オープンレジデンス高輪台ってどうですか？

[購入検討中さん]

オープンレジデンス高輪台について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区高輪3丁目159番4他（地番）
交通：
都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.38平米～95.02平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[162: 契約済みさん]

161さんは全部否定しかしないのですね。
上の方が、競合デベのネガキャンといわれてますが、本当なのかしら？そうだとしたら、そんなつまらない事に労力使うのやめたら？
違うなら、あなたの希望は？その物件はどんなのなの？そして、それはあなたの予算とあってるの？
そこをはっきりさせて、希望物件の掲示板で情報収集や意見交換すれば？人の物件を否定ばかりして、余計なお世話です。

[163: 匿名さん]

>>162
この物件の肯定できるところって？（笑）

[164: 匿名]

ここは強烈なネガさんがいるようですね。
私も検討して何度か現地と宮益坂のモデルルームにいきましたが結局却下しました。

よかった点は
〇とにかく安い
〇駅すぐ
〇職場も近い
〇同世代の入居者が多そう

却下した理由は
〇B1＆1Fは地下部屋が陰気だった
〇2F＆3Fは階段多過ぎて使い勝手悪し。1F＆2Fなら考えたのに…
〇電気式床暖房→ガス式と違って効きが悪く電磁波も気になる
〇スーパーが遠い
〇外観極めて安っぽく近所にある同シリーズがまさか分譲と思わず地主の賃貸物件だと思ってた
〇設備が少ない
〇同じく家探ししている友人も「あの安いとこね」という印象しかないようで
ここにするとは言えないと思った

という感じです。
予算内で背伸びしたい人には他にない物件だと思います。
高輪でこの広さでこの値段はないと思いますから。

[165: 匿名さん]

無難に中古にすれば？

[166: 匿名]

共用設備が少ないから管理費安いのはいい

[167: 匿名さん]

いや自主管理にすればいいと思う。何に消えるの？草むしり？

[168: 匿名さん]

不動産にお買い得なしの理論から行けば、背伸びでもなんでもなく、ただ割高にアドレスを買っているだけだと思うよ。
普通のミニ戸でも旗竿敷地に価値など無いし、個性的な安普請のウワモノはただ更地に戻すしか、価値がないだろうね。

[169: 匿名さん]

となりのタワーが無難ってこと？

[170: 匿名さん]

ここは普通であることをもっとも嫌う江頭みたいなよく言えば個性的を自称する人向きだと思う。

[171: 匿名さん]

161さん。ネガキャンするのは勝手ですが、そうとう暇なんですね。

[172: 匿名さん]

ネガキャン？

「自分にとって何が重要かを考えるべき。
　私はそれを見極められるしセンスもある。
　だからオープンレジデンスは楽しい物件だ」

といった趣旨で書いている人が、
それまではタワマンに住んでいたのは何で？と思っただけですよ。

「流行りのタワマンを否定して住まいの本質語る自分かっけー」
なんて厨二な気分では書いていないんでしょ。

タワマンも何が重要かを考えて住んでみたけれど、
長年住み続けるうちに別の視点が生まれたり、
時間に伴う生活の変化や付き合いの広がりなんかも含めて
「自らの成長」で考えが変わっていったと思うんですよね。

そういった人生のステージで容易に変わりゆくものを、
普遍的な、絶対的な視点であるかのように信じているところに、
危うさを感じるわけです。

タワマンに住み、それを否定する人は、
オープンレジデンスに住み、それを否定する人にもなると思うのです。

[173: 匿名さん]

で、ネガキャンさん
あなたは、162さんの問いに答えてないけど。
なんなの⁈
人の事を否定してばかりだけど、自分のことはきちんと言えないとは、卑怯ですよ。

[174: 匿名さん]

無難にここみたいな低層レジデンスにしたほうがいいと思う。
タワマンの危険性は湾岸スレ見ればわかるよ。

[175: 匿名]

>>173
痛いところつかれて鬼女ヒステリー発作？

[176: 匿名]

>>174
確かにそういった短絡的思考で人生を過ごして来た人には、ここみたいな物件がいいね。

[177: 匿名さん]

となりのようなつぶれかけの会社の物件は辞めといたほうがいいよ

[178: 匿名さん]

ここ売れてるんですか？

[179: 匿名さん]

売れてるみたいね

[180: 匿名さん]

どのくらい売れてるの？

[181: 匿名さん]

売れてるんですか。
良かったですね。

[182: 匿名さん]

売れたんじゃない？

[183: 匿名さん]

ここあの敷地で低層なのに５０戸もあるのかよ！

[184: 匿名さん]

間取りがいびつだな

[185: 匿名さん]

>>183

その代わり、オートロックがあるエントランスも宅配ボックスもないよ。

[186: 匿名さん]

オートロックと宅配ボックスはあるんじゃないですかね。

[187: 匿名さん]

ヒルトップはほとんど完売みたいですね。
高層階は高いので苦戦すると思ったんですが

[188: フィナンシャルプランナー]

皆さんここを永住用として買うつもりなのでしょうか？

用途上「重層長屋」は、新築では住宅ローンが組めますが
中古の場合担保不適格物件としてローン審査が通らないケースが多いです。
なのでキャッシュで買うという人にしかまず売れないと思った方がよいです。

そうすると購入層は相当限られ
価格も大幅に下げざるを得ないし売却にはかなり苦戦すると思います。

それに加え世田谷区では地下住戸禁止の条令が出来ました。
世田谷区の物件については今後建替え時に今と同様の再建築は不可ということになります。
ということは今は地下１階～地上３階建てかもしれませんが
建替時容積率が上がらない限り地上１～３階しか建てられなくなり
１戸あたりの専有面積は今より大きく削られてしまいます。
港区はこのような条令はまだないようですが
世田谷区のようにいつできるかわかりません。
そんな潜在リスクがあれば尚更今後中古で出した時に売りづらくなります。

オプションや設計変更も思いのまましたし
リフォームしながら一生ここに住むんだ、という方にはいいと思います。
階段の昇降が老後はきつそうですが…

業者さんからちゃんとこういった説明を受けて納得して買われているのかと疑問に思い
書き込みさせていただきました。

[189: 匿名さん]

>>188
長屋でも一応RC造なので上物の償却期間は長そうですが、
それでも担保不適格物件扱いされてしまうでしょうか？
新築あるいは築浅のうちであればなんとかなっても、
築年が経つとますます厳しそうではありますね。

建替えについてはそもそも取得している土地が特殊であるため、
万が一にも容積率が上がろうが、
まず現状以上の形状の建物の建築は不可能と思われます。

[190: 匿名さん]

管理組合が隣接する病院の土地を買収して旗竿を解消すれば容積率が上がるので地上げもできそうですよね？

未来は太陽の光も不要になりそうだし、あまり心配することではないのでは？

[191: 匿名さん]

今後の建て替えって何十年後のことだよ。
タワマンの方がはるかに建て替え不利だろ。

[192: 匿名さん]

タワマンより持たないけどねｗ

[193: 匿名さん]

会社が倒産しちゃうでしょう
セボンみたいに

[194: 匿名さん]

もともと資産価値ないから大丈夫かも

[195: 匿名さん]

地下のみ住戸の制限ですよね。
地上とのメゾは大丈夫なはずです。
三軒茶屋あたりからは条例改正後の建築確認物件なので、今のところは同条件で建て替え可能でしょう。
まぁもっとも建て替えなんていまの制度では実質ほぼ不可能でしょうけどね。区分所有者の4/5同意はハードル高すぎで、よっぽどの容積ボーナスでもつけなきゃ民間マンションの建て替えは実現しないでしょうね。

[196: 匿名さん]

>195
容積ボーナスつけたって、人口が増えない限り買ってくれる人はいないから、建て替えはできないよ。
人口が減る国なんだから、古くなった建物の建て替え費用を人数の少ない若者に負担してもらうのは無理です。
建て替えのことなんか考えず使い倒せるマンション選んだほうがいいですね。
その点このシリーズは悪くない気もする。

[197: 匿名さん]

デッドスペースが多すぎる

[198: フィナンシャルプランナー]

188です。すいません、ちゃんと伝わらなかったようで…

もちろん買った人の時代では建替はありえないと思います。

例えば買った人が30代として、40年後には70代です。
バリアフリー住戸に越したいとかケアハウスに入りたいとなった時
築40年で再建築実質不可物件なんて誰が買いたいですかね。
等価交換も期待出来ないし二束三文です。

かといって今現在港区も世田谷区も人気地区は築40年のマンションでもリフォームして立派な価格で売買が成立しています。

それなら…って感じですよね。

私は競合デベロッパーでも何でもありません。
ごく一般的な懸念を述べたまでです。

[199: 匿名さん]

うむ。

普通のマンション仲間のように売られているのは、
そのうち規制が入りそうだね。

ただ、そんなこと気にしないで、
値段だけで飛び付く層がターゲットだから、
個人的には大差ないかなと思う。

ここを買うと決断する彼らのロジックでは、
建替不可や中古の資産価値なしという未来は、
予測不可能だから考えないとして、切り捨てられる。

既に資産を持っていたり、
ちゃんとしたお金についての教育を受けていれば、
まず手を出さない物件だと思う。

[200: 匿名さん]

だから再建築不可じゃないってば

[201: 匿名さん]

ここって、地下２階とか更に掘って部屋作っていいの？
そしたらお買い得だね。

[202: 購入検討中さん]

もともと他の物件より2000万～3000万安いんだから、40年後に二束三文でも良いんでないかい。
資産を持っている人はこんなところ最初から検討しないでしょう。

[203: 匿名]

2000～3000万も安いですかね。
そもそもメゾネットっていうのは階段部分で10～15㎡はとられるから
実質坪単価でみたら部屋にもよるけどそこまで激安ではないと思う。
それで長屋だからなあ。

[204: 匿名さん]

２〜３千万も安い！と単純に考えてしまうウッカリさんが、そんなにいるんでしょうか。

[205: 匿名さん]

旗竿 地下 メゾ 実質坪単価２割減、建替不可、売買不可等々いろいろとありそうですが、、それでも安いんですか？ ここほんとに。

[206: 匿名さん]

↑正 実質坪数
誤 実質坪単価

[207: 匿名さん]

>>205

そういう意味では大して安くもないけど
不動産は額が多く、たいていの人は予算上限があるから
絶対価格が安いことは超重要

いくらお買い得でも１億円の物件は９５％の人が買うことが
できない

[208: 匿名さん]

隣りのヒルトップより坪単価で５０万くらいしか安くないし
階段まわりのデッドスペースを考えるとそもそも安くもない

[209: 匿名さん]

坪単価で５０万安かったら２０坪で１０００万違う
価格が１０００万あがると買える人が減る

[210: 匿名さん]

やっぱりお買い得じゃなくて無理してアドレスか痛い人向け？

[211: 匿名さん]

確かに。似たようなタワマンに比べて、住戸としての独自性がある。供給される戸数もタワマンより圧倒的に少ないわけだし、需要との比率からするとタワマンに勝ってるかもね。決してマス向けではないけど、一定の金額で、選択肢を増やしてくれてるよね。絶対数は少なくても、こういう住戸を求める人も一定数は存在し続けると思うよ。