オープンレジデンス高輪台ってどうですか？

[購入検討中さん]

オープンレジデンス高輪台について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区高輪3丁目159番4他（地番）
交通：
都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.38平米～95.02平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[221: 匿名さん]

デベが言うメリットと現実はこんな所だと判断している。

・エレベーターがないので管理費や安い
　→共有施設を作れないのでエレベーターを設置できない
　→メゾネット構造の階段によるロストスペースが大きい

・オール電化で光熱費が安い
　→重層長屋で2階以上に個別ガス管を配すのが実質不可のためオール電化一択
　→室内貯湯タンクによるロストスペースが大きい

　※オール電化は狭小住宅でただでさえ狭い室内面積を貯湯タンクが奪い、
　　巨大な室外機も狭いバルコニーの多くを占有するため、
　　本来は余裕のない超高密度設計住宅には全く向かないのに、
　　ガス管施工の制限で採用せざるを得ないのが悲しいところ。

・メゾネットによる生活スタイルの分割
　→ただのコンパクトマンションを上下階つなげて平米数を増やしているだけ
　→1F、2F、3Fで重複するPSも住戸面積算入なのでロストスペースが大きい

この3点の特徴により、
表記面積に対する実効床面積は通常マンションの比ではなく狭くなる。
もちろん、それでも通常マンションよりは絶対額は安いので、
選ぶ人の価値観次第というのは変わらないが、坪単価が安いのを単純に喜ぶのは違うと思う。

[222: 匿名さん]

つまり、通常はエレベータなど共有施設としてカウントされない面積が、
ここには階段という占有面積にみかけ上含まれており、しかも階段面積は
1階、2階、3階分水増しされるから、割り引いたらとんでもない坪単価に
なるということ？階段って壁芯で1フロア5m2ぐらい占めるから、10～15m2
は水増しされてる計算ですね。しかもパイプスペース込み込みの表示でしょ？

なんかやってることがタマホームの坪単価と変わらないよね。床面積では
なく施工面積で割って、しかも別途工事費・諸経費が半分かかるっていう。
ローコスト住宅のメーターモジュール以上に、騙す意図を感じるなぁ。。。

遅かれ早かれ行政指導入りそう。

ってこんな物件すすめる情報商材だけは絶対買ってはいけないね。もし、
うっかり甘言にひっかかったら解約を通告し返金請求した方がいいよ。

[223: 匿名さん]

ふつーにこっちの方が安くないか？B1F/1F住戸と1F/2F/3F住戸の価格差から
3～6階の値段求めてみてくれない？


　　　　　┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┓
…………┃キ┃ ャ┃ ン┃セ┃ル┃住┃戸┃ ３┃邸┃の┃ご┃案┃内┃…………
　　　　　　┗━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛

　□┓Ｄ３type（2LDK＋WIC／57.48m2）3階：6,110万円（税込）★南西角住戸
　┗┛￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　（間取り） http://lions-mansion.jp/MA091191/plan/d3_type.html

　・南西に面した明るいリビング・ダイニング・キッチンは、約13.2畳の広さです。
　・2LDKながらもバスルームは広めの1.4m×1.8mサイズを採用。

　□┓Ｊtype（2LDK／55.65m2）4階：5,660万円（税込）／6階：5,770万円（税込）
　┗┛￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　（間取り） http://lions-mansion.jp/MA091191/plan/j_type.html

　・全ての居室に、天井埋め込み式カセットエアコンを標準装備。
　・手洗いカウンター付きのトイレにはすっきりと美しいタンクレストイレを採用。
　・2LDKながらもバスルームは広めの1.4m×1.8mサイズを採用。
　・廊下面積（デッドスペース）を少なくし、居室部分の面積を広くとったので、
　　各居室を有効につかえる理想的な間取りです。

[224: 匿名さん]

ふつーにこっちの方が安くないか？B1F/1F住戸と1F/2F/3F住戸の価格差から
3～6階の値段求めてみてくれない？


　　　　　┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┓
…………┃キ┃ ャ┃ ン┃セ┃ル┃住┃戸┃ ３┃邸┃の┃ご┃案┃内┃…………
　　　　　　┗━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛

　□┓Ｄ３type（2LDK＋WIC／57.48m2）3階：6,110万円（税込）★南西角住戸
　┗┛￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　（間取り） http://lions-mansion.jp/MA091191/plan/d3_type.html

　・南西に面した明るいリビング・ダイニング・キッチンは、約13.2畳の広さです。
　・2LDKながらもバスルームは広めの1.4m×1.8mサイズを採用。

　□┓Ｊtype（2LDK／55.65m2）4階：5,660万円（税込）／6階：5,770万円（税込）
　┗┛￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　（間取り） http://lions-mansion.jp/MA091191/plan/j_type.html

　・全ての居室に、天井埋め込み式カセットエアコンを標準装備。
　・手洗いカウンター付きのトイレにはすっきりと美しいタンクレストイレを採用。
　・2LDKながらもバスルームは広めの1.4m×1.8mサイズを採用。
　・廊下面積（デッドスペース）を少なくし、居室部分の面積を広くとったので、
　　各居室を有効につかえる理想的な間取りです。

[225: 匿名さん]

もとが狭小戸建専門のハウスメーカーだからね。
マンションの面積表示や坪単価が住戸部のみという通例を見て、
「これはカモ相手に狭小以上にいい商売になるぞ」と思いついたんだろうね。

階層分の階段や重複するパイプスペースを差し引いた、
通常平面マンションと同列に比較できる数値を出せば良心的だけど、
今のままだと検討者も坪単価比較で安いって判断しちゃうよ。

ここの営業活動も近隣物件の新築や中古の坪単価を丁寧に説明し、
いかにオープンレジデンスが割安かをアピールするけど、
実質床面積で比較したらデメリットを補うほどの価格競争力があるのかな？

[226: 匿名さん]

あー、ここはMB面積も住戸（専有部）面積に含めているのか。

あえて良心的に解釈すればオープンレジデンスには共有部という概念がないから
仕方ない側面もあると思うけど、普通は専有部には算入しないで共有部扱いだからなー。
たった1平米弱ではあるけど、60平米の住戸なら無視できない数値でもある。

メゾネットで広さがイメージしにくくなっているけど、
マンションとして買うつもりなら、ちゃんと実効床面積で考え、
他物件では絶対に含まれない面積も専有部に算入されていることは把握すべきだな。

[227: 匿名さん]

みなさんすごい分析力、指摘です。
ネガレスしている人たちは、現在どこに住んでいるのだろうか。
きっとオープンレジデンスよりも総合的に価値があると自負している所なんでしょうね(笑)

[228: 匿名さん]

一応、ここの検討者だよ。

ネガというより、デベ営業がモデルルームで、
他の具体的なマンション名を引き合いに出して、
広さや坪単価の低さを売り（優位性）にしながら、
そのものさしが違う点を指摘しているだけなんだけどね（笑）

もちろん営業はものさしが違うことを認識しているけど、
素人は騙せるとふんで平然と使っているよね。

[229: 匿名さん]

御殿山に住んでます

[230: 匿名さん]

ここってマンションじゃないんだから、その他のカテゴリに移動しないと不当表示だよね？

ここの地下って結局こういう利益優先で生まれた結果？

地下室 容積率を算定する際に、住宅地下室の床面積を全体の床面積の３分の１までは不算入とすることができる

[231: 匿名さん]

湾岸タワーのネガしてないで住民を幸せにするマンション開発をしてほしいよ。
戸建てにマネできないマンションの便利なところをスパッと削っておきながら、
普通の周辺マンションと比較して安いとか甚だおかしい。比べるなら同じカテゴリ
の長屋やコーポラとくらべたらいい。建築家と建てるミニ戸の方が数倍マシじゃない？

高輪というアドレスは神々しいと感じる自称東京人が騙されちゃうんだろうけど、
ヒルトップの公開空地をただ乗りするだけならともかく、総合病院が隣で日当たり
をさえぎってるわ、シングルガラスで救急車うるさいわ、毎日人が死んでるわ、
普通の感覚で暮らせないよね。

ミニ戸なら駐車場もつけられるし、区分所有のわずらわしさも無い。考えれば
考えるほど、ここはアドレス命というか城東や埋立地への差別意識を持った自称
東京人向け。マンコミで豊洲を荒らし続けてる奴が、確かマンションでは無く
こういう物件に住んでると書き込んでいたし。実際の住み心地やステータスは
長屋とタワマンでは雲泥の差なんだが。

親会社オープンハウスの大量ポスト投函チラシでもアドレスと金額だけが大きく
表示され、形状・周辺立地・地盤などの劣悪な物件を多く扱ってきた会社だけ
に素人騙すノウハウはたっぷりたまっているのかもしれないけどね。PS/MB込み
とか、悪どいよ。

[232: 匿名さん]

↑なぜ、そんなに必死で否定？

[233: 匿名さん]

「なぜか」を聞いて何を得たいの？ｗ

この物件のネガは全て事実だから、
騙されちゃった購入者はヒステリー起こすか、
顔真っ赤にしながらネガの人格や行動否定するしかないんだよね。

[234: 匿名さん]

いろんなスレを参考にさせてもらってるけど、構造的な欠陥などを除けば、ここまでのはなかったような。
ネガレスって結局は主観的な好き嫌いに収束することが多いんだけど、ここの場合は違うね。客観的にここまでデメリットを挙げられると納得せざるをえないかんじ。

[235: 匿名さん]

ミニ戸と比較して勝てるとこって何かありますか？
自分はミニ戸のがまだましだと思うのだけど。

[236: 匿名さん]

>>235

ミニ戸と比較して勝てるとこ？

そりゃ安いことしかないでしょう。
この土地に５０戸にミニ戸は建てられないから
土地代がかなりセーブできます。
（デベにとっては利益率が高い）

[237: 匿名さん]

この土地もともと何があったっけ？
じゃあ自分たちがデベになったつもりでこの土地にふさわしい企画を考えようぜ

案１：ミニ戸建売
案２：高級低層マンション
案３：コインパーキングにして周囲と一帯で再開発するまで寝かせる

ほかにあるかな？たぶん案１も案２も企画として成り立たないんだと思うよ。
高輪台一帯として再開発を期待していたんだろうけどね

[238: 匿名さん]

確かに戸建なら５０の半分もいきませんよね。デベ側からみたメリットしかないんじゃないですか。

[239: 匿名さん]

戸建てや他の物件には手が出ない人にとって、絶対的な価格がメリットなんじゃないですか。
共同住宅、長屋、戸建てというのは関係なく価格。

[240: 匿名]

金がないのに人気エリアに住みたがる人に売り、
その結果が、典型的な安物買いの銭失いですか。

[241: 匿名さん]

なんでむきになってネガるのか分かりません。
親切心でしょうか？それとも嫉妬w?

[242: 匿名さん]

ほんと同感。資金に余裕がないなら逆に手をだせない物件。頭も軽いのかな。。。売り主、買い主どっちもどっち。

[243: 匿名さん]

でもセボンは倒産して
人気エリアでも中古は暴落してるよね

[244: 匿名さん]

このエリアってアドレス目的で引越ししてくる人いるんですか？

[245: 匿名さん]

地元の賃貸住民が買ってます

[246: 匿名さん]

セボンを買っちゃった人も、241みたいに思っていたんだろうねえ。

3階層の戸建ごっこもいいけど、疲れるし掃除大変だよ。
1階には物置けないけど、マクラーレンはどこに置くつもり？
階段は面積食われるだけじゃなくて冷暖房の効率も悪い。

戸建じゃないから管理費だって問答無用でかかり、
月3000円とかふざけた額の修繕積立金は10年後に絶対にもめて、
区分所有の醍醐味を経験するだろうね。

[247: 匿名さん]

ん～ここのネガスレ内容感心しちゃうね。
俺もそれなり知識あるけど殆どその通りだよ。
値段相応と言うより、高いね。買っちゃった人はご愁傷様、
検討してる人、落ち着いて考えな。環境も躯体、設備も良くないし。
価格、駅近、アドレスに引っかからないように。自称東京人さんへ。

[248: 匿名さん]

ネガさん、自作自演ご苦労様です

[249: 匿名さん]

ネガさん、お宅の物件はそんなに販売不振なの⁈
かわいそうにね。
あっ、
他の物件の足を引っ張ることしか考えてないマイナス思考の方だから、自分が販売しないといけない物件もマイナス面しかみえないで、お客さんにアピールが出来てないのかな⁈
だとしたら、すぐに営業やめて、品質チェックとかのお仕事とかやったらどうでしょう？評論家みたいなお仕事が天職だと思いますよ。

[250: 匿名さん]

ネガの理由も分からんではないが、
ここまで執拗なのは、何の目的なんだろ。
買いたい人がいるならほっときゃいいじゃん。

[251: 匿名さん]

買っちゃった人をおちょくりたいんでしょ。

[252: 匿名さん]

ネガは、営業妨害したいだけじゃないの。
それか、ここの営業に相手にされなかった人かもね。

[253: 匿名さん]

どちらにせよ、趣味悪すぎ
それと、こんな時間とエネルギー使って、何が得られるか疑問。

[254: 匿名さん]

買っちゃった人は、
ネガの指摘がいちいちもっともで涙目ですな。
もうやめてと哀願する様が見える。

[255: 物件比較中さん]

文句の付けどころの多い物件だとは思うけど、実際ほとんど売れてるんでしょ？当然、決めた人たちにとっては一生の買い物だから、それなりに調べて学んで、タワマンや大手デベとも比べたうえで、選んだんだよね。購入者の前向きな意見も聞きたいな。

[256: 匿名さん]

そうですね。契約済みの人の反撃も是非。

[257: 匿名さん]

人のあげ足取るのはかんたんですから。
やろうと思えば、ここの物件に限らないでしょう。

そこらのタワマンだって飽和して、価値無いとこいっぱいあるし。まだ、そんなに年数たってないのに売れずに晒されてるタワマンの中古たくさんありますよ。ある意味、平成の団地だよ。
とかね、、、

[258: 匿名さん]

冷静に考えると、契約した人はこんな荒れたとこ相手にしなそう。
それに、もっと事情をわかってる住人は、わざわざ他の物件の掲示板にこないだろうしな。
でも、売れてるなら、それなりの価値があるんじゃないの。需要があるってことだから。

[259: 匿名さん]

私も契約した人の決め手を是非ききたいです。

ネガを恐れず名乗り（？）出てください！

[260: 匿名さん]

必死に挑発しても、購入者さん乗ってこないね。
残念でした。

[261: 匿名さん]

うしろめたいんでしょうね。論理的に反論出来ないし。いじめるのはかわいそう。

[262: 匿名]

２５５＞タワマンや大手デベとも比べた上で選んだんだよね


比べる対象が間違ってませんか？ そもそもここはマンションではなく長屋ですよね？デベの口車に乗ってしまった口でしょうか。

[263: 匿名さん]

ここを検討する人が比べる対象はマンションだけじゃなくて
建売を含む一戸建ても入るのでは？

[264: 匿名]

マンション掲示板として認められてるんだから長屋とかいう括りはどうでもいいと思うけど

[265: 匿名さん]

スケルトン渡しでその代わり１０００万くらい下げて
くれるならほしいかも。

[266: 匿名さん]

タワマンや大手デベと比べるなんて身の程知らず。いくら安くなってもここには住まないな。賃貸用なら考えてもよい。

[267: 匿名]

スマッチで論破されたネガキャンさんは、最近みないと思ったらここで暴れてたのか。ここでは相手にもされないで一人芝居とはかわいそうですね。

[268: 匿名さん]

やっぱりここはない。

[269: 匿名さん]

ここを熱心にすすめる人の立場がわからない
自分もヒルトップのついでに見ただけだけど
ここは階段のせいで狭く感じるし、部屋が使いにくすぎるでしょう

[270: 匿名さん]

ここを熱心にすすめる人なんていたか？