プライムアリーナ新百合ヶ丘【３】

[マンコミュファンさん]

ガーデンアリーナ、シーズンアリーナに続く、新百合山手における
三井の第３弾目のマンションです。

仲良く情報交換していきましょう。

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目19番（地番）
交通：小田急小田原線 「新百合ケ丘」駅 徒歩5分

【参考】
しんゆり・芸術のまちＨＰ↓
http://www.shinyuri-art.com/

万福寺土地区画整理組合ＨＰ↓
http://shinyuriyamate.com/

前スレッド　プライムアリーナ新百合ヶ丘↓
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9209/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9036/

[551: 申込予定さん]

プライムアリーナの土地は古戦場だったのですか？

[552: 匿名さん]

>>551
そんなことどうでもいい。
それを言ったら、東京都心なんか全て東京大空襲で死人がたくさん出た場所になる。

それより問題は値付けだろう。
こんな僻地のポテンシャルは高く見積もってもせいぜい@180がいいとこ。

数年後から10年くらいで住み替えようという志の高い者は、
見送った方が良いと考える。

[553: 購入経験者さん]

>>552
関が原はいまだに何も建てられることなく、原っぱとなっている。

そんなことどうでもいいという合理的な人ばかりじゃありませんからね。

新百合山手にはお稲荷さんを祀った祠がたくさんあったという話を聞いたことがある。
全部撤去しちゃったみたいですが....。

しかし、新百合が田舎(郊外)であることは間違いがないが、
多くの人は田舎が気に入って越してきているはず。
新百合、たまプラなど、いい意味での田舎を残していた街が、
軒並み再開発という名目で、本来の良さを完全に失いつつあることは事実。
まあ、政治が悪いんだろうな。
人口が減るのに郊外にこんなにマンション建てて、いずれどうなるかはわかるものなのに....。

別に自分としてはどうでもいいが、デベ側の荒らしとも思える書き込みに不快を感じたので。

[554: 匿名さん]

>>こんな僻地のポテンシャルは高く見積もってもせいぜい@180がいいとこ。

同意。なんで、ここが@245もするのか全く理解できない。

割高なのは新百合だけではなくて、首都圏全体で割高になってるみたい。実際、５４８さんが指摘してくれたように、この２年１５％ぐらい値上がりしてる。

でも、その結果、消費者の購買意欲が減退して、ここ数ヶ月のマンション売行きが急減してて（特に今年に入ってから売行き激減らしい）、売れ残り在庫が急増してる。サブプライム問題をきっかけとした円高、株安、外資の撤退が原因とのこと。

今買わなければならない事情のある人は仕方ないとして、急ぐ必要ない人は様子を見た方がいいんじゃないかな。ライトウイングにこだわらないんなら、少なくともライトウイングの売行きを見てから判断するのも手かも。

[556: 匿名さん]

>>551


新百合山手HPの「ふるさとのあゆみ」に記述がありますね。

http://www.shinyuriyamate.com/12ayumi.html

『川崎市多摩区の菅付近、麻生区の細山・金程、そして東京都稲城市の平尾
の広い地域らしい。金程一丁目付近に、小沢原古戦場跡と言い伝えられた場
所はあったというが、現在では特定できない。』

ところで、この手の書き込みをするのは誰なんでしょうかね？近隣のデベだ
と地域のネガティブ情報は自分の首もしめることになると思うのだけど。

[557: 匿名さん]

価格発表の前日に公開されていた1期販売全住戸の価格リスト、物件
概要からのリンクとともに削除されてますね。事前に公表したら価
格発表会の意味無いと思っていたけど、ミスだったのかな。ここのデ
ベ、最近、いろいろとミスが目立ちますなぁ〜。

http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/A7010001/juko.html

[558: 匿名さん]

ほんとだ。消えてる。確かに、価格発表会の意味なくなっちゃうもんね。でも、この掲示板見てる人は皆、値段知ってしまってるよね。既に、印刷しちゃってるし。

ところで、価格発表会に行った人のアップがないよね。以外に誰も行ってないのかな？うちは見送り濃厚なので見に行くのやめちゃったけど。。。

[559: 購入検討中さん]

>>554さん

＠245万で高いと思う方は申し込みをやめてほかを探せばいいだけですよね。

僕は新百合でこの価格は決して高くはないと思います。
ましてや駅から徒歩5分。
＠180万が適正と思われるなら、成城学園の適正価格はいくらくらいだと思われますか？？

投資目的ではなく永住目的でマンションを買おうと思う方は、子供の教育だったりいろいろ事情があって検討されているはず。

数年待てば「確実に」下がると思うなら、待てばいいだけの話ですよね。

過去との比較はまったく意味がないと思います。

[560: 匿名さん]

ここの掲示板に書きこむ人達は、見送った人ばかりですね。

三井が考えているプライムのターゲットにならない人達、もしくはターゲットから
外れた人達が書き込む掲示板になってしまいましたね。


価格発表会に行く　→　何か書き込む　→　たたいて喜ぶ　→　それを見てまた喜ぶ


こういった図式ですね。


本気で購入考えている人、ここには書かないわ・・・

[561: 匿名さん]

ところで、販売スケジュール（登録・抽選）をノブレスの２期にぶつけてきたけど、
意味あるのですかね？　抽選の後、重要事項説明、契約のプロセスがあって、手付
金振り込み、契約書に記名押印の前なら、いつでも止められるので、それまでの間
は両天秤に掛けられるはずなのだけど。

[562: 物件比較中さん]

予算が5000〜6000万の人にはまともに競合しますね。
プライムとノブレスは。

デベが大手じゃないといやだというブランド信仰者以外の人で結構迷っている方は多いのではないでしょうか？

プライムの方が駅から近くて便利で、デベも大手。
だけど、日当たりに制限がついたり、周辺道路も混雑しそうだし。。
管理費も高いし。。

ノブレスは日当たり、住環境はいいけど、駅からちょっと遠いし、直床だし。。
ただ、プライムより価格は1割程度安いので同じ予算なら広い部屋が買えるし。。

う〜ん。難しいですね。

住み替え前提ならプライム、永住前提ならノブレスってところですか？

[563: 匿名さん]

成城学園の適正価格→@280
あのねー、高いと思うなら買わなきゃいいだけって、だから買いませんよ。
それで掲示板にまで書き込むなと？それは個人の勝手でしょ。
高いものを高いと言って何が悪いのでしょうか。
物には相場というものがあるんですよ。

あなたが高くないと思うのも自由だし、買うのも自由。
でも書き込む必要ないのに書き込んでいるのは同じでしょ。

[564: 購入検討中さん]

価格発表会行かなくても、
価格表が本日宅急便で送られてきましたが・・・。
価格を知らない方は本当に検討してる方でしょうか？？

[565: 匿名さん]

>>投資目的ではなく永住目的でマンションを買おうと思う方は、子供の教育だったりいろいろ事情があって検討されているはず。

事情があるなら買ったらいいんじゃないでしょうか。誰も止めませんよ。でも、急ぐ事情がないんなら、今の時期買うのは損になる可能性も高いということを踏まえて検討した方がいいでしょうね。

[566: 物件比較中さん]

ここを高くないと思う人は，ここの販売業者だけだと思います。
もう何度も言われていますが，ここは都心ではありません。
都心でない物件を都心価格で売ろうというのは欲が深すぎる。

待てば価格は下がる，というのは，個人が思うというレベルの話ではなく，
多くの信頼できる雑誌，書籍等で述べられていること。もう周知の事実でしょう。
「投資でないから下がっても良い」って？　本人が思おうが，思うまいが，
多額のお金を出すのは全て実質投資です。投資時期を間違えば取り返しが付かないことになる。

ということで，価格発表会聞きにいく気も失せたので，行きませんでした。
行った方（もちろん業者以外の方），盛況でしたか？教えてください。

[567: 物件比較中さん]

現在のマンション価格暴落直前という状況を考えると，
現在のとんでもない＠２４５という新築価格が例えば，
来年，再来年には，＠１８０以下という適正な価格になる可能性は大きい。
そのときまで待って，中古で買うのもいいかな，と考えています。
または，レフトウィング売り出し時にはもう価格は下がり始めるかも
しれないので，それを待つという手もある。
いずれにしろ，今は，ひたすら我慢，待ち，の姿勢が一番と思っています。

[568: 申込予定さん]

＞566さん

>ここを高くないと思う人は，ここの販売業者だけだと思います。

そんなことはないでしょう。
不安ながらローンを組む人もいれば、キャッシュでポンと買える人もいるのです。
新百合なのに高い、という人は、そもそも‘場違い’な人なんですよ。
欲しいものにいくらお金をつぎ込むかなんて、価値観が違う人間同士が主張しあっても
不毛なこと、何度も語られているじゃないですか。


>もう何度も言われていますが，ここは都心ではありません。
>都心でない物件を都心価格で売ろうというのは欲が深すぎる。

新百合と広尾のマンションが仮に同じ値段で売られていたとしても、諸事情で新百合の
方がいいという人はいるのです。いくらで買おうが買う人の勝手です。
私も新百合じゃないと都合が悪いからここを購入しようと考えています。
私にとって、都心のマンションは価値がありません。


>待てば価格は下がる，というのは，個人が思うというレベルの話ではなく，
>多くの信頼できる雑誌，書籍等で述べられていること。もう周知の事実でしょう。
>「投資でないから下がっても良い」って？　本人が思おうが，思うまいが，
>多額のお金を出すのは全て実質投資です。投資時期を間違えば取り返しが付かないことになる。

他人の損得にどうしてそこまで口を出すのですか?
あなたが一人、値落ちするまで気長に気長に待てばいいことでしょう?笑


>ということで，価格発表会聞きにいく気も失せたので，行きませんでした。
>行った方（もちろん業者以外の方），盛況でしたか？教えてください。

今日行ってきました。昨日今日で‘予想どおり’の来店だったそうです。
私は三井の関係者ではありません。一購入予定者です。

[569: 匿名さん]

行く気がうせたのに、行った人の話を聞きたがるなんて・・・

行った人が書き込みしたら、また不満を言うんでしょう・・・

自分の意見を押し通したい気持ちわかりますが、そろそろ空気読みましょうよ。

[570: 匿名さん]

たしかに高いよね。それなりに魅力ある物件だけに残念です。とにかくライトウイングが本当に売れるのかどうか、見た後でよーく考えます。

消費者が強い立場に立てるのは、契約書に印鑑を押す前までで、押した瞬間から立場が弱くなるってことを忘れないことが重要かと。契約した瞬間から、デべさんは冷たくなるようですから。

[571: 匿名さん]

価格発表会に行った人の書き込み全くないですね。誰も行かなかったんでしょうか？

[572: 匿名さん]

一番倍率の高い(7倍)部屋に申し込む予定だったのですが，本日「もう買うつもりがない」と担当さんに連絡しました．管理費と修繕積み立て金が高いのは許せたのですが，固定資産税があまりに高いのが納得いきませんでした．国土交通省の路線価地図の数値を示して，担当の方に「計算間違いではないのか」と聞きましたが間違いではないとのこと．いったいどういう計算をしたのやら．懇意にしている不動産屋に話したところ，「その固定資産税は世田谷区で150平米クラスのマンションに相当する」とのこと．やっぱりおかしい．現在世田谷区に住んでおり固定資産税が高いので田舎に移り住んで安く暮らそうと思っていたのに当てが外れました．

[573: 匿名さん]

倍率7倍って、実質2倍くらいですよ。
デベロッパーが優良顧客のために抽選操作するのは当たり前。
あなたが買うのを止めて、ホッとしているのでは？

[574: 匿名さん]

>>527

路線価は国税庁。それに万福寺土地区画整理地区は個別評価で路線価図
には記載されていない。何か変と思うのは私だけか？

[575: 匿名さん]

固定資産税まで高いんですか？どのくらいなのでしょうか？

[576: 購入検討中さん]

私が検討中の部屋は結局変わりませんでしたが、最終価格で７割以上の部屋の価格が下がりました。200万円以上下がったところもあるようです。三井も少し弱気になってきたのでしょうか。

[577: 匿名さん]

つまり要望書が入らなかった部屋が多いんでしょうな。

[578: 地元不動産業者さん]

過去の物件価格を元に、分譲時の金利や不動産価分を補正していくらが適正なのかね？？。
平成１２年度（決算期だと１１年）以降の価格安定期では、新百合で徒歩一桁物件では坪平均２００〜２１０位でしょう。
過去の実績から、２１０超程度だったら購入層は十分存在するんだろうけど。
２番街、コンフォールが同時期に売りに出た時は過去一番の大盛況と言って良いんだけど、これは”底”を見る前の事。この時期に２４０超に設定したら潜在的な購入層がどれだけいるかは未知数なだけに、様子を見たいという意見が多いのも無理ないですね。
以前にも書いたけどレガートは２０９。
ここは元々りそなの土地で系列の昭和地所がまとめているので、普通なら入札でつり上がって２２０超くらいになってもおかしくなかったが、対抗が２０９（新百合で駅５分以内で大規模はレガートとプライムだけ）で出しちゃった・・・。購入検討者がこれと比較するのは当然だしね。
大和さんがルミエール幼稚園そばに建てる前に、もうひとつ駅近くに建てた物件があり、これはレガートより高かったけどバカ売れ。でも戸数が少ないし購入層データの参考にはならないよね。
新百合内で住み替える人であれば、過去の相場を知っているだけに、ここ２年の値上がり分を考えても、建ぺい率や容積率が高いことを考慮したら高すぎると感じるのは当然なのでしょう。

[579: 買い換え検討中]

今後、新百合の相場が劇的にあがるってことはありませんかね？
もちろん、もろもろの経済情勢、世界情勢を鑑みての話で。

プライムの価格って、吉祥寺でも十分に射程圏内だと思うんですよ。
デベがこの値で来るからにはそれなりの理由があるはずで、
新百合という誰もが絶賛する土地は、今後ますます大人気になるとふんでの発想かと。
だってマンションの質自体はけしてよくないのにこの値段です。
駅から近い三井、というだけですよね。
あとは小田急線の将来性もプラスされているんでしょうか。

青葉台のドレッセはプライムの最高価格をはるかに上回るものもありましたが、
順調に売れたそうです。
でも、青葉台の相場がかつてに比べてあがっているということはないようですが……。

そして気になるのは固定資産税です。
いったいいくらを提示されたんですか？
わかる方、書き込んでいただけないでしょうか。
それこそ、周辺の相場より高いなんておかしいと思うのです。

[580: 匿名さん]

劇的にあがることがあるとしたら、
地下鉄（横浜市営と川崎縦貫）の駅が出来た時でしょうかね？
それこそ、何十年も先の話でしょうけど。

[581: 申込予定さん]

固定資産税の目安は、自分の購入希望の部屋プランによって教えてもらえますよ。
人に聞かないで、ＭＰへ行って聞くなり、電話で担当者に聞けばいいのでは？

[582: 匿名さん]

なぜ何度も青葉台がでるかな・・・

[583: 購入検討中さん]

やたらと青葉台を話題にする人が多いですね。
近くだから、双方を検討している方が多いこともあるのでしょうが、
どっちが上とかそういうのは不愉快です。
青葉台には青葉台のよさがあり、新百合には新百合のよさがある、それだけだと思います。

私は固定資産税、特に高いとも思いませんでした。
今、住んでいるところと比較して、という意味ですが。

[584: 地元不動産業者さん]

沿線開発力については、東急＞小田急であるのは昔からですね。
西武、東急は鉄道よりも沿線開発のイメージが強い。
東武、小田急なんかは鉄道会社そのもの、って評されることがありましたね。
事業ドメインを「鉄道による輸送事業」中心としてきた小田急に対し、「輸送と沿線開発の総合事業化」に早くからシフトした経営戦略上の違いでしょうかね？
箱根は西武に食われ、中央林間は東急に食われ・・・・。
見方によっては、逆に買い得感があるような気もします。

[585: 匿名さん]

>578
首都圏の人口集中を考えると、都内に３０分で行ける場所は、数十年は価格暴落はないんじゃないの。埼玉、千葉と比べれば、神奈川県内で、小田急線唯一のイメージのいい住宅街であることを考慮すると、直近、多少の値下がりはあったとしても、バブル崩壊後のように、何年にもわたって、価格下落は、むしろ予想でき名と思う。

[586: 匿名さん]

もう、都内の不動産の下落始まってるよ。サブプライムがきっかけだけど。成城学園ですら下落傾向みたいだし、新百合だけ例外ってことはないでしょう。

[587: 地元不動産業者さん]

＞５３８
新百合と青葉台、あざみ野が購入対象として比べられるケースは多いですね。
上、下という話であれば、価格は東急沿線が新百合より上目で推移していると言えますね。
かつて「金曜日の妻たちへ」というドラマがありました。
高級車で子供を駅まで送り迎えするシーンを頻繁に出して、駅から遠い物件のマイナス点を払拭するばかりか、むしろそれがステータスなのだ、として視聴者に植えつけたのです。
駅から遠いその時間を、子供とのコミュニケーションに置き換える。
マーケティングのメディア戦略として、こんな手があったか！さすが東急！と感心したものです。
特に長津田から先、すずかけ台やつきみ野など高級住宅街として売り切ってますが、現在の価値は劇的にダウンしてますね。東急のイメージ戦略にやられた！とお嘆きの方も多いのではないでしょうか。
その点、小田急沿線は少し安い。お買い得ですよ（笑）。

[588: 匿名さん]

つまり、今回のプチ・バブルはREITなどの金融不動産による買いが入ったことによる
砂上の楼閣だったわけだ。これが今売り一辺倒になり、完全に下落基調。
都心の暴騰マンションはどんどん下がっていく。

一方、新百合、たまプラ、青葉台などの郊外物件は、そもそも地価があがっていないのに、
勘違いしたデベの便乗値上げによるもの。土地の仕込み時点で地価なんて5%も上がってないし、
建材等が高騰しているって言っても、坪単価に直せば5万程度に収まる金額だ。
郊外マンションの物件価格における地価が占める割合なんて半分以下だから、実際には
1〜2%の価格上昇で収まるはずだった。ところが、強気になったデベが土地を高値で入札したり、
平気で2割以上便乗値上げしたものだから、消費者はかなり冷めた目で見ているのが現状。

これを買うか買わないかは、あなた次第です。

[589: 匿名さん]

大幅に上がったところこそ大幅にさがっていく。
新百合も例外でない。
一部一戸建ての豪邸街があるだけで
このエリアはもともと地価はそんなに高い所ではない。

[590: 匿名さん]

正式価格を見て思わず「安い」と思いましたが、冷静に考えると予定価格が高かっただけ。
目の前のマンションで眺望は期待できず、安っぽい内装とやたら高い管理費。
せめて半年後に入居できるのであれば前向きに検討するのですが、
一年半待つことを考えるとリスクが高すぎます。

[592: 購入検討中さん]

最近の書き込みには本当に参考になることが多いです。

今、このご時勢で、新百合のプライムを購入するということが出来る人は、
お金を相当もっていて、資産が後に暴落することを何とも思わない人でしょう。
たまに「安い」と煽る人がいますが、新百合の相場をまるでわかっていない人か、
金あまりで逆に困っている人ではと思ってしまいます。

[593: 匿名さん]

「金余りで困っている人」って、本当にお金持ちなのかなぁ？
本当のお金持ちって、絶対に高値掴みとかしない人で、それだからこそ資産ができたのでは？
そういえば、アルバイトの男性が、親元で暮らしていてお金がかからないのに、お金があるっていう罪悪感に駆られて、他人の家の郵便受けだかに封筒入りの現金を配って歩いていた、とかいうへんてこな事件も、最近ありましたよね。

[594: 申込予定さん]

今ってほんと微妙な時期ですよね。。
すっごい買いたいけど大損しそうで怖い。
一生住むならいいけど、１０年くらいで売ったり貸したりするならやめた方がいいのかな？
ローンは基本的に組まない予定だけど。。
でもプライムはものすごく気に入ってるだけに手に入れたい。
出来上がってから、買わなかったの後悔しそうだし。。

[595: 匿名さん]

１０年後に売ったり買ったりしないならいいと思います。
この価格じゃ売ったら大損は間違いないでしょうけど。。

[596: 匿名さん]

>>594
そこまで惚れ込んでいるなら買うべきですよ。
ローン組まずにここ買えるなら、私ならそれを頭金にローン組んで、
もっと都心部に買いますが、都心部も割高物件も多いですし。

[597: 周辺住民さん]

今日、２１時ごろ、うどん屋さんの前に、スケボー青年が２人いました。この前の日曜の昼は、アートセンタの前にいました。最近、増えてきたようです。

[598: 匿名さん]

スケボー青年は新百合ヶ丘では抹殺されるのでしょうか？

[599: 周辺住民さん]

歩道や、道路で滑っています。歩いている人にぶつかりそうになっていて、危ないし、歩いている人も恐怖感をもっています。アートセンタの前や歩道が傷みそうでもあるので、場所と時間をわきまえて欲しいと思っています。
せっかくの広い歩道を我が物顔でスケボーをするのは、どうかと思いました

[600: 元検討者]

抹殺とは穏やかじゃないが。
ひょっとして黙殺、あるいは黙認と間違えられたかな。