ガレリアヴェール５ GALLERIA VERT V

[匿名さん]

2010年9月3日現在、残り80戸弱となりました。
実際は多少鈍化するでしょうが、2009年4月以降と同一ペースでの販売ならば年度内に完売となります。引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思います。

所在地：つくば市　島名4436（香取台B57街区1）
交通：
つくばエクスプレス 「万博記念公園」駅 徒歩2分
間取：3LDK・4LDK
面積：85.01平米～105.16平米
売主：東京建物不動産販売
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

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ガレリアヴェール　～三井ゆりのおうちＴＶ～　
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[201: 匿名さん]

>あちらはあの販売状況で補填無しで黒字と言う事ですから何らかの還元があるようです。

両方の物件を検討しているのですが、販売状況をご存知なようなので教えてください。
過去レスから『あちら』とはパークハウスのことだと思いますが、どの程度の販売状況なのですか？
また、何らかの還元とは例えばどのような還元が考えられるのですか？

[202: 申込予定さん]

先々週もらった価格表によると、45くらいでしたよ。

[203: 申込予定さん]

先々週でなく先週でした。

[204: 匿名さん]

繰り返したくなるよね。

[205: 匿名さん]

>>201

申し訳ないですが、販売状況は分からないです。回りから見たり花を見たりで多分同じ様なものだと思います。
６～７割辺りなんでしょう。率では、劣りますが１４０戸多いので戸数的にはここといい勝負ではないかと思います。

還元は、予想ですからそのつもりでお願いします。普通なら積立金に繰り入れると思います。管理規約でもそれしか出来ませんから。そうであるなら、積立金に予定外の金額が入りますからその分の調整が何かあるだろうハズと言う事です。でも、将来の値上げ対応のために留保と言う事もありえますから。

こちらは、管理費の黒字は、しばらく難しそうでは。そうは言っても９０％近くは行くでしょうから何がしかの対応で乗り切れる程度ではあるかなと思えます。実態は、分かりませんが。

[206: 匿名さん]

思う、思う、思う、、何一つ根拠のない話（呆）

[207: 201]

>205さん

レスありがとうございます！
まだまだ悩みそうです・・・

[208: 匿名さん]

>>206

そうですね。予想が、多分に入っています。
販売会社じゃないんだから正確な販売数を知るなんて無理だからしょうがない事。ここだって、本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。

パークハウスの管理費が、本当に黒字なら何かしらの対応があるのは間違いない事実。どう対応されるのかなんか分からんよそんなもの。


ただ、ここの管理費が、赤字と言うのは紛れも無い事実。

本物の住民か関係者の回答なら補填してもらっていると言う事だから間違い無い。対策は、やはり分からない。誰か教えて。

[209: 匿名さん]

>>206

>本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。

管理組合ならおおよその戸数を知っている筈ですよ
総会などの時に質問すれば答えてくれる筈です
きっと住民さんも分かってるけどレスしないだけでしょうね

>パークハウスの管理費が、本当に黒字なら何かしらの対応があるのは間違いない事実。

未販売住戸の所有者は売主であるため、その管理費は売主が支払っている。
駐車場の使用料は、現在の駐車台数で十分に黒字。
そんな要な事が総会で話されたとかって住民板に書いてあった気がします。
確か。

[210: 物件比較中さん]

住民板のフロントレディー費用のやりとを見ていても危機感の無さそうな住民が、何故か管理会社の出した数字をかばっている位だから、管理費の赤字とか案外無策かもね。

駐車場や管理費の値上げとかも考慮は必要そうだな。

[211: 物件比較中さん]

ここって修繕積立金を運用とかしないのですか？
修繕計画の見直しとかも。引き渡された時の計画のまま次回の値上げまで行くんでしょうか？

管理費の値下げ要求とかはどうなんでしょうか。
何もしないのほほん組合ってことは無いですよね。

[212: 匿名さん]

>>本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。

>管理組合ならおおよその戸数を知っている筈ですよ

おおよそではなく当然正確な戸数を知っているはずです。

[213: 匿名さん]

>>207さん

よく205さんの文章の意味が分かりましたね。


>>208さん
>ただ、ここの管理費が、赤字と言うのは紛れも無い事実。

事実と仰る証拠はなんなんでしょうか？
管理費が赤字って滞納者が大勢いるんですか？
それとも支出が想定外に大きくなる要素でもあったのですか？
一番の疑問は、販売戸数も知らない208さんがどうやって「赤字と言うのは紛れも無い事実」の証拠をつかんだんでしょう。

[214: 匿名さん]

売主が、駐車場代を補填してくれていると言う書き込みがありましたから収入が不足していると言う事ですよね。それとも、解消されたのですか？

赤字になるから補填されるのと違うの？
足りているのに補填してくれるなら良い売主だ。

[215: 匿名]

滞納があるかないかは契約書か重要事項説明に記載されてるハズ

かうまえに営業に聞けばいいのでは？

書類に載るから嘘言えないし

[216: 匿名さん]

>>193
>>194

よく読め。

[217: 物件比較中さんby211]

管理費は、管理委託費の間違いです。
組合の状況とか教えて下さい。

[218: 匿名さん]

>>213

205のどこが、分からないのですか？
普通に理解できましたけど。

[219: 匿名さん]

213じゃないが全く理解しがたいと思ったよ。

根本的に日本語がおかしいことはここでは突っ込まないでおくが、それ以外で。


普通なら積立金に繰り入れると思う、管理規約でもそれしか出来ない、と言いながら何故か根拠もなく還元を予想したり。

積立金に予定外の金額が入るというのも唐突で何のことだかわからん。

管理費の黒字は、しばらく難しそうでは。と予想しているが、管理費の黒字とはなんなのか。

そうは言っても９０％近くは行くでしょうからって、何が９０％なんだか。

で、結局最後は「実態は、分かりませんが。」と締めくくってる。

何が言いたいんだか。

[220: 匿名さん]

>>214
なんかマンション全般をわかっていないか勘違いしてないか？別に補填されているわけではないよ？未販売分は売主の持分なだけ。だから持主が金払う。それだけ。販売されたら持ち主が変わるだけ。だから管理費収入は一定だぞ。

[221: 匿名さん]

>>219

何も知らないんだね。
まとめて教えてあげるよ。

余剰金の処理から行こうか。

通常、まともな物件なら修繕計画に沿って修繕積立金を集めている。当然、管理費余剰金などの不確定なものは見込んでいない。そこに、駐車場収入分が余剰金として出た場合、管理規約に沿って修繕積立金に入れるのが普通。規約が、標準管理規約に沿って出来ていればね。

ただ、この余剰金を修繕積立金に組み入れると予定外のお金だから集めすぎになってしまう。修繕積立金は、足りなくても困るが集めすぎても駄目なんだよ。だから、何かしらの方法で住民に還元するのが普通。その方法は、月々の積立金支払い額を一時的に下げたり留保して将来の値上げ幅を圧縮するとか組合の考え方次第なんだ。

言っていることが理解できたかな。


続いてここの管理費だ。

管理費は、管理費として住民から徴収する金額の他に駐車場収入、駐輪場等が収入として計上される。

例えば

収入の部
74,876,400　管理費
13,860,720　駐車場使用料
6,923,400　その他もろもろ。書くのが面倒だからまとめた。
95,660,520　合計

支出の部
46,010,220　共用部分費・備品
49,650,300　管理委託費
95,660,520　合計

こんな感じ。マンションギャラリーで見られる管理委託書だとこうなっている。
注記で「敷地内駐車場私用収入は、１００％稼動時の収入に対し、９０％の収入で計上してあります」と書いてある。バイク置き場・サイクルポートは、１００％に対して５０％だ。

つまり、駐車場収入は、稼働率が９０％位いかないと収入不足になると言う事。区画の金額差は、ちょっと無視。
この場合、１３，８６０，７２０円の駐車場収入を上げないと赤字。これは、理解できるよね。

ここの販売率が、どのくらいか分からないけど駐車場が９０％も埋まっているようには見えない。どうなかな。
だから、194が言うように不足分を売主が埋めている訳。当然、完売しても今のままだと９０％の金額が稼げないと赤字だ。しかも、完売したら売主は負担はしてくれないから、組合は何かしらの努力が必要と言う事。

ただし、完売すれば９０％近くは行くだろうから少し努力すれば不足分は解消できるだろうと言う予想。
第２期になって９０％は、変わったかもしれないがどうなの＞住民の人

分かったかな。219。


>>220

分かってないのは、君の方だよ。
売主は、駐車場を借りる義務なんて無いの。もし借りる義務があったら７２２区画も合って４００に満たないらしい状態で余剰金の出ているパークハウスなんてウハウハだよね。ここは、全部借りてもらっても１０％分しか収入にならないからウハウハは無理。頑張らないと余剰金自体が無理っぽい。



流石に理事会も何かしらの手は打つだろうが、外からじゃ見えないんだよね。住民板のやり取りを見ているとちょっと心もとない感じだね。管理会社の提示した金額を肯定する姿は、まるで理事が保身に走っているようにも見える。

[222: 匿名さん]

↑
ごめん、長すぎて読む気になれない。
簡潔に書けないのかな。

[224: 匿名さん]

文章が下手な以前に、上から目線がイヤ

[225: 匿名さん]

221は外部

>第２期になって９０％は、変わったかもしれないがどうなの＞住民の人

[226: 匿名さん]

おそらく住民板も221
みらい平で毎日更新していた人だろう

>流石に理事会も何かしらの手は打つだろうが、外からじゃ見えないんだよね。住民板のやり取りを見ているとちょっと心もとない感じだね。管理会社の提示した金額を肯定する姿は、まるで理事が保身に走っているようにも見える。

[227: 匿名さん]

この程度で長いとか簡潔じゃないとか言ってたら、重説やら管理規約やら理解できないんじゃないの？

[228: 匿名さん]

このように警告無視も 甲斐なく進行するのが特徴

[232: 匿名さん]

興味ないので詳しい人物像とかいらないです。

[233: 匿名さん]

欲しいのは「管理費等」に対する知識。
人物像の知識ではありません。
荒らさないで。

[234: 匿名さん]

「管理費等」に対する適当な知識で荒らしてる人がいるからその人の人物像を紹介したんでしょ。

どっちもいらん。

3号公園が完成しないことのほうが大問題だ。

[235: 匿名さん]

理事など特定される人物に対し事実に依拠しない批判行為は荒らし行為じゃないのかね？

[236: 匿名さん]

211の管理費の説明は、知識じゃ無くて実例に沿って解説しているだけでしょ。

事実を知っている人は、今の予算状況を教えてあげればいいんじゃないの。

検討者が、知りたいのは人物像じゃ無くてそっちの方でしょ。

[237: 匿名さん]

独りよがりの自作自演行為が読み手に疑心暗鬼を生み出し書き手が荒らし行為に走る誘因になっているのではないのかね？

[238: 匿名さん]

つまり「web1.0とweb2.0というプラットフォームの違いを理解した投稿をしてくれないと迷惑だ」と意見している

[239: 匿名さん]

web2.0って言葉懐かしいですね。あっという間に死語になりま

[240: 匿名さん]

>>211

211の書き込みは、余程知られたくない事だったみたいだね。検討者は、必読。

[241: 匿名さん]

失礼。

>>221

の間違い。

[242: 匿名さん]

必読って言うから読んできたけど読みにくいし中身おかしいし時間の無駄。
こんなこと検討者なら各自で考えてるに決まってるじゃん。何をいまさら。

[243: 匿名さん]

このように警告無視も 甲斐なく進行するのが特徴
守谷とブランズをわざわざ持ち出して煽るのが楽しいらしい

[245: 買いたいけど買えない人]

>>243
ん？ブランズの話も守谷の話もどこにも出てないけど？？
スレ違い？

[248: 匿名さん]

信用ならぬ人の情報に評価時間をかけるなら
何度もMRに足を運んだ方がいい

[249: 匿名さん]

そうそう、ＭＲに行って221の書込みが本当か嘘か確かめてくればいいんじゃないの。

その時、今期の予算も見せてもらえば管理組合の仕事ぶりも判って一石二鳥。

[250: 匿名さん]

本当だからこんなに火消しに躍起になってる人がいるんじゃないの？
値引きの話の時もそうだったよね。

[251: 匿名さん]

>>250
本当だからって、何の話のことを指しているんだかよくわからん。
火消しに躍起になってる人ってどのレスのことなんだろ。
それに本当のことなら火消ししても意味ないと思うんだが。

[252: 匿名さん]

やばくねぇか？未入居110て

[253: 匿名さん]

別に。何を今更。新人さん？

[254: 匿名さん]

>>251

221にある駐車場代の管理費への組み込み比率の事でしょ。
管理費を安く見せる手段としては、良くある事らしいけどね。

[255: 匿名さん]

↑２５１みたいなのにマジレスしなくていいでしょ。

[256: 匿名さん]

↑そういうマジレスもしなくていいでしょ。

[257: 匿名さん]

そんな事より
＞２５２さんの　「未入居１１０」
って本当ですか？
先週まで「６０切る」とか書いてありましたよね？
１１０はまずいでしょ
いくらなんでも

[258: 匿名さん]

普通に２５２さんが間違ってるだけだからみんなスルーしてるんですよ。

[259: 匿名]

１２０なんていつの話でしょうね。６０切って残り少なくなってるのは事実です。早くしないと手遅れになりますよ。もう新規マンション建設の話で盛り上がるなんてことは、つくばにはもう訪れないのでしょうねえ。
官舎跡地は一等地ですが、その土地利用によっては、つくばの中心地ばかりてなく全体の住宅事情にも大きく影響してきますね。
利用計画が定まるまで待ってみるのも一興かと思いますが。
果てさていつになることやら。
今がすべてなんだよね。

[260: 匿名さん]

手遅れって
現在の万博で？？？？
ス－パー１件出来てから言って欲しい。
たまたま駅前の駐車場利用したが、ほんとうに何にもない。
チベットだ！

[261: 匿名さん]

通勤時、万博駅からで座れますか？

[262: チベット人]

260！あなたは、我々を侮辱するのか！
我々のチベットの地の方が、よっぽど進んでいる！

[263: 匿名さん]

通勤時の万博駅、
ちょうど座席が埋まるくらいの状況です。
まず、座れないと考えておいた方がいいのでは。

[264: 匿名]

お遊びでもチベットと比較するのはやめようね。
万博公園は普通にいいとこだよ。

ただ、手遅れとか後悔するほどいいとこだとは思わんね。
だから未だに売れ残ってるわけだしね。

一部の欲しい人が納得して買うとこだよ。

[265: 匿名さん]

おまえら ば か だな。

数が減ってるから買いたい人は早くしないと手遅れってだけの意味だろ。

スーパーがないとかチベットがどうとか関係なく、なくなったら買えないってこと。

それ以上でも以下でもない。

[266: 匿名さん]

すまん、ば かはお前らじゃなくて260だけだな。よく読んだら。

[267: 匿名さん]

え？
月５軒のペースで売れても１年分の在庫。
実際には、これからそんなペースは無理（スーパーでも出来れば別だが・・・）でしょ。
１月には「中古マンション入り」だし。
「手遅れになる」という言葉に、全く現実味がないが。

[268: 匿名さん]

ここ読むと万博買っちゃったオイラは　まけ　組　と思われてると思う、ホント。

でもさ、ガレリアに越してきてから休日自宅で過ごす時間が増えた。

居心地がいいから中途半端な外出はしなくなった。

リビングでうたた寝しながらのんびり過ごす。都会では感じられないさわやかな風や野鳥が鳴く声。

こだわりの家具に調和する内装を眺めて、いいマンション買ったなぁ、そう思えるんだ。

検討中の人は匿名の意見なんかに左右されずに自分が満足できるかどうかで選ぶべき。

万博・ガレリアでの生活を想像して家族の笑顔が浮かぶなら買いだと思う。

[269: 匿名さん]

しかし、１１０は強烈だな。どうやって売るの？

[270: 匿名さん]

しつこい

[271: 匿名さん]

>>268 笑顔？浮かびません

[272: 匿名さん]

半期終了時の資料で残65だったのに一人で110の話続けてるやつはなんなの？
ここはいつも販売計画と経過の資料をpdfで公開してんのに嘘で煽る意味がわか

[273: 匿名さん]

笑顔が浮かぶならって書いてあるじゃん。浮かばないなら買わなきゃいいってだけだろ。それと268も＊＊＊とかってなに言ってんだよ。くだらないレスに踊らされすぎ。まぁ偽住民だろうけど。

[274: 匿名さん]

>>272

半期終了時の資料ってどこにあるの。東建不販のＩＲみてもそれらしいものは無いんだが。
できたらリンク張ってもらえないかな。

[275: 匿名さん]

268が偽住民なのはガチだろう。

[276: 匿名]

私も268さんと同じように家で過ごすことが多いですね。ホントに居心地がいいんですよ。仕事終わったらまっすぐ帰ります。

[277: 匿名さん]

偽住人にマジレスするわけじゃないが
何度か行ったけど野鳥が鳴く声なんて聞こえるか？

[278: 匿名さん]

聞こえない。少なくともリビングには聞こえないと思う。

[279: 匿名]

西側ですので、林があるからかうちは鳥の声聞こえます。
しかし、窓を開けると車の音や隣側の子供や犬の声がうるさくて、
のんびりうたた寝は無理です。
あまり窓は開けません。

[280: 匿名さん]

そうそう。のんびりうたた寝するなら窓閉めてエアコンのはずだよね。

[281: 匿名]

偽住人がいい環境だと盛ったのに本住人が窓を開けると車の騒音や犬の声や子供の奇声やらうるさくて満足に昼寝も出来ないと環境の悪さを暴露してどおする

[282: 匿名さん]

犬の鳴き声なんて聞こえませんが

[283: 匿名さん]

>>281
何言ってんの？　嘘情報よりよっぽど有意義。
お前もどさくさにまぎれて逆に盛ってんじゃねぇよ。

[284: 匿名さん]

静けさが、売りじゃなかったの・・・。

[285: 匿名さん]

あんなに車の通りが少ないのに車の騒音って・・・現地知らないで書いてますね。

[286: 匿名さん]

季節や時間帯によってちがうだろ
通勤時間帯は車も通るし
散歩の犬が鉢合わせれば吠えるし
ウグイスやムクドリが鳴く季節もある
マンションなら窓を閉めればほとんど聞こえないんじゃないの？
春秋ならエアコンなしで窓開けたほうが気持ちいいんじゃない？

[287: 匿名]

ホントに、ここは静かですよ～
確かに休日は のんびりまったり家で過ごす時間に 幸福 を 感じます。

多少の子供の声や 犬の鳴き声 なんて ちっとも気にならないどころか ちゃんと 人が住んでるんだっていう 安心感さえ 感じます。

マンション内で 知らない方とも 挨拶を交わし フレンドリーな空間に 私は ここを選んで良かったな～とおもってますよ。

[288: 匿名]

そうですね、ウチの方も外からイヌの鳴き声は聞こえた事はありません。室内犬を飼われているお宅の前を通り過ぎた時に吠えられるくらいですね。子供の声も窓を開けてテレビも消した時とかに気が付いたら聞こえる程度ですね。うるさいとかたまに書き込みされている方がいらっしゃいますが、本当にそんなにうるさいのか出来ることならお邪魔して確認してみたいものです。

[289: 匿名さん]

>静けさが、売りじゃなかったの・・・。

そうですよ。

単純に、静かだからちょっとした声や音が気になるって話。

他の駅前マンションだったら、子供の声とか小鳥の声を煩がること自体できないでしょ、街の喧騒音にかき消されて。

[290: 匿名さん]

>>289

他の駅前マンションでも外を歩く子供の声は聞こえるよ。かき消されるほどうるさくないから。

季節によっては、ウグイスが鳴いていたりする。

認識不足。

[291: 匿名さん]

ＴＸ守谷～つくばの駅前は、みな同じでしょ。
閑静なもんですよ。
あとは、「快速停車駅」である守谷・つくばの両駅以外は
通過音がする。
これは仕方がない。
結構うざい音。
あ、みらい平は地下だっけ。

[292: 周辺住民さん]

みらい平は掘割であって地下ではない。
高層階には直接音が届く構造だよ。
でも、ＴＸ自体かなり騒音対策が行き届いているので、それほどうるさくない。
常磐線あたりと比べたら相当静か。

[293: 匿名]

ヒバリ、キジ、ニワトリ、スズメ、ウグイス、コジュケイ、ツバメの声は今まで聞いた。

駅前スローライフです。

[294: 匿名さん]

>>290さん
失礼ですが認識不足はあなたのほうだと思いますよ。
駅前なのに良くも悪くも人の流れがほとんどなくて、
まだ「街」になっていない万博の方が、ときおり聞こえる子供の声が気になるってことでしょう。
他の駅前マンションでももちろん子供の声ば聞こえるでしょうが、
多少なりとも人の流れや商業施設があれば街の喧騒にまぎれますから相対的な気になる度合いが違うと言うことですよ。。

[295: 匿名さん]

↑289をよく読む事。終わりの三行ね。

[296: 匿名さん]

かき消されるほどうるさくないから。

[297: 匿名さん]

289だけどさ、認識不足というか読解力不足かな。

まぁ行間読んでよと思うけど逆に言えば私の説明不足か。

かき消されるってのは言い替えると街が賑やかだから、それに紛れるってこと。

だから子供の声とかだけを煩いとは言わない(煩がることができない)ってことよ。

294さんには伝わってるっぽいからいいけど、290さんとか296さんとかはもう少し常識で考えてくださいね。

子供の声がかき消されるほど煩い住処なんてそうそうあるわけないでしょ。

しかも私、他の駅前マンションだったらって一般的な書き出しでレスしてるんだし。

[298: 物件比較中さん]

２９７説明下手。
だから・・・てことよ。
って表現すれば、いいってもんじゃないよ。
説明不足かって認識しているなら、もっとわかりやすく説明してね。
えらそうな表現するなら、もっと国語のお勉強してね。
わかりやすく書けたら、添削してあげるよ。
がんばれ。

[299: 匿名さん294]

横レスさせていただきますが、どうみても298さんのほうが「もっと国語のお勉強してね」だと思いますよ。
それに最初のレス内容でわかりましたし、当初の説明で別に問題なかったと思いますよ。
理解できない人が騒いだから説明してくれたのでしょう。
そもそも国語や説明不足の問題以前に常識で考えてくださいと言うことだと思います。

[300: 匿名さん294]

よく考えたら、289読んで「かき消されるほどうるさいってことか」と普通は思うわけがないですものね。
わざと確信犯的にそういう反応しただけですね。
まじめに反論してしまいましたが、煽りの方なのですね？
相手にしてしまってすみません。