２９さんのような価格を買える人が多ければそうなると思いますが、
そんなにはいないのではないでしょうか？

来週案内会に行くので、おおまかな価格がわかれば
ご報告しますね。

[736: ビギナーさん]

ライトウィングで5,700万円〜6,500万円が大半ですよ。

[737: 検討中]

事前説明会行ってきました。
＠２４０が中心でしたよ〜。
高いとこだと＠２８０ってとこもありました。

やはり人気の新百合ヶ丘ということもあり
我が家には厳しい設定でした。

[738: 匿名さん]

80㎡で低層階は5,000万円台前半からでしたが
高層階になると6,000万円を超えてきてましたね。
ただ正式な価格ではなく、デベもどれくらいなら
売り切れるか見極めている感じでした。

設備はまずまずといったところですが新百合という土地に
魅力を感じなければちょっと高いかな〜と思っています。

[739: 匿名さん]

>>736

坪単価でいくらですか？

[740: 都内痛勤さん]

都内通勤を考えると通勤時間にはほとんどない快速急行より急行に乗ることのほうが圧倒的に多いので向ヶ丘遊園のほうが近いですし、なんでNo731さんの提示する価格で販売するのでしょうか？？
この値段だったら戸建を買うのほうが環境重視の方の選択でしょう。

[741: 匿名さん]

都内勤務だとここはつらい立地です。気持ちは分かります。
ただ環境と雰囲気の良さは小田急線でも最高ランクだと思います。
@250万円ならお買い得ですね。田園都市線と違って複々線になって
郊外の中では通勤状況は良いと思います。
マルチシネマ映画館は小田急線では新宿からだとここまでないのと
スポーツクラブは充実してますね。

[742: 購入検討中さん]

坪単価計算すると今事前案内会で出している棟は平均２５０万強です。
予想通りというか新百合ヶ丘では、今現在適正な値段だと思います。
むしろそれ以上かと思っていました。
南西、南東の棟は、ほぼこの値段で押すのでは？？
中庭にある日当たり悪そうな棟はこれより若干安くなるんでしょうね。

ここはユニット絞れていないので、３LDKで７４平米から。
グロスは張ってしまうのがネックでは。７０平米切るぐらいの部屋を出せばよかったのに。
年収１０００万円、自己資金１０００万円でなんとか３ＬＤＫが買えるかんじですね。

駐車場も機械式がほとんどで、平置きは１割程度。
しかも設置率７０％強
北側の４層の機械式Ｐから、住戸までの動線はかなり悪いのでは？？

共用施設が無い。に等しい。ラウンジのみ。
南西の１５階建て癌センターの将来不安。（ほんとに入院施設なしで、救急車来ないの？）
その隣の空き地もマンションなんですかね。
南東は目の前戸建て予定地。坂道なのである程度階数上でなければ目の前抜けないのでダメなのでは。
１階２階のテナントも何を誘致したいのかわからず不安。

内装設備は良かったです。モデルルームの見せ方もさすが三井といった感じ。
保温浴槽で無かったような気がします。
サッシュは低く感じ、バルコニー手すりも微妙な縦格子メインの他に、ガラス、コンクリの三種。
しかも低い。低すぎる。基準法ギリの高さでは？

管理費、修繕費、駐車場をいくらにしてくるのか微妙ですね。
特に案外高くない周辺駐車場相場に対して、いくらの値段設定してくるのか気になるところです。

[743: 購入検討中さん]

>742
詳しい情報ありがとうございます。

＞年収１０００万円、自己資金１０００万円でなんとか３ＬＤＫが買えるかんじですね。
5千万のローンは、かなり厳しいのでは？
数千万の援助があり自己資金３千万以上で変える物件価格だと思います。

王禅寺・上麻生には、大企業の幹部クラス以上が沢山おり、退職金だけでも片手位は
もらっていると思うので、子弟と自分たちの分をポンと買う方もいらっしゃるでしょう。

ただ、孫の私立への通学を考えると、立地は良くありません。

[744: 匿名さん]

＞741さん。

都内勤務でこの辺の立地がつらいって言っていると私のようなレベルの人間は仕事ができなくなってしまいます（笑）。相模大野くらいでも仕方ないかな、と思っていますので。

でも250でお買得はちょっと・・・
妥当なのが240で、220〜230ならまあまあ、250超えると「ウーン」って感じです。
あくまでも私にとっては、ですが。