横浜・神奈川の新築マンション価格動向

[匿名さん]

e-mansionの名物スレッド「23区内の新築マンション価格動向」に倣って、横浜・神奈川版のスレッドを立ち上げてみました。

「23区内の新築マンション価格動向」を見ていると、23区とその郊外では価格動向が異なると言われているのですが、実際はどうなのでしょうか。

[915: 匿名さん]

住友不動産は竣工前値下げはまず無いと思うのでそんな心配しなくても大丈夫じゃないですかね。
仮に１、２年後に数百万値下げしたところで、金利や消費税も上がっているかもしれないですし。
小さいデベは今期末に大幅値下げするところは多いでしょうけど。
今期末、売れ残り＆大幅値引きで納得いくいい物件見つけられる方はいいですね。
でも、急速な価格高騰と供給過剰で業界は景気がかなり低迷しているが、なんだかんだいっても鉄筋等の材料費の高騰、建築基準法の改正に伴う建築コストの高騰で来期以降の販売物件も高値で推移するように思います。
私はご自身のタイミングで納得いく物件が見つけられたならそれでいいと思いますけどね。
特に駅近物件は、どんどんなくなっていきますし。
そういうので後悔する人も多いでしょう。

[916: 匿名さん]

>住友不動産は竣工前値下げはまず無いと思うのでそんな心配しなくても
大丈夫じゃないですかね。

そりゃそうさ。住友では”即日完売”は担当者が左遷されるほどの
失敗とみなされる。
1年以上かけて、ＭＡＸの高値で売り続けて企業を潤わせるビジネス
モデルですから。
でも、買う側からは別の話です。

[917: 匿名さん]

915さんの意見に賛成ですね。

今後、3年以内に竣工するマンションは土地の仕入価格が地価上昇の影響を多少なりとも受けているでしょうし、建築資材も高止まりの状況。
いかに様子見のマンション購入予備軍が増えているとはいえ、価格を下げたくても下げれない状況なのでは？
ただ、去年一昨年と便乗して値上げしたような、バス圏などは大幅に下がるのでしょうが。
人気エリアは、やや上げもしくは横ばいでしょうか？

3月決算に向けて、デベの投売りが始まるという人もいますが、そもそも在庫物件を投げ売らないと決算を乗り越えれない会社のマンションは買いたくないですね〜。
そういう会社は数年後にはなくなっている可能性大ではないでしょうか？

[918: 物件比較中さん]

917さん
価格は売り手の都合（コスト等）で決まるのではなく、需要と供給によって決まる。
3月決算に向けて「数字を作る」のは上場企業であれば当たり前の行動。
メジャー7もやっている。

[919: 匿名さん]

建設業界の事はわかりませんが、大手企業は決算発表し始めていますよね。
果たしてあと一ヶ月の間に決算の数字を作るためにマンション大幅値下げという
シナリオ(願望)どうりになるのか楽しみですね。
私はそういうシナリオにはならないと思いますけどね。

[920: 匿名さん]

あてとフンドシは向こうから外れる・・・
いや、朝っぱらから、失礼失礼

[921: 匿名さん]

登戸から相模大野で小田急線沿線の物件をいろいろみていますが、大手デベの物件はプライムアリーナかパークスクエア相模大野くらいでしょう。
そう考えるとこの２つは希少物件ですし、高くてもそれなりに売れるんじゃないですかね。
今後の予定を考えても登戸、向ヶ丘遊園、町田は大手が建てるような場所は既に無さそう。
相模大野は駅前にＮ村の物件が予定されていて、新百合は鶴川街道沿い（鶴川駅方面）ならなんか建ちそうな気はしていますが。。。
中小デベの物件ならちょこちょこあるんですけどねー。

[922: 匿名さん]

モデルルーム価格、成約プレゼントとかいよいよ実質値引きがふえてきたね。

[923: 匿名さん]

モデルルーム価格って具体的にどういう事ですか？
成約プレゼントは今に始まった訳ではなく昔からやってますよ。一年前もやってました。

[924: 匿名さん]

918さん

確かに価格の決定要素に需給のバランスはあると思いますが、一番大事なのは「コスト」ではないでしょうか？
原価を無視して、「需要が減ったのでコストを無視して値下げします！」ってデベはさすがにないでしょう。

マンション業界の売り上げっていうのは、どの時点の数字をカウントするんでしょうか？？
3月までに契約したものすべてが当年度の売り上げにカウントされるなら、918さんのいう「数字を作る」というのも多少理解できます。（ただ、11ヶ月経過時点ですでに勝負は決していると思いますのであまり効果があるとは思えませんが）

ただ、決算数値としては、代金が入金されていないと売り上げとしてはカウントされないのではないでしょうか？
そうなると、投売りの対象は3月末入居可能な物件のみとなるので、その限られた物件を数百万程度値引いて売りさばいたところで、あまり足しにはならないと思うのですが。。

[925: 物件比較中さん]

924さん
マンションの原価（土地+建設費）は売り出し価格の8割程度といわれますので、2割引いても
収支トントンとなります。
売れないものをダラダラ販売活動しても、人件費等がかかるだけで、売れる保証はどこにも
ありません。
不動産の売上げは、「引渡し」をもって計上できます。契約書を交わして、カギを受け渡し
て初めて売上げに計上できます。だからデベは必死に3月受け渡しをしようとするのです。

[926: 匿名さん]

つまり、3月末までに引渡し完了物件か、竣工済の物件でのみ、決算対策の値引が行われるってこと？

[927: 物件比較中さん]

3月決算の会社はそうです。
でも今はIRが厳しくなっているので、4半期、半期の決算も重要になっています。
6月末、9月末、12月末などの節目もバーゲンがあると聞きます。
いずれにせよ、3月末は年最大のバーゲンセールです。
が、しかしサブプライムの影響が今後拡大すれば、時間が経つにつれ不動産・
マンション価格下落に拍車がかかる可能性が大きいので、今買うか、もうしばらく
待つか、判断が難しいところです。

[928: 契約済みさん]

＞モデルルーム価格
モデルルームとして使用して、使用感があるため、若干お安くさせていただきます！
という、値引きのある価格のことでは？

近所のマンションではそれで１００万円引いてましたよ〜

実際、モデルルームがそんなにいっぱいあるわけじゃないはずだから、実際は、モデルルーム
に使っていないのに、「モデルルームでしたから」という理由で値引きをして売ろうとしている
のでは、と思います。

既契約者からすると、「自分たちは定価で買ったのに、同じ新築の部屋（家）を値引きするなんて
問題じゃないか！」と感情的になりやすいと思うので、そうならないために、モデルルームだった
から、とか、色々表向きの理由をつけているのでは〜と思います。

[929: 匿名さん]

「モデルルーム価格」勉強になりました。
デベには既契約者から苦情が出ないよう値引きするために、いろいろな裏ワザがあるんですね。
騙されないようにしないと・・・

[930: 物件比較中さん]

田園都市沿線線の物件ですが交渉次第でかなりいけますよ。
３件ほど大幅値引きをていじされています。

[931: 匿名さん]

やっとアクセス制限がとけました。

新築マンション、３月まで投げ売り〜2008年 住宅市場展望
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/80/

記事より
・年が明けてもサブプライム問題の余波は冷めやらず、新築マンション販売も依然として急ブレーキがかかったまま。中古住宅の流通市場までもが減速感の見え始めている状況である。
・2007年度に入って状況は一変した。一部の事例をのぞいて、販売はものの見事に失敗した。購入者は所得が上昇しているわけでもなく、買いたくても買えなかったことがその一因である。金融機関も軒並み、マンションデベロッパーに対する事業資金を露骨に絞り始めた。業界にとってはまさに、受難の年だったといえる。


今は投げ売り状態だそうです。

[932: 匿名さん]

>>931
あ〜、その記事ね。私も読みましたよ。
さくら事務所取締役会長　長嶋さんの記事でしょ。
その人、ずっと前から記事にある持論を展開しているよ。
あまり記事内容を鵜呑みにすると痛い目にあいますよ。

[933: 物件比較中さん]

いやー　竣工まででも値引きがあたりまえになってきましたね。
田園都市沿線が熱い

[934: 購入検討中さん]

日経ビジネスまでが「不動産パニック」って書いていますね。もう、プチバブルが破裂して、販売が低迷しているのは誰でも知っています。このまま持ち続けるか、値段を下げてでも売るのか、覚悟を決めておいたほうがいいようですよ。