オープンレジデンス高輪台ってどうですか？

[購入検討中さん]

オープンレジデンス高輪台について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区高輪3丁目159番4他（地番）
交通：
都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.38平米～95.02平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[182: 匿名さん]

売れたんじゃない？

[183: 匿名さん]

ここあの敷地で低層なのに５０戸もあるのかよ！

[184: 匿名さん]

間取りがいびつだな

[185: 匿名さん]

>>183

その代わり、オートロックがあるエントランスも宅配ボックスもないよ。

[186: 匿名さん]

オートロックと宅配ボックスはあるんじゃないですかね。

[187: 匿名さん]

ヒルトップはほとんど完売みたいですね。
高層階は高いので苦戦すると思ったんですが

[188: フィナンシャルプランナー]

皆さんここを永住用として買うつもりなのでしょうか？

用途上「重層長屋」は、新築では住宅ローンが組めますが
中古の場合担保不適格物件としてローン審査が通らないケースが多いです。
なのでキャッシュで買うという人にしかまず売れないと思った方がよいです。

そうすると購入層は相当限られ
価格も大幅に下げざるを得ないし売却にはかなり苦戦すると思います。

それに加え世田谷区では地下住戸禁止の条令が出来ました。
世田谷区の物件については今後建替え時に今と同様の再建築は不可ということになります。
ということは今は地下１階～地上３階建てかもしれませんが
建替時容積率が上がらない限り地上１～３階しか建てられなくなり
１戸あたりの専有面積は今より大きく削られてしまいます。
港区はこのような条令はまだないようですが
世田谷区のようにいつできるかわかりません。
そんな潜在リスクがあれば尚更今後中古で出した時に売りづらくなります。

オプションや設計変更も思いのまましたし
リフォームしながら一生ここに住むんだ、という方にはいいと思います。
階段の昇降が老後はきつそうですが…

業者さんからちゃんとこういった説明を受けて納得して買われているのかと疑問に思い
書き込みさせていただきました。

[189: 匿名さん]

>>188
長屋でも一応RC造なので上物の償却期間は長そうですが、
それでも担保不適格物件扱いされてしまうでしょうか？
新築あるいは築浅のうちであればなんとかなっても、
築年が経つとますます厳しそうではありますね。

建替えについてはそもそも取得している土地が特殊であるため、
万が一にも容積率が上がろうが、
まず現状以上の形状の建物の建築は不可能と思われます。

[190: 匿名さん]

管理組合が隣接する病院の土地を買収して旗竿を解消すれば容積率が上がるので地上げもできそうですよね？

未来は太陽の光も不要になりそうだし、あまり心配することではないのでは？

[191: 匿名さん]

今後の建て替えって何十年後のことだよ。
タワマンの方がはるかに建て替え不利だろ。

[192: 匿名さん]

タワマンより持たないけどねｗ

[193: 匿名さん]

会社が倒産しちゃうでしょう
セボンみたいに

[194: 匿名さん]

もともと資産価値ないから大丈夫かも

[195: 匿名さん]

地下のみ住戸の制限ですよね。
地上とのメゾは大丈夫なはずです。
三軒茶屋あたりからは条例改正後の建築確認物件なので、今のところは同条件で建て替え可能でしょう。
まぁもっとも建て替えなんていまの制度では実質ほぼ不可能でしょうけどね。区分所有者の4/5同意はハードル高すぎで、よっぽどの容積ボーナスでもつけなきゃ民間マンションの建て替えは実現しないでしょうね。

[196: 匿名さん]

>195
容積ボーナスつけたって、人口が増えない限り買ってくれる人はいないから、建て替えはできないよ。
人口が減る国なんだから、古くなった建物の建て替え費用を人数の少ない若者に負担してもらうのは無理です。
建て替えのことなんか考えず使い倒せるマンション選んだほうがいいですね。
その点このシリーズは悪くない気もする。

[197: 匿名さん]

デッドスペースが多すぎる

[198: フィナンシャルプランナー]

188です。すいません、ちゃんと伝わらなかったようで…

もちろん買った人の時代では建替はありえないと思います。

例えば買った人が30代として、40年後には70代です。
バリアフリー住戸に越したいとかケアハウスに入りたいとなった時
築40年で再建築実質不可物件なんて誰が買いたいですかね。
等価交換も期待出来ないし二束三文です。

かといって今現在港区も世田谷区も人気地区は築40年のマンションでもリフォームして立派な価格で売買が成立しています。

それなら…って感じですよね。

私は競合デベロッパーでも何でもありません。
ごく一般的な懸念を述べたまでです。

[199: 匿名さん]

うむ。

普通のマンション仲間のように売られているのは、
そのうち規制が入りそうだね。

ただ、そんなこと気にしないで、
値段だけで飛び付く層がターゲットだから、
個人的には大差ないかなと思う。

ここを買うと決断する彼らのロジックでは、
建替不可や中古の資産価値なしという未来は、
予測不可能だから考えないとして、切り捨てられる。

既に資産を持っていたり、
ちゃんとしたお金についての教育を受けていれば、
まず手を出さない物件だと思う。

[200: 匿名さん]

だから再建築不可じゃないってば

[201: 匿名さん]

ここって、地下２階とか更に掘って部屋作っていいの？
そしたらお買い得だね。