横浜・神奈川の新築マンション価格動向

[匿名さん]

e-mansionの名物スレッド「23区内の新築マンション価格動向」に倣って、横浜・神奈川版のスレッドを立ち上げてみました。

「23区内の新築マンション価格動向」を見ていると、23区とその郊外では価格動向が異なると言われているのですが、実際はどうなのでしょうか。

[51: 匿名さん]

>>48

「ただ当然」って・・・
２度も書いてるから、きっと誤記じゃないんだろうな・・・
日本語がめちゃくちゃ・・・

[52: 匿名さん]

>>48さん
当時の大卒初任給が２万５千円だから、単純に10倍して現在に換算すると50坪500万。
住居用に75坪と考えても当時の新興住宅地の値段としては手頃な価格でも
タダ同然は言い過ぎということですね。

[53: 匿名さん]

>>47

昔からマンションは立地を買えっていうからね。
実際の住人の満足度は別として、純粋に資産価値だけで考えれば
川崎・横浜の主要駅近でデベが信頼できる大型物件が王道だと思うよ。
ほとんど分譲が終わった物件だから今さらどうしようもなかったり
既に高くなってるのがほとんどだけど、最近のだと
川崎だと、川崎駅近でラゾーナ、クレッレント、ブリリア。小杉駅近でパークシティ、コスギタワー。
横浜だと、横浜駅近でナビューレ、PT横浜ステーションプレミア、PT横浜ポートサイド、横浜ポートサイドプレイス。
だったら確実に資産性は高いと思うよ。
みなみとみらい、たまプラ、青葉台あたりも景観や住環境は良いし資産性
あるかもだけど、マンション知らないから良くわからん。

あと都心になるべく近いのも重要。マンション価格は地価とほぼ連動してるから、
都心に物理的に近い地域ほど地価が高いこと考えるとかなり重要。
近年再開発が進んだ地域だとなお良いだろうね。
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/mizusigen/cyousakekka/sub7_1.html
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/mizusigen/cyousakekka/sub8_1.html

[54: 匿名さん]

横浜駅東口界隈も一部のタワーマンションは絶対価格が高いですが、
タワーじゃなければ坪単価200万円以下が相場ですから80平米くらい
でも十分手が届く範囲かと思われます。

[55: 匿名さん]

マンションの資産価値について参考になると思います。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/contents/feature/market07/03/ind...

この情報によると、
　・(昔から)資産価値維持率の二極化が明確である。都心部は維持率が高くて、郊外部は維持率が低い。
　・相場賃料と資産価値維持率には高い相関がある。

[56: 匿名さん]

いずれにしても駅から遠いマンションは売却時に足が出るのは間違い無い。
その辺考えて一部地域が値上がりしてるからと言って
「今買っておかないと大変だ」
みたいなデベさんのセールストークにだけは乗らないようにするのが正解。

[57: 匿名さん]

はるひ野はどうですか？？

[58: 匿名さん]

田都沿線は、地方から来て東京に勤務する人が住むところ。
渋谷に出るのは便利だし、街並みも広々としていて綺麗です。
通勤しなくなった世代が住むところかどうかは解らないけどね。

[59: 匿名さん]

はるひ野は小田急多摩線沿線です。

[60: 匿名さん]

>>54
東口界隈で、タワーでない坪単価200以下なんてマンションありますか？
中古？

[61: 匿名さん]

>>60
逆に坪単価200万円以上のマンションなんてありませんよ。
ここ最近は新築物件がありませんが、売り出された当時（4-5年前）はいずれも坪単価は200万円以下です。
ヨコハマタワーズのサウスコート（低層架）でも新築販売時の坪単価は200万円以下です。
中古取引実績では坪単価は〜240万程度なので、2割程度上昇しているのが実態です。
ライオンズマンションは間取りはすでに公表されていますが、価格は未定です。

[62: 匿名さん]

> ランドマークタワーが見えるのを条件に家探しする人多いと思います。
ランドマークタワーに住むのは無しって事ですか？
東京タワーや横浜ランドマークタワーには住めないけど、
武蔵小杉の新ランドマークタワーであるミッドスカイタワーに住むと、
ランドマークタワー中心に半径５ｋｍの０ｍながら見えないぞ。

[63: 匿名さん]

ライオンズマンションはすぐに値引き販売するから、定価で買いづらい。

[64: 匿名さん]

53のように根拠のない感覚的な見解に惑わされないようにしましょう。
2006年のマンション平均騰落率は以下の通り。三井や野村やモリモトはある程度のレベルを維持してるけど、そんなに上位じゃないよ。いまだに財閥系の名前が信用力高いと思ってるんじゃない？古いよ。このグローバル社会で三井、三菱、住友、安田なんて死語でしょ。

[65: 匿名さん]

ゴクレが6位(笑）

よくこんな資料信じるね(T_T)/~~~

[66: 匿名さん]

プロパスト、ダントツだけどなんで？有明マーレ？ぐらいしか思い出せないんだけど。

[67: 匿名さん]

<<64
このデータって神奈川のじゃないだろ？
新築坪単価300万以上の騰落状況見せられても。。。
一体いつどこの話なのよ。。。
ソースも怪しげだし。。。

[68: 匿名さん]

>>53の肩を持つわけではないが、
>>64に同意する人はいないね。
53のほうが的を得ている。


>>53みたいな視野が狭い人は、ゴクレでも買って騙されてください。
条件が違いすぎる資料は当てにならないし、一つだけで説得しようとしても誰も信じませんよ。

誰も財閥系が良いとは言っていない。

立地、利便性、信用力トータルを勘案して選別してるだけ。

[69: 匿名さん]

>>64
ア・ホだね。

＊＊＊の僻みにしか聞こえません。

[70: 匿名さん]

ゴクレが三井より上っていうのは激しく違和感があるな。。。
プロパストの物件は検討したことないけどそんなにすごいの？

[71: 匿名さん]

>このグローバル社会で三井、三菱、住友、安田なんて死語でしょ。

あなたが死語です。

外資にでも騙されてください。

資料が幼稚すぎる。

[72: 匿名さん]

>>64
バ・カだね。

貧・乏・人の僻みにしか聞こえません。

[73: 匿名さん]

<<64
この資料残念ながら、どっかのデベが自社をアピールするために作った
販促資料の可能性大かと。
せめてソースだけでも教えてくれ。

[74: 住まいに詳しい人]

>>64
は1年間勉強してから書き込んでください。

[75: 匿名さん]

まあまあみんな落ち着いて！
住まいサーフィンの相場情報に出てるよｗ
売主別中古マンション騰落率ランキング
（資産価値の落ちにくい会社は？） new!

[76: 匿名さん]

住まいに詳しい人、お前がドンだけ住まいに詳しいか教えてくれ。

[77: 匿名さん]

64は釣り師としては優秀だと思う。

[78: 匿名さん]

>>６４

情報古いわりに偉そうだね。

64に聞きたい。神奈川での今後有望な物件を。

[79: 匿名さん]

で、６４が住んでいるのは、トーシンかな？

[80: 匿名さん]

また釣られた＊＊が出た。

[81: 匿名さん]

>>79
釣り氏がそんなこと教えるわけないだろ！

[82: 匿名さん]

64もどうかとおもうけど、72の方、たぶん53の方かな？人格疑われるよ。

[83: 匿名さん]

このスレッドそろそろ閉鎖にしたらどうでしょう。

[84: 匿名さん]

いや、閉鎖しなくていいでしょう。

とにかく64さんの資料の話は終わりにしましょう。

[85: 匿名さん]

神奈川県新築マンション
　・販売中　　　　　　　　　　289棟
　・完成済み(要は売れ残り？)　118棟
　・完成済み＆駅徒歩10分以内　58棟

情報元：住宅情報ナビ(2007/10/08 11:00現在)

[86: 匿名]

いつも思うが売れ残り物件ってどうするんだろうか。
どうやっても売れない物件がうちの近くに二棟あって
さすがチラシは入らなくなったけど
営業の人が路上で看板を持って案内している。
営業の人も大変だな〜と思った。
あまり大手のデベではないから他人事ながら心配、
というのもその中の一室を知人が買ったから。


大手のデベだとそれなりのルートがあるのだろうか、
ある物件は10部屋くらいずっと残っていたが
竣工済みから一ヵ月程度で一気に完売に持っていった。
（完売といえるのかどうか定かでないが）
蛇の道は蛇ではたとえが悪いがどうもなんらかのからくりがありそうに思えた。

[87: 匿名さん]

売れ残り物件を引き受ける会社がありますよ。今はかなりの需要があってようやく我々の時代が来たと、その会社の社長さんがテレビで語っていました。

あとは、自社の社員に格安で売り、社員が1年後に転売する。
売れなかったことはふせて賃貸で市場に出す。
などのケースをよく聞きます。

[88: 物件比較中さん]

売れ残り買取専門会社があり、売れ残り物件の定価の7割程度でデベから
購入します。（これを業界用語で「卸（おろ）す」といいます）
デベもエンドユーザーに直接売却した方が利益が出るので竣工後も
ある程度営業展開しますが、MRの賃借期間・コスト、人件費、その
他の物件への人員配置などを考慮して竣工後1-6ヶ月で卸すことが
多いみたいです。
野村なんかは売れ残りをきらいますので、竣工したら即バルクセール
で卸すようです。
ゴクレは売れ残りを一律5-10百万円値引きして販売しますが、それ
でも売れないものは賃貸に出すようです。

[89: 匿名さん]

知り合いが、ゴクレの竣工３ヶ月の物件を６００万値引きしてもらって買ったと聞いたことがあります。

またある本によると、完成した物件は定価で買う必要はないと言うし、値引きの話題が２チャンネル載ったらあっというまに完売してしまったという実例もあるらしいです。

[90: 匿名さん]

どっちにしろ、売れ残り物件があるようなマンションの資産価値はありませんね。

資産価値を考えないで買う人はいいけど。そんな人いるか？

[91: 匿名さん]

永住思考の人は安ければいいと思う人もいるんでないの？

[92: 匿名さん]

売れ残り買取専門会社が買い取った物件は、その後どういうルートで市場に出てくるのでしょうか。
そういう業者は、当然大量の売れ残り物件を仕入れているわけですし、もともと売れ残った物件ですから、そんなに高く転売できるわけがない。
だからといっていつまでも抱えていたら、将来仕入れ値より多少高く転売できたって、その間の利息の支払いで赤字になりそう。
売れ残り物件の買取専門会社はどういうやり方で利益を上げてるのでしょうか。

[93: 物件比較中さん]

90さん
＞どっちにしろ、売れ残り物件があるようなマンションの資産価値はありま＞せんね
「売れ残り」と「資産価値」は関係ありません。「値付け」の問題です。
売れ残りは「値付け」が竣工前完売するには高すぎたということで、必
ずしもデベにとって悪いことではないんですよ。むしろ竣工より大分前に
完売するということが、「値付け」が安すぎた＝もっと高く価格設定して
いれば、もっと儲かった　ということになり、デベにとって失敗なのです。
例をあげましょう。
---平均原価が40百万円/戸、総戸数100の物件があったとします。
①定価を50百万円（利益10百万円/戸）にしたら、竣工直前に完売した　
　　デベ利益：1,000百万円
②定価を45百万円（利益5百万円/戸）にしたら、竣工半年前に完売した　
　　デベ利益：500百万円
③定価を55百万円にしたら、竣工前に80戸販売（利益15百万円/戸）し、
　売れ残り15戸を2割引で販売（利益ゼロ/戸）し、あと5戸を3割引で
　買取専門会社にバルクセール（損失5百万円/戸）して「完売」と
　なった
　　デベ利益：1,175百万円
となり、結局売れ残ってバルクセールした③がデベにとって最も利益が
出たことになります。
①②③も資産価値（＝再調達価格とします）は40百万円/戸で同じです。
デベも営利企業である以上、「いかに安く建てて、いかに高く売るか」
を考えます。逆に賢い消費者は「いかに価値のあるものを、いかに
安く買うか」を考えます。
上の例でいえば、賢い順に
③で2割引（40百万円）で買った人＞②で45百万円で買った人
　＞①で50百万円で買った人＞③で55百万円で買った人
となります。

[94: 匿名さん]

>>93
だけでは言い切れませんね。よく3流デベが考える計算式。

[95: 匿名さん]

>>93
販促費等は加味しなくても大丈夫ですか？単純すぎると思うのですが。

[96: 匿名さん]

>94
自転車操業的３流デベに、計算式を考慮するゆとりはあるか？

[97: 匿名さん]

>92
私もその後の物件の行方が気になります。売却までの期間は賃貸するのでしょうか？そうすれば金利くらいは支払えそうですよね。

[98: 匿名さん]

安く買う人＝賢い　って図式は、どこかのスレにもあったけど、そんなに単純じゃないでしょう。１千万余計に出しても気に入った間取りを　って人はたくさん居る。東南角の高層階は売れ残る可能性は低い（極端に高い値段ならともかく）。今は安い部屋か高い部屋から売れ、残りは中途半端な中住戸ってのが多い。

転売用や賃貸用ならともかく、自分が住む家は多少高くても気に入った間取りに住みたい。

[99: 物件比較中さん]

98さん
「価格」も「間取り」「駅からの距離」「最寄り駅のパフォーマンス」
「階数」「向き」「エリア」と同じくマンション購入を決める要因の
一つに過ぎないと思います。要はバランスでしょう。
「10百万円余計に出しても気に入った間取りがいい」と思う消費者
もいる一方「10百万円安いなら、間取りを妥協してもいい」と思う
消費者もいます。また、買うタイミングによって、同じ間取りの高層階
の部屋をその直下の部屋より10百万円安く買った」という話もゴマンと
あります。私も売れ残り物件を2ヶ月前に購入しましたが、直下の部屋
（定価で購入したと聞いた）より8百万円程度安く購入しました。

[100: 匿名さん]

某品川区のマンションで売れ残り住戸３戸のうちの１戸。最上階。
元値１億ちょっとだったが、７０００万弱までの値下げに合意した。
デベとしては、買い取り業者よりも、実際のエンドユーザーに購入
して欲しいようなことを言っていた。ま、その方が条件が良いという
こともあるんだろうけど、安値販売したという事実が外部に漏れにく
いというのもあるのかも、と思った。

結局、周辺環境が気に入らず断ってしまったけど、銀行の住宅ローン
担当者の計算した担保価値を下回る売買価格だったから、買っても
損はしなかったかも。２年くらい前の話ね。

結局はMMのマンションを購入したけど、住みやすさは都内の奥まった
住宅地に住むより上だと思う。車を電柱や外灯で擦る心配も少ないし。

やはり自分が住む自宅の購入となると、割安だからというだけでは
決められないな。