ガレリアヴェール５ GALLERIA VERT V

[匿名さん]

2010年9月3日現在、残り80戸弱となりました。
実際は多少鈍化するでしょうが、2009年4月以降と同一ペースでの販売ならば年度内に完売となります。引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思います。

所在地：つくば市　島名4436（香取台B57街区1）
交通：
つくばエクスプレス 「万博記念公園」駅 徒歩2分
間取：3LDK・4LDK
面積：85.01平米～105.16平米
売主：東京建物不動産販売
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

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ガレリアヴェール　～三井ゆりのおうちＴＶ～　
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[183: 匿名さん]

今日あたりモデルルーム行った人いますか？
あと何戸くらいでしょうか？

[185: 匿名さん]

あと何戸くらいなんでしょね？

[186: 匿名]

もうかなり駐車場がいっぱいになってきてますから 残戸数はかなり減ってるんじゃないでしょうか？

[187: 匿名]

少しずつ減っているんですね♪

[190: 匿名さん]

９３個

[191: 匿名さん]

↑
なんで増えてるのよ

[192: マンコミュファンさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】 　

[193: 匿名さん]

マンションギャラリーで見せてもらった当初の管理委託契約書には、当初駐車場収入の９０％を計上と
書いてあるのですが初年度は当然９０％も埋まっていなかったので支出に対して赤字だと思うのですが
東建不販は補填してくれたのでしょうか？

今駐車場９０％超えていますか？それとも、管理費を見直して駐車場収入の依存比率を下げたのでしょ
うか。

[194: 匿名さん]

ここに限らず一般的に未販売住戸や不足駐車場区分は売主負担です。
ここもその例に従っています。

[195: 匿名さん]

>>194

回答、ありがとうございました。

９０％分をＨＰの管理費に足すと管理費自体は、パークハウスとたいして変わらないかな。その辺りは、盲点ですね。

[196: 匿名さん]

>>195さん
よく意味がわかりませんでした。
どういう計算をするとパークハウスと変わらないという勘定になるのでしょうか？

[197: 匿名]

ここいつまで残ってるんですかね？
まだ100弱あるとか…

周りのマンションは残りが少なくなると安くなってるみたいだけど、ここはあと一年位かかるのかな

[198: 匿名]

このコミュみてると在庫がいくつかわからないんだけど…

[199: 匿名]

確か60戸位ですよ

[200: 匿名さん]

>>196

書き方が、舌足らずですみませんでした。

単純に足し算すればパークハウスの方が高いのですが、あちらはあの販売状況で補填無しで黒字と言う事ですから何らかの還元があるようです。それを踏まえて委託契約書等を見せてもらって金額の差は管理員・警備員・清掃員などのボリュームやエレベーター他などの設備の差による点検費(予想)など諸々を考慮するとコストパフォーマンスは変わらない感じがします。

ここを基準に考えると割高と言うわけでもないようだってところです。


ところで９０％と言えば台数で換算すると４７７台ですが、超えられそうなのでしょうか？
当然、管理費等の削減努力はされていると思うのですが。削減されないとなると駐車場代の値上げとか考えないとならない様な感じがします。

[201: 匿名さん]

>あちらはあの販売状況で補填無しで黒字と言う事ですから何らかの還元があるようです。

両方の物件を検討しているのですが、販売状況をご存知なようなので教えてください。
過去レスから『あちら』とはパークハウスのことだと思いますが、どの程度の販売状況なのですか？
また、何らかの還元とは例えばどのような還元が考えられるのですか？

[202: 申込予定さん]

先々週もらった価格表によると、45くらいでしたよ。

[203: 申込予定さん]

先々週でなく先週でした。

[204: 匿名さん]

繰り返したくなるよね。

[205: 匿名さん]

>>201

申し訳ないですが、販売状況は分からないです。回りから見たり花を見たりで多分同じ様なものだと思います。
６～７割辺りなんでしょう。率では、劣りますが１４０戸多いので戸数的にはここといい勝負ではないかと思います。

還元は、予想ですからそのつもりでお願いします。普通なら積立金に繰り入れると思います。管理規約でもそれしか出来ませんから。そうであるなら、積立金に予定外の金額が入りますからその分の調整が何かあるだろうハズと言う事です。でも、将来の値上げ対応のために留保と言う事もありえますから。

こちらは、管理費の黒字は、しばらく難しそうでは。そうは言っても９０％近くは行くでしょうから何がしかの対応で乗り切れる程度ではあるかなと思えます。実態は、分かりませんが。

[206: 匿名さん]

思う、思う、思う、、何一つ根拠のない話（呆）

[207: 201]

>205さん

レスありがとうございます！
まだまだ悩みそうです・・・

[208: 匿名さん]

>>206

そうですね。予想が、多分に入っています。
販売会社じゃないんだから正確な販売数を知るなんて無理だからしょうがない事。ここだって、本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。

パークハウスの管理費が、本当に黒字なら何かしらの対応があるのは間違いない事実。どう対応されるのかなんか分からんよそんなもの。


ただ、ここの管理費が、赤字と言うのは紛れも無い事実。

本物の住民か関係者の回答なら補填してもらっていると言う事だから間違い無い。対策は、やはり分からない。誰か教えて。

[209: 匿名さん]

>>206

>本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。

管理組合ならおおよその戸数を知っている筈ですよ
総会などの時に質問すれば答えてくれる筈です
きっと住民さんも分かってるけどレスしないだけでしょうね

>パークハウスの管理費が、本当に黒字なら何かしらの対応があるのは間違いない事実。

未販売住戸の所有者は売主であるため、その管理費は売主が支払っている。
駐車場の使用料は、現在の駐車台数で十分に黒字。
そんな要な事が総会で話されたとかって住民板に書いてあった気がします。
確か。

[210: 物件比較中さん]

住民板のフロントレディー費用のやりとを見ていても危機感の無さそうな住民が、何故か管理会社の出した数字をかばっている位だから、管理費の赤字とか案外無策かもね。

駐車場や管理費の値上げとかも考慮は必要そうだな。

[211: 物件比較中さん]

ここって修繕積立金を運用とかしないのですか？
修繕計画の見直しとかも。引き渡された時の計画のまま次回の値上げまで行くんでしょうか？

管理費の値下げ要求とかはどうなんでしょうか。
何もしないのほほん組合ってことは無いですよね。

[212: 匿名さん]

>>本当の販売戸数は誰も知らないんでしょ。

>管理組合ならおおよその戸数を知っている筈ですよ

おおよそではなく当然正確な戸数を知っているはずです。

[213: 匿名さん]

>>207さん

よく205さんの文章の意味が分かりましたね。


>>208さん
>ただ、ここの管理費が、赤字と言うのは紛れも無い事実。

事実と仰る証拠はなんなんでしょうか？
管理費が赤字って滞納者が大勢いるんですか？
それとも支出が想定外に大きくなる要素でもあったのですか？
一番の疑問は、販売戸数も知らない208さんがどうやって「赤字と言うのは紛れも無い事実」の証拠をつかんだんでしょう。

[214: 匿名さん]

売主が、駐車場代を補填してくれていると言う書き込みがありましたから収入が不足していると言う事ですよね。それとも、解消されたのですか？

赤字になるから補填されるのと違うの？
足りているのに補填してくれるなら良い売主だ。

[215: 匿名]

滞納があるかないかは契約書か重要事項説明に記載されてるハズ

かうまえに営業に聞けばいいのでは？

書類に載るから嘘言えないし

[216: 匿名さん]

>>193
>>194

よく読め。

[217: 物件比較中さんby211]

管理費は、管理委託費の間違いです。
組合の状況とか教えて下さい。

[218: 匿名さん]

>>213

205のどこが、分からないのですか？
普通に理解できましたけど。

[219: 匿名さん]

213じゃないが全く理解しがたいと思ったよ。

根本的に日本語がおかしいことはここでは突っ込まないでおくが、それ以外で。


普通なら積立金に繰り入れると思う、管理規約でもそれしか出来ない、と言いながら何故か根拠もなく還元を予想したり。

積立金に予定外の金額が入るというのも唐突で何のことだかわからん。

管理費の黒字は、しばらく難しそうでは。と予想しているが、管理費の黒字とはなんなのか。

そうは言っても９０％近くは行くでしょうからって、何が９０％なんだか。

で、結局最後は「実態は、分かりませんが。」と締めくくってる。

何が言いたいんだか。

[220: 匿名さん]

>>214
なんかマンション全般をわかっていないか勘違いしてないか？別に補填されているわけではないよ？未販売分は売主の持分なだけ。だから持主が金払う。それだけ。販売されたら持ち主が変わるだけ。だから管理費収入は一定だぞ。

[221: 匿名さん]

>>219

何も知らないんだね。
まとめて教えてあげるよ。

余剰金の処理から行こうか。

通常、まともな物件なら修繕計画に沿って修繕積立金を集めている。当然、管理費余剰金などの不確定なものは見込んでいない。そこに、駐車場収入分が余剰金として出た場合、管理規約に沿って修繕積立金に入れるのが普通。規約が、標準管理規約に沿って出来ていればね。

ただ、この余剰金を修繕積立金に組み入れると予定外のお金だから集めすぎになってしまう。修繕積立金は、足りなくても困るが集めすぎても駄目なんだよ。だから、何かしらの方法で住民に還元するのが普通。その方法は、月々の積立金支払い額を一時的に下げたり留保して将来の値上げ幅を圧縮するとか組合の考え方次第なんだ。

言っていることが理解できたかな。


続いてここの管理費だ。

管理費は、管理費として住民から徴収する金額の他に駐車場収入、駐輪場等が収入として計上される。

例えば

収入の部
74,876,400　管理費
13,860,720　駐車場使用料
6,923,400　その他もろもろ。書くのが面倒だからまとめた。
95,660,520　合計

支出の部
46,010,220　共用部分費・備品
49,650,300　管理委託費
95,660,520　合計

こんな感じ。マンションギャラリーで見られる管理委託書だとこうなっている。
注記で「敷地内駐車場私用収入は、１００％稼動時の収入に対し、９０％の収入で計上してあります」と書いてある。バイク置き場・サイクルポートは、１００％に対して５０％だ。

つまり、駐車場収入は、稼働率が９０％位いかないと収入不足になると言う事。区画の金額差は、ちょっと無視。
この場合、１３，８６０，７２０円の駐車場収入を上げないと赤字。これは、理解できるよね。

ここの販売率が、どのくらいか分からないけど駐車場が９０％も埋まっているようには見えない。どうなかな。
だから、194が言うように不足分を売主が埋めている訳。当然、完売しても今のままだと９０％の金額が稼げないと赤字だ。しかも、完売したら売主は負担はしてくれないから、組合は何かしらの努力が必要と言う事。

ただし、完売すれば９０％近くは行くだろうから少し努力すれば不足分は解消できるだろうと言う予想。
第２期になって９０％は、変わったかもしれないがどうなの＞住民の人

分かったかな。219。


>>220

分かってないのは、君の方だよ。
売主は、駐車場を借りる義務なんて無いの。もし借りる義務があったら７２２区画も合って４００に満たないらしい状態で余剰金の出ているパークハウスなんてウハウハだよね。ここは、全部借りてもらっても１０％分しか収入にならないからウハウハは無理。頑張らないと余剰金自体が無理っぽい。



流石に理事会も何かしらの手は打つだろうが、外からじゃ見えないんだよね。住民板のやり取りを見ているとちょっと心もとない感じだね。管理会社の提示した金額を肯定する姿は、まるで理事が保身に走っているようにも見える。

[222: 匿名さん]

↑
ごめん、長すぎて読む気になれない。
簡潔に書けないのかな。

[224: 匿名さん]

文章が下手な以前に、上から目線がイヤ

[225: 匿名さん]

221は外部

>第２期になって９０％は、変わったかもしれないがどうなの＞住民の人

[226: 匿名さん]

おそらく住民板も221
みらい平で毎日更新していた人だろう

>流石に理事会も何かしらの手は打つだろうが、外からじゃ見えないんだよね。住民板のやり取りを見ているとちょっと心もとない感じだね。管理会社の提示した金額を肯定する姿は、まるで理事が保身に走っているようにも見える。

[227: 匿名さん]

この程度で長いとか簡潔じゃないとか言ってたら、重説やら管理規約やら理解できないんじゃないの？

[228: 匿名さん]

このように警告無視も 甲斐なく進行するのが特徴

[232: 匿名さん]

興味ないので詳しい人物像とかいらないです。