ガレリアヴェール５ GALLERIA VERT V

[匿名さん]

2010年9月3日現在、残り80戸弱となりました。
実際は多少鈍化するでしょうが、2009年4月以降と同一ペースでの販売ならば年度内に完売となります。引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思います。

所在地：つくば市　島名4436（香取台B57街区1）
交通：
つくばエクスプレス 「万博記念公園」駅 徒歩2分
間取：3LDK・4LDK
面積：85.01平米～105.16平米
売主：東京建物不動産販売
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[スムログ 関連記事]
ガレリアヴェール　～三井ゆりのおうちＴＶ～　
https://www.sumu-log.com/archives/1669

[301: 匿名さん]

行間とか言っているけど唯一のアドバンテージと言える･･･言っていいのか分からないが･･･を、他所と差が無い様に言われたら辛いよね。

>しかも私、他の駅前マンションだったらって一般的な書き出しでレスしてるんだし。

これ笑った。ここで、ＴＸ沿線じゃない他の駅の話をしていたわけだ。

[303: 匿名さん]

他の駅前マンションてだけでＴＸ沿線じゃないなんてどこにも書いてないようだが

[304: 匿名さん]

>私も煽りなので、返してはいけませんよ。
自分で煽りとか言う意味がわからんな。とりあえず削除依頼しとくな。

[305: 匿名]

みんなアツくならないで
建設的な意見・情報交換しましょう。
どうしたらここが売れるか？
まず、それを話しましょう。

[306: 匿名さん]

>>303

読み取る力の問題だと思う。297をよく読んでみ。駅前マンションの一般論だと言ってるぞ。

[307: 匿名さん]

>>305

管理費が、売主から補填されなくなった事を説明して安心感を強調する。
完売しても収入不足に成らない事を説明して安心感を強調する。

一期の収支、二期の予定を書いてみる。

これ大事。

安いってだけで買って管理が駄目だったじゃ安く買った意味ないし安心して買えない。

[308: 匿名さん]

県の第3期分譲地、ぜんぜん売れてないみたいだな。自分たちがスーパー誘致に失敗したせいなんだから完全に自業自得だが、これに懲りてあの広大な商業地を値下げするだろうか？

[309: 匿名さん]

>管理費が、売主から補填されなくなった事を説明して安心感を強調する。

これは何が安心なの？
完売->補てんの必要が無くなる->安心
そういうこと？

[310: 匿名さん]

完売=>補填なくなる=>駐車場代9割行かない>管理費収入不足=>管理費赤字

って事でしょ。

今は、そう言う状況では無いって誰も言わ無いから、ここの管理組合の中ではそう言う話が出無いのか出さ無いのか分からないが、一般住民は知らないのかもね。隣駅の板とは、その辺りに違いを感じる。

[311: 購入検討中さん]

ここは、あとどのくらいあるの？120-80＝４０
この４０の人たちどこに住んでるの？

[312: 匿名さん]

>>310

それだと、”安心感を強調する”にはつながらないんだよね。
できれば307に聞きたいんだけど。

[313: 匿名さん]

管理費収入が、不足しない事を説明すれば良いだけ。

・駐車場代収入は、９割を超えている。
・駐車場代収入に依存しないよう管理組合運営費の支出を見直した。

管理費は、これこれこうで収入不足と言う問題は無いと説明すれば
いいだけだよ。

隣は、臨時総会でそう言う話は有った様だけどここってそう言う話
が有ったみたいな事は出ないから良く分からない。大概の所が、秘
密みたいだからしょうがないけど。


駐車場代９割依存が、どうなっているのか検討者は知りたいでしょ。
でも、ここの関係者は何故かダンマリナンダヨネ。

[314: 匿名さん]

>>305
ここは購入を検討している人のためのスレッドです。
売主や入居済み住人のための作戦会議は他所でやって下さい。

[315: 匿名]

>>314
大変申し訳ございませんでした。
でも、私は住民ではないです。
もし、購入をした場合の今後まで考えて
検討しようとしただけだったのです。
ですが、不快に思われてしまったみたいですね。
改めてお詫びします。
すみませんでした。

貴方のような方の近所にならないように気を付けます。

[316: 匿名]

>>308さん、県に期待しても無駄です。
民間に出来ることは民間にです。
区画整理で官製談合が疑われているありさまです。区画整理事業の落札率は９５％ですからね。まちづくりセンターでの４千万円の不当経費が発覚し指導を受けたのは記憶に新しい。

彼等は何もやらないし、何も出来やしません。
私は期待することを諦めました。
茨城県の１兆８千億円の借金は誰が造ったか？
少し考えれば誰にでもわかることです。
今日の茨城新聞の１面に大物県議の引退があったが…

公社が破綻し１００億円を毎年我等の税金から補填することが決まってい茨城県です。
知事が最高責任者だけど、体質が問題。談合体質が。親方日の丸的体質がです。
まちづくりセンターは何もしません！期待しても無駄です３０８さん！

[317: 匿名さん]

熱いね、きみたち。

[318: 匿名]

現実として、ＵＲと県では雲泥の差が出てきていますしね。

[319: 匿名さん]

>貴方のような方の近所にならないように気を付けます。

こういうパークスレはじめあちこちで使い古された煽りはいい加減やめようよ。

[320: 匿名さん]

ここの外壁の色はウケるなw
もう少しマシな色なかったのかな。

[321: 匿名]

住めば都だよー。
文句あるなら買わなきゃいいだけ。

[322: 匿名さん]

>>313

管理費が駐車場９０％稼働に依存しているって何のこと？と思ったら、
221で９０％稼働しないと赤字とか言っちゃってるわけか。。。

予算をみる限り、稼働率が５０％を下回ったとしても、収入より支出が多くなることにはならないですね。
あらかじめ繰越金が予算化されており、稼働率が下がるとその分だけ繰越金が減る感じです。

[323: 匿名さん]

>>322

回答ありがとうございます。

次年度の繰越金が減ってしまうと言う事ですか・・・。
通常繰越金は、毎年同程度次年度の運転資金として繰り越さないと支払いに支障がでてしまう様に思いますが。
駐車場収入により繰越金が減ると言うのは、少々問題では。

第１期から２期へ繰越金が出せると言う事は、１期の収入が支出を上回っていたと言う事ですから、通常２期も
１期と同程度の予算を組むはずなので繰越金が減ると言う事は起きないはずなんですが。

多分、１期の繰越金は、売主からの駐車場収入不足分の補填と何かしらの手当てをしたから出てきたのではない
のでしょうか。それとも、補填無しで繰越金を捻出できたのでしょうか。

問題なのは、駐車場収入の全稼動時の９０％を管理費に入れると言う事が未だに生きていて完売後に不足が生じ
ないかです。

[324: 匿名]

駐車場ほとんどうまってきたね！

[325: 匿名さん]

323さんは根本的に何か勘違いされていると思いますよ。

[326: 匿名]

》323さん

ここはきちんと 売り主が、補填もしてくれていますし、全く問題無いです。

それが心配で 購入に至らないのであれば 先ずは ここではなくＭＲで事実を確認されたらいかがですか？

ここの営業さんは、きちんと答えてくれましたし、その場でわからない宿題は 後日 こちらが忘れていても 営業さんから、きちんと説明してくれましたから。

ここではなく疑問は、ＭＲでどうぞ。
総会の資料でも見せてもらえばいいんじゃ無いですか？

[327: 匿名さん]

>>323

322です。
ちょっと誤解を与えてしまったようで申し訳ありません。
”このくらいは次年度に繰り越せるだろう”と予算化していた分が予定より少なくなったという意味です。
初年度は年度内での赤字はでていませんし、２年目も駐車場稼働率３０％くらいで十分黒字になるくらいの予算になってますので問題はなさそうです。
ちなみに、初年度は補填なしでの黒字を達成できていました。
（初年度分の補てんは２年目の収支に組み入れられるようです）

この程度の情報でよければご要望に応じて提供させていただきますが、
もし、この情報の信憑性に疑問がありましたら、マンションギャラリーでお尋ね頂く方が確実でしょうね。
ガセ情報が多いですのでお気を付けください。

[328: 匿名]

>>313
>>323

大漁にはならないが、なかなかの釣り人ですな。

[329: 匿名さん]

>>327

回答ありがとうございます。

３０％でやっていけるのですか。外から見ると駐車場は３階が結構空いていますが、
収入だと７～８割のどこか位と言う感じに見えますから今期は７００万円程度のユ
トリと言う感じみたいですね。

普通、予算の支出には使わない可能性のある項目や余裕を見ている項目があるので
そう言う部分も効いてくるとおもうのですが、それを踏まえて今期の予算が３０％
の依存で済むと言う事は特に問題無さそうです。

ところで、現在の委託管理費はどの程度なのでしょうか。重説の金額とどの位の差
が有るのかもしよろしければ教えてください。

[330: 匿名さん]

>>329

ほぼ221に書かれている金額の通りです。

[331: 匿名さん]

>外から見ると駐車場は３階が結構空いていますが

外から３階の空車情報は見えないと思うんですが。
それに見えたとしても外から一番目に付くはずの
３階の外周部分は、竣工当時から各種スタッフが利用されてますから
空いているようには見えないと思います。

[332: 匿名]

>>331

TXから見えないか？

[333: 匿名さん]

TXからよくみえるよ。

[334: 匿名さん]

>>330

なるほど、委託管理費は、殆ど同じと言う事は共用部分経費が結構余裕をみてあったと言う事ですね。
管理委託費もまだ値引き交渉の余地は有りそうと言う感じですね。ただ、住民板の雰囲気だと当分期待できそう無い雰囲気もあるのかな。

[335: 匿名さん]

>>334

まあ、値下げについては住民になってからゆっくり手をつければいいんじゃないですか？
期待できなくはないと思いますが、過度の期待は禁物ですね。

ちなみに住民板の雰囲気はあてにならないですよ。
自分のみこみでは、あれは便乗クレーマーが大騒ぎしてしまうせいで共感を得られなくなってしまうけなので、、、

[336: 匿名]

住民板の数人の意見で何かが変わるわけない

[337: 匿名]

まあ住民板で騒いでるのはほとんどクレーマーだからな

[338: 匿名さん]

↑みたいに、住民板で委託費の問題を指摘している書込みをクレーマーと扱う様では先が思いやられる。

[339: 匿名]

くだらんレスの応酬はやめぃ！！
ガレリアの素晴らしさを語り合おう！
もう残り少ないわけですから(^_^)

[340: 匿名]

あと何戸くらい？

[341: 匿名]

看板みたひといるかな。

[342: 匿名さん]

>>335

ゆっくりと言うのは、どうかと思いますよ。管理委託費の値下げ要求とか完売しなくても出来る
ことですから交渉は早いに越した事は無いと思います。

後、修繕計画の見直しも。５年毎だからと当初の計画のまま５年後にやればいいやと思っている
としたら、ちょっとですね。案のままだと１２期に一時金を払っても大規模修繕で残額３００万
とかちょっと心もとないです。

ＰＨは、板の書き込みによるとどちらも手を付けている様です。それが普通なんではと言う感じ
です。


住民板を読んだ限りでは、管理費の事を書いていた書き込みをクレーマーだとは思えないですよ。
もし、理事会が、クレーマーとか思っているようなら努力の足りない理事会って言われてもしょ
うがないように思えます。板を読んだ限りでは、です。そうでない事を期待しますが。

[343: 匿名さん]

くだらんレスの応酬はやめぃ！！ って言われてるんだからやめなよあんた。

[344: 匿名さん]

↑耳が、痛いのか何か知らないけど、この件には触れて欲しくないって思っている人が居るって事か。

そうだとすると、良い傾向では無いね。

[345: 匿名さん]

みんな勘違いしてるけど、ガラガラだよ。夜見てみなゴーストタウンだよ

[346: 匿名]

いつの話してんの？
あんたこそ夜来てみな。

[347: 匿名さん]

スーパーを期待する人にどうしても聞きたいことがある。
どうしてスーパーがある土地に住まなかったんだ？　あん？

[348: 匿名さん]

できたら嬉しいな～
と思っているだけで、なきゃ無いで別に構わないから。

[349: 匿名さん]

私も↑と同じ

[350: 匿名]

痛々しい。