オープンレジデンス高輪台ってどうですか？

[購入検討中さん]

オープンレジデンス高輪台について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区高輪3丁目159番4他（地番）
交通：
都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.38平米～95.02平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[121: 匿名さん]

良い立地に格安で住めるってこと？

[122: 匿名さん]

＞はぁ？坪５００百万もするわけないじゃーん。普通でもしない。あんな土地ならなおさらしない。
坪５億はアザブでも無いなｗｗｗ

[123: 匿名さん]

このシリーズの居住者ですが、妙な感じに盛り上がってますね（笑）

皆さんおっしゃっているように、これはマンション（建築基準法上の共同住宅）ではなく長屋です。
長屋にすることにより東京都の条例で求められる空地の確保が不要になったり、そもそも接道長の短い旗竿敷地には建築不可能な共同住宅とは違って、長屋は２ｍ接道していれば建てられます。

なので、旗竿敷地などは通常の土地に比べて土地価格が安い、ということと、共同住宅では基準容積を消化できない土地に対しても地下などを作りながら、容積目一杯積める＝用地の種あたり単価が安くなるという仕組みです。

ですから通常のマンションに比べてずいぶん密集しているなー、という感じがすると思います。
全て1階に入口があるので通路は玄関扉だらけですし（笑）

ここらへんの評価は価格の安さとの折り合いなので、人によって評価は分かれるのは仕方ないと思います。

個人的にすごく良かったのは、設計変更が自由に出来たことでした。
元々設計関係の仕事をしているせいもあり、一般的なマンションにはどうしても住みたいとは思えず…。
お金をかけることなく、自分の思うようなプラン、内装に出来たことはとてもよかったですね。
トータルでは大変満足しています。この物件でも自由に変えられるのかは分かりませんが。

竣工までは一生すみ続けられるか？と不安に思っていましたが、要らぬ心配でした。

どなたかも書かれていましたが、施工はとても雑です。設計者もとてもいい加減。
そのあたりはしっかりとした対処が必要だと思います。

以上、長文失礼しました。

[124: 匿名さん]

居住者の方のコメントは大変参考になりますね。

ただ、まだ住んで一年どころか数ヶ月も経っていないでしょうし、
経緯を読むに他の分譲マンションのご経験もないかと推察します。

設計変更もして新築状態の今は住んで最も楽しい絶頂期であり、
その上で「大変満足」なのはある意味当然でもあります。

今後、数年、10年を経て本当によい買い物であったと思えるかどうかが、
ローンを組んで買う分譲物件では重要な視点ではないでしょうか。

[125: 匿名さん]

＞一般的なマンションにはどうしても住みたいとは思えず


三千万円代では一般的なマンションは住みたくても住めませんよね。

９１さんのレスにありましたが、三茶や中野とかに三千万円代で住めるのだから、贅沢は言えないし言う気もないんだとおもいますね。

ひとつはっきりと言えるのは、島津山や高輪などの地位の高い土地には、オープンレジデンスシリーズは、全くのミスマッチですね。

[126: 匿名さん]

そんなシリーズなんのブランド力もないしｗ

[128: 匿名さん]

NO.123です。

この掲示板見て驚いたことは、いわゆるマンションの評価の高さです。
仕事がマンション供給側（マンションデベではないのですが）なので、うれしいような、悲しいような複雑な気分です。今のマンションのあり方が良いとは思っていなかったので、消費者の方々と建築デザイン提供側の意識にずいぶん差があるのだなと真剣に捉えております。

今の物件に住む前は10年ほど、分譲仕様のマンションに住んでいました。
立地や眺望は良かったのですが、住み心地は、うーんという感じでした。プランが合わないというか。
事情あって転居が必要になり、マンションのモデルルームもたくさん見ましたが、どうしてもプラン、内装が好みに合わず…。仕方ないんですけどね。誰が住むか分からない家を設計するわけなので、いわゆるマンションプランになってしまうのも。逆に言えば誰が設計してもある程度同じものが出来るんですけどね。

そんなこんなで普通のマンションには住むまいと思い、当初は自分で設計して一戸建てを！と意気込みましたが、
予算が折り合わず…。その先、コーポラ、中古リノベあたりを標榜し、現在に至っております。

さすがに３０００万円台では買えませんでしたが、確かに10年後の評価って大事ですよね。
10年後にまた報告させていただきます（笑）

[130: 匿名さん]

マンションの評価が高いのではなく、ここが低すぎるのだと思いますよ。

[131: 匿名さん]

本当にここは建物価値が低いと思います。
内装や設備が雑な作り程度であればまだしも、受注単価が相当安い分、躯体自体が不安。
見栄えも安っぽいのも誰が見ても分かります（既存の見ても相当安っぽい）。

[144: 匿名さん]

>>128
> 分譲仕様のマンションに住んでいました。

微妙な言い回しですが、つまり区分所有者ではなかったということですよね？

マンションなんて経済的合理的も追求した建築物でもあるんだから、
何の仕事してるんだか存じませんが、
好み好みを連呼し選ぶような住まいの形態ではないと思いますよ。

デベ側もこういった好みを優先する個人の嗜好に擦り寄って、
ぼったくり価格の自由設計プランを打ち出したりしていますが、
流通価値という市場性も重視する富裕層ほど基本を好むと言いますね。

分譲マンションは長年にわたって全員が管理費と修繕積立金を支払い、
皆が同じ価値観で管理組合を運営し続けることでやっと数字が合い、
住まいとして成り立つものだから、区分所有の経験がなく（浅く）、
自分の好みを優先する連中ばかりだとたぶん破綻しますよ。

コーポラもこの難題を事前に共有者が集まって、
交流することで解決しようとしたけど、まったくうまく行っていないでしょう。

一方で、作り手自己満足マンションも評価されていないですよね。
ガーデンコート成城 UNITED CUBESは商業的に大失敗でしたし、
パークハウス吉祥寺OIKOSも戸数が少ないのが救いですが、
これが20戸、50戸にもなったらどうなることやらです。

[145: 匿名さん]

モデルルームとして使用したので500万円強値引きさせていただきました。
家具家電もお付けします。

http://www.seijo9.jp/

[146: 匿名さん]

ほんとバリアフルな狭小住戸だな。唯一のミニ戸のメリットさえ無い。
ほとんど売れ残って在庫処分。重層長屋ってこんなもの。

http://www.seijo9.jp/roomplan.html

[147: 住まいに詳しい人]

>全戸が、直接外部からアプローチできます。これにより、通常の集合住宅のように共用廊下の音や他住戸の人の視線を気にすることなく、戸建て感覚の独立性と落ち着きを享受することができます。

長屋だから共用廊下が作れないだけでは？
部屋の両となりが階段なのに落ち着きとは何？

[148: 住まいに詳しい人]

>ゆったりとした敷地に瀟洒な建物が建ち並び、住宅地としての成熟した雰囲気に包まれる代々木上原界隈。その静穏な住環境に融け込み、品位に彩られた景観と調和するために、「オープンレジデンス高輪台」は、建物のボリューム感を抑えた地下1階・地上3階建ての低層フォルムにシンプルでプレーンなシルエットを纏って誕生します。

代々木上原？？？？？
使いまわし？

[149: 住まいに詳しい人]

>メゾネットタイプの場合、各住戸において階下に他住戸と接していないフロアを確保できるため、元気なお子様のいらっしゃるファミリーや、愛犬と一緒に暮らす方々も、生活騒音や振動の問題にあまり神経質になることなく、安心して快適に暮らしていただけます。

2Fリビングで走り回る子どもの足音は1Fリビングに聞こえないのですか？

[150: 住まいに詳しい人]

>住空間をつくるということは、いまの生活はもちろん、5年後・10年後の生活を見据えたライフスタイル、つまり住むひとの『個性』でなければなりません。

だったらスケルトンインフィルが必須ですよね？

[151: 住まいに詳しい人]

>通常の「マンション」の場合、「最大限の全体ボリュームを確保した後に、個々の住宅に仕切る」という考え方から成り立ちますが、「オープンレジデンス高輪台」は、「個々の住宅を最大限のボリュームに至るまで集合させる」という、逆の発想で設計されています。

結局、戸建てのデメリット（階段など）と共同住宅のデメリット（騒音など）の融合商品が重層長屋では？

[152: 住まいに詳しい人]

>その外観はまるで、エーゲ海に浮かぶミコノス島の白い街並みのような気持ちのよい端正な美意識を描き出しています。

高輪にエーゲ海の意味はよくわからんが、外観は旗竿敷地だから関係ない。

[153: 住まいに詳しい人]

>城南五山をはじめとする名立たる高台の中でも、
真の邸宅地としての憧憬を、いまも確かに受け継いでいます。

江戸時代は田んぼみたい

[154: 住まいに詳しい人]

>※専有面積にはMB面積およびPS面積が含まれております。

。。。

[155: 住まいに詳しい人]

情報商材は解約できます


南青山の通りの裏で、

霞町のレストラン・バーで、

根津美術館下の隠れ家で、

東麻布の下町カフェで、

なんだか小洒落たこと言ってますが、

そんな場所で時間を過ごすことが日常になります。



もちろん、ミッドタウンや新国立美術館のまわりも

生活圏になるわけです。


港区は坂がありますが、

区内を歩いて移動することが、他の地域と比べると

不思議に苦になりません。

[160: 入居済みさん]

なんか、競合デベの下っ端営業が一生懸命にネガキャンしてるみたいですね。
以前、私はタワマンに住んでましたが、先ず共有施設は殆ど使わなかったし、使う暇もあまりなかったから必要性を感じなかったです。
あと、仕様ですが、不満なら高いものに変更してもらえばやってくれますよ。ただ、共有施設も仕様も最初にいくら良いものにしても、古くなれば価値なんてなくなります。
そこにどれだけ拘るかですね。正直ナンセンスな書き込みが多くてビックリしてます。
それより、自分にとって何が重要なのかを考えるべきです。使わないといわれても、やっぱり見栄えがあるエントランスが必要ならここは向かないけど。
自分で見極められるかとセンスがあれば楽しい物件です。

[161: 匿名さん]

> それより、自分にとって何が重要なのかを考えるべきです。
> 自分で見極められるかとセンスがあれば

なんで自分で見極められる目を持ちセンスがある人が
その目とセンスでタワマンを選んで住んだ過去を否定しているんですか？

少ししたらまた別の類の物件に住んで、
オープンレジデンスに住んだ過去を否定して、
「自分で見極められるかとセンス云々」と
場末の掲示板で垂れる未来が見えますな。

所詮タワマンもこの重層長屋も、
選択基準は貴方にとっては一過性のもので、
その時の気分で「楽しい物件」かどうかで選んでいるに過ぎないのでは。

[162: 契約済みさん]

161さんは全部否定しかしないのですね。
上の方が、競合デベのネガキャンといわれてますが、本当なのかしら？そうだとしたら、そんなつまらない事に労力使うのやめたら？
違うなら、あなたの希望は？その物件はどんなのなの？そして、それはあなたの予算とあってるの？
そこをはっきりさせて、希望物件の掲示板で情報収集や意見交換すれば？人の物件を否定ばかりして、余計なお世話です。

[163: 匿名さん]

>>162
この物件の肯定できるところって？（笑）

[164: 匿名]

ここは強烈なネガさんがいるようですね。
私も検討して何度か現地と宮益坂のモデルルームにいきましたが結局却下しました。

よかった点は
〇とにかく安い
〇駅すぐ
〇職場も近い
〇同世代の入居者が多そう

却下した理由は
〇B1＆1Fは地下部屋が陰気だった
〇2F＆3Fは階段多過ぎて使い勝手悪し。1F＆2Fなら考えたのに…
〇電気式床暖房→ガス式と違って効きが悪く電磁波も気になる
〇スーパーが遠い
〇外観極めて安っぽく近所にある同シリーズがまさか分譲と思わず地主の賃貸物件だと思ってた
〇設備が少ない
〇同じく家探ししている友人も「あの安いとこね」という印象しかないようで
ここにするとは言えないと思った

という感じです。
予算内で背伸びしたい人には他にない物件だと思います。
高輪でこの広さでこの値段はないと思いますから。

[165: 匿名さん]

無難に中古にすれば？

[166: 匿名]

共用設備が少ないから管理費安いのはいい

[167: 匿名さん]

いや自主管理にすればいいと思う。何に消えるの？草むしり？

[168: 匿名さん]

不動産にお買い得なしの理論から行けば、背伸びでもなんでもなく、ただ割高にアドレスを買っているだけだと思うよ。
普通のミニ戸でも旗竿敷地に価値など無いし、個性的な安普請のウワモノはただ更地に戻すしか、価値がないだろうね。

[169: 匿名さん]

となりのタワーが無難ってこと？

[170: 匿名さん]

ここは普通であることをもっとも嫌う江頭みたいなよく言えば個性的を自称する人向きだと思う。

[171: 匿名さん]

161さん。ネガキャンするのは勝手ですが、そうとう暇なんですね。

[172: 匿名さん]

ネガキャン？

「自分にとって何が重要かを考えるべき。
　私はそれを見極められるしセンスもある。
　だからオープンレジデンスは楽しい物件だ」

といった趣旨で書いている人が、
それまではタワマンに住んでいたのは何で？と思っただけですよ。

「流行りのタワマンを否定して住まいの本質語る自分かっけー」
なんて厨二な気分では書いていないんでしょ。

タワマンも何が重要かを考えて住んでみたけれど、
長年住み続けるうちに別の視点が生まれたり、
時間に伴う生活の変化や付き合いの広がりなんかも含めて
「自らの成長」で考えが変わっていったと思うんですよね。

そういった人生のステージで容易に変わりゆくものを、
普遍的な、絶対的な視点であるかのように信じているところに、
危うさを感じるわけです。

タワマンに住み、それを否定する人は、
オープンレジデンスに住み、それを否定する人にもなると思うのです。

[173: 匿名さん]

で、ネガキャンさん
あなたは、162さんの問いに答えてないけど。
なんなの⁈
人の事を否定してばかりだけど、自分のことはきちんと言えないとは、卑怯ですよ。

[174: 匿名さん]

無難にここみたいな低層レジデンスにしたほうがいいと思う。
タワマンの危険性は湾岸スレ見ればわかるよ。

[175: 匿名]

>>173
痛いところつかれて鬼女ヒステリー発作？

[176: 匿名]

>>174
確かにそういった短絡的思考で人生を過ごして来た人には、ここみたいな物件がいいね。

[177: 匿名さん]

となりのようなつぶれかけの会社の物件は辞めといたほうがいいよ

[178: 匿名さん]

ここ売れてるんですか？

[179: 匿名さん]

売れてるみたいね

[180: 匿名さん]

どのくらい売れてるの？

[181: 匿名さん]

売れてるんですか。
良かったですね。

[182: 匿名さん]

売れたんじゃない？

[183: 匿名さん]

ここあの敷地で低層なのに５０戸もあるのかよ！

[184: 匿名さん]

間取りがいびつだな

[185: 匿名さん]

>>183

その代わり、オートロックがあるエントランスも宅配ボックスもないよ。

[186: 匿名さん]

オートロックと宅配ボックスはあるんじゃないですかね。

[187: 匿名さん]

ヒルトップはほとんど完売みたいですね。
高層階は高いので苦戦すると思ったんですが

[188: フィナンシャルプランナー]

皆さんここを永住用として買うつもりなのでしょうか？

用途上「重層長屋」は、新築では住宅ローンが組めますが
中古の場合担保不適格物件としてローン審査が通らないケースが多いです。
なのでキャッシュで買うという人にしかまず売れないと思った方がよいです。

そうすると購入層は相当限られ
価格も大幅に下げざるを得ないし売却にはかなり苦戦すると思います。

それに加え世田谷区では地下住戸禁止の条令が出来ました。
世田谷区の物件については今後建替え時に今と同様の再建築は不可ということになります。
ということは今は地下１階～地上３階建てかもしれませんが
建替時容積率が上がらない限り地上１～３階しか建てられなくなり
１戸あたりの専有面積は今より大きく削られてしまいます。
港区はこのような条令はまだないようですが
世田谷区のようにいつできるかわかりません。
そんな潜在リスクがあれば尚更今後中古で出した時に売りづらくなります。

オプションや設計変更も思いのまましたし
リフォームしながら一生ここに住むんだ、という方にはいいと思います。
階段の昇降が老後はきつそうですが…

業者さんからちゃんとこういった説明を受けて納得して買われているのかと疑問に思い
書き込みさせていただきました。

[189: 匿名さん]

>>188
長屋でも一応RC造なので上物の償却期間は長そうですが、
それでも担保不適格物件扱いされてしまうでしょうか？
新築あるいは築浅のうちであればなんとかなっても、
築年が経つとますます厳しそうではありますね。

建替えについてはそもそも取得している土地が特殊であるため、
万が一にも容積率が上がろうが、
まず現状以上の形状の建物の建築は不可能と思われます。

[190: 匿名さん]

管理組合が隣接する病院の土地を買収して旗竿を解消すれば容積率が上がるので地上げもできそうですよね？

未来は太陽の光も不要になりそうだし、あまり心配することではないのでは？

[191: 匿名さん]

今後の建て替えって何十年後のことだよ。
タワマンの方がはるかに建て替え不利だろ。

[192: 匿名さん]

タワマンより持たないけどねｗ

[193: 匿名さん]

会社が倒産しちゃうでしょう
セボンみたいに

[194: 匿名さん]

もともと資産価値ないから大丈夫かも

[195: 匿名さん]

地下のみ住戸の制限ですよね。
地上とのメゾは大丈夫なはずです。
三軒茶屋あたりからは条例改正後の建築確認物件なので、今のところは同条件で建て替え可能でしょう。
まぁもっとも建て替えなんていまの制度では実質ほぼ不可能でしょうけどね。区分所有者の4/5同意はハードル高すぎで、よっぽどの容積ボーナスでもつけなきゃ民間マンションの建て替えは実現しないでしょうね。

[196: 匿名さん]

>195
容積ボーナスつけたって、人口が増えない限り買ってくれる人はいないから、建て替えはできないよ。
人口が減る国なんだから、古くなった建物の建て替え費用を人数の少ない若者に負担してもらうのは無理です。
建て替えのことなんか考えず使い倒せるマンション選んだほうがいいですね。
その点このシリーズは悪くない気もする。

[197: 匿名さん]

デッドスペースが多すぎる

[198: フィナンシャルプランナー]

188です。すいません、ちゃんと伝わらなかったようで…

もちろん買った人の時代では建替はありえないと思います。

例えば買った人が30代として、40年後には70代です。
バリアフリー住戸に越したいとかケアハウスに入りたいとなった時
築40年で再建築実質不可物件なんて誰が買いたいですかね。
等価交換も期待出来ないし二束三文です。

かといって今現在港区も世田谷区も人気地区は築40年のマンションでもリフォームして立派な価格で売買が成立しています。

それなら…って感じですよね。

私は競合デベロッパーでも何でもありません。
ごく一般的な懸念を述べたまでです。

[199: 匿名さん]

うむ。

普通のマンション仲間のように売られているのは、
そのうち規制が入りそうだね。

ただ、そんなこと気にしないで、
値段だけで飛び付く層がターゲットだから、
個人的には大差ないかなと思う。

ここを買うと決断する彼らのロジックでは、
建替不可や中古の資産価値なしという未来は、
予測不可能だから考えないとして、切り捨てられる。

既に資産を持っていたり、
ちゃんとしたお金についての教育を受けていれば、
まず手を出さない物件だと思う。

[200: 匿名さん]

だから再建築不可じゃないってば

[201: 匿名さん]

ここって、地下２階とか更に掘って部屋作っていいの？
そしたらお買い得だね。

[202: 購入検討中さん]

もともと他の物件より2000万～3000万安いんだから、40年後に二束三文でも良いんでないかい。
資産を持っている人はこんなところ最初から検討しないでしょう。

[203: 匿名]

2000～3000万も安いですかね。
そもそもメゾネットっていうのは階段部分で10～15㎡はとられるから
実質坪単価でみたら部屋にもよるけどそこまで激安ではないと思う。
それで長屋だからなあ。

[204: 匿名さん]

２〜３千万も安い！と単純に考えてしまうウッカリさんが、そんなにいるんでしょうか。

[205: 匿名さん]

旗竿 地下 メゾ 実質坪単価２割減、建替不可、売買不可等々いろいろとありそうですが、、それでも安いんですか？ ここほんとに。

[206: 匿名さん]

↑正 実質坪数
誤 実質坪単価

[207: 匿名さん]

>>205

そういう意味では大して安くもないけど
不動産は額が多く、たいていの人は予算上限があるから
絶対価格が安いことは超重要

いくらお買い得でも１億円の物件は９５％の人が買うことが
できない

[208: 匿名さん]

隣りのヒルトップより坪単価で５０万くらいしか安くないし
階段まわりのデッドスペースを考えるとそもそも安くもない

[209: 匿名さん]

坪単価で５０万安かったら２０坪で１０００万違う
価格が１０００万あがると買える人が減る

[210: 匿名さん]

やっぱりお買い得じゃなくて無理してアドレスか痛い人向け？

[211: 匿名さん]

確かに。似たようなタワマンに比べて、住戸としての独自性がある。供給される戸数もタワマンより圧倒的に少ないわけだし、需要との比率からするとタワマンに勝ってるかもね。決してマス向けではないけど、一定の金額で、選択肢を増やしてくれてるよね。絶対数は少なくても、こういう住戸を求める人も一定数は存在し続けると思うよ。

[212: 匿名さん]

この広さで階段分10㎡マイナスを考えたら割高

[213: 匿名さん]

タワマンVS重層長屋のスレですか？

普通であれば、低層マンションVSでは？

[214: 匿名さん]

良い立地で一軒家風という夢を、何割か叶えてくれるプランですね。実現の難しい夢なら、ガマンしなきゃね。

[215: 匿名]

ここの２階・３階のメゾネットの場合階段が２回あるから20～30㎡は階段分ということか。
であれば70㎡の部屋は実質有効面積は40～50㎡…実はとんでもなく割高なのでは。
固定資産税は70㎡分かかるわけだしね。

[216: 匿名さん]

そんな、20～30㎡も階段があるわけない。
1階ごとにだいたい15段くらいだろうから、2箇所あっても30段。
30㎡だったら1段1㎡ですよ？
幅が1m、踏み板が1mの階段なんか見たことないです（笑）
せいぜい階段1ユニットあたり5㎡くらいでは？

週末行きましたが、3LDKと、3LDKに変更できる2LKDは少なくなってきているみたいですね。
年末くらいまでに完売を目指しているのでしょうか？

[217: 匿名さん]

ほんとよっぽど否定したいんでしょうね笑
でもその割には理論武装がたりない感じ。
真に受ける人もいないでしょうが。

[218: 匿名さん]

へー、ここ真面目に検討してる人いるんだぁ。

[219: 匿名さん]

２１７は買っちゃったんだね、おそらく笑。
ざっと読んだけど否定的なスレは大方事実だよ。残念ながら。
ただ理論武装が無く買ってしまった自分に後悔することは無いよ、
だってここのアドレスが貴方の最大の関心事だったんだろうから。
ここはそう言う人が買う物件。業界関係や知識ある人は買わないよ。
まじめに。

[220: 匿名さん]

217ですが買ってないですよ。
安いといっても高くて買えない笑
ただの通りすがりです。