横浜・神奈川の新築マンション価格動向

[匿名さん]

e-mansionの名物スレッド「23区内の新築マンション価格動向」に倣って、横浜・神奈川版のスレッドを立ち上げてみました。

「23区内の新築マンション価格動向」を見ていると、23区とその郊外では価格動向が異なると言われているのですが、実際はどうなのでしょうか。

[901: 物件比較中さん]

横浜市内で竣工済みで、値引きが大きそうなマンションの情報はありませんか？

[902: 物件比較中さん]

>>901
美しの森が狙い目

[903: 物件比較中さん]

901
レイディアント戸塚、

[904: 契約済みさん]

世田谷のヴィークコートー千歳船橋、神奈川の橋本タワーマンションなど、
以前資料請求していたマンションから、「モデルルーム家具つきキャンペーン販売」の
案内が来ました。１００万円諸費用プレゼント、とか、いろいろうたい文句が。。。

ヴィークコートは住友不動産販売で、ここは値下げしないと噂だったのですが、
全然そんなことはなさそうです。

マンション売れてないですからね。。。

あちらこちらでこういう「叩き売り」がはじまるのでしょうか。

契約済みの立場としては、ため息ですが。

[905: 周辺住民さん]

ヴィークコートー千歳船橋、HPを見てきたけど住友物件じゃないね。
売主は清水建設で、販売代理が住友。

[906: 物件比較中さん]

>>904
高値掴みしてしまったようですね・・・
あと半年まてばよかったのに

[907: 905]

>906さん
ご指摘ありがとうございます

>907
購入したのはこの２件ではないのですが（未竣工物件）、、、、
まだ完売していないようなので、ゆくゆくはこんな末路をたどるのかとふと
思うと、ため息です（相模大野パークスクエアです）
叩き売りされないことを祈りますが。

[908: 匿名さん]

まだ確定していないのに。
契約済みさん、気が早い。

[909: 物件比較中さん]

>>907
値下がりした物件を最悪手付金放棄して買いなおすという秘策もありますよ

[910: 匿名さん]

残っているのはそのマンションでも所謂景観が悪いとか、売れない物件です。最初に
決めたのであれば上層階や角部屋等を押さえているのでしょう？だったらつまらない
売れ残りをつかまないで前向きに考えたらいいのでは？手付金を無駄にしてまで、
売れ残りを買い叩くなんてナンセンスもいいところ。いくら価格が踊り場にあるといっても、
人件費は横ばい、鉄鋼、ガラスその他の副資材が値上がりしている現在、かえっていい
けつだんだったかも？半年後の状況は誰もわからない。

[911: 匿名さん]

パークスクエア相模大野の掲示板で、ひところ
値上げがあったんじゃないかって話題になってましたよね。
実際ありうるんですか？

[912: 匿名さん]

このご時世に？

まさかって気がするけど。

[913: 匿名さん]

安すぎると思えばまだ販売していない部屋の価格を上げる事もあるのではないかな。

[914: 905]

どうなんでしょ。。

夫と購入時にもらった価格帯の表をじっくり眺めながら調べたのですけど
「勘違いじゃないか？」ってことに落ち着きましたが。

買っててなんですが、相模大野という都心から離れた土地にしては
（急行停車駅から徒歩５分とはいえ。）高いと思うので、
わたしも、まさかって気がしますけど。。

[915: 匿名さん]

住友不動産は竣工前値下げはまず無いと思うのでそんな心配しなくても大丈夫じゃないですかね。
仮に１、２年後に数百万値下げしたところで、金利や消費税も上がっているかもしれないですし。
小さいデベは今期末に大幅値下げするところは多いでしょうけど。
今期末、売れ残り＆大幅値引きで納得いくいい物件見つけられる方はいいですね。
でも、急速な価格高騰と供給過剰で業界は景気がかなり低迷しているが、なんだかんだいっても鉄筋等の材料費の高騰、建築基準法の改正に伴う建築コストの高騰で来期以降の販売物件も高値で推移するように思います。
私はご自身のタイミングで納得いく物件が見つけられたならそれでいいと思いますけどね。
特に駅近物件は、どんどんなくなっていきますし。
そういうので後悔する人も多いでしょう。

[916: 匿名さん]

>住友不動産は竣工前値下げはまず無いと思うのでそんな心配しなくても
大丈夫じゃないですかね。

そりゃそうさ。住友では”即日完売”は担当者が左遷されるほどの
失敗とみなされる。
1年以上かけて、ＭＡＸの高値で売り続けて企業を潤わせるビジネス
モデルですから。
でも、買う側からは別の話です。

[917: 匿名さん]

915さんの意見に賛成ですね。

今後、3年以内に竣工するマンションは土地の仕入価格が地価上昇の影響を多少なりとも受けているでしょうし、建築資材も高止まりの状況。
いかに様子見のマンション購入予備軍が増えているとはいえ、価格を下げたくても下げれない状況なのでは？
ただ、去年一昨年と便乗して値上げしたような、バス圏などは大幅に下がるのでしょうが。
人気エリアは、やや上げもしくは横ばいでしょうか？

3月決算に向けて、デベの投売りが始まるという人もいますが、そもそも在庫物件を投げ売らないと決算を乗り越えれない会社のマンションは買いたくないですね〜。
そういう会社は数年後にはなくなっている可能性大ではないでしょうか？

[918: 物件比較中さん]

917さん
価格は売り手の都合（コスト等）で決まるのではなく、需要と供給によって決まる。
3月決算に向けて「数字を作る」のは上場企業であれば当たり前の行動。
メジャー7もやっている。

[919: 匿名さん]

建設業界の事はわかりませんが、大手企業は決算発表し始めていますよね。
果たしてあと一ヶ月の間に決算の数字を作るためにマンション大幅値下げという
シナリオ(願望)どうりになるのか楽しみですね。
私はそういうシナリオにはならないと思いますけどね。

[920: 匿名さん]

あてとフンドシは向こうから外れる・・・
いや、朝っぱらから、失礼失礼

[921: 匿名さん]

登戸から相模大野で小田急線沿線の物件をいろいろみていますが、大手デベの物件はプライムアリーナかパークスクエア相模大野くらいでしょう。
そう考えるとこの２つは希少物件ですし、高くてもそれなりに売れるんじゃないですかね。
今後の予定を考えても登戸、向ヶ丘遊園、町田は大手が建てるような場所は既に無さそう。
相模大野は駅前にＮ村の物件が予定されていて、新百合は鶴川街道沿い（鶴川駅方面）ならなんか建ちそうな気はしていますが。。。
中小デベの物件ならちょこちょこあるんですけどねー。

[922: 匿名さん]

モデルルーム価格、成約プレゼントとかいよいよ実質値引きがふえてきたね。

[923: 匿名さん]

モデルルーム価格って具体的にどういう事ですか？
成約プレゼントは今に始まった訳ではなく昔からやってますよ。一年前もやってました。

[924: 匿名さん]

918さん

確かに価格の決定要素に需給のバランスはあると思いますが、一番大事なのは「コスト」ではないでしょうか？
原価を無視して、「需要が減ったのでコストを無視して値下げします！」ってデベはさすがにないでしょう。

マンション業界の売り上げっていうのは、どの時点の数字をカウントするんでしょうか？？
3月までに契約したものすべてが当年度の売り上げにカウントされるなら、918さんのいう「数字を作る」というのも多少理解できます。（ただ、11ヶ月経過時点ですでに勝負は決していると思いますのであまり効果があるとは思えませんが）

ただ、決算数値としては、代金が入金されていないと売り上げとしてはカウントされないのではないでしょうか？
そうなると、投売りの対象は3月末入居可能な物件のみとなるので、その限られた物件を数百万程度値引いて売りさばいたところで、あまり足しにはならないと思うのですが。。

[925: 物件比較中さん]

924さん
マンションの原価（土地+建設費）は売り出し価格の8割程度といわれますので、2割引いても
収支トントンとなります。
売れないものをダラダラ販売活動しても、人件費等がかかるだけで、売れる保証はどこにも
ありません。
不動産の売上げは、「引渡し」をもって計上できます。契約書を交わして、カギを受け渡し
て初めて売上げに計上できます。だからデベは必死に3月受け渡しをしようとするのです。

[926: 匿名さん]

つまり、3月末までに引渡し完了物件か、竣工済の物件でのみ、決算対策の値引が行われるってこと？

[927: 物件比較中さん]

3月決算の会社はそうです。
でも今はIRが厳しくなっているので、4半期、半期の決算も重要になっています。
6月末、9月末、12月末などの節目もバーゲンがあると聞きます。
いずれにせよ、3月末は年最大のバーゲンセールです。
が、しかしサブプライムの影響が今後拡大すれば、時間が経つにつれ不動産・
マンション価格下落に拍車がかかる可能性が大きいので、今買うか、もうしばらく
待つか、判断が難しいところです。

[928: 契約済みさん]

＞モデルルーム価格
モデルルームとして使用して、使用感があるため、若干お安くさせていただきます！
という、値引きのある価格のことでは？

近所のマンションではそれで１００万円引いてましたよ〜

実際、モデルルームがそんなにいっぱいあるわけじゃないはずだから、実際は、モデルルーム
に使っていないのに、「モデルルームでしたから」という理由で値引きをして売ろうとしている
のでは、と思います。

既契約者からすると、「自分たちは定価で買ったのに、同じ新築の部屋（家）を値引きするなんて
問題じゃないか！」と感情的になりやすいと思うので、そうならないために、モデルルームだった
から、とか、色々表向きの理由をつけているのでは〜と思います。

[929: 匿名さん]

「モデルルーム価格」勉強になりました。
デベには既契約者から苦情が出ないよう値引きするために、いろいろな裏ワザがあるんですね。
騙されないようにしないと・・・

[930: 物件比較中さん]

田園都市沿線線の物件ですが交渉次第でかなりいけますよ。
３件ほど大幅値引きをていじされています。

[931: 匿名さん]

やっとアクセス制限がとけました。

新築マンション、３月まで投げ売り〜2008年 住宅市場展望
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/80/

記事より
・年が明けてもサブプライム問題の余波は冷めやらず、新築マンション販売も依然として急ブレーキがかかったまま。中古住宅の流通市場までもが減速感の見え始めている状況である。
・2007年度に入って状況は一変した。一部の事例をのぞいて、販売はものの見事に失敗した。購入者は所得が上昇しているわけでもなく、買いたくても買えなかったことがその一因である。金融機関も軒並み、マンションデベロッパーに対する事業資金を露骨に絞り始めた。業界にとってはまさに、受難の年だったといえる。


今は投げ売り状態だそうです。

[932: 匿名さん]

>>931
あ〜、その記事ね。私も読みましたよ。
さくら事務所取締役会長　長嶋さんの記事でしょ。
その人、ずっと前から記事にある持論を展開しているよ。
あまり記事内容を鵜呑みにすると痛い目にあいますよ。

[933: 物件比較中さん]

いやー　竣工まででも値引きがあたりまえになってきましたね。
田園都市沿線が熱い

[934: 購入検討中さん]

日経ビジネスまでが「不動産パニック」って書いていますね。もう、プチバブルが破裂して、販売が低迷しているのは誰でも知っています。このまま持ち続けるか、値段を下げてでも売るのか、覚悟を決めておいたほうがいいようですよ。

[935: 物件比較中さん]

今のところ内外に弱材料が見えるものの着実に織り込みが進んでいる為
ＢＲＩＣ’ｓ等との太いパイプや中東・アジアの政府系ファンドの進出
で日本の場合は本年央には反転するでしょうね。
今がまさに千載一遇のチャンスかも。

[936: 周辺住民さん]

プレジデントでも3月危機投げ売りの記事が出ていますね。また物件価格でも急激に上がっ
たほど急激に下がる可能性があることがデータで裏付けされて紹介されています。

特に郊外の開発エリアでは顕著ですね。例えば麻生区でいくと、物件価格は96年で
-47%の下落を皮切りに、99年〜02年でさらに19%の大幅下落をベンチマークしています。
つまりバブル期に億ション購入された人は涙なしでは語れない状況になっていたわけ
ですね。05年に4％上昇に転じていますが、裏を返せば現況のファンダメンタルでは
そのまま下揺れになる可能性が高いとみておいたほうがよいでしょう。

[937: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const08q1/560750/
にあるように鋼材も上昇、ガラスも今年に入って20%近く
上がっていることを考えると。

既に竣工している物件をこの春に買うのが最も賢いかな？

[938: 匿名さん]

不動産屋の値付けが適性ならね

[939: 匿名さん]

「首都圏の中古マンション、売り出し価格にもピーク感か　東日本レインズ」
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=24273

記事より
・中古マンション成約件数は2197件（前年同月比３.05％減）と、５カ月続けて減少した。新規登録件数は１万2389件（同38.04％増）と４カ月連続で30％超の大幅増加となり、急激な在庫の増加が続いている。
・１平方メートル当たりの成約単価は40万6200円（同11.48％上昇）と７カ月連続の２ケタ上昇となった。ただ、15％超の上昇幅が６カ月続いていたが、若干伸び率は鈍化している。売り出し価格を示す新規登録物件の１平方メートル単価は51万8300円（同26.44％上昇）と、８カ月連続で20％超の上昇幅が続く。しかし、前月比では０.87％下落しており、価格のピーク感もうかがえる。


急激な在庫の増加
価格のピーク感

[940: 匿名さん]

みなさん、今出てる日経ビジネスを読みましょう

特集・不動産パニック−株安も顔負けの価格下落が始まった

[941: 匿名さん]

１２日大和ハウスがストップ安売り気配
http://market.radionikkei.jp/meigara/20080212_00.cfm

記事より
・大和ハウス　<1925>　がストップ安売り気配となっている。前週末８日に業績の下方修正を発表した。分譲マンションの競争激化、販売不振を受けて営業利益を従来の１０００億円に対して８８０億円に修正した。
・純利益については、開発事業損失として特別損失２７１億円を計上することから、５８０億円計画に対して３５０億円に修正した。
・日経ビジネスの最新号では緊急特集として「不動産パニック　株安も顔負けの価格下落が始まった」との記事が掲載されている。大和ハウスの開発事業損失の計上と合わせ、国内不動産市況の動向が懸念されている。


国内不動産市況の動向が懸念されているそうです。

[942: 匿名さん]

1月の首都圏マンション契約率、52.7％・91年来の低水準
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080214AT1D140C014022008.html

[943: 販売関係者さん]

去年・おととしは、売れなくなることを見越した価格設定だったから。
暴落というよりも、適正価格に戻る。具体的には、今より2割程度は下がるよ。
これから買おうと考えている人にはチャンスかもね。

資産価値があるマンションの条件
①駅から近い
②街がきれい
③管理がしっかりしている or マンション全体がきれい
④超高層マンションではない

これに全て該当しなければ、中古では売れにくい。
そもそもマンションが資産であると考える時点で間違っていますが。

[944: 匿名さん]

>>943
>④超高層マンションではない
タワマンブームの昨今、この条件は意外ですね。
将来の修繕積立金や一時金が中低層に比べて莫大な金額になるからでしょうか？

[945: 匿名さん]

>>944さん
文面から察するに田園都市線沿いの物件を検討している人の意見じゃないですかね。。。

[946: 匿名さん]

>>945さん
いや田園都市線も対象ですよ。
むしろ武蔵小杉とかのタワマンは金額以前に狙ってません。

④の条件はあんまり聞いたことのなかったのでつい聞いてみました。

[947: 契約済みさん]

タワマンは中古は割と売れにくいよ。同じような新築タワーが近所にあったり、
似たような部屋が結構売りに出てたり、人気があると思ってつけた強気の価格設定が
裏目に出て売れ残ってたり。不動産会社が買い取ってくれるんでなければ、思ってる
ような高値ではなかなか売れない。

[948: 匿名さん]

>④超高層マンションではない
これは全くのデマ。
例を挙げて欲しいぐらい。
今時の超高層は40階以上を指しているので、
現状では、都内ぐらいにしかめぼしい中古物件はありませんので、
その中から暴落している物件を言って欲しい。
この言い方だと全て当てはまると言っているみたいだが???

個人的願望丸出しで恥ずかしいレベル。

[949: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドの「マンションが危ない!」を読むと
海沿いタワマンを推奨していないのが分かるよ。

[950: 匿名さん]

プレジデントも参考になる。
海沿いタワーは塩害と莫大な修繕費の事か。。