「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

[物件比較中さん]

NHK社宅跡地の計画が告知されましたね。
規模、事業者、場所から、近年の本命になりそうな予感。待ってよかった。あとは、地下一階が部屋でなくて駐車場であることを期待。


【一部タイトルを編集しました。管理人 11.1.30】

[921: 匿名さん]

554さん、555です。
実は私、364で坪単価280万円と書いた本人です。

私の会社の地震被害対応により、お返事が遅くなり申し訳ありません。

MRに行く暇がなく、この板での限られた情報でしか判断できませんが、私が事前情報を得ていましたとおり坪単価280万円を超えているようですね。

個人的な意見を率直に書きますと、買うに値しないと考えています。
主な理由は以下です。
・周辺物件との価格比較で高すぎると思う。
・多くの間取りが、田の字で平凡すぎる。
・70平米未満の間取りが多そうだが、この広さ（狭さ）では中古売却時に苦労する。
・バルコニーの奥行が狭く、せっかくの眺望環境が生かされない。
・買い物の不便さを否定できない立地である。

さらに個人的な意見ですが、宮前平を限定で物件探しをするなら、築半年ほどの中古でありますが駅から南側2分の物件が最良だと思っています。
これを買っておけばよかったと後悔しています。

[922: 匿名さん]

ルフォン良かったですね。此処は駄目ですね。

[923: 匿名さん]

ルフォンは全然閑静じゃないし、北斜面。
駅に近いけど、信号待ちが長いし、いうほど魅力があるとは思えない

[924: 匿名]

こっちの方が魅力があるとは思えない。

学区以外は？

[925: ご近所さん]

ルフォンの立地で閑静といえないとなると、
人がまわりに住んでいるところは全てだめということですね。
車が一台でも通れば音はしますしね。
そういう人に限って、閑静な物件に遭遇すると夜道が怖い、
道が細いなど難くせをつけるんでしょうね。

ちなみに今まで色々ご覧になられた中で良いと思われた物件はありますか？
予算も含めて、いうほど魅力がある物件をちゃんと教えて下さいね（笑）

[926: 匿名さん]

子供を近隣の（ネット掲示板では全く無名の）小学校に通わせていますが、
富士見台小にこだわる必要はないです。
先生の質も生徒の質も近隣にいくつもある小学校に違いはありません。

[927: 匿名さん]

ルフォンも狭かったと思っていたが・・・

[928: 匿名]

ヴィークコート向かいの三菱重工社宅も最近閉鎖したみたいだ
ふそう社宅跡地も含めマンションになるのかな？

[929: 匿名さん]

925さん、555です。

私にとって”よいマンション”の条件は、駅近・閑静・中洋室（和室）なし・生活至便・設備充実・屋内駐車場です。

①ドレッセ鷺沼のHタイプ間取り　←相当の築年数ですが、今でも素晴らしいです。
②ルフォン宮前平のHとEタイプ間取り　←コストパフォーマンスは最高の部類で、駅近でありながら閑静です。
③プラウド宮崎台サウスフロントのCタイプ間取り　←少し駅から距離があり屋外駐車場ですが悪くありません。

[930: 匿名]

そもそもエルドって？

[931: 匿名さん]

サウスフロントは宮前平ですね。

[932: 地元不動産業者さん]

>930　サンヨーホームズのブランド名の一部

[933: 匿名さん]

ルフォンは隣の空き地の黄色い立て看板見て見送った人多いんじゃないの？

その看板たってた空き地に建つ戸建ての価格も気になるね。

[934: 匿名さん]

>933さん

ルフォン建設反対の看板を見て、購入を避けた人がいたと思います。
かくいう私も、そのたぐいでした。

その看板の主は、ルフォンに土地を売却した地主さんでした。

で、ルフォンを建てたサンケイビルは、竣工前に契約者に対して責任を持って対応する旨のレターを出し、最終的に無事に地主さんと問題解決に至りましたね。

私も、555さんと同じくルフォンを見送って後悔しています。

[935: 匿名]

インフレ♪

[936: 匿名さん]

金利は上がるのでしょうか？
最近では変動100%を選択される方が多いと聞いていますが、震災と金利上昇についてどう思われますか？
もちろん一般論では金利を上げている場合ではありませんが。

[937: 物件比較中さん]

地震の関係で遅くなり、今週、ようやくＭＲ行ってきました。
販売員の方は強気、先々週から予約で一杯、予想販売値段を下げることはまず無いと言い切ってました。
数年前の住まいに対する一般意識調査（ブランド？）において、宮前平駅前はそれほどでないが、
２丁目の区役所近辺の雰囲気に対する意識（好印象）は沿線でもトップクラスなんだそうです。
一見すると非常に高いこの価格もそうした裏付けあってのことなでしょう。
南側最上層狙いですが、ここだけ値段がついてませんでした。価格次第です。

[938: 匿名]

開業医の友人は、南側最上階九千万だったから検討中と言ってましたよ。

[939: 匿名さん]

予約でいっぱいなんですか？
案内のDMがまだくるので、そうでもないのかと思っていました。

[940: 物件比較中さん]

予約一杯ですか？隣のブリリアの価格を思い出せば購入するには割高すぎるような気がします。

[941: 匿名さん]

先日、MRに行ってきました。電力の供給は、東京電力ではなく中央電力という説明でしたが違いがいまいち分かりませんでした。担当の販売員は、月々の電力料金が割安になるなど、メリットばかり説明してくれましたが、デメリットはないのでしょうか？どなたか分かる方がいましたら教えてください。

[942: 匿名さん]

941さん

>東京電力ではなく中央電力という説明でしたが
マジですか？　そんな電力会社は存在しませんが。

937さん

たしかに好印象の立地だと思います。
しかし、周辺物件の中古価格を見ますと、鷺沼や宮崎台の駅周辺物件と同じように下落しています。
宮前平から徒歩5分以内で築10年程度の物件の場合、ほとんど坪単価200万円前後となっています。
これから考えれば、このエルドだけ高値を維持できるとは思えません。

[943: 匿名さん]

中央電力はそれなりの会社ですが・・・

http://www.denryoku.co.jp/company/index.html

[944: 匿名さん]

中央電力＝電気設備の会社。

東京電力＝電力供給会社。

９４１さんの質問にある、電力の供給という言葉に対しては、中央電力という回答はハズレです。

[945: 匿名さん]

MRに行って予定価格を見せてもらいましたが、

高すぎる！

と思いました。

[946: 物件比較中さん]

９４２さんへ。９３７です。
ＭＲへ行くと周辺中古物件の価格についても説明をしてくれました。
売買事例の数字を元に、下がり難い地域との説明でした。
宮前平や宮崎台周辺の中古物件ではなく、この２丁目周辺物件
に限定しての話の様です。（同じ駅徒歩５分でも中古価格は違うということ）
ＭＲに行かれると詳しく説明が聞けますよ。
周辺地域を散策してみると、その説明もなんとなく判るような気がしますが。

[947: 匿名さん]

946さん、942です。

私は、MRではなく他社による中古売買事例を数多く確認しました。
駅5分以内、築10年ほどですと確実に坪180万円～210万円で売買されています。
しかも、広告やチラシに載っている物件ですから、売れ残りとも考えられ、実際にはもっと安く購入が可能でしょう。

たしかに二丁目近辺は閑静でいい場所だと思いますが、過去に何度か555さん他が書かれていますとおり、秀逸とまではいえない立地ですし、エルドの間取りは今ひとつと考えます。
この条件で考えると、ここだけが将来の値下がりがしないとは考えにくいです。

[948: 匿名さん]

MRに行けば、営業は値下がりリスクなんて言うわけないですね。

[949: 匿名]

社名変更を機に「パークハウス」から「ザ・パークハウス」にブランドを変えたのは ボリュームゾーンの価格帯を狙う戦略らしいよ。だからイマイチの仕様でもそんなもんだと思うしかない。

[950: インフレ♪]

永住して持ち切るのだったらいいと思う。

この物件はそのくらいの覚悟が必要なのでは・・・。

[951: 近所をよく知る人]

この周辺の保育所はほとんど入れないから覚悟してね。

[952: 匿名さん]

保育園が無理そうなら幼稚園の後シッターさんという手もありますよ。

[953: 匿名]

ＭＲ行ったけど、テニスコート側の棟じゃないと意味ない

[954: 物件比較中さん]

555さん

554です。地震対応お疲れ様です。
こちらも、何かと落ち着きません。

この物件についてはMRにも行きましたが、評価は555さんと同じです。
サウステラス側は予算的に厳しいので、それ以外を検討せざるを得ないのですが、
70㎡を切る部屋は他の方も書かれているとおり、永住するつもりでないと売却は
厳しいと思いました。設備はそれなりによいと思いますが、売るときには陳腐化
しているでしょうし、立地の優位性も公立校頼みなのでどうなることやらです。
ただ、小中学校と駅のいずれにも近いので、子供のことを考えると安心かなとも
思っています。

あとはMRも盛況なようですので、もしあの価格帯でも売れ行きがよければ、資金的
に余裕のある方が集まってくると思われますので、入居後のメンテナンスはきちんと
できるかもしれないなと思っています。
売れ残りが多い物件はたとえよい部屋が買えたとしても、将来的に不安が大きいので、
中古も見ながら探していきたいと思います。

555さんが後悔された物件が再度出てくるとよいですね。

[955: 匿名さん]

駅の高架下に保育所ができましたね。人気で一杯の宮前平保育所（公園横）
より園庭は小さいけれど、便利そう。

[956: 住民さんＥ]

955さん

アスクのことですね。ちなみに宮前区のこの周辺は、保育所待ちがものすごくたくさん居るので、Aランクでもほとんどの人が入れないですよ。
マンションばっかりばんばん許可して、受け皿になる託児施設を全く作らない川崎市ですから、当然ですが。若いお母さんたちは本当に大変そうです。
そしてそのストレスのとばっちりは、働き手であるご主人に、すべてかかってきます。あまりおすすめしません。一部の人は、何かの力で入っているようですが。

[957: 匿名さん]

市の職員が優先ですね＞保育所。

[958: 匿名]

Aランクでも最後は年収での争いになるのでは？
ここ買える位の方は厳しいかも。

[959: 匿名さん]

んだな

[960: 近所をよく知る人]

まあ、夢の田園都市生活はありえないだろうな。気の毒に。

[961: 匿名]

↑この偽りの「近所をよく知る人」さんは他のマンションスレでも同じような内容で、全部ネガるだけ。また書いてましたね そろそろ通報します

[962: 匿名]

そうですね。悪質です。
宮前平の良さを全く理解せずただ文句を言いたいだけ。気の毒な性格です

[963: 匿名さん]

MR行きました。
修繕積立金がほかに比べるとかなり高いように思いますが、あの設備ならしょうがないものですか？
ディスポーサーがやはり高くなる原因でしょうか。

[964: 物件比較中さん]

963さん

プラウドなどと比べても1.5倍くらいになるので高いとは思いましたが管理費が高いのと違って、マンションをメンテナンスするためのものなので、安すぎて後から一時金で納めることになるよりはましかと考えています。
予定が70㎡台で7,000/月くらいでしたから、通常5年後くらいに上げる（1回目の修繕がたぶん6年目なので）ところをそのままでいけるのではと思いましたがいかがでしょうか。

[965: 匿名さん]

私も、最初から修繕積立金が高いのは、現実的で計画性があると思います。
大規模修繕の時に、臨時で50万とか徴収されるより、コツコツ積み上げたほうが負担感も少ないです。
毎月払う費用なので、管理費と修繕積立金の合計金額で見てしまいがちですが、
管理費の比率が高いというより、かえって良心的に感じるのですが。こういう観点も人それぞれですかね。

[966: 物件比較中さん]

965さん

964です。中古も探していますが。できれば修繕積立金の割合が高いほうがよいと思っています。
販売時に月々の総額を安くみせたい業者の立場だけ考えればそうもいかないのでしょうが。
売値が安い物件が中古で見るとかなり高額な修繕積立金になっている例を見ていますので、個人的には最初が安すぎる物件はパスです。

[967: 匿名さん]

９６３です。
ごめんなさい。修繕積立基金でなくて修繕積立一時金（最初に一括で払うもの）が高いように思ってました。。。
いくつかコメントいただいてるのに今更修正でごめんなさい。

[968: 物件比較中さん]

963さん

基金でも毎月の積み立てでも結局同じことですので、書き込んだ皆さんは分かっていると思いますよ。
初めにはらうか、後で払うかだけの違いです。修繕積立金不足のトラブルはよく聞くので、入居される方が最初に多目に払っていることを分かってさえいれば、大丈夫です。

[969: 匿名さん]

963です。
なるほどわかりました。納得しました。
ありがとうございます。

[970: 匿名さん]

永住する気がない人には一時金が高いのはデメリットですね。

[971: 匿名さん]

新築と中古の両方を比較していて感じることですが、
新築のマンションはむしろ管理費が１０年程度前のに比べ
高くなっている様に感じています。（個人的には３割程度かな）
ディスポーザー等の新型設備やネット接続費等の名目もありますが
駐車場代もすべて管理費に充当されているマンションが多く、
その分修繕費負担に上乗せされているように思いますが。

時々経済雑誌にマンション管理会社の特集が組まれますね。
三菱だからと言って良心的な管理会社とは限らないでしょう。

大事なのは、購入者で造る管理組合が管理会社の言いなりにならない
ことでしょう。　このマンションの管理会社はそうでないことを願ってます。

[972: 匿名]

今７３平米の賃貸に住んでますが、それでも四人家族にはもう少し広い方がいいのに、７０を切ってしかも高い部屋ばかりでなんだかいまいちです

[973: 匿名]

被災地優先で他の建築物件を長期間停止するような記事あったけど本当？

[974: 物件比較中さん]

971さん

管理費については私も同感です。
特に大手デベの系列管理会社は高いですね。それに見合う管理を期待したいです。

駐車料金の全額管理費充当も機械式は保守更新費用が大きいので本来は別会計にすべきとの指摘もあります。

両方とも住民が管理組合のなかでしっかり管理していかないとならないですね。

971さんのような詳しい方が理事会にいていただけたら安心ですね。

[975: 匿名さん]

人件費が高いだけ？ではないよね。
いったい管理内容にどれだけ違いがあるのだろうか。

[976: 匿名さん]

早々にＭＲに行きましたが、ちょっと様子見の状況です。

売れ行きはどんな感じでしょう？

最近行かれた方はいらっしゃいますか。

[977: 購入検討中さん]

GW 中にいきましたが、MRはかなり盛況でした。明日が要望書提出の締切なはずなので、どれくらいの要望が出てきているのか担当に確認してみたらどうですか。立地がよいのはわかりますが、狭くて高いのでどれくらい埋まるのかよくわかりません。

[978: 匿名だす]

コーラを買うときに500ml147円で十分なんだけど2リットル198円が隣にあると迷ってしまう心境かな？

[979: ご近所さん]

うまい！！


ざぶとんいちまい（笑）

[980: 匿名]

ここの8000万超え買うならドレッセたまプラーザレジデンス買うな

[981: 匿名さん]

レジデンスは立地がだめだ
東名極近、低地、砂埃、新石川アドレス…
8000万超の魅力はない

[982: 匿名]

川崎アドレスよりかはマシでしょう

[983: 購入検討中さん]

子供の学校優先かつ駅近ならここを検討する価値はあると思います。
駅前の利便性と小綺麗な街並みに重きをおくならたまプラでしょう。両方とも高いですが。

アドレス=地ぐらいの高さとステータスという意味なら、神奈川では山手、雪ノ下、鵠沼などの古くからある街並みと邸宅にはどちらもかなわないでしょうね。田園都市線の駅にことさらに格差をつけても意味がないと思いますが。

[984: 匿名さん]

982


単なるアホの見栄っ張りか・・・。

[985: ビギナーさん]

80〜90戸のうち第一期が50戸って多いですか？
それだけ要望書が入ったのでしょうか？

[986: 匿名]

要望書入ったんでしょ、じゃなきゃ期に分ける意味がない。
50は普通じゃない？
でもはじめはもう少し多いようなこと匂わせてたから、思う程は
入らなかったのかと思ったけど。

[987: 匿名さん]

>985
悪い部屋が残るわけだから完売には苦労しそうな感じだね。

[988: 匿名]

でも3か月くらいで完売するんだろうな。

[989: 物件比較中さん]

キャンセルが入って何部屋か残るけど、竣工前には埋まるくらいでしょうか。

[990: 匿名さん]

第1期は完売？

[991: 匿名]

これからです

[992: 匿名さん]

坪単価どのくらいですか？

[993: 匿名]

２５０〜って感じです。
公園側やお見合い棟はもっと安いです

[994: 物件比較中さん]

南側の棟の最上階角部屋93㎡は坪300万円ちょっと。
70㎡台はそこまでいかないけど、前に建物が立っても眺望が確保されそうな4階以上は坪270万超え。
予定価格だったので最終的にどうなったのかわからないけど6,000万円くらいだと思う。
それでも要望書は50以上入っているのはすごいですね。

[995: 匿名さん]

平均坪280ぐらいでも即完しそうだね。さすがに待ってた人が多いだけのことはあるか。

[996: 匿名さん]

昨日の午後、モデルルーム前を通ったけど、駐車場ガラガラでしたよ
盛況ってほんとですか？

[997: ビギナーさん]

なるほどー。匂わせたほどではなかったけど、普通に考えたら要望書入った方なんですかね。
この物件、とても気になりますが、駅力ないし、駅南は地位が低いのに、この物件あたりだけの良さでこんなにも値段が高くなるものでしょうか？自分の考えるこの物件の良さは、地盤、学区、駅徒歩５分、静かくらいです。他に魅力を知ってる方教えてください。

[998: 物件比較中さん]

私が行った時は席が足りないくらいで、スタッフ皆バタバタしていましたよ。結局値下げはありませんでしたね。要望書が結構入ったから下げる必要もないですもんね。

[999: 周辺住民さん]

ここで坪280でも完売ですか・・・これから日本経済が一体どうなるかわからないってのになんか凄いね

[1000: ご近所さん]

坪250とか280とか情報が錯綜してますが

結局いくらなんですか？

[1001: 物件比較中さん]

1000さん

平均坪単価はたぶん250～260万円くらい、つまり70平米で約5200～5400万円、75平米で約5600～5800万円。レスは平均と代表的な南側の棟の間取りの話が混ざっているので、分かりにくいかも。

この物件で価値があると言われている南側の棟だけに限ると坪250万円を下回るのは1～2Fの一部のみ。
最高は東側角部屋の最上階で93平米で坪300万円。 実質地下の1Fでも4000万円台は少ない。

さすがに条件の落ちる北側と東側の棟はこの値段では誰も買わないので、小さめの間取りを多くし、単価も下げることで4000万円台を出して撒き餌とし、全体としては坪250万円レベルでまとめたという感じだと思います。

うちが無理してやっと手が届くのは撒き餌のみです。

[1002: 物件比較中さん]

1000を超えたのでPart 2を立てました。

[1003: 管理人]

管理人です。

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