横浜・神奈川の新築マンション価格動向

[匿名さん]

e-mansionの名物スレッド「23区内の新築マンション価格動向」に倣って、横浜・神奈川版のスレッドを立ち上げてみました。

「23区内の新築マンション価格動向」を見ていると、23区とその郊外では価格動向が異なると言われているのですが、実際はどうなのでしょうか。

[935: 物件比較中さん]

今のところ内外に弱材料が見えるものの着実に織り込みが進んでいる為
ＢＲＩＣ’ｓ等との太いパイプや中東・アジアの政府系ファンドの進出
で日本の場合は本年央には反転するでしょうね。
今がまさに千載一遇のチャンスかも。

[936: 周辺住民さん]

プレジデントでも3月危機投げ売りの記事が出ていますね。また物件価格でも急激に上がっ
たほど急激に下がる可能性があることがデータで裏付けされて紹介されています。

特に郊外の開発エリアでは顕著ですね。例えば麻生区でいくと、物件価格は96年で
-47%の下落を皮切りに、99年〜02年でさらに19%の大幅下落をベンチマークしています。
つまりバブル期に億ション購入された人は涙なしでは語れない状況になっていたわけ
ですね。05年に4％上昇に転じていますが、裏を返せば現況のファンダメンタルでは
そのまま下揺れになる可能性が高いとみておいたほうがよいでしょう。

[937: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const08q1/560750/
にあるように鋼材も上昇、ガラスも今年に入って20%近く
上がっていることを考えると。

既に竣工している物件をこの春に買うのが最も賢いかな？

[938: 匿名さん]

不動産屋の値付けが適性ならね

[939: 匿名さん]

「首都圏の中古マンション、売り出し価格にもピーク感か　東日本レインズ」
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=24273

記事より
・中古マンション成約件数は2197件（前年同月比３.05％減）と、５カ月続けて減少した。新規登録件数は１万2389件（同38.04％増）と４カ月連続で30％超の大幅増加となり、急激な在庫の増加が続いている。
・１平方メートル当たりの成約単価は40万6200円（同11.48％上昇）と７カ月連続の２ケタ上昇となった。ただ、15％超の上昇幅が６カ月続いていたが、若干伸び率は鈍化している。売り出し価格を示す新規登録物件の１平方メートル単価は51万8300円（同26.44％上昇）と、８カ月連続で20％超の上昇幅が続く。しかし、前月比では０.87％下落しており、価格のピーク感もうかがえる。


急激な在庫の増加
価格のピーク感

[940: 匿名さん]

みなさん、今出てる日経ビジネスを読みましょう

特集・不動産パニック−株安も顔負けの価格下落が始まった

[941: 匿名さん]

１２日大和ハウスがストップ安売り気配
http://market.radionikkei.jp/meigara/20080212_00.cfm

記事より
・大和ハウス　<1925>　がストップ安売り気配となっている。前週末８日に業績の下方修正を発表した。分譲マンションの競争激化、販売不振を受けて営業利益を従来の１０００億円に対して８８０億円に修正した。
・純利益については、開発事業損失として特別損失２７１億円を計上することから、５８０億円計画に対して３５０億円に修正した。
・日経ビジネスの最新号では緊急特集として「不動産パニック　株安も顔負けの価格下落が始まった」との記事が掲載されている。大和ハウスの開発事業損失の計上と合わせ、国内不動産市況の動向が懸念されている。


国内不動産市況の動向が懸念されているそうです。

[942: 匿名さん]

1月の首都圏マンション契約率、52.7％・91年来の低水準
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080214AT1D140C014022008.html

[943: 販売関係者さん]

去年・おととしは、売れなくなることを見越した価格設定だったから。
暴落というよりも、適正価格に戻る。具体的には、今より2割程度は下がるよ。
これから買おうと考えている人にはチャンスかもね。

資産価値があるマンションの条件
①駅から近い
②街がきれい
③管理がしっかりしている or マンション全体がきれい
④超高層マンションではない

これに全て該当しなければ、中古では売れにくい。
そもそもマンションが資産であると考える時点で間違っていますが。

[944: 匿名さん]

>>943
>④超高層マンションではない
タワマンブームの昨今、この条件は意外ですね。
将来の修繕積立金や一時金が中低層に比べて莫大な金額になるからでしょうか？

[945: 匿名さん]

>>944さん
文面から察するに田園都市線沿いの物件を検討している人の意見じゃないですかね。。。

[946: 匿名さん]

>>945さん
いや田園都市線も対象ですよ。
むしろ武蔵小杉とかのタワマンは金額以前に狙ってません。

④の条件はあんまり聞いたことのなかったのでつい聞いてみました。

[947: 契約済みさん]

タワマンは中古は割と売れにくいよ。同じような新築タワーが近所にあったり、
似たような部屋が結構売りに出てたり、人気があると思ってつけた強気の価格設定が
裏目に出て売れ残ってたり。不動産会社が買い取ってくれるんでなければ、思ってる
ような高値ではなかなか売れない。

[948: 匿名さん]

>④超高層マンションではない
これは全くのデマ。
例を挙げて欲しいぐらい。
今時の超高層は40階以上を指しているので、
現状では、都内ぐらいにしかめぼしい中古物件はありませんので、
その中から暴落している物件を言って欲しい。
この言い方だと全て当てはまると言っているみたいだが???

個人的願望丸出しで恥ずかしいレベル。

[949: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドの「マンションが危ない!」を読むと
海沿いタワマンを推奨していないのが分かるよ。

[950: 匿名さん]

プレジデントも参考になる。
海沿いタワーは塩害と莫大な修繕費の事か。。

[951: 匿名さん]

>④超高層マンションではない

テレ東でやってたけど、超高層マンションは長周期地震動で共振すると、最悪真ん中から折れるそうだ。テレ東は少しオーバーだと思うんだけど・・・

「超高層マンション」と「長周期地震動」でググると危険ではあるけど、真ん中から折れるとまでは書いてなかった。「研究が急がれている」とだけ。

制震構造も免震構造も長周期地震動は想定して設計されていないから、富士山の火山灰で作られた関東ローム層(関東平野)の超高層マンションは危険なのは確か。低層・中層マンションなどではほとんど揺れを感じないのに、超高層マンションは高い階に行けばいくほど揺れが強くなる。テレ東曰く、最悪折れる。

地震が怖い人は、低層・中層マンションの方が良いと思う。
あくまで個人的見解ですけど。

[952: 匿名さん]

プレジデント言行録
特集／「土地・マンション」の新知識50
http://www.president.co.jp/pre/20080303/003.html

土地は無限にある。
住宅地への転用を待っている
都市近郊の農地はいくらでもあるし、
市街化調整区域も膨大に残っている。
臨海部の古びた工業地帯、
野ざらしの埋立地、一級河川の
広大な河川敷……（中略）。
私の試算では首都圏で
一人当たり150平方メートルの家を
建てられるほどの土地がある。


(「大前研一　08年大乱時代の買い方、住み方」28ページより)

急発展したエリアほど
将来性がないことは、
多くの不動産関係者が知っている。
では、なぜ、こうしたエリアが
取り上げられるのか。
それは、業者がこうしたエリアで
多くの物件を販売しており、
少しでも高く、早く売りたいと
考えているからだ。

(「どの住宅専門誌が一番信用できるか」49ページより)

など

[953: 匿名さん]

>>948
ここは神奈川のマンションのスレです。
さらに943は中古で売れにくい条件として超高層をあげている。暴落の話は関係ない。

[954: 匿名さん]

＞943
超高層マンションは資産価値がない、とのことだが、
なぜ？
超高層マンション故に、資産価値が落ちる要因とは？

＞＞そもそもマンションが資産であると考える時点で間違っていますが。
これも理解できない。資産でしょ。資産でないとでも言うのか？

＞944
修繕積立金や一時金は、高層、中低層による違いは一概には言えないのでは？
要は、マンションの入居率に左右されるのでは。
そういう意味では、戸数の少ないマンションは、修繕積立金や一時金の世帯当りの負担金額が大きく変動する（負担金額が急激に高くなる）リスクは高いと思われる。
そうはいうものの、高層マンションは作られてから年数が浅いため、
今後、想定外の支出が出ることは否定できないが。

[955: ご近所さん]

>>951

予言者ジュセリーノの特番かな？
地震が来るかもしれないし、ハイパーインフレになるかもしれないし
不動産は程ほどにして、ぱーっとつかったほうがいいよー。

[956: 匿名さん]

ぱーっとつかったあと、大地震もハイパーインフレも当分、先のことで、自分はまだピンピンしていたら、どうしましょ。
生活保護でも受けましょか。

[957: 943]

>>948
スマン、横浜・川崎エリア限定で。

超高層マンションの資産価値が落ちる理由（仲介で働いている経験上）

１．人気がピークの時、超高層が建設される
２．中古よりも新築が選ばれる（お金持ちは中古を選ばない？）

最近、横浜周辺の超高層マンションを売りにきてくださる方が多いが、
最初の値段よりも平均で３割程度下げて売却した。依頼人からは「何で売れないんだ？」と怒られた。
超高層マンションを買った方々は、高ビーな方が多い。。。

構造に関しては知らん。ポッキリ行ったら大変だな。

資産は、資産価値が購入時とあまり変化しないもの。
住宅のように、価値が次第に減少していくものは資産じゃない。


もうすぐ出ないと。

[958: 匿名さん]

>>955

それです。ジュセリーノの予言は信じてないけど、あのときの教授だか研究所所長だかが「長周期地震動で超高層ビルは最悪真ん中から折れる」って言ったのが気になって、怖くていろいろ調べたんですよ。

実例として「北海道苫小牧の石油タンク」と「六本木ヒルズ」が見つかりました。
http://www.itmedia.co.jp/enterprise/articles/0511/22/news040.html
http://www.security-joho.com/topics/2005/tyousyuukijisindou.htm

まだまだ研究中みたいです。
http://www.titech.ac.jp/tokyo-tech-in-the-news/j/archives/2008/01/1201...


ハイパーインフレも予言は信じていませんが、最近アメリカ経済のニュースに「リセッション」て良く書いてありますね。アメリカがリセッションになったら、日本にも確実に来ますね。

職も住むところも無くなったら生活保護かブルーシート行きですかねぇ・・・

[959: 匿名さん]

958訂正

誤)　実例として
正)　長周期地震動の実例として

ポッキリ折れた実例と勘違いされそうなので、念のため・・・

[961: 匿名さん]

>>960

957は「資産価値がない」とは言ってないよ。「資産価値が落ちる理由」でしょう。
固定資産税だって毎年下がっていくものだし。
957は仲介業者として実体験から語ってくれているだけじゃん。

960のような上から目線のレスは読んでいる人を不快にするよ。かなりイタイ。


>>957

>超高層マンションを買った方々は、高ビーな方が多い。。。

960のレスがそれを現しているね(笑)

[962: 匿名さん]

高層なだけに見下ろしてるからそうなる(笑)　後で気付くよ。

[964: 通りすがり]

直下型の地震などが来た後のタワーマンションの価格が
どのようになるのか気になります。
少しずつ増えているタワーマンションですが
その中の1棟でも甚大な被害を仮に受けたら著しく
全体のタワーマンション価格が下がると思う。
（タワーの場合高さがある分かなり衝撃的な倒壊が想定され
マスコミが放っておかなそう）

[965: 匿名さん]

>>964
結局、そういう答えに落ち着くのかな。

倒壊などは、仮定の話なので、100％同意ではないが、
確かにそのリスクはあるな。

設計上、大丈夫であっても施工がしっかりしていないと意味がないわけだし。

そうは言っても、不確実性のリスクを現段階でどう評価するかだなぁ。

実際は、高層のほうが、設計・施工は耐震に関しては気をつけているのだが。
建築の知識のない人は、怖がるだろうしな・・

[966: 物件比較中さん]

藤沢の野村のプラウドは、中層の平均的な７５平米くらいで4500万前後のようですが、「高い」方なのでしょうか？　それとも共用施設や仕様の質の高さからすればそんなもの、というラインなのでしょうか？　マンション初心者なので教えていただければ幸いです。９割以上売れてるようですが、人気がある、と判断できる物件ということでしょうか。

[967: 銀行関係者さん]

高値掴みです。高いです。

[971: 匿名]

高層マンションの賃貸（分譲のオーナーが賃貸に出しているもの）に住んでいますが、快適です。外からの目線が気にならない、カーテンをいつも全開にできる、日当たり、景色、駅近、スーパー／百貨店が真下にある、耐震の安心感など。　高層マンションを購入する人は、こういった快適性を買っているのではないのでしょうか？　資産価値なんて細かいことは気にしないほど、お金に余裕がある人が買っていると思います。

[972: 匿名さん]

地価の動向に変化
http://blog1.s-housing.jp/article/79719960.html

プロ向けの住宅専門紙「新建ハウジング」編集長のブログ

[973: 匿名さん]

http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiiifeb0802456/
アジャクスってデベしってた？

[974: 匿名さん]

まったく知らなかった。
グレイスとアジャクスは同じ横浜市中区だ。

[975: 匿名さん]

また倒産か。。土建屋都市・横浜の衰退の現れかな。

[976: 匿名さん]

県内マンション、郊外物件が苦戦
http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiiifeb0802489/

県内の横浜・川崎以外の地域でマンション販売が不調で、中小開発業者が苦しんでいる。

[978: 匿名さん]

首都圏・近畿圏で中古マンション価格が下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200802190003.html

記事より
・１月の首都圏中古マンション価格は、3,230万円（前月比5.1％下落）と２カ月ぶりに下落した。地区別の特徴としては、東京都が1.2％上昇したが、神奈川県6.1％、千葉県1.8％、埼玉県4.4％といずれも下落した。


神奈川県の中古マンション価格が6.1%下落(前月比)

[979: 匿名さん]

首都圏戸建、１月の契約率は37.9％　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200802180003.html

記事より
・首都圏で１月に発売された建売住宅の戸数は449戸（前年同月比3.6％減少・前月比21.9％減少）となった。
・新規発売戸数に対する契約戸数は170戸で、月間契約率は37.9％（前年同月比1.4ポイントダウン・前月比4.2ポイントダウン）となった。
・１戸当たりの平均価格は4,841万円で、前年同月比7.5％アップ、前月比4.3％ダウンした。


１月の契約率は37.9％
１戸当たりの平均価格は前月比4.3％ダウン

[980: 匿名さん]

世界連鎖不況 迫り来る「総崩れ」の恐怖
http://dw.diamond.ne.jp/number/080301/index.html

世界恐慌 ? スタグフレーションか資源バブル破裂か！
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2008/0301/index.html

なんか世の中やばい感じだね・・・怖い・・・

[981: 匿名さん]

これから始まるワールドビジネスサテライト見るべし！
資源高がマンションに与える影響

[982: 匿名さん]

>>981
見ました。
三井の社長サンによると「安くできねーよ！」ってことですね♪

[983: 物件比較中さん]

↑
三菱地所社長が話していました。「これ以上消費者に価格転嫁はできない。」

[984: 匿名さん]

↑
営利を目的とするから普通に転嫁するでしょ。
何甘っちょろいこと言ってるの？