オープンレジデンス高輪台ってどうですか？

[購入検討中さん]

オープンレジデンス高輪台について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区高輪3丁目159番4他（地番）
交通：
都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.38平米～95.02平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[271: 匿名さん]

スマッチのどのスレ？

[272: 匿名]

>>265
ここは上物代だけで1000万円なのでそれはムリ。

[273: 匿名さん]

過去の三軒茶屋のスレでは購入者の生の声があるよ。

・価格、雰囲気、営業が親切なのが私の理想に近かった
・売主が心配だったが増収増益だったので安心した
・S氏のブログで紹介されて素直に嬉しかった
・S氏の太鼓判も決め手になった
・契約しているのは不動産関係者が結構多いみたい
・設計関係の仕事をしているのでデメリットを感じず契約した
・売主の売上をみてデメリットを許容できる人が多いと判断した
・健康のために会社では階段を使っているので自宅でも苦ではないと思う
・IKEAでなんとかする

何の知識も経験もないのに一目惚れしたら、
周りからの忠告も意味不明なお花 畑ロジックで全部跳ね返し突き進む、
典型的な低所得一次取得者ばかりって印象を受けたけど、どうだろう。

このスレでヒス起こしているのが三軒茶屋住民だと分かったのも収穫。

[274: 匿名]

三茶住民はわざわざここまでこないと思うよ。
ここの物件の特徴として購入した自分たちは大いに誇りに思ってて、自己満で周りなんてみえてないと思うから。
5年後10年後に「こんなはずじゃ…」って気付くはず。

かばうわけじゃないけど、このシリーズって唯一いいところは立地はどれも抜群なんだよね。

大規模物件にありがちな幹線道路沿いって絶対なくて
３階までしか建てられない必ず閑静な住宅街の中にあるし
しかもそんな中で必ず駅近立地をえらんでるからね。
例えば代々木上原はここ数ヶ月で新築マンションいくつかでたけど
ここにかなう立地はなかった。

島津山だってあんな一等地にまともにマンション建てたら億は下らない。某大物俳優の自宅が見える距離だし。
白金台も即完したピアースが高速沿いなのに比べて１本裏手の一番見晴らしのよいところ。

だからなおさらいいマンション作ってほしいのに。

[275: 匿名さん]

親戚、友人が買うと言ったらバケツの水をぶっかける。

赤の他人なら嘲笑う。

[276: 匿名]

この掲示板の存在を初めて知りました。こんなんだから不動産業界のイメージが上がらないんだ。
ここは結局暇な人間の集まりですね、良くも悪くもこんなろくでもない話が交差する掲示板の言葉が影響するとは思えない。相手にされてないのはこの掲示板に関係してる人間全てだ。
お客さんもそこまで馬鹿じゃない。
マイナスな論争からはマイナスしか生まれません。
皆さんそれぞれもっとやるべき事があると思います、こんな事はやめるべきだ。頑張って下さい。

[277: 匿名さん]

261>論理的に反論？いじめるのがかわいそう？わけわからない。いじめてるの？

[278: 匿名さん]

あーあ。買おうかと思っていたけど…。
テンション下がった…。オープンハウスの方たちはこれ見て悔しくないのかな？これで、良い物件つくる努力、改善していく努力していなかったら、悲しい。聞いてみよう。

[279: 匿名さん]

まあ下手なペンシルマンションより地震への耐性はありそうだけど
それだけだね

[280: 匿名さん]

《東京高等裁判所 第9民事部平成18年（ネ）第1913号の脱税にかかわる立替請求事件》

オープンハウスの社長はこれの当事者であり、
また、劣悪ミニ戸で悪評だけを広めたユニハウス出身でもある。

オープンレジデンスのターゲットは明確に「女性」。
ミニ戸も感情で判断し動く女性をターゲットにしていたが、
同じく女性単身と、若いDINKSに的を絞り、
上物の構造的良し悪しにほとんど興味を示さないのをいいことに、
ミニ戸と同じくアドレスと価格だけで訴求する。

長屋事業への参入動機も、ミニ戸の価格が上がり、
大手と勝負できなくなったため、
これまで捨てられていた土地でビジネスができないかと考え、
訳ありの捨て地にもっと狭小のコンパクト住戸を押しこめ、
販売もコストはかけず営業力で捌けば大儲けできると計算したから。

精神論と銭勘定のみの高卒社長の下、社員の入れ替わりも極めて激しい。
この会社からまともな物件を提供しようと真剣に考える社員が生まれ、
改善していく努力を評価する社風が成り立つかを考えた方が早い。

[281: 匿名さん]

必要以上のネガって、説得力もおちるし、くだらないですよ。
バカバカしいからやめた方が良いですね。

[282: 匿名]

＞これ見て悔しくないのかな
純粋に悔しいと思う気持ちがあるなら、はなからこんな物件作らないでしょ

[283: 匿名さん]

>大規模物件にありがちな幹線道路沿いって絶対なくて
>３階までしか建てられない必ず閑静な住宅街の中にあるし
>しかもそんな中で必ず駅近立地をえらんでるからね。

マンション建てられない土地だから名だたるデベに放置されてきた
わけあり立地でしょ。だから駐車場すら作れない。


＞だからなおさらいいマンション作ってほしいのに。

だから長屋しか建てられないってｗ

[284: 匿名さん]

朝7：00からのネガ。ご苦労様…というか。スゴイ執念？なんだか怖いです。本当に暇なんだなァー。

[285: 匿名さん]

長屋しか建てられない訳あり土地かぁ。だから安いんかぁ。
いや、実質坪単価で換算すれば大して安くないよね。というか悪条件差っ引けば逆に割高なんじゃないかと思えるほどだ。
うまいこと考えたもんだなぁ。でも金儲けは別に悪じゃないからね。

[286: 匿名さん]

閑静な住宅地って場所じゃないよね。
静かだけど雑然としていてなんにもない・・・

[287: 匿名さん]

2期も完売したのですか？

[288: 匿名さん]

オプレジさんは、
土地を有効活用して、利益を上げるビジネスモデルを作ったんだから、
それ自体は評価しなくちゃ。

[289: 匿名]

・設計や構造が安普請
・下り天井2100や2300が大半を占めていたりするので窮屈な空間は覚悟
・バルコニーのエコキュートタンクと室外機が眺望さえ遮る
・洗面台が狭くて窮屈
・収納は標準では僅かで基本的にLDにはない
・WICがあっても洋服が重なる名ばかりWIC（これは本当に酷い）
・下足入れの小ささはDINKSでもきつい
・トイレがLDに接する間取りが多い
・エコキュート室外機が寝室に接する間取り
・雨では住戸前まで傘
・雨では傘がいる雨ざらしのポストや宅配ボックス
・雨では濡れ放題のバルコニー（洗濯物は？）
・駐車場は外部に借りる
・1戸1台だけで最小限過ぎる駐輪場設置率
・最小限過ぎる敷地内植裁率（安い管理費も当然）
・バギーやベビーカー利用が面倒なメゾネット
・妊娠や子育て中はきつい3層メゾネット
・日照が期待できない住戸間数メートルの狭小住戸の密集
・角部屋でも外壁は採光部にならず壁
・最小限過ぎる収納（あっても階段に接し容積半分とか）
・生活視点の欠けた間取り
・バルコニーは幅1メートルでエコキュート室外機とタンクで一杯
・ドライエリアも大きいタンクと室外機で占有され洗濯物干すのも一苦労
・食器棚はどこに置くの？
・古いマルチエアコンしかつけられない
・ディスポーザーなし
・網入りガラスは豊富（サッシも目立つんだよねー）
・高価な外出しオプションは豊富（売却は物件価格が基準なのできつい）
・同シリーズは中古で買い叩かれているか買い手がいない（実績）
・重層長屋の中古は担保不適格物件としてローン審査が通らないケースが多い
・柱と梁と下り天井も豊富ででこぼこした室内空間
・マンション扱いなので固定資産税がいつまでも高い
・外部MB、PS面積を含む独自の専有部面積表記
・3階層もあるので階段のロストスペースが大きい
・掃除が大変
・マクラーレンを置く場所がない
・冷暖房効率が悪い
・私道と敷地の境は低いフェンスのみでセキュリティゼロ
・地下メゾネットは湿気が抜けずかび臭い？

[290: 購入検討中さん]

>289
ごもっともな指摘。分かりやすい！
中古価格はいくらぐらい下がってるんでしょうか。

[291: 不動産博士]

ここのM常務は開発の天才です。国民に買いやすい家を優れた立地でこれだけだし続けてるのはあんたは偉い。

[292: 匿名]

色々難点もあるけど売れてるからな～。ネガに説得力ないよね。

でも安いものばかり買い求める世間の流れも経済的観点からは良くないよね～。いつまでもデフレから脱却できないし、経済が衰退する一方。

[293: 匿名さん]

時代が求めているコンセプトなんだろうね。

他物件との差別化が明快だから第一印象は悪くないし、
バースシティと共に業界の異端児として頑張ってほしい。

悪化は良貨を駆逐するにならなければいいが。

[294: 匿名さん]

良質で安いんならよいけどね。
ここをイイと思う人とヒドイと思う人は根本的に水準が違う。高い人ばかりじゃ世の中回らないからね。

[295: 匿名さん]

そうそう。そもそも価値観が違うんだからさ。
売れてる、選んでることが、実証してるでしょ。
ネガレスは発するほうも、うけるほうも、虚しいよ。

[296: 匿名さん]

きょう、築35念のメゾネット式マンションにおじゃましたけど素敵だったな。
住みたおすこと前提であれば、センスさえあれば、そこまで否定する物件でもないんじゃない？
新たな価値、新たな選択肢、だよね。

[297: 匿名さん]

メゾネットだと、階段などがあって、数字より狭い部屋になっちゃいません？

[298: 匿名さん]

間取りが広くてリビングが吹き抜けとかになってるマンションのメゾなら開放感あって悪くないよね。
ここは変だけど。

[299: 匿名さん]

新たな価値？ どこが？

[300: 匿名さん]

センスを連呼する、三軒茶屋買っちゃった人でしょうから気にしないように。

絶滅したテラスハウスを、かつて荒稼ぎしていた残党が蘇らせ、
それどころかテラスハウスをさらに上と下にぶった切って2倍売れるように、
最低最悪の住環境を作ったのが「新たな価値」ってｗ

ネガに脊髄反射するのは買っちゃった人は仕方ないにせよ、
これからの人はセボンとユニハウスの顛末を調べてから買いなよ。

[301: 匿名さん]

セボンのがまだましじゃない？上と下にぶったぎらず、敷地にもよゆうがあった。でもあーなった。

[302: 匿名さん]

センスさえあればって、ここを選んだ時点で残念ながらセンスも何もないよね。
自己満、極まりだね。

[303: 匿名さん]

子どもがいないor作らない＆体が丈夫ならいいのかもね。
基本的に行灯部屋はカビるよ。で、一度カビが発生しちゃったら
完全な除去はもう無理。アレルギー体質の人とか、体重が成人の1/10
の赤ちゃんとかは、すぐに影響でてどうしても住めなくなっちゃうから
気をつけて。

[304: 匿名さん]

>オプレジさんは、
>土地を有効活用して、利益を上げるビジネスモデルを作ったんだから、
>それ自体は評価しなくちゃ。

不動産の価値を台無しにする開発をしてどうして評価できるの？
「地上げ」って言葉は悪いけど、土地の区画再整理かつ有効活用こそが
不動産屋の真骨頂でしょ。たとえば六本木ヒルズとか最たる例。
骨は折れるが利害関係者をまとめて土地・不動産の価値をあげ続ける
開発が社会的責任。

そうじゃなくて、土地を分割してミニ戸で売りつぶしたり、旗竿敷地
のまま集合住宅なんか作ったら、逆に土地の価値自体は下がってる。
100の土地の価値を50にして、150で売って利益を出すビジネスモデルは
デフレを助長するだけのハゲタカ貧困ビジネスと言っても過言ではない。

ブラック企業かもとうすうす気付いた関係者は早く手を引いた方がいいよ。
掲示板で湾岸ネガキャンペーンなんてしてる場合じゃない。

[305: 匿名さん]

土地の区画再整理かつ有効活用ができる土地なら大手がやってるのでは？

[306: 匿名さん]

別に「新たな価値」が生まれたわけではなく、

これまでのほぼ全てのデベロッパーは、

オープンレジデンスのような重層長屋は建築基準法が想定していない建築物であり、

（違法ではないが）グレーな脱法建築物だと認識しているから作っていないだけ。

既に出ているようにここはマンション（共同住宅）ではないから、

これからもマンションと同列だと錯覚されるような販売を続けると、

（近隣マンションの坪単価比較をメインにしたりね）行政指導が入るだろうね。

マンションが作れない旗竿状敷地はアドレス関係なく格安だし、

あらゆる規制が緩くて、本来必要な防災設備や避難経路にお金をかけなくていいから、

安く提供できるわけだし、まさに現代日本に生まれた貧困ビジネスの代表と言えるよ。

[307: 匿名さん]

なんか価値を作ったとか、作らないとか
偉そうに言ってますが
ネガさんの販売不振マンションは価値を作ってるのかな⁈
マンション作って価値を出せてるとこ、そんな見たことないけど。

[308: 匿名さん]

貧困とか言ってるけど、何様なんだ⁈
あなたの心の方が貧困だよ。

[309: 匿名さん]

ここの出身母体であるユニハウスは不動産仲介コンサルティングと称し、値切り料も収益としていた会社であり「素人が気付かない、いわく付の土地や物件」に関してのノウハウは膨大だった。これは逆にビジネスにも簡単に活かせ、素人は違いに気付かないいわく付の土地（マンションどころか駐車場もつくれない路地上敷地）や物件を買い叩き、美辞麗句をまとって一次取得者層（素人）に売れば美味しいわけだ。

また、セボンの主要代理店であったことから、建物の構造や資産価値に厳しい層は切り捨て、個性や設計変更（オートクチュール…）や憧れといったふんわりした言葉だけで釣れる手がかからない層のみを対象としているのも必然だろう。中古では買い手がつかず、新築でしか捌けない「買ったら最後」の不動産であることも百も承知の上。

建物の延床面積が一定以上を超えると接道3m必要だったりでハードルが上がるため、小さな棟を複数分けして「別物」として建築する。とにかく重層長屋扱いにして、あってないような安全規制（防災設備や避難経路考慮が不要）を得るためならなんでもする。白金台でも見られたように、異なる用途混在する場合は、もっとトリッキーな建築をしている。

法的に共有部を原則持てないため（たくみに用語として表現を避けている）廊下はなく雨ざらしの路地となり、避難経路としての役割を持たないバルコニーも同じく必然的に雨ざらしとなる。自転車置き場や郵便受け、宅配ボックスは（建築物にはできないので）ヒサシがあるだけの賃貸アパートのような設備になる。他のたくさんのデメリットは既出のとおり。

もっとも、これらは「買い手のことを考えぬき、業界の常識を覆した」物件価格を下げるための手法とも言えるので、一概に否定もできないだろう。しかし、買い手は本当にこの手の重層長屋の欠点やコスト構造、脱法建築と言われ大手が手がけない背景を認識した上で、本当のマンションと比較して買うに値すると判断できているのだろうか。

ビジネスモデルとしては面白いかもしれないが、低～中所得者層の一等地への憧れにつけ込み、その道のプロと素人との情報格差を最大限に利用して二束三文（かもしれない）の土地と建物を高値で売りつけ収益をあげる、不動産業における貧困ビジネスと言っても大きくははずれていないと私は思う。

[310: 匿名さん]

非常にわかりやすい

[311: 匿名さん]

違法と言いたげに大げさに書いてますが、
最初からそのような構造を言ってて、消防法とかの規制をクリアしてると示してますよ。
そのかわり、コスト削減につながると。
どなたかも書いてましたが、そこは何を重要と考えるかという事では⁈

[312: 匿名]

苦しい。

要は転売は諦めた方がいいってことでしょ。

[313: 匿名さん]

三軒茶屋の購入者さんには精神衛生上よくないようですので、この掲示板からは去られることをお勧めします。

> 違法と言いたげに大げさに書いてますが、
> 最初からそのような構造を言ってて、消防法とかの規制をクリアしてると示してますよ。
> そのかわり、コスト削減につながると。
> どなたかも書いてましたが、そこは何を重要と考えるかという事では⁈

違法と脱法は明確に違いますから、そう言いたげに捉えてしまうなら学がなさすぎです。また、立法の根拠、特に共同住宅と長屋とを分けた背景を無視して「違法ではない」と強弁のうえ「共同住宅様」重層長屋を建てて商売する企業姿勢と、それに対する周辺住民からの眼差しが購入者にとって重要ではなく「とにかく安く手に入ればいい」という自身の価値観にマッチすれば問題ないとも言えるでしょう。

金融機関の融資が中古重層長屋につきにくいのは、今は建築不況なので手は打てないが、この脱法的建築物に「目白御留山プロジェクト」の教訓などから抜本的見直しが入り、同等の建築物さえ再建築不可とされる懸念を先取りしているとも考えられます。これも、オープンレジデンスは終の住処にふさわしい、あるいは賃貸利回りがよいと信じるから中古流通価値を考えるのは不毛だとする方には重要ではないでしょう。

また、そもそも「コスト」削減が消費者に還元されているのか、あるいは高水準の企業利益をさらに押し上げ、高卒社長が公言する夢である（またセボンが果たせなかった）上場実現の材料となっているだけなのかは、財務諸表でも見れば分かるでしょう。私には、大手デベの物件以上に（不動産売買では常に弱者である）消費者が搾取されているようにしか思えませんが、そうではない、それでも構わないと言い切れる方もいるでしょう。

[314: 匿名さん]

何もかもわかっていて満足しているならよいと思う。でも買っちゃったヒトのほとんどは値段と甘言にクラッとさせられちゃったんだろうね。

すでにチラシの段階でダメでしょ。確かに値段に一瞬オッとなったけど、プラン見てゲッとなった。ＭＲに足を運ぶ以前の問題。これ普通の反応だと思ったんだけど。。。ほんとに色んなヒトがいるってことだね

[315: 匿名さん]

何もかも…というのは分かりませんが、ある程度は理解して購入してるんじゃないですかね。ここのネガの意見を聞くまでもなく、普通のマンションと様子が違うのは明らかだし、永住を基本に考えてるんであれば、本人たちが気に入っていれば、中古市場での売却リスクなんて関係ないし。

[316: 匿名]

見かけ上はマンションでもリセールバリューをまるで考えない人なんているの？

[317: 匿名さん]

>>316
それがいるからこそ、ここが売れているのだと思います。

ゴミみたいな立地に上物、見栄えがいいだけの内装の組み合わせで笑いが出るほど売れることはテラスハウスが実証済みでしたね。かつてのテラスハウスは戸建て志向主婦をターゲットに戸建て風味に見せつつ「このアドレスでこの価格」を売りにしましたが、時代が変わったので、マンション志向主婦をターゲットに低層マンション風味に見せつつ「このアドレスでこの価格」を売りにしてみただけです。

[318: 匿名]

目先の得だけで不動産買わない方がと思うんですけどね。
あんまり言うと営業妨害になるけど。

[319: 匿名さん]

ここのネガの意見ももっともな部分もあるし、
（？？な部分もありますが）、買いたくないという人は買わなきゃいいんだと思います。
でもここと比較すべきは大手デベのマンションやタワーマンションじゃないでしょう。比較するならコーポラとか中古マンション、もっといえば賃貸アパートでしょ。そもそも同じような価格帯で比較しないと意味がないような。私は中古マンションリノベーション派ですが。

[320: 匿名さん]

蓼食う虫も好き好き