プライムアリーナ新百合ヶ丘【３】

[マンコミュファンさん]

ガーデンアリーナ、シーズンアリーナに続く、新百合山手における
三井の第３弾目のマンションです。

仲良く情報交換していきましょう。

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目19番（地番）
交通：小田急小田原線 「新百合ケ丘」駅 徒歩5分

【参考】
しんゆり・芸術のまちＨＰ↓
http://www.shinyuri-art.com/

万福寺土地区画整理組合ＨＰ↓
http://shinyuriyamate.com/

前スレッド　プライムアリーナ新百合ヶ丘↓
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9209/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9036/

[201: 匿名さん]

>200
だいぶ妄想が入っているようです。
そのクラスの年収をもらう人はどのような職業か考えて見てください。
もちろん世の中にはそのくらいもらっている人がいるのも事実ですがそういった人
が新百合ヶ丘に集中していると考えるほうが不自然です。

ちなみに麻生区の平成16年度の平均収入は820.6万円のようです（あさお統計白書より）。
ただし平均というのは一番多い層ではありません。　例えば年収500万の人が100人
で1億の人が5人いた場合、平均は980万になります。

一般的に一番層の厚いところは平均年収の下あたりですから、600〜700万が中央と
考えるのが妥当と思われます。
駅周辺に少し年収の高い人が集中しているとしても一番多いのは800〜1000クラスが
多いのではないかと思います。（実際はもっと下からかなり上までバラついている
と思いますけど）

[202: 匿名さん]

＞１９１さん
この物件に賃貸部分があるのですか？！
先日、店舗は全て分譲だと伺いました。
他に賃貸部分ってどこなんでしょうね。
検討していたのですが、急速に冷めてます。

[203: 物件比較中さん]

200さんと201さんの発言が真だとすると，
「このプライムの値段だと相当戸数売れ残る」
という結論になるような気がします。論理的には。

[204: 匿名さん]

アスティアのＨＰでは、4戸売り出し中。随分前から、全く動く気配がありません。２０戸位で本当に残り４戸なら、まあまあ売れた方なのかな？
プライムがどうなるか・・・興味を持って観察してます。

[205: 入居済み住民さん]

ガーデン住人ですが、上場してない企業の方も沢山いますよ。
年収６００〜８００位が多いと思います。

[206: 入居済み住民さん]

ガーデンは随分お買い得でしたからね。
こちらはその年収だと少し厳しいかもしれませんね。
これから教育費等もかかりますし。
もちろん親からの援助等があれば別ですが。

[207: 匿名さん]

40歳前後で年収2000万円の人というのは
自営業を除けば、具体的にどのようなお仕事をされているのでしょうか?

[208: 入居済み住民さん]

サラリーマンで年収２０００万はそうそういないでしょう。
外資証券とか？日系ではまず無理でしょう。
こちらの物件は親からの援助等がなく年収８００万以上無い方には
厳しい値段ですね。
頭金が５割以上あれば別ですが。。

[209: 入居済み住民さん]

立地的にはレガートには負けてますしね。

[210: 匿名さん]

サラリーマンで年収２０００万って、５０歳以上の重役さんぐらいしかいないでしょう。そういう人だって２０〜５０ぐらいまでは、普通のサラリーマンの給料だったわけで、これだけの価格を提示するマンション買えるかどうか。
まあ、想像するに、買えるのは弁護士とか医者とかでは。ちょうど近くに病院できるっていう話なので、このマンションの購入者は医者だらけかも。だとすると、背伸びして買っても、回りと生活水準合わなくて、ってことになりかねないかもね。

[211: 入居済み住民さん]

この値段なら千歳船橋あたりの世田谷物件も検討できそうですね。
前はとても買えないと思っていたところが少し値がさがってきた様なので幅を広げて
様子見たいと思います。

[212: 匿名さん]

周囲の年収1千万円ちょいくらいの人たちは、希望は4千万円台前半、上限5千万円くらいの予算と
言う人が多いのですが、皆さん結構頑張って買うものなのですかね。
サラリーマンが6000万円以上のマンションを買うには、
奥さんもキャリアがあって高収入か、親の援助がないと無理と思ってました。

[213: 匿名さん]

>>立地的にはレガートには負けてますしね。

なのに、価格はレガートより高い。

[214: 匿名さん]

くだらない。
買える人間が買えばいいだけの話。
あれこれ理由をつけて撤退する人は、わざわざ宣言しなくていいので、
フェードアウトしてください。
未練たらたらと思われますよ。
当方このランニングコストのどこが高いのかちっともわかりません。
物件価格を考えてください。

[215: 購入検討中さん]

先日要望書出してきました。管理費を見てビックリしました。
修繕積立金の計画について質問しましたが回答は得られませんでした。
10年後はいくらになるのかも決まってないという回答であり、がっかりでした。
物件価格も内装の割には安くなってなく、このままだと登録は見送ると思います。
店舗は分譲で何が入るか全く分からないとのことです。
店舗の管理組合はなく、居住者と同じ管理組合に入るそうです。
そのため、居住者は店舗のための24時間対応防災センターの費用を負担しなければならないそうです。
ところで、ここの営業のおばちゃんは派遣？素人？
対応悪いし、質問しても即答できず、メモとって聞きにいってるし・・・、
挙句の果てにこの件で他に聞きたいことあります？とか言われ、最悪の担当でした。

[216: 匿名さん]

＞先日担当者の説明では、この物件は賃貸部分がある為、
防火設備の維持管理で、法令上管理人が常時2名（24時間）体制で必要とのことで、
管理費負担が大きいといっていました・・・

⇒訂正です。『賃貸部分』ではなく『店舗部分』です。失礼しました。
それにしても店舗部分の負担を、結果的に居住者にも影響されるなんて
納得がいきません・・・

[217: 購入経験者さん]

>>215さん

三井は、サンライフクリエイションからの派遣が応対をするので、対応
が悪いことで有名ですよ。

メモとって聞きにいった相手が社員の営業だから、その人に担当を代わ
ってもらえば済むだけのことではないでしょうか。

PS.　『挙句の果てに他に聞きたいことあります？』　これ、私も過去に
経験しました。確かに腹立ちますよね。

[218: 地元不動産業者さん]

レガートプレイスの価格を参考に載せておきます。
駅からフラットな遊歩道で行けて、５分以内の大規模物件という事でしたから、１期と２期販売の間隔が２〜３ヶ月程度でしたが、これで全部売り切ってしまいましたね。
パークレジデンス　PE　８１．３１　４，７２０（１Ｆ）〜５，５７０（１０Ｆ）
　　　　　　　　　PIr　８２．２２　４，５３０（１Ｆ）〜５，６２０（１０Ｆ）
ガーデンレジデンスGE　８１．５３　４，４７０（１Ｆ）〜５，１６０（１０Ｆ）
　　　　　　　　　GD　７９．９３　４，４２０（２Ｆ）〜５，０１０（１０Ｆ）１Ｆはホール
２０００年の３番街からガーデン・シーズンまでは、これとほぼ同じか若干安い価格設定と思えばいいです。
初期購入の方で中古でも良いなら、価格が上がっているとはいえ中下階なら４０００前後で築浅８０平米が狙える。（レガートは無理かもしれないけど）
これなら年収１０００あれば十分買えると思います。
あとあと店舗でもめないか？周辺のマンションは戸数の２倍駐輪場があっても満杯なのに戸数分しか駐輪場がない、駐車場も若干足りなそうな設定、管理費も高いとか・・・・プライムは立地はいいけど問題もあります。
安い時期に購入されている方は、山手の魅力を認める方でないとプライム買い替えに踏み切れないでしょうね。
それから敷地面積はレガートの７８％しかプライムはないですから、この点でも割高感を感じてしまうかもしれませんね。
ちなみに２番街はレガートよりも１５〜２０％程度高かったという感覚です。
バブル期の１番街やパークハイムはレガートの１５０％増し位かな〜。上階の広めは億だったですね。

[219: 地元不動産業者さん]

２１８訂正です。
１５０％増し→５０％増しです。

ちなみに管理費については、新百合周辺ではヒルズテラスが８０平米で１００００円ちょっと超える程度で一番安いかな？？
プライムは駐車場利用料が管理費に全部乗ってないとか店舗以外にも高めに設定される理由があるかもしれません。
これは購入前に聞いておけばよいと思います。

[220: 匿名さん]

>>218(地元不動産業者）さん

　毎度、勉強させていただいております。

　「それから敷地面積はレガートの７８％しかプライムはないですから、この点で
も割高感を感じてしまうかもしれませんね」に関連していると思いますが、周辺物
件は容積率200%、この物件は容積率300%のため、同じ占有面積の部屋だと、こちら
の物件は土地の持分が少なくなるものと推測しております。

　これは将来、中古で販売する際の価格に影響するものでしょうか？

[221: 地元不動産業者さん]

＞２２０
敷地が狭い物件について思うことです。
建て替えの問題が、社会問題としてこれからなっていきます。
「建て替え時に戸数を増やす事ができて戸数増し分の利益を区分所有者の建て替え資金の一部にあてることができ、スムーズに建て替えが進んだ。」
これはマスコミで随分取り上げられているので聞いたことがあると思います。
先日もワールドビジネスサテライトで紹介してましたね。
空き地率がけんぺい率より高い、容積率に余裕がある物件は今後アドバンテージが得られると思います。
空き地率が高いとか容積率が限度より少ないという物件は現実は少ないです。
ちなみに新百合だと築１０年以内の物件で容積率２００％に対して１４５％で建ってる物件もあることはあります。他の法規制があるので２５％増しで建て替えできるかは調べないとわかりませんが、これは報酬を頂かないと大変なのでできないですね（笑）。
そうなると、現状と同じ規模が確実に建てられれば良いと妥協しても良いでしょうね。
怖いのは、今は容積率３００％ですが、これが将来法改正で減らされる可能性が無いのかな？と思ってしまうんですよね。景観条例って案外怖いですから。

[222: 匿名さん]

>>２０００年の３番街からガーデン・シーズンまでは、これとほぼ同じか若干安い価格設定と思えばいいです。

そうなんですよね。この周辺のマンション価格は２０００年〜２００７年までほとんど変化してません。なのに、プライムのこの価格設定はなぜ？レガートに比べても３割も高い。レガートよりも立地悪いのに。今年になって急にマンション価格が上昇する理由が何かあるのでしょうか？

[223: 匿名さん]

ミニバブル。
でももう崩壊です。

[224: 匿名さん]

BRICsのインフラ整備が終わらない限りグローバルでみると
無資源国日本の建設コストは上がるでしょう。

2008年度の鉄鉱石価格はすでに昨年比１．６倍で合意。
BHPとRIOの統合模索等メタルメジャーも市場優位性を強化するため
規模の経済を推進している。
おまけに金余り外資に、かつての日本がバブルでやったことを
そのままやられて都内一等地が買い叩かれている。

この環境下でなぜに下落予測が立つのでしょうか。
資源輸入国日本では、すでに需給は関係ない。言い値で買わされ、それに利潤を
アドオンした価格で売るだけでしょう。
少なくとも直近5年でのマンションは中小のデベ淘汰事業撤退、原価急騰による価格上昇、
仕様劣化と踏んでます。

[225: 匿名さん]

住友不動産の世田谷千歳船橋のシティハウス桜丘は
駅から６分で７０平米５０００万円台でしたよ。

環八沿い、小田急線の高架が目前という悪条件ですが、
価格は世田谷にしては安いと思いました。

駅から離れると、もっとよい環境も物件もたくさん
建っています。

都内通勤者としたら、新百合までさがってこの値段出すより
都内の駅から遠いところを選んだほうがよいケースが
でてくると思います。世田谷マンションも値下げはじめてます。

千歳船橋住人より

[226: 匿名さん]

環八沿いに住むという選択肢は全くありません・・・・。
いくら世田谷でも。

・・・という人が大多数なのでは。

[227: 匿名さん]

２２４さん
それで、価格高騰、仕様劣化のマンションを一体誰が買うのですか？
そのうち、「そして誰もいなくなった」、の時代が来るかも。

[228: 匿名さん]

＞２２７さん
そうですね。
5000万強の不動産は本来おいそれとは買えないものです。
ある意味成功者もしくは頭金のある人しか買えない。
賃貸よりお得です、お金は低金利で借りられます、を鵜呑みにする＊＊を除いて。
年収も右肩上がりではなくなるでしょう。金利も確実に上がります。
800兆円強の負債を抱える日本がこのまま国債を垂れ流すと思いますか。
消費税を増税したところですでに焼け石に水。
サブプライム対策もゼロ金利政策ですでに下げる金利幅もなく見てるだけはわが国のみです。
日銀は国際協調すらできない。
外貨保有による対米への影響もあるのでモラトリアムもできない。
では、どうするか。
国策的なインフレしかないのでは、と考えます。
極論ですが普通のサラリーマンは不動産取得できなくなるかもしれません。

ただ、この機に不労所得で儲けた人、団塊世代で退職金をもらった人
はいっぱいいますのでぜんぜん問題ないでしょう。

[229: 匿名さん]

新築は、価格高騰、仕様劣化で売れなくなって、中古マンション市場が活況になるのかな？

[230: 購入検討中さん]

この時期にこの価格で新百合にこのマンション買える人って、よほど資金力あるか、急いで探してるかでしょうね。

[231: 物件比較中さん]

「マンション価格は下がらない」と
ピント外れのことを言っている人がたまにいますが，
経済誌で「マンション価格が下がらない」と言っているものありますか？
マンション価格暴落とする記事は，日経ビジネス，週間東洋経済，等
多数ありますが，その逆という記事は見たことありません。
もし，そういう記事があれば出典を教えて欲しいですね。
「下がらない」と言うのはマンション業者の願望でしょう。
プライムはその中でも分不相応に高値ですが，
他のマンションでも同様の傾向はあると思います。
とにかく，あせって飛びつかないで，我慢して待つことです。

[232: 物件比較中さん]

「マンション価格は下がらない」
業者さんは自身があおりの様子ですからね。

プライムアリーナ【2】でも誰かが引用されていますが
「マンションレビュー」「ガーデンアリーナ」で検索すれば
この価格設定の元凶となったであろう得意げな話がでてきますよ。

予定価格からするとプライムの坪単価はガーデンの3割増でしょうか。
多くの人が気にされてる天井の凹凸は強気の価格設定に反映する
要素ではないのか、はたまた価格設定した人はMRを見てないのか。

是非、不動産屋さんには納得のゆく価格設定にしていただきたい。
売れないと元も子もありませんよ。それがお互いのためです。

[233: 匿名さん]

価格が下がって欲しくないのはデベ以外にも

１）資金力豊富で、買う気満々の方（価格が下がって倍率が上がることを懸念）
２）近隣住民で、高値で持ち家を売り抜けることを画策されている方

辺りが思いつくのですが、いかがでしょうか。

少し前にわざわざ撤退って宣言していた方々についても、何か意図があるのでは
と勘ぐっています。

[234: 匿名さん]

>>221（地元不動産業者）さん

　コメントありがとうございます。容積率変更の可能性は、考えたことがなかった
ですね。これをやられると既存不適格となって、将来、売るに売れなくなってしま
いますね。

　話はそれますが百合山手は開発が進んでから景観条例が適用となったせいか、ス
カイラインが揃っていないとか建物のデザイン、色がまちまちとなっていて、街並
みに統一感が無いように感じています。今後に期待なのでしょうか。

[235: 匿名さん]

>>231さん

「マンション価格は下がる」とは言われていますが、「すべてのマンションが下がる」とは言われていないと思いますよ。
プライムアリーナ個別の評価はさておき、新百合ヶ丘は「下がらない」部類の地域だと思います。

焦って飛びつく必要がないという意見は賛成ですが、我慢して待っても状況は好転するでしょうか？
今後供給量が減ることは周知の事実ですし、供給量の減少は人気物件における競争倍率の高さにつながると思います。結果、人気物件の価格は下がらないのではないかと思います。

[236: 申込予定さん]

待ちます、という自身の意思表示は個人の自由だと思いますが、
待つべき、という指南はお節介以外のなにものでもないです。

その意図するところが理解できないなァ．．．

そもそも、値段を下げさせること＝賢い消費者ではないのにね。

[237: 買いたいけど買えない人]

そう．．．
5000万円のローンを組んでどうやって生活していこうか、と悩む人が買う物件では
そもそもないのですよね．．．。

[238: 購入検討中さん]

まあ、ＭＲは平日でも大盛況でしたから、買いたい人はこの価格でも買いますよ。
お金持ち風のこまかいことをあまり気にしなそうな年配の方が多かったです。
おそらく新百合ヶ丘駅から遠い一戸建てから買い替えの人たちと思われます。
私は営業マンの代理の派遣おばちゃんに相手されました。
何か聞くたびにメモとって裏に消えていくし、詳しいことは説明会に参加してと説明から逃げる。
私はデベから相手にされてないのかもしれませんが、遠いところから来ているのにひどい対応でした。
気分がわるかったですが、あえて要望書だしておきました。

[239: 匿名さん]

＞「マンション価格は下がらない」とピント外れのことを言っている人がたまにいますが，

資金繰りに苦慮して投売りのデベとは関係ないプライムアリーナは下がらない。
三井が一度出したすべて織込済の価格を引っ込めるわけがない。

消費財、資源がインフレなのにマンションが下がる根拠が提灯経済誌とは。
意思決定がイデオロギーなら議論の余地はないので待てばいいんじゃないですかね。

ところで
・消費財、電力値上
・消費税導入
・金利上昇
・不労所得の課税率
・所得減少
・年金破綻
についてはどう考えてますか?
可処分所得が減少なら実質は値上げになることはわかりますか?

[240: 匿名さん]

>>焦って飛びつく必要がないという意見は賛成ですが、我慢して待っても状況は好転するでしょうか？

好転するかもしれないし、好転しないかもしれない、としか言いようがありません。新百合ヶ丘だってバブルの頃は億ションが一杯立った時代があって、暴落した歴史があるわけで、今後そうならないとは限らないです、はい。何となくですが今はミニバブルの気配はプンプンしますね。勿論、未来のことはデべさんも含めて誰にもわかりません。新百合でこの価格って、ちょっと勘違い価格のような気がするだけです。

[241: 申込予定さん]

右にある「ご近所マンション」の価格設定を見ると、相対的にこの物件の価格がズレている
とは思えませんが。
調布の物件の価格なんて考えられないです。笑

[242: 匿名さん]

>>240
バブル期に億ションは一杯は建ってませんよ。
20年近く経った今では、半額ぐらいになってますね。
同時期の億ションでなかったマンションも半額になってますが。

>>235
新百合ヶ丘は、小田急沿線で急行停車駅の新しい街で魅力はありますが、
所詮は郊外ですよ。
長期的に見たらは、郊外は苦戦するのでは？

でも、欲しい時に欲しい場所にマンションが出た時が買い時だと思ってます。
後は、財布と相談ですが。

[243: 申込予定さん]

私の場合ですが、

①　勤務地が多摩センター
②　地震のことを考えると、都心では眠れない。笑
　　多摩の強固地盤の方が相対的にいいに決まっている。
③　そもそも、都心生活・都心への外出に興味がない。

ということから、当然のことながら都心立地は除外されます。

[244: 匿名さん]

そうそう、なんでも都心がいいわけじゃないと思う。
通勤は確かにラクかもしれないですけどね。定年になった両親なんかよっぽど
用事がなきゃ都心なんてでません。たまに出ても「疲れた。しばらくいい」なんて
いってます。これくらいの年代だと歩いていけて散歩がわりに毎日ショッピングセンターを
うろついたりちょっとお茶したりというのがいいみたいです（笑）

そういう意味で新百合ヶ丘はなかなかいいと思い（私はこの地域の戸建に住んでます）
今度一緒に見に行く予定です。
管理費が高いのは確かに予想外ですね。
車はうちのを出すので駐車場代は考えなくていいのですが…。

[245: 匿名さん]

＞２３８さん

「お金持ち風のこまかいことをあまり気にしなそうな年配の方」って？
どんくらい、資産があって、どんくらいの年収（年金等）のありそうな方？

[246: 物件比較中さん]

このスレの人は
どうして購入検討者の収入や生活がそんなに気になるんですか？

[247: 周辺住民さん]

マンション購入は人生最大の投資です。
購入時を間違えれば，取り返しがつかないことになります。
株価が最高値圏にある時に株に投資したい人はいないでしょう。
ところが，素人は，今が最高値圏かもしれないという状況を忘れ，
今買わないとこんなチャンスは二度とないという周りの声に押されて
高値で株を買ってしまう。その結果大損するのですね。
マンション購入もそれと同じです。
以前のバブルの時高値で買ってしまったマンションが半値になり
泣いている人を多く知っています。でもそういうことって皆忘れて
しまって，きっと同じことを繰り返すのですよね。

[248: 匿名さん]

土地には限りがありますので、新百合がいいという人にとっては、今後これ以上の場所で
マンション建設がされる可能性は低いのではないでしょうか。

仮にあったとしても、資材価格が高騰している中では、マンション価格の大幅な下落という
のも考えにくいようなな気もするのですがどうでしょうか。

この場所が気に入り、購入可能な価格帯に入っていれば、購入に踏み切ってもいいと
思っています。

[249: 匿名さん]

>>土地には限りがありますので、新百合がいいという人にとっては、今後これ以上の場所で
マンション建設がされる可能性は低いのではないでしょうか。

可能性はいくらでもあると思います。

>>仮にあったとしても、資材価格が高騰している中では、マンション価格の大幅な下落という
のも考えにくいようなな気もするのですがどうでしょうか。

大幅な下落は考えうることでしょう。人口減少、バブルの反動、景気後退、株価の下落、いくらでも理由はあります。

>>この場所が気に入り、購入可能な価格帯に入っていれば、購入に踏み切ってもいいと
思っています。

購入可能な価格帯に入っていないと思います。

[250: 匿名さん]

>>248

>>仮にあったとしても、資材価格が高騰している中では、

このスレで、やたら「資材価格の高騰」っていう言葉が出てくるのですが、購入検討者がよく使う言葉とは思えません。普通の人はそれほど建築資材の事情に詳しいわけではないですからね。こんな言葉を使うのは業者さんでは？