横浜・神奈川の新築マンション価格動向

[匿名さん]

e-mansionの名物スレッド「23区内の新築マンション価格動向」に倣って、横浜・神奈川版のスレッドを立ち上げてみました。

「23区内の新築マンション価格動向」を見ていると、23区とその郊外では価格動向が異なると言われているのですが、実際はどうなのでしょうか。

[935: 物件比較中さん]

今のところ内外に弱材料が見えるものの着実に織り込みが進んでいる為
ＢＲＩＣ’ｓ等との太いパイプや中東・アジアの政府系ファンドの進出
で日本の場合は本年央には反転するでしょうね。
今がまさに千載一遇のチャンスかも。

[936: 周辺住民さん]

プレジデントでも3月危機投げ売りの記事が出ていますね。また物件価格でも急激に上がっ
たほど急激に下がる可能性があることがデータで裏付けされて紹介されています。

特に郊外の開発エリアでは顕著ですね。例えば麻生区でいくと、物件価格は96年で
-47%の下落を皮切りに、99年〜02年でさらに19%の大幅下落をベンチマークしています。
つまりバブル期に億ション購入された人は涙なしでは語れない状況になっていたわけ
ですね。05年に4％上昇に転じていますが、裏を返せば現況のファンダメンタルでは
そのまま下揺れになる可能性が高いとみておいたほうがよいでしょう。

[937: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const08q1/560750/
にあるように鋼材も上昇、ガラスも今年に入って20%近く
上がっていることを考えると。

既に竣工している物件をこの春に買うのが最も賢いかな？

[938: 匿名さん]

不動産屋の値付けが適性ならね

[939: 匿名さん]

「首都圏の中古マンション、売り出し価格にもピーク感か　東日本レインズ」
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=24273

記事より
・中古マンション成約件数は2197件（前年同月比３.05％減）と、５カ月続けて減少した。新規登録件数は１万2389件（同38.04％増）と４カ月連続で30％超の大幅増加となり、急激な在庫の増加が続いている。
・１平方メートル当たりの成約単価は40万6200円（同11.48％上昇）と７カ月連続の２ケタ上昇となった。ただ、15％超の上昇幅が６カ月続いていたが、若干伸び率は鈍化している。売り出し価格を示す新規登録物件の１平方メートル単価は51万8300円（同26.44％上昇）と、８カ月連続で20％超の上昇幅が続く。しかし、前月比では０.87％下落しており、価格のピーク感もうかがえる。


急激な在庫の増加
価格のピーク感

[940: 匿名さん]

みなさん、今出てる日経ビジネスを読みましょう

特集・不動産パニック−株安も顔負けの価格下落が始まった

[941: 匿名さん]

１２日大和ハウスがストップ安売り気配
http://market.radionikkei.jp/meigara/20080212_00.cfm

記事より
・大和ハウス　<1925>　がストップ安売り気配となっている。前週末８日に業績の下方修正を発表した。分譲マンションの競争激化、販売不振を受けて営業利益を従来の１０００億円に対して８８０億円に修正した。
・純利益については、開発事業損失として特別損失２７１億円を計上することから、５８０億円計画に対して３５０億円に修正した。
・日経ビジネスの最新号では緊急特集として「不動産パニック　株安も顔負けの価格下落が始まった」との記事が掲載されている。大和ハウスの開発事業損失の計上と合わせ、国内不動産市況の動向が懸念されている。


国内不動産市況の動向が懸念されているそうです。

[942: 匿名さん]

1月の首都圏マンション契約率、52.7％・91年来の低水準
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080214AT1D140C014022008.html

[943: 販売関係者さん]

去年・おととしは、売れなくなることを見越した価格設定だったから。
暴落というよりも、適正価格に戻る。具体的には、今より2割程度は下がるよ。
これから買おうと考えている人にはチャンスかもね。

資産価値があるマンションの条件
①駅から近い
②街がきれい
③管理がしっかりしている or マンション全体がきれい
④超高層マンションではない

これに全て該当しなければ、中古では売れにくい。
そもそもマンションが資産であると考える時点で間違っていますが。

[944: 匿名さん]

>>943
>④超高層マンションではない
タワマンブームの昨今、この条件は意外ですね。
将来の修繕積立金や一時金が中低層に比べて莫大な金額になるからでしょうか？

[945: 匿名さん]

>>944さん
文面から察するに田園都市線沿いの物件を検討している人の意見じゃないですかね。。。

[946: 匿名さん]

>>945さん
いや田園都市線も対象ですよ。
むしろ武蔵小杉とかのタワマンは金額以前に狙ってません。

④の条件はあんまり聞いたことのなかったのでつい聞いてみました。

[947: 契約済みさん]

タワマンは中古は割と売れにくいよ。同じような新築タワーが近所にあったり、
似たような部屋が結構売りに出てたり、人気があると思ってつけた強気の価格設定が
裏目に出て売れ残ってたり。不動産会社が買い取ってくれるんでなければ、思ってる
ような高値ではなかなか売れない。

[948: 匿名さん]

>④超高層マンションではない
これは全くのデマ。
例を挙げて欲しいぐらい。
今時の超高層は40階以上を指しているので、
現状では、都内ぐらいにしかめぼしい中古物件はありませんので、
その中から暴落している物件を言って欲しい。
この言い方だと全て当てはまると言っているみたいだが???

個人的願望丸出しで恥ずかしいレベル。

[949: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドの「マンションが危ない!」を読むと
海沿いタワマンを推奨していないのが分かるよ。

[950: 匿名さん]

プレジデントも参考になる。
海沿いタワーは塩害と莫大な修繕費の事か。。

[951: 匿名さん]

>④超高層マンションではない

テレ東でやってたけど、超高層マンションは長周期地震動で共振すると、最悪真ん中から折れるそうだ。テレ東は少しオーバーだと思うんだけど・・・

「超高層マンション」と「長周期地震動」でググると危険ではあるけど、真ん中から折れるとまでは書いてなかった。「研究が急がれている」とだけ。

制震構造も免震構造も長周期地震動は想定して設計されていないから、富士山の火山灰で作られた関東ローム層(関東平野)の超高層マンションは危険なのは確か。低層・中層マンションなどではほとんど揺れを感じないのに、超高層マンションは高い階に行けばいくほど揺れが強くなる。テレ東曰く、最悪折れる。

地震が怖い人は、低層・中層マンションの方が良いと思う。
あくまで個人的見解ですけど。

[952: 匿名さん]

プレジデント言行録
特集／「土地・マンション」の新知識50
http://www.president.co.jp/pre/20080303/003.html

土地は無限にある。
住宅地への転用を待っている
都市近郊の農地はいくらでもあるし、
市街化調整区域も膨大に残っている。
臨海部の古びた工業地帯、
野ざらしの埋立地、一級河川の
広大な河川敷……（中略）。
私の試算では首都圏で
一人当たり150平方メートルの家を
建てられるほどの土地がある。


(「大前研一　08年大乱時代の買い方、住み方」28ページより)

急発展したエリアほど
将来性がないことは、
多くの不動産関係者が知っている。
では、なぜ、こうしたエリアが
取り上げられるのか。
それは、業者がこうしたエリアで
多くの物件を販売しており、
少しでも高く、早く売りたいと
考えているからだ。

(「どの住宅専門誌が一番信用できるか」49ページより)

など

[953: 匿名さん]

>>948
ここは神奈川のマンションのスレです。
さらに943は中古で売れにくい条件として超高層をあげている。暴落の話は関係ない。

[954: 匿名さん]

＞943
超高層マンションは資産価値がない、とのことだが、
なぜ？
超高層マンション故に、資産価値が落ちる要因とは？

＞＞そもそもマンションが資産であると考える時点で間違っていますが。
これも理解できない。資産でしょ。資産でないとでも言うのか？

＞944
修繕積立金や一時金は、高層、中低層による違いは一概には言えないのでは？
要は、マンションの入居率に左右されるのでは。
そういう意味では、戸数の少ないマンションは、修繕積立金や一時金の世帯当りの負担金額が大きく変動する（負担金額が急激に高くなる）リスクは高いと思われる。
そうはいうものの、高層マンションは作られてから年数が浅いため、
今後、想定外の支出が出ることは否定できないが。