横浜・神奈川の新築マンション価格動向

[匿名さん]

e-mansionの名物スレッド「23区内の新築マンション価格動向」に倣って、横浜・神奈川版のスレッドを立ち上げてみました。

「23区内の新築マンション価格動向」を見ていると、23区とその郊外では価格動向が異なると言われているのですが、実際はどうなのでしょうか。

[601: 匿名さん]

新築は？

[602: 物件比較中さん]

>>601
竣工後半年1年弱の物件ならがんばってくれるのが多い。
田都物件で最高１７％引きにしてくれるっていうのがあった。

[603: 匿名さん]

17％も引いてくれるところあるんだー。
ああ、うちは高いときに契約したからな、もっと様子みればよかった。。。

[604: 匿名さん]

新築マンション価格の動向と金利の動向って多少関係ある？
せめて、実行月の金利が低くなっていることを願います。

[605: 物件比較中さん]

>>603
売れ残りなんで=希望の部屋・間取りではないからなんともいえん。とにかく安く買いたい人はアンテナ張ってじっくり待ち、いい物件がでたら速効で申込することが重要だね。

[606: 匿名さん]

改正建築基準法のおかげでマンションが高くなるみたい！

[607: 匿名さん]

>>606
デベがそう言ってるだけです（笑）

彼らはいつも何かを理由にして「今が買い時」ですから。
余り真に受けないほうが良いですよ。

サブプライムで価格下落が見える前には
・地価上昇
・金利上昇
・ローン減税縮小
を理由に「はやく買わないと！」とセールスしてました

それが今は
・地価は東京都心3区でも横ばい、それ以外は下落
・金利は低下
です。

待てるなら、待ったほうが有利ですよ。

[608: マンション評論家]

今日の日本経済新聞1面より
---------------
「Reit上場　急減　　　サブプライム影響　今年、2件どまり」
内容は
・2007年のReit市場の新規上場は2件で、前年の6分の1.
・サブプライムローン問題をきっかけにした金融市場の混乱が直撃。
・海外投資家がReitの売りを加速し、相場が低迷しているのが原因。
・上場を見送った大手2社は、上場しても投資家が集まらないと判断した。
・
---------
ここ2-3年の地価上昇の主犯人だったReit市場からカネが逃げ出して
いる（現在の相場は今年5月のピークの3-4割安）ことからも、
実需に基づかないマンション価格上昇も完全に終焉をむかえ、
金利低下・消費税率引き上げ当面なし・住宅購入優遇税制継続など
からマンション買い控えが広がる中、デベの存続をかけた在庫換金
バーゲンセールによる、マンション価格暴落の可能性が高まった
といえる。

[609: 物件比較中さん]

竣工済み物件は１５％引きくらまではいけそうだな。なんにしてもデベの決算1か月前が勝負

[610: 匿名さん]

残り物をがんばって値引交渉してください。

多分、レジにて20％引きシールを貼ってもらえますから。

[611: 物件比較中さん]

意外と南向きの物件が残っていることに驚いている・・・
どうやら安い物件からうれていくみたいだ。
残り物にも福がありそうだ

[612: マンションウォッチャー]

角部屋、南向き、最上階、ルーバル付など、付加価値が高い部屋
が売れ残り、結局条件の劣る部屋よりも値引きで安く手に入るの
が最近の傾向。

[613: 購入検討中さん]

1週間待つだけで某田都の物件がさらに100万下がった。多少の値引きでは飛び付かないことだね。期末が楽しみだ。（こちらも決断しなければいけないけど・・・）こんな値引きが横行していると不動産ってなんなんだっていう不信感もわいてきたよ

[614: 匿名さん]

恋は盲目。
買ったマンションも住めば都。

がんばって！

[615: 匿名]

このスレタイ新築マンション価格動向と
なっていますが、マンション価格下がって欲しい人！
とかにタイトル変更した方が良いかもしれませんね。

個人的には家族に必要になったから買う・必要ないから買わない
だけの判断で良くないですか？とか思っちゃいます。

[616: 匿名さん]

>>615

デベ　乙！！！

[617: 買い換え検討中]

皆さま、一番賢い買い物術をご伝授下さいませ。

質問①：
　やはり狙い目（安く買おうと思ったら）は売れ残りしかないですか？
質問②：
　売り出し当初から値段交渉はすべきものですか？
質問③：
　実際、値引きを引き出していらっしゃる皆さまはどのような物件をどのような時期にどのように交渉・駆け引きしていらっしゃるのでしょうか。具体的な交渉のポイントをご教授下さいませ。
質問④：
ずばり、契約に最も良い時期（安い値段を引き出しやすい）は何月頃ですか？

私の場合、田園都市線or東横線or川崎周辺で検討している最中です。4月以降の住家を探しています。4月入居なら最高ですが多少ずれ込んでもいいかと思ってるのですが、どこも強気価格な気がしてならないのですが。。こんな値段で買う人はそんなに沢山いるんですかね。。

[618: 匿名さん]

>>617
竣工後3か月以上の売れ残り物件をマークすることだね。
なんにしても今の値段は高すぎる。

[619: 匿名]

617さん
ご質問の答えになるかどうか分かりませが、
この部屋が絶対欲しい！という物件にめぐり合うまで
探してみるのが良いのではないでしょうか？
私も然程買う気がない物件の場合、試みに値引き交渉したり
しましたが、応えてくれたらくれたで買う気失せたりしますよ。

自分がここを欲しいのだから、他にもそう考えている人がいるに
違いないぐらい思えば値引きをするとかの頭にならないと思います。
それが617さんにとっての当たりでは？
私の場合はそういう物件にめぐり合えて手に入れたので満足しています。

[620: 入居済み住民さん]

結局、安値とか値引きを前提で物件探しても無駄ですよ。お買い得な物件はそれなりに理由があるんですから。住んでみて後悔することになりますよ。高い買い物はそれ相応の金を払ったほうが、失敗は無いもんです。

[621: 匿名さん]

竣工前1年とか半年前とかの物件で値引というのは普通ありえないです。

2年前とは違い、超人気タワーで瞬間蒸発（みなとみらいや川崎駅前、武蔵小杉の昔のタワー）というものはなくなりましたが、それでも今の人気の物件は竣工のかなり前に完売できています。

竣工して2割も3割もあまっていたり、売出し後にほとんど売れなかったりするのであれば、値引きもあるかもしれませんが、大手デベの物件でそこまで惨憺たる結果だったものなんてほとんどないはずです。

最後の1・2戸で何ヶ月かモデルルーム化した部屋であれば割引もそれなりに可能でしょう。
>620　で書かれているように後悔するかどうかは人それぞれですが、みなが定価で買っているところを安く買えたのか、といわれればそれは違うと思います。


スーパーも夜9時になればお惣菜３割引になったりしますが、6時に定価で買って7時に食べたほうがおいしいです。

[622: 匿名さん]

まだまだあがるよ〜

これから中国マネーが横浜に流入してくる
金あまってる中国マネーは、本土で規制が強くなってきてるから
逃げ出すやつが、投資を求めて外国へいく
そこで、勝ち逃したやつが横浜（中華街近いし）をねらってくるよ

横浜湾岸地域は、これからバブル化していくよ
いまはまだ前段階です

だから買うなら今しかないんです。

[623: 匿名さん]

抽選が終われば値引きタイミングは始まる。
竣工して無くても値引き幅＆可能性は低いがある。
（おまけと言う形にすりかえられるケースもあるが）
竣工後は値引き幅＆可能性がぐっと上がるが、竣工後から販売開始する
物件はタイミングを見計らう必要がある。

[624: 匿名さん]

まあ売れ残り物件の場合、値引き全くなしで売るのがよくわからない。
値引きなしで買う人がいるのかな？
良い間取りや良い条件の物件が残ってるならわからなくもないけど、
大抵は売れ残り＝不人気物件だと思うし。
例えばオプション（無料＆有料）含めて利用できなかったり、
欲しい階数、向きの物件が選択肢から外れてるだけでも損した気分になるのでは？
ただし、やっぱり一番は誰もが欲しいと思える物件を購入することだと思う。

[625: 匿名さん]

高い金出して買うんだから，やっぱり売れ残りは嫌だね。
売れ残りがたまたま自分の希望の物件だったら,ラッキーだけどね。

[626: 買い換え検討中]

617です。
皆さま、ご意見有難うございました。

>623さん
>竣工後から販売開始する物件はタイミングを見計らう必要がある。

とありますが、私が検討している物件の一つにそのような所もあるのですが、タイミングを見計らうとは具体的にどう気をつけたらよいでしょうか。

皆さんのお話しを拝見する限り、売れ残りには理由があり、値引きを余り期待すべきでない、と感じました。
しかしふと思ったのですが、私が数件物件を最近見た所、手頃な値段・広さの物件から契約済となっており（サクラもその中にはあるかもしれませんが、、）階の高い物件や角部屋等の値段が高い物件が残っている感じがしました。そういう物件（本当なら手が出ない）も、いいタイミングで竣工近くになって売り急いでそうな時に値引き交渉がうまくいけば当初の予算に近い形で希望以上の部屋が手に入る事も。。なんて、うまくはいかないですよね。値引きの幅って会社毎に強気度合いは異なりますか？１０％も引くなんて、、ないのかな。

色々ニュースを見てみても、これから値下がりする要素が世の中には多そうなのに、新規で発表するマンションの強気な値段の数々。。不況になっても人気のある場所だと値は下がらないんでしょうね。

[627: 匿名さん]

デベの値付けは仕込んだ時点でほぼ決まってしまう。

だから、売出しの時点で風向きが変わり、大人気になったり誰も見向きもしなかったりする。


2004年〜2006年の横浜・川崎のタワーマンションの販売を思い出してほしい。
第1期で300戸も400戸も販売し、半年の販売期間で竣工2年近く前に完売。大多数が抽選の部屋となっていた。これは明らかに市場に対して「安すぎた」からだ。

ただし安すぎたと感触でわかっていても、販売間近に急に変更できるものはない。その結果、瞬間蒸発の物件がいくつも出現することになったわけだ。

逆の場合、高すぎとわかっていてもそうそう簡単に売り出し価格は変更できないだろう。たとえそれで反応が鈍く販売に苦労するとわかっていても。


消費者全体として考えてみれば、3年前に得をした分今はデベの我慢比べに付き合うしか手はないのでは。

[628: 匿名さん]

首都圏マンション成約数４カ月連続で減少　東日本レインズ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712120002.html

記事より
・首都圏中古マンションの成約件数は2,380件（前年同月比マイナス2.56％）で、４カ月連続で下落した。
・首都圏土地（100平方メートルから200平方メートル）の成約件数は、266件（同マイナス4.32％）で、９カ月連続で減少となった
・首都圏戸建の成約件数は、922件（同マイナス1.28％）で、首都圏土地同様９カ月連続の減少となった


相変わらずマンションも土地も戸建も売れてないようです。

[629: 匿名さん]

東京23区の新築マンション掲示板 - 「都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44474/

によると、

今、豊洲は値下がりしているそうですよ。

つい最近まで人気があったのに、値下がりするときはあっさりですね。

[630: 匿名さん]

↑
この状況がいつまで続くとみますか？

[631: 623]

>>626
「タイミングを見計らう」とは、営業との探りあいによるものなので
難しいと言うことです。
（売り側のスケジュールや売れ行き、顧客の状況等を見極める必要があるので）

その点に関しては現在経験があるようですので実感されてることでしょう。

全く役に立たなくて申し訳ありませんが、物件や営業担当によりケースバイ
ケースで対応が必要なので「これ！」と言った回答は出来ません。。。。

ただ、抽選物件よりもいい条件の物を交渉するチャンスがあるのは確かかと。
（抽選物件は値引き交渉できる時点で全てが売れ残りですから。
　その分楽ですけどね、判断が。）

[632: 匿名さん]

11月首都圏マンション発売戸数は−43.6％、97年9月以来の下げ幅
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-29344820071213

記事より
・１１月の首都圏マンション発売戸数は３８６８戸で、前年比４３．６％の減少となった。減少幅は９７年９月以来の大きさだった。
・同月の首都圏のマンション契約率は６４．０％で、好不調の分かれ目とされる７０％を４カ月連続で下回った。
・マンション販売在庫数は８６６９戸で、前月比８７戸の増加となった。１戸あたりの価格は４６８４万円となり、前年比で１１．７％上昇した。
・契約率を区域別にみると、都区部が７１．０％と小幅に７０％を上回ったほかは、すべて７０％を下回った。


ここにきてマンションの売れ行きがさらに悪化したようです。

[633: 匿名さん]

神奈川県の話ではないですが、参考までに

マンション 近畿の契約率６０％割れ
- １１月、バブル崩壊以来１７年ぶり -
http://osaka.yomiuri.co.jp/eco_news/20071214ke01.htm

記事より
・売れ行きを示す契約率が前年同月比１４・６ポイント減の５８・９％と、１１月としてはバブル崩壊直後の１９９０年（５２・７％）以来、１７年ぶりに６０％を割り込んだ。
・１１月は年間を通じて最も需要が高いとされ、各社が「秋商戦」などとして販売に力を注ぐ。過去３年間、１１月の契約率は７０％超だったが、今年は原油や原材料の高騰で販売価格が上がっており「消費者の手が届かない状態」という。契約率が６０％を下回ったのは４月（５８・１％）、８月（５６・４％）に続いて３度目。


全国的にマンションの売れ行きが急激に悪化しているようです。

[634: 匿名さん]

>633の補足

近畿圏マンションの契約率が低下　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712140004.html

記事より
・１戸当たりの平均価格は3,532万円（前年同月比0.5％ダウン、前月比18.2％ダウン）、平米単価は46.9万円（前年同月比2.2％アップ、前月比16.4％ダウン）となった。


マンションの平均価格も平米単価も大幅に下落しているようです。１ヶ月で約20％ダウンはすごいですね。

[635: 匿名さん]

参考までに、戸建の話

首都圏１１月建売　月間契約率３８．０％　前年同月比１７．７Ｐ下落
http://www.s-housing.jp/modules/news/article.php?storyid=4886

記事より
・１１月の新規発売戸数は５３４戸で、前年同月比で２１．１％減だった。新規発売戸数に対する契約戸数は２０３戸で、月間契約率は３８．０％と前年同月の５５．７％に比べて１７．７ポイント下落。
・平均価格は４４７３．６万円で、前年同月比総額では５０９．１万円（１０．２％）ダウン。


戸建もぜんぜん売れていないようです。前年同月比総額５０９．１万円（１０．２％）ダウンはすごい。

[636: 匿名さん]

三菱地所　三井不動産がそろって年初来最安値更新、日銀短観が嫌気
http://www.technobahn.com/cgi-bin/news/read?f=200712141631

記事より
・きょう14日朝に発表された12月調査の日銀短観で不動産業の業況判断指数が前回９月調査に比べ13ポイント低下となり、不動産業の業況感悪化が明らかとなったこと懸念材料視された。
・三菱地所 (8802) が一時、前日比220円（8.06％）安の2510円まで下落して、株価は９月10日以来、３ヶ月ぶりに年初来最安値更新となった。
・三井不動産 (8801) が一時、前日比180円（6.84％）安の2450円まで下落して、こちは 11月20日以来、約半月ぶりの年初来最安値更新となった。


不動産業が年初来最安値更新

[637: 匿名さん]

サンシティがストップ安、日銀短観で不動産業の業況感悪化が明らかに
http://www.technobahn.com/cgi-bin/news/read?f=200712141626

記事より
・サンシティ (8910) が値幅制限の下限となる前日比4000円（8.71％）安の4万1950円まで下落してストップ安水準で取引を終えた。
・パーク２４ (4666) が一時、前日比127円（11.46％）安の981円まで下落、藤和不動産 (8834) が一時、前日比19円（8.72％）安の199円まで下落、大京 (8840) が一時、前日比31円（8.93％）安の316円まで下落、ゼファー (8882) が一時、前日比9600円（9. 32％）安の9万3400円まで下落するなど中堅の不動産株が軒並み大幅安となった。


中堅の不動産株も軒並み大幅安

[638: 匿名さん]

下がれば上がる　上がれば下がる
要は価値観の問題　ですね

[639: 匿名さん]

何をのんきなこと言うとるんじゃ。
不動産が総崩れになれば、それは建設、住宅設備、インテリアの業界等々に次々と波及し、どえらい不景気になりかねん。

[640: 匿名さん]

みんな暇なんだよ
売りたくても購入検討者が来ないので、モデルルームは閑古鳥が鳴き、営業は油を売っている
買おうと考えていた輩は、マンション相場の先安感を感じて我慢だ
契約済みの輩は、恥ずかしくて書込みできない

うーん　　暇だ

[641: 匿名さん]

半年前を思い出せば半年後が見えてくる
常に歴史は繰り返す
景気循環の波に過ぎない

[642: 匿名さん]

640さんの言っていることもわかるけど、それは買えない人たちの言い訳に聞こえます。今すんでいる市の話で申し訳ないがマンションに非常に適した土地はもうほとんど残っていません。あとは駅から遠くなるばかり。そりゃ安くもなるでしょう。

不動産は高いときもあれば安いときもある。
しかし同じ条件の不動産というものはない。強いてあげれば中古で買うマンションだろうか。新築を買う過程が楽しめないことくらいだがそれも価値観の問題だからなんともいえませんね。

[643: 匿名さん]

ちょっと一服して
やはりクリスマスはなごみますね

http://www.minatomirai21.com/

[644: 匿名さん]

在庫が膨らんでどうしようもないってメールがきた。
適正価格に落ちていくぜ（除く駅近物件）

[645: 匿名さん]

適正価格っていくらなんだ？
駅からバスで１５分なんて物件は、２割引と言われても、買いたくない。

[646: 匿名さん]

人それぞれ価値観も違うし，
その価格が適正かどうかは買う人が判断するものでしょう。

たとえ駅から遠い物件だとしても，
その人にとってその他の面で大きなメリットがあれば
他の人から見れば絶対に高いと思える価格でも
「絶対に買いだ」思うかもしれないし。

[647: 匿名さん]

それでも、郊外物件は高すぎると思う。２割程度引いてもらっても、買えそうもない。情けな〜。

[648: 匿名さん]

法改正前の建物であれば、安くなる見込みはあるが、
法改正後の建物は、鉄筋量が増え、柱梁の断面が大きくなっているから
建設費は確実に7％〜10％くらい跳ね上がる！
法改正のおかげで、普通の建物も過剰設計するしかなくなった。
一部の悪徳業者のおかげで設計、ゼネ、デベ、一般購入者に負担が増えて
行く事は確実。今後不況になっても、関係ない。

一番得をするは、お役人様！
姉歯の事件をきっかけに、民間審査機関や適合判定員などに天下り先を
確保出来、一石二鳥！官僚や政治家は自分の損得でしか動かない！

[649: 匿名さん]

2005年に購入して今年入居したので、確かに今の価格は高いような気が私もしますが、この秋から売り出し始めた物件って下がってますか？

去年よりも高く、今年前半とほぼ同じレベル（微増）だと思うのですが。

去年の一流デベマンションと、今年の３流デベ売れ残り物件を比べてませんか？

[650: 匿名さん]

>649

まだ不動産不況は始まったばかり。

今はっきり言えるのは、マンションがほとんど売れず、在庫が急激に積み重なりつつあるということ。

今はまだ価格が下がってないとしても、
(※中古市場は既に下降傾向のようだが)

そのことが今後もそのまま下がらないことの根拠にはならない。

これからですよ。