横浜・神奈川の新築マンション価格動向

[匿名さん]

e-mansionの名物スレッド「23区内の新築マンション価格動向」に倣って、横浜・神奈川版のスレッドを立ち上げてみました。

「23区内の新築マンション価格動向」を見ていると、23区とその郊外では価格動向が異なると言われているのですが、実際はどうなのでしょうか。

[301: 匿名さん]

>>299
外資系やファンド系は基本的にオフィス系（ダビンチの軍艦ビルとかモルスタの銀座ティファニーとか）で、
都内マンションの8割は個人の実需なので今後都心部のマンションが投げ売られることは恐らくありえないと思います。

[302: 匿名さん]

そうそう。
都心の土地が下がって、それがマンション原価の低下→販売価格の低下とつながっていく可能性はあるとしても、それは今後仕込む物件についてでしょう。一気にマンションの価格に波及とはいかないと思います。

[303: 匿名さん]

では、しばらくは買い手のいない価格でマンションが販売され続けるということでしょうか。

在庫がますます積みあがりそうですね。

[304: 匿名さん]

>私も武蔵小杉なら70平米で4500万くらいがちょうど良いと思いますが、現>実はそうなってくれてませんね。

ちょうど良くなかったら、買わなかったらいいんですよ。
武蔵小杉のターゲットはたぶん武蔵小杉をよく知らない人だと思いますよ。

[305: 匿名さん]

神奈川県新築マンション
　・販売中　　　　　　　　　　292棟
　・完成済み(要は売れ残り？)　124棟
　・完成済み＆駅徒歩10分以内　61棟

情報元：住宅情報ナビ(2007/10/21 12:00現在)

>85
>神奈川県新築マンション
>　・販売中　　　　　　　　　　289棟
>　・完成済み(要は売れ残り？)　118棟
>　・完成済み＆駅徒歩10分以内　58棟
>
>情報元：住宅情報ナビ(2007/10/08 11:00現在)

[306: 匿名さん]

>>300　願望とかそういうことではなくて、買う人がいるかどうかを
問題にしているのよ。

>>301 いや、住宅REITもかなりあるから、その辺が暴落すると、
当然、住宅地の地価にも跳ね返ってくるでしょう。

>>302　原価割れだろうが赤字決算だろうが、売れなきゃ値下げ
するしかないの。高値の在庫を抱え込むだけの体力が中小デベに
あれば話は別だけど...。

[307: 匿名さん]

ま、結果を見ましょう。

残念でしたな形になりそうですが・・・
（消費者としてはがっかりなんですよ。でも現実をみなきゃ）

[308: 匿名さん]

10月21日23時31分配信 読売新聞


　【ワシントン＝山本正実】米大手銀行と証券の計８社の今年第３四半期
決算が出そろった。８社すべてが、低所得者向け住宅融資「サブプライム
ローン」の焦げ付き急増に関連した損失を抱え、その合計額は、純利益の
１・１４倍に当たる１８２億ドル（約２兆７４８億円）に達した。

うーん、サブプラ悪夢第二章って感じだなｗ
悪材料出尽くしで反転してくれればいいけど、当分そんなことはないな。
対岸の火事で済めば良いですけど...。

[309: 匿名さん]

>308
23区掲示板のコピペ乙。

[310: 匿名さん]

>>300
>願望的には分かりますが、踊り場を示すデータも少ない中、積極的な下げが行われる可能性はゼロに等しいでしょうね。残念ながら。
データはありますよ。
契約率がここ数ヶ月低下し続けています。
特に神奈川は酷いですね。
今の値段では買いたい人が少ないという証拠です。

>>301
確かにかつてはオフィス系に投資でした。
が、REITの資産構成とか見ると解りますが分譲マンションにも投資しています。
REITの場合は、18%くらいがそうだと思います。（詳しくは資料見てね）
ファンド系もマンション投資してるんです。

[311: 匿名さん]

日本におけるREITは2001年に2銘柄でスタートし、その後ほぼ順調に拡大し、2007年2月末現在で41銘柄、時価総額は5兆円に達している。時価総額の規模で、米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも依然低い水準にある。

投資物件については、当初はオフィスビルが主体であったが、次第に商業施設・店舗や住宅等への投資も増加しており、2006年現在においてオフィスビルの占める割合は57％にまで低下し、商業・店舗が20％、住宅が18％、その他5％となっている。米REITの投資物件はさらに多様であり、J-REIT市場においても今後投資物件の多様化が進むものとみられている。

現在課題点として挙げられるのが運営・設立母体が自社でも不動産事業を手掛けているケースが非常に多いため、物件取得価格の妥当性や優良物件の母体企業による囲い込み等の利益相反が生じる恐れがあり、一部では既に行政処分が為されたケースもある。 実際に主要なJ-REITは下記の通り母体企業からの物件取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務と考えられている。


主なJ-REITと母体企業、主要な物件取得先
日本リテールファンド投資法人：母体企業三菱商事、主要な物件取得先ダイヤモンドシティ（三菱商事とイオンの合弁）、イオングループ
東急TOPファンド投資法人：母体企業東急不動産、主要な物件取得先東急不動産、東急グループ
日本ビルファンド投資法人：母体企業三井不動産、主要な物件取得先三井不動産
サンフロンティア投資法人：母体企業日本たばこ産業、主要な物件取得先日本たばこ産業
森トラストファンド投資法人：母体企業森トラスト、主要な物件取得先森トラスト

[312: 匿名さん]

2006年時点でも住宅へ18%。
今はもっと投資していると思われます。

[313: 匿名さん]

>>310

>契約率がここ数ヶ月低下し続けています。
>特に神奈川は酷いですね。
>今の値段では買いたい人が少ないという証拠です。

そのデータからは、2007年初頭までの上昇傾向が変調した、というのは読み取れますが、それが即積極的な下げとなるとは読み取れません。

しばらくは上昇から調整局面で踊り場、小康状態になりそうだとかんがえられます。
半期前までは確実に上昇していたので、上昇下落のゆるやかな不動産相場においてはそう読みとるのが普通なのではないでしょうか？

なので、坪単価250万が相場の今の小杉が、半年後に200万まで下がるのはなさそうだ、という話をしたのです。

[314: 匿名]

ある不動産屋の話。みなとみらいをはじめ水面下で取引されている横浜周辺のマンション売買値も最近は少し下がっているようです。が、半年後はまた再上昇に転じるらしいです。

[315: 匿名さん]

それはうれしい話ですが、でもなんで半年後にまた値上がりするの？？

[316: 匿名さん]

>半年後はまた再上昇に転じるらしいです。

それは業者の妄想というか願望でしょ。あと5年は低空飛行が続くよ。

[317: 匿名さん]

願望というか妄想というか・・・・
その不動産屋さんは今後の高値を期待して何戸かのマンション買い取ったんでしょうね。
残念でした。

[318: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index3.html

とある大手デベロッパーでは、社内に不穏な空気が流れている。
用地価格の高騰から、用地担当者はいかにも厳しい立地を高値で仕入れる。販売価格のグロス（総額）を上げることはできないから、建物の企画、つまり大きさや仕様はダウンせざるを得ない。販売担当者は「どうせこんなもの売れない」と思いながら営業をする——こういった悪循環が起きているというのだ。
用地価格が高いから仕方がない。資材価格が高いから仕方がない。この流れが末端の販売現場にしわ寄せとして集約され、結果として「仕方のないマンション」を「仕方なく売る」ことになってしまうという。
組織のセクショナリズムがこのように働いてしまっては、その結論を受け取る購入者が幸せになれるはずもない。売れ行きもまた、それなりのものにしかならないだろう。

[319: 匿名さん]

物件を安く買う、の条件はデフレです。長い事日本はデフレでした。
2003年からの株高&地価上昇傾向で持ち直しつつありますが、CPIコアに
エネルギーが含まれていない事から、インフレ(CPI+)は資源高発かと。
高止まりのRIETは物色で商業地から住宅地へ向かい、消費者感覚と乖離した上昇が顕著化。
業者が高い都内から南下し、神奈川買いしている為、No.318さんの投稿の様な現実がある模様。不動産の景気動向関連指数から売れてない現状(の売り渋りって?)。
現場の営業マンも高い物件を誰が買うんだと言ってました(市場が荒らされてる?)。
日本以外の先進国はバブル、サブプラ問題がやっと出でヘッジファンドは投資先を変更、資源高。
マネーはグローバル、循環物色でバブルな欧米からアジアに向かってます。アジアの出遅れ日本の不動産を買い推奨しているヘッジファンド多し。
今後上昇すると思いますが、少子高齢化で何時まで続くのか判りません。
短期は買いかと思います。建築法改正は業者最悪、購入者歓迎。業者から言わせればコスト高を価格に転化する事から、結局消費者が負担する事になると割高感をアピールしてますが、消費者は最低限の品質を求めているだけ。
投資価値のある物件を供給してください。

[320: 匿名さん]

首都圏の住宅地・既存マンション価格は調整局面に
三井不動産販売
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200710230002.html

記事より
・住宅地・既存マンションともに価格上昇基調は鈍化し、価格は調整局面に入った
・07年第３四半期（７月から９月）の「住宅地」の状況は、前回調査時点（４月から６月）から0.5％上昇となった。上昇個所は前回の31から17に減少、下落個所は３から９へと増加し、引き続き上昇基調にはあるものの、上昇幅に一服感が見られる結果となった

三井不動産販売は”下降基調に転じた”なんてことを言えないでしょうから、”引き続き上昇基調”という表現になってますが、
要は上昇箇所が減って、下落箇所が増えているということです。

[321: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/75/index2.html

(上記記事より引用)
新築マンション市場がここ数年、すさまじい勢いで値上がりしたのは、REIT・ファンドの旺盛な投資意欲に引っ張られたため。その新築マンション市場は今年後半から来年前半、在庫処分セールで調整を迎えることが必至なのだ。

新築マンションの新価格・新々価格について行かなかった、あるいはついて行けなかったともいえる日本の住宅購入者は、結果的に健全だったというべきだろう。おかげで日本の住宅市場においては、とりあえずバブルは回避されたのだ。

[323: 匿名さん]

大企業冬のボーナス、初の90万台＝金属業界がけん引−経団連集計
10月24日17時3分配信 時事通信


　日本経団連は24日、大手企業の今冬のボーナス妥結状況（127社、第1回集計）を発表した。平均妥結額は前年比0．69％増の90万1031円となり、第1回集計としては3年連続で過去最高額を更新し、初の90万円台に乗せた。業績が好調な非鉄・金属などが全体を押し上げ、伸び率も5年連続のプラスだった。

[326: 匿名さん]

少ないなあ、平均で90万しかもらえないのか、、、。首都圏は3割は高いよね。
ちなみに平均って何歳くらい？20歳〜60歳の間として単純計算で40歳か？

[327: 匿名さん]

ちなみにＪ○Ｅ　ＨＤで平均２００マン、年収１２８０マンですわ！

[328: 匿名さん]

おお、>>327氏の書き込みはリアリティーありますね〜。
やはり金属強えな。。。

[329: 匿名さん]

ま、値上がりし過ぎたエリアは値下がりする。
それが前回のバブルでの教訓。

いつまでも高いと思うな、人気エリア。

[330: 匿名さん]

>>329
武蔵小杉とかＭＭですか？

[331: 匿名さん]

すぐにでも、急落するのは、郊外エリア

[332: 周辺住民さん]

>327 HDは持ち株会社高給取りが多い、事業会社の J○E STEELは安い。
まライバルの新○鐵より平均値は高いようだが。

[333: 購入経験者さん]

>326
いやいや、ボーナスがあるだけよいですよ〜。
なんかお年玉みたいでわくわくするじゃないですか。
外資に勤めている私にとっては無縁の世界です。うらやましい。

ちなみに私は横浜・神奈川のマンション価格はまだまだ安いと感じているのですが、意外と少数意見のようですね。
私と同じように感じている人いませんか？

[334: 匿名さん]

>332

ＪＦ○グループではこんな感じかな？
かなり違いがあります。。。

松：ＨＤ 賞与1回：200万、年収：1,280万
竹：スチール 賞与1回：130万、年収：880万
梅：条鋼 賞与1回：60万、年収：500万

[335: 匿名さん]

土地の価格が下がっても
まだまだ、中国やインド等での原油・鉄等の需要が伸び
このまま源価格が上昇し続けるのでは？
なのでマンションの価格は上がって行くと思います。

[336: 匿名さん]

>335
いやいや、
このまま在庫が積み上がれば、嫌でも下げざるおえなくなるよ。

[337: 購入検討中さん]

>>336

「〜せざるおえない」じゃなくて、「〜せざるを得ない」ですよ。
本題とは関係ないけど。

[338: 匿名さん]

原料はねえ。。。なんか下がる気配ないですよねえ。。。
ただ、製造コストは創意工夫や発注国を変えてどんどん下げるんじゃない？
日産本社はタイだしね。アユタヤ工場だとか。
しかし、ぼくはタイ人と仕事したことあるけど、マイペンライ文化
（気にしない気にしない文化）が根付いているあの国で、
納期とか品質って保たれるんだろうか、、、
と現地の鉄骨政策工場名表示の看板をみて、ふと思った。
タイはリタイア後に住みたいくらい大好きだけど。

[339: 匿名さん]

友人が建築業界で働いているのですが、やはり建築原材料上昇の影響は
価格上昇にかなり影響しているようです。

ものすごい勢いで建築資材の価格が上昇するので、設計時に建築で必要な
全ての資材を明らかにしないと施工業者から価格見積もりが
出来ないといった苦情が来るそうです。

以前は設計時にすべての資材を決定しなくても、施工前に決めれば
良かったのにと言って嘆いていました。

[340: 相場に詳しい人]

成約価格を決めるのは需要と供給のバランスです。
供給側の「コストが○○○かかるから」という主張に対して
需要側の「収入が増えないから○○○しか払えない」という
主張がぶつかり合い、体力勝負になります。
供給者側は売れないと資金が回収できないので事業が成り立たない
のに対して、需要側は別に高い買い物をしなくても賃貸・社宅など
の選択肢があるので買い急ぎません。
結局需要側の購入希望価格で成約することになります。

[341: 匿名さん]

県内では、パークシティ武蔵小杉だけが当たり。

[342: 匿名さん]

>340
突っ込みどころが満載すぎて（笑）

推測するにこの方は転勤族で社宅住まいが長い方ですね。住む場所にこだわらない（こだわれない）、安い家賃で生活できる環境に長くいるとこういう発想になる。

そもそも、なぜ人はマンションを購入するのか、そこから考えることをオススメします。

[343: 匿名さん]

「相場に詳しい人」って面白い名前からして、No.340は釣りだろう（笑）

[344: 匿名さん]

>>342
まず、お前が何故マンション必要なのか書けよ。

安く社宅に住める人への僻みにしかとれんぞ。
家賃補助もなく自己負担100％なので買いましたとかだろ？

[345: 相場に詳しい人]

340です。
個人のライフスタイルや属人的価値観を云々言っても千差万別です。
私はマンションを「資産」ととらえた場合の「買うタイミング」に
ついて言っているのです。
生涯を見据えて、「買う」メリットと「借りる」メリットを比較し、
前者が大きいのであれば買う、後者が大きいのであれば借りると
いうことになるのではないでしょうか。

[346: 匿名さん]

多くの人はマンション買うのって人生で何度もあることではないので、どうして今のマンションを買ったのかという問いの答って、たいていは、どうして今の結婚相手を選んだのかっていうことの理由と似ているんだよね。

それは「縁」
一生で出会った相手の中で、絶対評価が一番の人では必ずしもなかったかもしれない。でもそれでいいし、それがいい。人生の機微とはそういうもの。各々の人生の中で必要と感じた時機に、最良と思える（腹をくくれる）相手がいたから、その相手と生活を共にする選択をする。
損得勘定だけで全ては推し量れませんよ。

[347: 匿名さん]

分譲と賃貸とで物件の傾向が一緒であれば、コストだけで判断するというのもありでしょうが・・・

横浜・神奈川エリアを含め、多くの都心以外の地域では、賃貸では新しくて広い物件は非常に少ないです。もしくは非常に便利なエリアにあって高い（家賃20万以上）。
600万〜1200万位のサラリーマン世帯にとっては頭の痛い話ですね。

ここら辺は新築が豊富な賃貸ワンルーム〜2LDKまでの物件ばかり見ていると見落としがちです。

[348: 匿名さん]

>344
何様だよ！えらそうに。だいたいポイントもはずしているし。

[349: 匿名さん]

そう？
１０年程度で買い換える人も多いよ。
離婚と同じ。バツ１バツ２。
簡単に別れられるように、資産性も考えないとね。
別れたいのに別れられない。売りたいのに売れない。

[350: 匿名さん]

>349
資産性を考えたら、今の状況かつ神奈川県内ではマンションを買えないんじゃないですか。

１０年後に、それほど目減りせずに売れるとこなんて、パークシティ武蔵小杉ぐらいだと思いますよ。