プライムアリーナ新百合ヶ丘【３】

[マンコミュファンさん]

ガーデンアリーナ、シーズンアリーナに続く、新百合山手における
三井の第３弾目のマンションです。

仲良く情報交換していきましょう。

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目19番（地番）
交通：小田急小田原線 「新百合ケ丘」駅 徒歩5分

【参考】
しんゆり・芸術のまちＨＰ↓
http://www.shinyuri-art.com/

万福寺土地区画整理組合ＨＰ↓
http://shinyuriyamate.com/

前スレッド　プライムアリーナ新百合ヶ丘↓
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9209/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9036/

[164: 匿名さん]

物件価格の方ばかり気をとられてましたが、たしかに、管理費と修繕積立金も計算しないとね。管理費２３０００円で修繕費も含めると月４万円ぐらいでしょうか？年間５０万ぐらいで、４０年住むと考えると２０００万円ですよね。物件価格７０００万円とするとトータル９０００万円。それにローンの金利も入れると１億数千万円ぐらいかな？さらに駐車場代と税金ですよね。

[165: 匿名]

土曜日再度ＭＲに行き気になっていた梁と天井高などメジャーで計ってきました。
参考までに二つ目のシアタールームのＭＲの居間の梁は実際より２０ｃｍ高くなっているとのこと。
実際は和室になり喚起ダクトを通すために見取り図通り２０ｃｍ下がり２０ｃｍ前に出るとのことですのでご注意を。

帰りに駅前の不動産屋で賃貸に出した場合の賃料を見てもらったところ、３ＬＤＫ・６０００万程度の部屋で新築時・管理費等込みで月２０〜２２万位とのことでした。
管理費が高いこともあり収益率もかなり悪いですね。

要望書は出しましたがおそらく見送ります。

[166: 物件比較中さん]

要望書というのは，出さないことが
正式価格が下がることへの一番の要望書になるのでは，
と思っています。要望書がなくても同条件で買えるのですから。

[167: 申込予定さん]

ちょっと前までは一発売り切りみたいな評判でしたが、ちょっと冷静になってきている
のでしょうか？笑

まぁ、希望の部屋が抽選にならなければ結構です。

レフトウィングの方が安いでしょうからそちらの方が人気出てしまうのかしら．．。

[168: 購入検討中さん]

164さん　わかりやすい計算ありがとうございます。
トータルすると別件で探したほうが賢明のようです。（うちの場合）
撤退〜

[169: 匿名さん]

>>165
新百合は、分譲価格に比べると賃貸価格は、安いですから、
あまり投資には向いていませんね。

管理費は契約を見直したり、管理会社を変更することによって、
いくらかは安くなるでしょうけど、
修繕積立金は、安くなることはないでしょうね。
年数と共に値上げしていくものですから。

[170: 物件比較中さん]

それにしても管理費と駐車場の代金あわせて4万円以上は高すぎませんか？
価格と違って料金をさげることは考えられませんね。もし下げたら逆に信用おけませんね。
モデルルームのオプションによる梁かくしやらまー見事ですけど。
結局は毎月出費を考えると同じエリアのもうひとつのマンションか迷います。

[171: 匿名さん]

築年数のいってるマンションでは、
管理費と修繕積立金合わせて5万以上のところもありますね。
管理会社は、初めはデベの系列なので管理費が高くなるのだと思いますが。
独立系の管理会社に変更するとだいぶ安くなりますよ。

[172: 購入検討中さん]

不必要な共有設備を付けない代わりに管理費を抑えると言う説明を
担当さんから受けていたので管理費には驚きました。
ゲストルームなどがあるマンションも管理費がこのくらいなのではないでしょうか？
もっと高いものなのですか？

[173: 購入検討中さん]

管理費諸々だいぶ高いですね。。
急いで買うのをやめて、じっくり腰をすえて違うところも検討し始めたいと思います。

[174: 買い換え検討中]

123です。どうやらサクラだと思われているようですが、真剣に買い換えを考えている者です。
物件価格ばかり気にしていましたが、管理費を忘れてました（大汗）。確かに高いですね。
２０〜３０戸のマンションでしたら一戸に対する管理費は高くなりますが、
ここは大規模マンションで、しかも共用施設もない（個人的には、無駄な施設はいらないと考えてます）のになぜこんなに高いのでしょう？
ローンが終わっても、こんなに高い管理費＋修繕積立金＋駐車場代を払い続けるのは無理です。
確か、インターネット代とケーブルTV代も必要ですよね。
要望書は出しましたが、正式登録は見送ります。
物件価格以上にビックリです。

[175: 匿名さん]

ガーデンの管理費、８０ｍ２ぐらいで13000円です。

[176: 物件比較中さん]

３月竣工予定の東京建物の大規模マンション（東村山）が急遽
２割ほど価格下げしてくるそうです（週間東洋経済080301 78Pより）。
売れ残るよりはましということでしょうね。売る方はこういう
時期だから赤字覚悟でも，早く売ってしまおうということです。
しかし，今の時期，待てば待つほど安くなるのですから，
売り手のもくろみにひっかからないことが肝要と思います。

[177: 周辺住民さん]

>>176さん

　今週の住宅情報「マンションズ」に４ページも広告を出してますね。他物件だけど
盛んにTV CMもやってるし、デベも売れ行きが不安になってきてるんじゃないですかね。

　ガーデンアリーナのインタビュー記事で、塩漬けにしたらもっと高値で売れるって
自身満々だったけど、販売のタイミングを間違ちゃったのかな？

　ライトウィングじゃなきゃダメって人以外は一期の状況を様子見して、二期以降ま
で待ちって戦略もありですね。

[178: 匿名さん]

ガーデンは、今、中古物件が出ていて、それによると、
専有面積 78.74m2で、管理費 12,855円、修繕積立金　5,990円ですね。管理会社は、
ここと同じ三井不動産住宅サービス。共用施設は、パーティールーム、スタディル
ーム、キッズルーム、ゲストルームと集会室があったかと思います。あと、コンシ
ェルジュサービスも。

　物件価格と同じく、管理費も新価格なのですかね。

[179: 購入検討中さん]

管理費と駐車場の件、本当でしょうか？！　4万円超なんてありえないですよね。。。
今週末ローン相談会なんですが、行くだけ無駄なのでキャンセルしようかなあと
思ってます。確かに立地は良いのですが、そこまで市況と異なるコスト負担をして
まで住みたい物件でもないので、私も撤退したいと思います。

[180: 匿名さん]

管理費は、市況に影響されるものではないと思うので、なぜ高額になるのかを
管理説明会で確認しようと思います。
よほどメンテナンスにコストのかかる設備があるということなのでしょうか？

ライトウィングに比べてレフトウィングや、ガーデンウィングが安くなる可能性は
あると思いますが、それなりに考慮すべき点があります。
レフトウィングは一階の店舗や、中央通りの交通量、向かいの建物など、
いろいろとネックになる部分も多いのは事実です。
また、ガーデンウィングは日当たりの問題もありますが、それ以外にもエレベータが
少なかったり、裏手にはノースパーキングがそびえていたりしますよね。
そういうことを考えると・・・悩みどころです。

[181: 匿名]

８３㎡で管理費＋修繕積立金＋駐車場（１６０００円・平均価格で計算）で４５０００円でした。
予想外の高さにあっけにとられ詳細をメモするのも忘れました。

[182: 買い換え検討中]

駐車場代は普通だと思います、そんなに高いわけでもないかなと。

でも、ガーデンに比べて管理費が高いのが納得いかないですね。
なんの設備もないはずどころか、店舗つきとか日照など、デメリットが目立つのに。

今まで盛り上がっていましたが、最近は買い替えをやめようと思っています。
今住んでいるマンションのほうが何十倍も魅力的に思えました。
夫も、買い替えする必要は絶対にないとMRの帰りに話していました。
まあ、そういう意味では、我が家的には良かったのかな・・。

冷静になればたいして魅力的な物件でもなかったですね。
三井のプライムということで、私も含め、多くの人が浮かれちゃったというのが実情でしょうか。
それでも購入意欲満々の人もいるのですから、デベさんはほっとしているかもしれませんが、
私的には納得のいかないことずくめでした。

[183: 匿名さん]

そういえば、店舗のスペースは分譲と賃貸のどちらなんでしょうか？

[184: 匿名さん]

＞１８３さん
店舗スペースは分譲だそうです。
１階だけではなく２階にも入るみたいですね。

[185: 入居済み住民さん]

色々含めて、、この物件、最後の高掴みになりそうですね。
あまり高値で掴むとその分さげ幅も大きいわけですし、
ウチはそれ程余裕があるわけではないので、今の新百合でこの値段、この維持費は
やめておきます。。ガーデンと似た様な立地にすんでいるのに＊＊＊＊しい。。
デペはガーデンで損した分この物件で取り返すつもりでしょうか？

ノブレスもかなり苦戦している様ですが、
そろそろ下げそうです。。
都心の高騰しすぎた所ではすでに価格調整が始まり徐々に下がってきている様です。

[186: 匿名さん]

分譲であれば店舗側のやりたい放題ですね〜。
賃貸なら、外観などに規制かけられると思うんですが・・・。
のぼりとかはさすがにしないでしょうが、一定以上のセンスの持ち主であってほしいですね、
新百合の街のためにも。

[187: 入居済み住民さん]

ここが高く出ると、ノブレスが急に売れそうですね。

[188: 匿名さん]

我が家も今後のスケジュールをキャンセルすることにしました。
価格、梁の多さ＆天井の低さ、浴室の狭さ、浴槽の仕様、洗面台の鏡の両側の隙、駐車場の不便さ、渋滞区域等、これらのマイナス要因全て飲み込んでも頑張って購入したいと思っていましたが、管理費と修繕費の高さで一気に目が覚めました。ローンが終わった頃には、４５０００円がいくらまで上がっているのか考えたら怖くなりました。

[189: 匿名さん]

管理費・修繕費等の一覧表には、変更されることがありますということが書いてありましたが、見直しなんてことが期待できないでしょうか？？？

[190: 匿名さん]

188さん、
浴室の狭さとは、どの広さのタイプの部屋の浴室を指しているのでしょうか。
１６２０程度なら狭いというものではないと思いますが・・・。
浴槽というのは、魔法瓶浴槽ではないという点・・・？でしょうか。
ふと疑問に思っただけなんですが。
他は納得できるので。

[191: 匿名さん]

先日担当者の説明では、この物件は賃貸部分がある為、
防火設備の維持管理で、法令上管理人が常時2名（24時間）体制で必要とのことで、
管理費負担が大きいといっていました・・・

[192: 周辺住民さん]

＞＞１８６
新百合山手地区は、確か景観条例の対象になってますよ。

[193: 入居済み住民さん]

＞＞192
いくら景観条例でもよっぽど奇抜なものでない限り
センスの悪さまでは規制できませんので。。

[194: 匿名さん]

このスレ、最初の頃のイケイケドンドン調とずいぶん違ってきましたね。
消費者は、やっぱり賢かったのか・・・

[195: 入居済み住民さん]

修繕費は最初は安く設定してある場合が多いんですけどね。

[196: 購入検討中さん]

小田急沿線で購入しようと思ってます。
まだ検討し始めたばかりの初心者ですが皆さんの書き込みは
参考にさせていただいています。

急行停車駅の駅近、大手デベは外せないと思っていたので
ここか相模大野の住友物件のどちらかかな、なんて漠然と考えていたのですが、
住友のMR見て、金額に溜息です。
設備は私から見ると文句なしのレベルでしたが、なにしろ狭くても高い…

こちらの物件は書き込みを拝見するに、内装、設備に満足されなかった方が
多かったみたいですね。それでいてなおかつ金額も高い…

年収1000万程度のレベルで、子どもの私立受験もさせたいし、となると
「急行停車駅の駅近、大手デベ」はぜいたく品だと気持ちの切り替えをしなくちゃいけませんね。

もっと守備範囲を広げて検討してみます。

[197: 申込予定さん]

年収1,200万円、貯蓄5,000万円、子供なし　だと現実的です。

[198: 入居済み住民さん]

私立を狙うなら、西東京方面へもアクセスがいいので登戸、遊園も
いいと思いますよ。相模大野はちょっと下りすぎでは？
神奈川の学校狙うならいいですが、。
何校も併願して受けるなら、あまり都心から離れない方がいいと思いますよ。
年収１０００万で子供二人私立は経済的にキツいですよね。

[199: 周辺住民さん]

>年収１０００万で子供二人私立は経済的にキツいですよね。

いや、基本的には無理じゃないですか？
うちは夫の年収1000強、私も副収入があり、子供1人ですが、
親の援助があったからこそ私立小も狙えたと思っています。

駅近くの大手デベでも、ほんの数年前までは普通に手が出せる範囲内でしたよ。
徐々に値段が高騰し、現在になって爆発してるのかな、と思います。
新築にこだわらなければ、いい物件も出てくると思うのですが・・・。

しかし、店舗等が入っていることによって管理費がはねあがってしまうなんて、
とことん住人サイドにとってはがっかりな物件になってしまっていますね。
今後、管理費を住人側で変えるという案もありますが、
住人の7割以上ぐらいの賛成をとらねばならなかったり、
管理会社を変えたことで不手際などが生じた場合の責任問題が発生したりなど、
実際はなかなか難しいようですよ。

[200: 匿名さん]

私は教育環境のことを考え、新百合ケ丘の物件を検討し出したのですが、
やはり、新百合ケ丘の持ち家住民層は、サラリーマンだと
30歳前後で年収1,000円以上、40前後で年収2,000以上というかたが標準的なのでしょうか？
もちろんそれ以上の方も多いと思いますが。


そのくらいでないと、このマンションは買えないですよね？
親の援助を受けるというのは、3,500万円以内でも後々、相続税が掛かりますし…。
相続税のことを考えると、気軽に親の援助を受けることはできません。


持ち家のかたは、サラリーマンより個人事業主の方が多いんですかね？

全体的には社宅が多いので、普通のサラリーマン家庭が多いと思いますが、
大手企業勤務でも、このあたりの物件を自力で買えるとは思えません。

やはり、社宅を出るともっと下ったところに家を構えるかたが多いのでしょうか？
厚木とか秦野あたり？
八王子？

[201: 匿名さん]

>200
だいぶ妄想が入っているようです。
そのクラスの年収をもらう人はどのような職業か考えて見てください。
もちろん世の中にはそのくらいもらっている人がいるのも事実ですがそういった人
が新百合ヶ丘に集中していると考えるほうが不自然です。

ちなみに麻生区の平成16年度の平均収入は820.6万円のようです（あさお統計白書より）。
ただし平均というのは一番多い層ではありません。　例えば年収500万の人が100人
で1億の人が5人いた場合、平均は980万になります。

一般的に一番層の厚いところは平均年収の下あたりですから、600〜700万が中央と
考えるのが妥当と思われます。
駅周辺に少し年収の高い人が集中しているとしても一番多いのは800〜1000クラスが
多いのではないかと思います。（実際はもっと下からかなり上までバラついている
と思いますけど）

[202: 匿名さん]

＞１９１さん
この物件に賃貸部分があるのですか？！
先日、店舗は全て分譲だと伺いました。
他に賃貸部分ってどこなんでしょうね。
検討していたのですが、急速に冷めてます。

[203: 物件比較中さん]

200さんと201さんの発言が真だとすると，
「このプライムの値段だと相当戸数売れ残る」
という結論になるような気がします。論理的には。

[204: 匿名さん]

アスティアのＨＰでは、4戸売り出し中。随分前から、全く動く気配がありません。２０戸位で本当に残り４戸なら、まあまあ売れた方なのかな？
プライムがどうなるか・・・興味を持って観察してます。

[205: 入居済み住民さん]

ガーデン住人ですが、上場してない企業の方も沢山いますよ。
年収６００〜８００位が多いと思います。

[206: 入居済み住民さん]

ガーデンは随分お買い得でしたからね。
こちらはその年収だと少し厳しいかもしれませんね。
これから教育費等もかかりますし。
もちろん親からの援助等があれば別ですが。

[207: 匿名さん]

40歳前後で年収2000万円の人というのは
自営業を除けば、具体的にどのようなお仕事をされているのでしょうか?

[208: 入居済み住民さん]

サラリーマンで年収２０００万はそうそういないでしょう。
外資証券とか？日系ではまず無理でしょう。
こちらの物件は親からの援助等がなく年収８００万以上無い方には
厳しい値段ですね。
頭金が５割以上あれば別ですが。。

[209: 入居済み住民さん]

立地的にはレガートには負けてますしね。

[210: 匿名さん]

サラリーマンで年収２０００万って、５０歳以上の重役さんぐらいしかいないでしょう。そういう人だって２０〜５０ぐらいまでは、普通のサラリーマンの給料だったわけで、これだけの価格を提示するマンション買えるかどうか。
まあ、想像するに、買えるのは弁護士とか医者とかでは。ちょうど近くに病院できるっていう話なので、このマンションの購入者は医者だらけかも。だとすると、背伸びして買っても、回りと生活水準合わなくて、ってことになりかねないかもね。

[211: 入居済み住民さん]

この値段なら千歳船橋あたりの世田谷物件も検討できそうですね。
前はとても買えないと思っていたところが少し値がさがってきた様なので幅を広げて
様子見たいと思います。

[212: 匿名さん]

周囲の年収1千万円ちょいくらいの人たちは、希望は4千万円台前半、上限5千万円くらいの予算と
言う人が多いのですが、皆さん結構頑張って買うものなのですかね。
サラリーマンが6000万円以上のマンションを買うには、
奥さんもキャリアがあって高収入か、親の援助がないと無理と思ってました。

[213: 匿名さん]

>>立地的にはレガートには負けてますしね。

なのに、価格はレガートより高い。