プライムアリーナ新百合ヶ丘【３】

[マンコミュファンさん]

ガーデンアリーナ、シーズンアリーナに続く、新百合山手における
三井の第３弾目のマンションです。

仲良く情報交換していきましょう。

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目19番（地番）
交通：小田急小田原線 「新百合ケ丘」駅 徒歩5分

【参考】
しんゆり・芸術のまちＨＰ↓
http://www.shinyuri-art.com/

万福寺土地区画整理組合ＨＰ↓
http://shinyuriyamate.com/

前スレッド　プライムアリーナ新百合ヶ丘↓
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9209/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9036/

[571: 匿名さん]

価格発表会に行った人の書き込み全くないですね。誰も行かなかったんでしょうか？

[572: 匿名さん]

一番倍率の高い(7倍)部屋に申し込む予定だったのですが，本日「もう買うつもりがない」と担当さんに連絡しました．管理費と修繕積み立て金が高いのは許せたのですが，固定資産税があまりに高いのが納得いきませんでした．国土交通省の路線価地図の数値を示して，担当の方に「計算間違いではないのか」と聞きましたが間違いではないとのこと．いったいどういう計算をしたのやら．懇意にしている不動産屋に話したところ，「その固定資産税は世田谷区で150平米クラスのマンションに相当する」とのこと．やっぱりおかしい．現在世田谷区に住んでおり固定資産税が高いので田舎に移り住んで安く暮らそうと思っていたのに当てが外れました．

[573: 匿名さん]

倍率7倍って、実質2倍くらいですよ。
デベロッパーが優良顧客のために抽選操作するのは当たり前。
あなたが買うのを止めて、ホッとしているのでは？

[574: 匿名さん]

>>527

路線価は国税庁。それに万福寺土地区画整理地区は個別評価で路線価図
には記載されていない。何か変と思うのは私だけか？

[575: 匿名さん]

固定資産税まで高いんですか？どのくらいなのでしょうか？

[576: 購入検討中さん]

私が検討中の部屋は結局変わりませんでしたが、最終価格で７割以上の部屋の価格が下がりました。200万円以上下がったところもあるようです。三井も少し弱気になってきたのでしょうか。

[577: 匿名さん]

つまり要望書が入らなかった部屋が多いんでしょうな。

[578: 地元不動産業者さん]

過去の物件価格を元に、分譲時の金利や不動産価分を補正していくらが適正なのかね？？。
平成１２年度（決算期だと１１年）以降の価格安定期では、新百合で徒歩一桁物件では坪平均２００〜２１０位でしょう。
過去の実績から、２１０超程度だったら購入層は十分存在するんだろうけど。
２番街、コンフォールが同時期に売りに出た時は過去一番の大盛況と言って良いんだけど、これは”底”を見る前の事。この時期に２４０超に設定したら潜在的な購入層がどれだけいるかは未知数なだけに、様子を見たいという意見が多いのも無理ないですね。
以前にも書いたけどレガートは２０９。
ここは元々りそなの土地で系列の昭和地所がまとめているので、普通なら入札でつり上がって２２０超くらいになってもおかしくなかったが、対抗が２０９（新百合で駅５分以内で大規模はレガートとプライムだけ）で出しちゃった・・・。購入検討者がこれと比較するのは当然だしね。
大和さんがルミエール幼稚園そばに建てる前に、もうひとつ駅近くに建てた物件があり、これはレガートより高かったけどバカ売れ。でも戸数が少ないし購入層データの参考にはならないよね。
新百合内で住み替える人であれば、過去の相場を知っているだけに、ここ２年の値上がり分を考えても、建ぺい率や容積率が高いことを考慮したら高すぎると感じるのは当然なのでしょう。

[579: 買い換え検討中]

今後、新百合の相場が劇的にあがるってことはありませんかね？
もちろん、もろもろの経済情勢、世界情勢を鑑みての話で。

プライムの価格って、吉祥寺でも十分に射程圏内だと思うんですよ。
デベがこの値で来るからにはそれなりの理由があるはずで、
新百合という誰もが絶賛する土地は、今後ますます大人気になるとふんでの発想かと。
だってマンションの質自体はけしてよくないのにこの値段です。
駅から近い三井、というだけですよね。
あとは小田急線の将来性もプラスされているんでしょうか。

青葉台のドレッセはプライムの最高価格をはるかに上回るものもありましたが、
順調に売れたそうです。
でも、青葉台の相場がかつてに比べてあがっているということはないようですが……。

そして気になるのは固定資産税です。
いったいいくらを提示されたんですか？
わかる方、書き込んでいただけないでしょうか。
それこそ、周辺の相場より高いなんておかしいと思うのです。

[580: 匿名さん]

劇的にあがることがあるとしたら、
地下鉄（横浜市営と川崎縦貫）の駅が出来た時でしょうかね？
それこそ、何十年も先の話でしょうけど。

[581: 申込予定さん]

固定資産税の目安は、自分の購入希望の部屋プランによって教えてもらえますよ。
人に聞かないで、ＭＰへ行って聞くなり、電話で担当者に聞けばいいのでは？

[582: 匿名さん]

なぜ何度も青葉台がでるかな・・・

[583: 購入検討中さん]

やたらと青葉台を話題にする人が多いですね。
近くだから、双方を検討している方が多いこともあるのでしょうが、
どっちが上とかそういうのは不愉快です。
青葉台には青葉台のよさがあり、新百合には新百合のよさがある、それだけだと思います。

私は固定資産税、特に高いとも思いませんでした。
今、住んでいるところと比較して、という意味ですが。

[584: 地元不動産業者さん]

沿線開発力については、東急＞小田急であるのは昔からですね。
西武、東急は鉄道よりも沿線開発のイメージが強い。
東武、小田急なんかは鉄道会社そのもの、って評されることがありましたね。
事業ドメインを「鉄道による輸送事業」中心としてきた小田急に対し、「輸送と沿線開発の総合事業化」に早くからシフトした経営戦略上の違いでしょうかね？
箱根は西武に食われ、中央林間は東急に食われ・・・・。
見方によっては、逆に買い得感があるような気もします。

[585: 匿名さん]

>578
首都圏の人口集中を考えると、都内に３０分で行ける場所は、数十年は価格暴落はないんじゃないの。埼玉、千葉と比べれば、神奈川県内で、小田急線唯一のイメージのいい住宅街であることを考慮すると、直近、多少の値下がりはあったとしても、バブル崩壊後のように、何年にもわたって、価格下落は、むしろ予想でき名と思う。

[586: 匿名さん]

もう、都内の不動産の下落始まってるよ。サブプライムがきっかけだけど。成城学園ですら下落傾向みたいだし、新百合だけ例外ってことはないでしょう。

[587: 地元不動産業者さん]

＞５３８
新百合と青葉台、あざみ野が購入対象として比べられるケースは多いですね。
上、下という話であれば、価格は東急沿線が新百合より上目で推移していると言えますね。
かつて「金曜日の妻たちへ」というドラマがありました。
高級車で子供を駅まで送り迎えするシーンを頻繁に出して、駅から遠い物件のマイナス点を払拭するばかりか、むしろそれがステータスなのだ、として視聴者に植えつけたのです。
駅から遠いその時間を、子供とのコミュニケーションに置き換える。
マーケティングのメディア戦略として、こんな手があったか！さすが東急！と感心したものです。
特に長津田から先、すずかけ台やつきみ野など高級住宅街として売り切ってますが、現在の価値は劇的にダウンしてますね。東急のイメージ戦略にやられた！とお嘆きの方も多いのではないでしょうか。
その点、小田急沿線は少し安い。お買い得ですよ（笑）。

[588: 匿名さん]

つまり、今回のプチ・バブルはREITなどの金融不動産による買いが入ったことによる
砂上の楼閣だったわけだ。これが今売り一辺倒になり、完全に下落基調。
都心の暴騰マンションはどんどん下がっていく。

一方、新百合、たまプラ、青葉台などの郊外物件は、そもそも地価があがっていないのに、
勘違いしたデベの便乗値上げによるもの。土地の仕込み時点で地価なんて5%も上がってないし、
建材等が高騰しているって言っても、坪単価に直せば5万程度に収まる金額だ。
郊外マンションの物件価格における地価が占める割合なんて半分以下だから、実際には
1〜2%の価格上昇で収まるはずだった。ところが、強気になったデベが土地を高値で入札したり、
平気で2割以上便乗値上げしたものだから、消費者はかなり冷めた目で見ているのが現状。

これを買うか買わないかは、あなた次第です。

[589: 匿名さん]

大幅に上がったところこそ大幅にさがっていく。
新百合も例外でない。
一部一戸建ての豪邸街があるだけで
このエリアはもともと地価はそんなに高い所ではない。

[590: 匿名さん]

正式価格を見て思わず「安い」と思いましたが、冷静に考えると予定価格が高かっただけ。
目の前のマンションで眺望は期待できず、安っぽい内装とやたら高い管理費。
せめて半年後に入居できるのであれば前向きに検討するのですが、
一年半待つことを考えるとリスクが高すぎます。