オープンレジデンス高輪台ってどうですか？

[購入検討中さん]

オープンレジデンス高輪台について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区高輪3丁目159番4他（地番）
交通：
都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.38平米～95.02平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[42: サラリーマンさん]

現在住んでいる大規模マンションで組合運営、維持管理面で懲りたのと、
通勤の利便性でOP高輪台を検討していますが、
低層のマンション、アパートとしてのオープンレジデンスの評価はどうなのでしょうか。
お隣のヒルトップの設備等々が優れているのは承知してますが、
高所が苦手なので低層に住むことを前提として物件を探してます。

[43: 匿名]

オープンハウスは先々でトラブル起こしてますよ。
そしてそれが解決しないまま、物件を引き渡すこともよくあります

戸建ですがこんな問題も起こしてます
http://news.ap.teacup.com/nakahara/24.html

[44: 匿名さん]

普通のマンションの低層階の方がいいと思いますよ

[45: 匿名]

44
そんなこと、みんな分かってるよ。
値段の問題なんだから。
そもそもここは地下なんだよ。普通のマンションは低層階といっても二階でしょ。条件の合わせようさえ無いんだよ。

[46: 匿名さん]

みんな分かっていたら買う人はいません

[47: 匿名さん]

>※専有面積にはMB面積およびPS面積が含まれております。

これなんですか？

[48: 匿名さん]

そもそも地下じゃない間取りもあるのに何で地下前提なの？

[49: 匿名さん]

重層長屋って共同住宅建てられないような劣悪な敷地に無理やり立ててるってこと？

長屋って説明してるのかな？

[50: 匿名さん]

一戸建てとマンションのデメリットの融合じゃないのか？

[51: 匿名さん]

となりのタワマンも4400万からあるみたいだからそっちの方がよさげ

[52: 匿名さん]

正直な感想として引っ越し祝いに友人を呼べるのでしょうか？

[53: 匿名さん]

買った人は満足だから呼ぶんじゃない
他のオープンレジデンスでも買った人は絶賛してるし

[54: 匿名さん]

なるほど、呼ばれたときのためにほめるポイントを教えてください。

[55: 匿名さん]

いいキノコが育ちそうですね

[56: サラリーマンさん]

コスパは良いのか、構造に問題がないのか知りたいです。
ヒルトップ4400万だと狭くない？

[57: 匿名さん]

構造は重層長屋に準じてます。

[58: 匿名さん]

アパートに毛が生えたレベルの構造＆設備だよ

[59: サラリーマンさん]

ネガティブな意見が多いですが、ご意見ありがとうございました。
通常のマンションと同じ構造と考えても意味がないということですね。
検討材料とさせていだきます。

[60: 匿名さん]

このシリーズの購入者ですが、絶賛する気はさらさらないし人を呼びたいと舞い上がることもない程度の物件ですよ。
高級感もないしグレードも高くない。
ただもともとそんなもの求めてないので普通に住めるし個人的には満足。
さすがに賃貸よりは住みよいですよ。
立地と価格のみで勝負できる人にとっては良いのでははないかと。
アドレスのステータス目当てで買おうって人は愚の骨頂だと思います。

[61: 匿名]

>50
その通り。
でも、そのぶん安い。

[62: 匿名さん]

ふらっと覗いたら、ずいぶん評判悪いんですね。
私は同シリーズの他物件に住んでますが、住み心地は悪くないですよ。遊びに来たお客さんも大体褒めてくれますよ。お世辞もあるでしょうが、私もお客さんも不動産関係なので、立地と価格のバランスという意味では評価してると思いました。ただ売主の体質はどうかなーという感じです。竣工までもとても苦労したし、竣工後も依頼している不具合の是正が全く進まないし…。

[63: 匿名さん]

本人が気に入ってればいいんじゃない。
格安の賃貸アパートだって気に入って暮らしてる人いるんだから。

賃貸アパート相当のところに、相応の賃料を払って住むか、相応の金額で購入して住むかの違いだよ。

賃貸アパートレベルのところで何の問題もないんだけど、
賃料を払い続けることが嫌だと思ったら買うのもありなんでは、と。
こういう需要ありそうだし、こういうところもあってもいい。

本人がみじめに思ってないなら、暮らせないわけじゃないんだから。

[64: 匿名さん]

死ぬまで住むならいいんじゃない？相続放棄もできるんだし。

[65: 匿名さん]

あんまり真剣に反応してもな、と思いますが、決して賃貸アパートレベルということはないと思いますよ。内装自由なので、人それぞれなところはあるでしょうが、構造もＲＣですし、みじめどころかかなり満足してますけどねぇ。

[66: 購入検討中さん]

ここはそんなに惨めでしょうかね？
書き込みしている人はここすら手が出せない低所得の人としか思えない。

[67: 匿名]

惨めとは思わないけどあえて手をだそうとも思わないかな
一時検討しましたけど..
まあ価値観は人それぞれですから。

[68: 匿名さん]

63だが、ここが賃貸アパート相当かどうかについては、何も言及してないよ。

賃貸アパートだってみじめに思わず気に入って住んでる人がいるんだから、本人が気に入ればどんなところに住んでも良いと言っているだけ。
また、賃貸アパートレベルのところでも、賃料払い続けるか？購入するか？の選択肢があっても良いと言っているだけ。なかなか、そういうところは無いから、そういうところがあっても良いと言っているだけ。

[69: 匿名さん]

買って間もない住民が満足しているのは分かる。

自分の視点で真剣に検討し大金のローン組んで契約したのに、
満足しなかったらおかしいし、
ほとんどすべての物件の満足度は入居直後が最高だ。

不動産関係者だと物件を評価できるかについては疑問。

少なくとも都心不動産を買うということは 、
借金して不動産投資を行い自分に貸し出すということ。
賃貸としての自由度は低く、収益性として見ると効率が悪い。
その貸せるか、後で売れるか、では、
オープンレジデンスは今のところ弱く、
投資対象として致命的な弱点を抱えているから
「立地と価格のバランス」だけでは語れない。

[70: 匿名さん]

かといって、一棟に何百戸もすし詰めになっているタワーマンションにも、永久的に需要があるとは思えない。

[71: 匿名さん]

タワマンの先行きも確かに不透明な部分もあるよね
ただオープンレジデンスの資産価値があがることはまずないと思うけど

[72: 匿名さん]

>>70
あくまで住宅購入を投資の一つと考えられる人向けだけど、
1棟で数があれば短期間で自然と相場が形成されるし、値崩れしにいメリットがある。
タワーがダメになる時は、低層や中層はもっとダメになっている。

また、ネットで誰もが簡単に同じ情報を共有できるようになったから、
低リスク志向が極端に強い日本では地域のランドマーク物件だけが評価され、
それ以外は手を出されなくなる（買い叩く）傾向が出てくるだろう。

利回りが高い（分譲価格が安い）新興デベの特殊用地の特殊物件と、
利回りの低い（分譲価格が高い）財閥デベの好立地の大規模物件とを比較し、
前者が選ばれにくくなっている。

[73: 匿名さん]

ネガさん。
スマッチで論破されてみないと思ったら、
こんなところに来て暴れてたんですね。

[74: 匿名さん]

35です。
週末、再度モデルルームに行ってきました。
基本的には前向きに考えています。
あとは夜とか、時間帯を変えて現地に行ってみて、雰囲気を最終確認します。

色々言われていますが、やはり港区で住み続けていくためには、ある程度妥協する点があるのかなと思いました。
モデルルームに行って特に確認したのは、
仕様は問題なさそう（営業の人に他の物件の標準仕様の竣工写真や説明資料をたくさん見せてもらいました）、
設計変更の費用は思ったよりも高くない（追加で色々つけるとお金がかさんでくるみたいですが、希望の間取りへの変更は「部材の量が変わらない」とかでほとんどお金がかかりませんでした）、
といった点でした。営業さんが親切で助かりました。

今考えている部屋は地下メゾネットです。
本当は上の方が良いのかと思ったのですが、さすがに同じ大きさで1000万円以上違うので、
私たちは大きさとローンのバランスでこちらにしようと思います。
実家も戸建なので、何となく高いところより低い方が安心します･･･。
モデルルームには同じくらいの世代の方が多かったのですが、実際住まわれる方々もそうだと嬉しいですね（住んでみたら全然違う家族構成だったりして）。
みなさん、どんな状況なのでしょうか？？

[75: 匿名さん]

そのぐらいの長文がかけるお方なら結論は決まっているはず。

背中を押して欲しい場合は
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30132/

やめたい場合は
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92125/

[76: 匿名さん]

≫74さん
悩まれるお気持ちはよく分かります。
現在同シリーズに住んでいますが、住むまではもう色々な葛藤の連続でした。
いい意味でも悪い意味でもかなり特殊なマンションですからね。
私も地下付きメゾネットですが、特に不自由なく暮らしていますよ。
内装はこだわって作ったので（お金はかけていませんが）、満足しています。
ただ評価は分かれるマンションだろうなとも思います。
悔いのないご決断を。

[77: 匿名]

オープンレジデンスって場所は良くても残念すぎる。
これ以上増やさないでほしい。

[78: 匿名さん]

いやいや、高級マンションだけになってしまうと、
最新・最高ランクの内装が当たり前になり、将来の転売が困難になる。

[79: 匿名さん]

土地の形状含めた場所はよくないよ。スラム街旗竿とか平気であるし。
アドレスで見栄腫れるだけでしょ。

[80: 匿名さん]

アドレスで満足できるなんてうらやましい人たちだ

[81: 匿名さん]

自分の妄想で満足できるなんて、アイドルのおっかけとかやってそうだな

[82: 匿名さん]

中野あたりは質実剛健な物件だと思うけどね
白金台とかこことかはどうなんだろうな

[83: マンション住民さん]

何を持って質実剛健な物件というか微妙ですね。
重層長屋はマンション業界の対象外だと思う。

[84: 匿名さん]

経済的に買えない人も、スレッドの対象外だと思う。

[85: 匿名さん]

安かろう悪かろうでは意味が無いってことですね。

ブランド地ではないけど利便性と住環境と形の良い土地、
デザインは質素でも耐久性やバリアフリーなど性能が良い建物

これが質実剛健だとしたら、この物件は間逆かと。

[86: 匿名]

85
つまり、このシリーズ全般が質実剛健では無いということですね。
バリアフリーどころじゃありません。

[87: 匿名さん]

バリアフリーが質実剛健かどうかの判断基準なんだとすれば、一戸建ては全滅だなｗ

[88: 匿名さん]

確かに、中野や三軒茶屋の物件の購入者は概ね満足してるみたいね。
完璧な物件は存在しない中、何を重視するかでアリかナシかは決まるわけで。。

◆中野
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57095/all

◆三軒茶屋
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43415/all

[89: 匿名さん]

まぁ大金叩いて買っていきなり後悔したらね...
最初は誰でも楽しいのではないですかね

[90: 匿名さん]

中野とか三軒茶屋とか便利さとチープさが同居してる街にはこのシリーズはあってると思う。
便利などころか不便な沿線で、チープさじゃなく高級感売りの街には、もっともあってないと思う。

おれの単純な印象だけど、向いてるからといって急な階段を毎日何往復もする生活は嫌だな。

[91: 匿名さん]

結局売れ行きはどうなんですかね。
どうしよっかなと思いつつ他に目移りして１次にはいきませんでした。

２，３階部屋は高いし、地下部屋は暗いし・・・

三茶の物件見ましたけど、前との間が狭すぎて、あれじゃ地下に光入りませんよ。
まあ買った人は他の中野・三茶物件だと買えないけど、ここだったら手が出たって人でしょう。
３０００万円代で三茶徒歩圏で新築物件買えたんですから
それだけで贅沢言えないし言う気もないんだと思います。

[93: マンション住民さん]

>バリアフリーが質実剛健かどうかの判断基準なんだとすれば、一戸建ては全滅だなｗ

つ平屋

[94: 匿名さん]

まぁここは「高輪台」という土地柄で興味持って集まってくる人々ですからね。
皆さん要求レベルは相当高いはず。少なくとも庶民ではないね。そういう前提で物事を語らないと。

[95: 匿名さん]

うんにゃ、相当広範囲にポスト投函してるよ。オープン２１だよ

[96: 匿名さん]

うーん。このシリーズに住もうとする人が高輪に住みたがるかな。ミスマッチな気がするが。

[97: 物件比較中さん]

ようやくHP更新されたねー。
いつまでも１０月２３日第一次締め切り、のままだったから
ぜんぜん売れてないのかと思った。

[98: 匿名]

販売状況どんな感じですか？

[99: 匿名]

やっぱり安いなりですね。

[100: 匿名]

もう一番安い部屋は5600万円代になってしまったのですかね？

[101: 匿名さん]

そんなに安いんですかね？

[102: 匿名さん]

長屋なりかと

[103: 匿名さん]

これは長屋、マンションでは無いです。
はっきり言ってここの建物の質はそれなりでしょう。
これでも十分業者は利益は出しています。
土地仕入は相場並ですから、建物で利益を取るしかない。
数年後に修繕費はそれなりに掛ってきますよ。
管理会社は販売会社グループと違いますから、売ってしまえば
それで終わり。港区高輪ブランドで食い付いてくる人がここの
ターゲットです。

[104: 匿名さん]

要求レベルが相当高くて庶民じゃない人は、こんなとこ興味すら持たないよ。笑
金もないのに見栄だけは人一倍なやつらと、モグラだけでしょ食いつくのは。ブランドのバッタもんとか喜んで買いそーなかんじだねー。

[106: 匿名さん]

施工のためにコンクリ薄めてたら目も当てられないね

[107: 匿名さん]

全ての部屋は一階ということになっているそうですが、その理由分かりますか？
またマンションなのに廊下など共用施設がないそうなんですがどうして？

[108: 匿名さん]

だからマンションじゃ無くて長屋だって。
共有部分なんて共同入り口（マンションでいうエントランス）程度だよ。
しかしここがＲＣ経験無いとか良く知ってるね～。その通り！

[109: 匿名さん]

>>107

建築基準法上の規制がゆるくなり、建設コストが安くなります。
ここは旗ざお敷地なのでマンション（共同住宅）にすると建坪が
小さくなり坪単価が５００万とかになってしまいます。

[110: 匿名さん]

ここが麻布だとどれくらいでしょうか？

[111: 匿名さん]

>108
長屋だから、全部の部屋が一階ってこと？
つまり全部の部屋が一階で後そこから階段を上った所にしか部屋がないか？上は無くて地下があるのか？の違いってこと？

>109
旗竿地だと普通のマンションを建てられないの？単純に建蔽率などの問題ではないの？

質問ばかりで申し訳ありませんが、知識を得たうえで検討したいと思っています。よろしくお願いいたします。

[112: 匿名さん]

このシリーズの居住者だけど、施工は雑です。
作り自体はしっかりしてるし、隣から音が聞こえてくることもないのでコンクリが他より薄いとかいうこともないんだろうけどとにかく仕事が雑。
仕上げしてないの気付かないまま引き渡すとか正気かよって思いました。

[113: 匿名さん]

＞１１２さん

本当ですか？内覧会の時専門業者に見てもらわないと
とんでもないことになりそうですね。
つくりが雑でないだけましですが。

ここを見ると他が高く見えてしまいます。
タワーでは格安といわれるヒルトップタワーの２/３位の値段ですからね。

[114: 匿名さん]

いいと思います。格安で麻布の近くに住めるのですからね。

[115: 匿名さん]

格安でも長屋アパートなんていやです。私は恥ずかしい。

[116: 匿名さん]

マンションも別に誇れるものじゃないけどね

[117: 匿名さん]

はずかしくなければいいんじゃないの。

[118: 匿名さん]

分かる人は分かる、ここは坪５００万円の建物１０００万円そこそこの長屋。
土地持ち分２０００万円程度で時価３０００万円を６０００万円で購入。
それでも高輪の地名欲しさに買う人いれば、売主はビジネスとしてグッジョブ！
この価格で買ったんだ～高輪！いいでしょ～！って自慢するんだろな・・・アッハッハ！！

[119: 匿名さん]

↑坪５０万円だよ

[120: 匿名さん]

はぁ？坪５００百万もするわけないじゃーん。普通でもしない。あんな土地ならなおさらしない。

[121: 匿名さん]

良い立地に格安で住めるってこと？

[122: 匿名さん]

＞はぁ？坪５００百万もするわけないじゃーん。普通でもしない。あんな土地ならなおさらしない。
坪５億はアザブでも無いなｗｗｗ

[123: 匿名さん]

このシリーズの居住者ですが、妙な感じに盛り上がってますね（笑）

皆さんおっしゃっているように、これはマンション（建築基準法上の共同住宅）ではなく長屋です。
長屋にすることにより東京都の条例で求められる空地の確保が不要になったり、そもそも接道長の短い旗竿敷地には建築不可能な共同住宅とは違って、長屋は２ｍ接道していれば建てられます。

なので、旗竿敷地などは通常の土地に比べて土地価格が安い、ということと、共同住宅では基準容積を消化できない土地に対しても地下などを作りながら、容積目一杯積める＝用地の種あたり単価が安くなるという仕組みです。

ですから通常のマンションに比べてずいぶん密集しているなー、という感じがすると思います。
全て1階に入口があるので通路は玄関扉だらけですし（笑）

ここらへんの評価は価格の安さとの折り合いなので、人によって評価は分かれるのは仕方ないと思います。

個人的にすごく良かったのは、設計変更が自由に出来たことでした。
元々設計関係の仕事をしているせいもあり、一般的なマンションにはどうしても住みたいとは思えず…。
お金をかけることなく、自分の思うようなプラン、内装に出来たことはとてもよかったですね。
トータルでは大変満足しています。この物件でも自由に変えられるのかは分かりませんが。

竣工までは一生すみ続けられるか？と不安に思っていましたが、要らぬ心配でした。

どなたかも書かれていましたが、施工はとても雑です。設計者もとてもいい加減。
そのあたりはしっかりとした対処が必要だと思います。

以上、長文失礼しました。

[124: 匿名さん]

居住者の方のコメントは大変参考になりますね。

ただ、まだ住んで一年どころか数ヶ月も経っていないでしょうし、
経緯を読むに他の分譲マンションのご経験もないかと推察します。

設計変更もして新築状態の今は住んで最も楽しい絶頂期であり、
その上で「大変満足」なのはある意味当然でもあります。

今後、数年、10年を経て本当によい買い物であったと思えるかどうかが、
ローンを組んで買う分譲物件では重要な視点ではないでしょうか。

[125: 匿名さん]

＞一般的なマンションにはどうしても住みたいとは思えず


三千万円代では一般的なマンションは住みたくても住めませんよね。

９１さんのレスにありましたが、三茶や中野とかに三千万円代で住めるのだから、贅沢は言えないし言う気もないんだとおもいますね。

ひとつはっきりと言えるのは、島津山や高輪などの地位の高い土地には、オープンレジデンスシリーズは、全くのミスマッチですね。

[126: 匿名さん]

そんなシリーズなんのブランド力もないしｗ

[128: 匿名さん]

NO.123です。

この掲示板見て驚いたことは、いわゆるマンションの評価の高さです。
仕事がマンション供給側（マンションデベではないのですが）なので、うれしいような、悲しいような複雑な気分です。今のマンションのあり方が良いとは思っていなかったので、消費者の方々と建築デザイン提供側の意識にずいぶん差があるのだなと真剣に捉えております。

今の物件に住む前は10年ほど、分譲仕様のマンションに住んでいました。
立地や眺望は良かったのですが、住み心地は、うーんという感じでした。プランが合わないというか。
事情あって転居が必要になり、マンションのモデルルームもたくさん見ましたが、どうしてもプラン、内装が好みに合わず…。仕方ないんですけどね。誰が住むか分からない家を設計するわけなので、いわゆるマンションプランになってしまうのも。逆に言えば誰が設計してもある程度同じものが出来るんですけどね。

そんなこんなで普通のマンションには住むまいと思い、当初は自分で設計して一戸建てを！と意気込みましたが、
予算が折り合わず…。その先、コーポラ、中古リノベあたりを標榜し、現在に至っております。

さすがに３０００万円台では買えませんでしたが、確かに10年後の評価って大事ですよね。
10年後にまた報告させていただきます（笑）

[130: 匿名さん]

マンションの評価が高いのではなく、ここが低すぎるのだと思いますよ。

[131: 匿名さん]

本当にここは建物価値が低いと思います。
内装や設備が雑な作り程度であればまだしも、受注単価が相当安い分、躯体自体が不安。
見栄えも安っぽいのも誰が見ても分かります（既存の見ても相当安っぽい）。