プライムアリーナ新百合ヶ丘【３】

[マンコミュファンさん]

ガーデンアリーナ、シーズンアリーナに続く、新百合山手における
三井の第３弾目のマンションです。

仲良く情報交換していきましょう。

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目19番（地番）
交通：小田急小田原線 「新百合ケ丘」駅 徒歩5分

【参考】
しんゆり・芸術のまちＨＰ↓
http://www.shinyuri-art.com/

万福寺土地区画整理組合ＨＰ↓
http://shinyuriyamate.com/

前スレッド　プライムアリーナ新百合ヶ丘↓
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9209/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9036/

[571: 匿名さん]

価格発表会に行った人の書き込み全くないですね。誰も行かなかったんでしょうか？

[572: 匿名さん]

一番倍率の高い(7倍)部屋に申し込む予定だったのですが，本日「もう買うつもりがない」と担当さんに連絡しました．管理費と修繕積み立て金が高いのは許せたのですが，固定資産税があまりに高いのが納得いきませんでした．国土交通省の路線価地図の数値を示して，担当の方に「計算間違いではないのか」と聞きましたが間違いではないとのこと．いったいどういう計算をしたのやら．懇意にしている不動産屋に話したところ，「その固定資産税は世田谷区で150平米クラスのマンションに相当する」とのこと．やっぱりおかしい．現在世田谷区に住んでおり固定資産税が高いので田舎に移り住んで安く暮らそうと思っていたのに当てが外れました．

[573: 匿名さん]

倍率7倍って、実質2倍くらいですよ。
デベロッパーが優良顧客のために抽選操作するのは当たり前。
あなたが買うのを止めて、ホッとしているのでは？

[574: 匿名さん]

>>527

路線価は国税庁。それに万福寺土地区画整理地区は個別評価で路線価図
には記載されていない。何か変と思うのは私だけか？

[575: 匿名さん]

固定資産税まで高いんですか？どのくらいなのでしょうか？

[576: 購入検討中さん]

私が検討中の部屋は結局変わりませんでしたが、最終価格で７割以上の部屋の価格が下がりました。200万円以上下がったところもあるようです。三井も少し弱気になってきたのでしょうか。

[577: 匿名さん]

つまり要望書が入らなかった部屋が多いんでしょうな。

[578: 地元不動産業者さん]

過去の物件価格を元に、分譲時の金利や不動産価分を補正していくらが適正なのかね？？。
平成１２年度（決算期だと１１年）以降の価格安定期では、新百合で徒歩一桁物件では坪平均２００〜２１０位でしょう。
過去の実績から、２１０超程度だったら購入層は十分存在するんだろうけど。
２番街、コンフォールが同時期に売りに出た時は過去一番の大盛況と言って良いんだけど、これは”底”を見る前の事。この時期に２４０超に設定したら潜在的な購入層がどれだけいるかは未知数なだけに、様子を見たいという意見が多いのも無理ないですね。
以前にも書いたけどレガートは２０９。
ここは元々りそなの土地で系列の昭和地所がまとめているので、普通なら入札でつり上がって２２０超くらいになってもおかしくなかったが、対抗が２０９（新百合で駅５分以内で大規模はレガートとプライムだけ）で出しちゃった・・・。購入検討者がこれと比較するのは当然だしね。
大和さんがルミエール幼稚園そばに建てる前に、もうひとつ駅近くに建てた物件があり、これはレガートより高かったけどバカ売れ。でも戸数が少ないし購入層データの参考にはならないよね。
新百合内で住み替える人であれば、過去の相場を知っているだけに、ここ２年の値上がり分を考えても、建ぺい率や容積率が高いことを考慮したら高すぎると感じるのは当然なのでしょう。

[579: 買い換え検討中]

今後、新百合の相場が劇的にあがるってことはありませんかね？
もちろん、もろもろの経済情勢、世界情勢を鑑みての話で。

プライムの価格って、吉祥寺でも十分に射程圏内だと思うんですよ。
デベがこの値で来るからにはそれなりの理由があるはずで、
新百合という誰もが絶賛する土地は、今後ますます大人気になるとふんでの発想かと。
だってマンションの質自体はけしてよくないのにこの値段です。
駅から近い三井、というだけですよね。
あとは小田急線の将来性もプラスされているんでしょうか。

青葉台のドレッセはプライムの最高価格をはるかに上回るものもありましたが、
順調に売れたそうです。
でも、青葉台の相場がかつてに比べてあがっているということはないようですが……。

そして気になるのは固定資産税です。
いったいいくらを提示されたんですか？
わかる方、書き込んでいただけないでしょうか。
それこそ、周辺の相場より高いなんておかしいと思うのです。

[580: 匿名さん]

劇的にあがることがあるとしたら、
地下鉄（横浜市営と川崎縦貫）の駅が出来た時でしょうかね？
それこそ、何十年も先の話でしょうけど。

[581: 申込予定さん]

固定資産税の目安は、自分の購入希望の部屋プランによって教えてもらえますよ。
人に聞かないで、ＭＰへ行って聞くなり、電話で担当者に聞けばいいのでは？

[582: 匿名さん]

なぜ何度も青葉台がでるかな・・・

[583: 購入検討中さん]

やたらと青葉台を話題にする人が多いですね。
近くだから、双方を検討している方が多いこともあるのでしょうが、
どっちが上とかそういうのは不愉快です。
青葉台には青葉台のよさがあり、新百合には新百合のよさがある、それだけだと思います。

私は固定資産税、特に高いとも思いませんでした。
今、住んでいるところと比較して、という意味ですが。

[584: 地元不動産業者さん]

沿線開発力については、東急＞小田急であるのは昔からですね。
西武、東急は鉄道よりも沿線開発のイメージが強い。
東武、小田急なんかは鉄道会社そのもの、って評されることがありましたね。
事業ドメインを「鉄道による輸送事業」中心としてきた小田急に対し、「輸送と沿線開発の総合事業化」に早くからシフトした経営戦略上の違いでしょうかね？
箱根は西武に食われ、中央林間は東急に食われ・・・・。
見方によっては、逆に買い得感があるような気もします。

[585: 匿名さん]

>578
首都圏の人口集中を考えると、都内に３０分で行ける場所は、数十年は価格暴落はないんじゃないの。埼玉、千葉と比べれば、神奈川県内で、小田急線唯一のイメージのいい住宅街であることを考慮すると、直近、多少の値下がりはあったとしても、バブル崩壊後のように、何年にもわたって、価格下落は、むしろ予想でき名と思う。

[586: 匿名さん]

もう、都内の不動産の下落始まってるよ。サブプライムがきっかけだけど。成城学園ですら下落傾向みたいだし、新百合だけ例外ってことはないでしょう。

[587: 地元不動産業者さん]

＞５３８
新百合と青葉台、あざみ野が購入対象として比べられるケースは多いですね。
上、下という話であれば、価格は東急沿線が新百合より上目で推移していると言えますね。
かつて「金曜日の妻たちへ」というドラマがありました。
高級車で子供を駅まで送り迎えするシーンを頻繁に出して、駅から遠い物件のマイナス点を払拭するばかりか、むしろそれがステータスなのだ、として視聴者に植えつけたのです。
駅から遠いその時間を、子供とのコミュニケーションに置き換える。
マーケティングのメディア戦略として、こんな手があったか！さすが東急！と感心したものです。
特に長津田から先、すずかけ台やつきみ野など高級住宅街として売り切ってますが、現在の価値は劇的にダウンしてますね。東急のイメージ戦略にやられた！とお嘆きの方も多いのではないでしょうか。
その点、小田急沿線は少し安い。お買い得ですよ（笑）。

[588: 匿名さん]

つまり、今回のプチ・バブルはREITなどの金融不動産による買いが入ったことによる
砂上の楼閣だったわけだ。これが今売り一辺倒になり、完全に下落基調。
都心の暴騰マンションはどんどん下がっていく。

一方、新百合、たまプラ、青葉台などの郊外物件は、そもそも地価があがっていないのに、
勘違いしたデベの便乗値上げによるもの。土地の仕込み時点で地価なんて5%も上がってないし、
建材等が高騰しているって言っても、坪単価に直せば5万程度に収まる金額だ。
郊外マンションの物件価格における地価が占める割合なんて半分以下だから、実際には
1〜2%の価格上昇で収まるはずだった。ところが、強気になったデベが土地を高値で入札したり、
平気で2割以上便乗値上げしたものだから、消費者はかなり冷めた目で見ているのが現状。

これを買うか買わないかは、あなた次第です。

[589: 匿名さん]

大幅に上がったところこそ大幅にさがっていく。
新百合も例外でない。
一部一戸建ての豪邸街があるだけで
このエリアはもともと地価はそんなに高い所ではない。

[590: 匿名さん]

正式価格を見て思わず「安い」と思いましたが、冷静に考えると予定価格が高かっただけ。
目の前のマンションで眺望は期待できず、安っぽい内装とやたら高い管理費。
せめて半年後に入居できるのであれば前向きに検討するのですが、
一年半待つことを考えるとリスクが高すぎます。

[592: 購入検討中さん]

最近の書き込みには本当に参考になることが多いです。

今、このご時勢で、新百合のプライムを購入するということが出来る人は、
お金を相当もっていて、資産が後に暴落することを何とも思わない人でしょう。
たまに「安い」と煽る人がいますが、新百合の相場をまるでわかっていない人か、
金あまりで逆に困っている人ではと思ってしまいます。

[593: 匿名さん]

「金余りで困っている人」って、本当にお金持ちなのかなぁ？
本当のお金持ちって、絶対に高値掴みとかしない人で、それだからこそ資産ができたのでは？
そういえば、アルバイトの男性が、親元で暮らしていてお金がかからないのに、お金があるっていう罪悪感に駆られて、他人の家の郵便受けだかに封筒入りの現金を配って歩いていた、とかいうへんてこな事件も、最近ありましたよね。

[594: 申込予定さん]

今ってほんと微妙な時期ですよね。。
すっごい買いたいけど大損しそうで怖い。
一生住むならいいけど、１０年くらいで売ったり貸したりするならやめた方がいいのかな？
ローンは基本的に組まない予定だけど。。
でもプライムはものすごく気に入ってるだけに手に入れたい。
出来上がってから、買わなかったの後悔しそうだし。。

[595: 匿名さん]

１０年後に売ったり買ったりしないならいいと思います。
この価格じゃ売ったら大損は間違いないでしょうけど。。

[596: 匿名さん]

>>594
そこまで惚れ込んでいるなら買うべきですよ。
ローン組まずにここ買えるなら、私ならそれを頭金にローン組んで、
もっと都心部に買いますが、都心部も割高物件も多いですし。

[597: 周辺住民さん]

今日、２１時ごろ、うどん屋さんの前に、スケボー青年が２人いました。この前の日曜の昼は、アートセンタの前にいました。最近、増えてきたようです。

[598: 匿名さん]

スケボー青年は新百合ヶ丘では抹殺されるのでしょうか？

[599: 周辺住民さん]

歩道や、道路で滑っています。歩いている人にぶつかりそうになっていて、危ないし、歩いている人も恐怖感をもっています。アートセンタの前や歩道が傷みそうでもあるので、場所と時間をわきまえて欲しいと思っています。
せっかくの広い歩道を我が物顔でスケボーをするのは、どうかと思いました

[600: 元検討者]

抹殺とは穏やかじゃないが。
ひょっとして黙殺、あるいは黙認と間違えられたかな。

[601: ご近所さん]

で、結局、平米、坪単価いくらなんですか？

[602: 匿名さん]

世田谷あたりの中古が急に安くなってきてますね。
そっちで築浅探してもいいかな。将来的にそっちの方が資産価値ありそう。
ここは川崎アドレスだしね。やはり町の田舎っぽさは否めない。
まあそれがいいのかもしれないけど。
久々に見たら、都内の中古いい所がけっこう下がっててびっくり。
さすがに目黒区はまだ高いけど。

[603: 匿名さん]

そう、この１ヶ月ぐらいで、急に安くなってきてる。特に都内の高いところが。

[604: 購入検討中さん]

そうなんですよー。世田谷とか杉並とかのけっこうな大型戸建てでもプライムの90平米の値くらいであるんです。まぁ大規模マンションのような華やかさには欠けますけどね。

[605: 匿名さん]

最近、東京の不動産急落してるよね。神奈川にも波及するのかな？

[606: 匿名さん]

>> 599さん

新百合ヶ丘＝品のいい街。
スケボーはやっぱＮＧなんですかね？

[607: 匿名さん]

スケボー？
こんな所で言ってないで本人に言えば？
イトーヨーカドーレベルの店が立ち並ぶ町で
何をそんなにきどるのか疑問

[608: ご近所さん]

スケボーはセキュリティタウンが稼動すれば排除されるので問題ないです。
24時間警備で警備員の巡回、監視カメラが稼動します。

ガーデン周辺では深夜帰宅時でも警備の方と会ったりしますよ。
本当に安心でいいですよ。

[609: 匿名さん]

裏道で、セキュリティタウンのセコム巡回車が近づいたら
スケボー持った若い子が逃げていくのを見たことがあります。
その時は、若い子はただ座って話していただけなので
どうして逃げるんだろうと思ったのですが、
スケボーしてるところを注意されたことがあるのかもしれないですね。
でも、スケボーしたい子はどこですればいいのだろう、と
少しかわいそうでもあります。夜じゃなければいいのでしょうか。

[610: 匿名さん]

>609
人が行き交う道路でするな。ただ、それだけです。

[611: 匿名さん]

周辺環境も気になりますが、価格も気になります。
この価格で購入を検討される方はどの様な方達なのでしょうか？

[612: 匿名さん]

最低でも３０００万円の頭金は持ってて、価格の下落をさほど気にしない方々でしょう。連日、株安、ドル安、サブプライムでの都心不動産下落のニュースが流れてる中ですからね。

[613: 匿名さん]

デべさんは本当にこの価格で売り切る気なのでしょうか。。。

[614: 匿名さん]

ライトウイングはもうこの価格で突っ走るしかないでしょう。今更値下げってわけにはいかないです。

[615: 買いたいけど買えない人]

値下げしないかな〜。

交渉下手者なのですが、マンションの値下げ交渉って可能なのでしょうか？
交渉のタイミングっていつするものなのですか？

[616: 匿名さん]

＞６１５さん
三井は値下げしないので、ある意味公平ですよ。

[617: 匿名さん]

一旦提示した価格は、中小デべならまだしも大手は簡単に下げないでしょう。でも、価格を提示してるのはライトウイングだけですから。

[618: 購入検討中さん]

来年になってもずーっと売りのこってる部屋があれば交渉できるでしょうね。

[619: 匿名さん]

>>609
先ほど、駅前のペデストリアンデッキに、雨にもかかわらず、スケボー少年がいました。
1人だけだったので、スケボーに乗って移動してただけかもしれませんが。

今朝も折り込みチラシが入ってましたが、
時々、うちのポストにもチラシが入っているので驚いてます。

[620: 匿名さん]

>619
609ですが、報告されても・・・