「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

[物件比較中さん]

NHK社宅跡地の計画が告知されましたね。
規模、事業者、場所から、近年の本命になりそうな予感。待ってよかった。あとは、地下一階が部屋でなくて駐車場であることを期待。


【一部タイトルを編集しました。管理人 11.1.30】

[642: 匿名さん]

本日の、エルド前からの眺めです。
たぶん、2階あたりと同じ高さでしょう。

[643: 匿名さん]

エルド前から見た、建築現場です。
基礎工事の最中でした。

[644: 匿名さん]

642です。

添付した写真のとおり、南のテニスコートの将来が気になります。
いずれ、間違いなくマンション等の構造物が建つはずで、そうなればエルド4階ぐらいからの眺望は失われるでしょうね。
眺望を望む方は、最上階を狙うのが無難かと思います。

それと、エルドから宮前平駅までの坂道ですが、私自身いままでに何度もクルマで通ったことがありますが、実際に歩いてみますと、さほど気になりませんでした。
真夏であっても、汗だくになる前にエルドに到着できると思います。
酔っぱらって帰っても問題なさそうです。

[645: 匿名さん]

追伸です。
642＝555です。

エルド南面の4階以下が、噂されているとおり坪280万円だとしましたら、こんな馬鹿げた買い物はないと思います。
ここに魅力を感じていらっしゃる方は、ぜひ現地および周辺を自身の足で散策されることをお勧めします。

[646: 匿名さん]

６４５さんへ

この特殊な地域の相場を熟知している人なら、（それに不満を持つか否かは別にして）

南側４階以上２８０万ならむしろ安く感じる価格では？

以前このレスにあったのは、＜平均＞　坪２８０万とのことでした。

平均２８０万では、さすがにおかしいと思いますが。

[647: 匿名さん]

最上階狙いなので、坪350は覚悟しています。
330くらいで買えれば御の字だと思っています。

[648: 匿名さん]

647さん

羨ましい限りです。

[649: 匿名さん]

坪350で買うのは個人の勝手ですが、実勢相場との乖離が大きすぎませんかね？
売るときには大損するかもしれませんよ。

[650: 匿名さん]

さすがに350はないでしょう。330もないと思いますが。

[651: 匿名さん]

最上階だったら余裕であるでしょう。

[652: 匿名さん]

テニスコート跡地が開発されたら、南側4階からの眺望は無理と思い644さんに同感です。
となれば、将来も眺望の恩恵を受けるのは5階のみとなります。
その5階が、坪280万円台でしたら高くないかもしれません。
もしかしたら、647さんのような方が青天井の価格でも買うかもしれないと思います。
逆に、4階までの間取りが280万円台で売り出されたら、後々になって痛い目に遭いそうと思います。

それと、駐車場の台数が少なすぎますね。
これは大きなデメリットだと思います。

[653: 匿名さん]

最上階眺望は６４２さんの写真にあるように、素晴らしいことは間違いありません。
高台且つ目前に何もなく、朝日が登るのを毎日眺めることが出来るのはうらやましい限りです。
坪３００は楽に超えるでしょうし、しっかり買い手は付くのでしょう。
（最近の近隣物件から類推すると、７０００万以上かな）

[654: 匿名さん]

653さん

前列南向き最上階に限って、その可能性は大だと思います。
地所の宮崎台の物件も、北斜面の小台の物件でさえも最上階の南向きは6000万円後半でしたから、ここは更に高くなるでしょうね。

いっそのこと、エルドの最上階をルーフバルコニー付きの間取りにすればよかったのに。
そうしたら、夜景を見ながら優雅な時間を過ごせたでしょう。
私には手が届きませんが（笑）。

[655: 匿名]

644さん
確かに健康な人なら苦にしない坂です
足を痛めた時や年老いてからは大変でしょう

[656: 匿名さん]

坪300以上の田の字かぁ

[657: ご近所さん]

坪280とか300とか・・。
浮世離れしているのか、意図があってか。
真に受ける人がいる筈もないのにね。
反論がないから読んでる人が納得してるとでも思うのかな。

[658: 匿名さん]

そういうことを書いているのは、初期の頃、学区の話を高々としていたごく一部の方達だけでしょう。
一般検討者はそこまで盲目ではないと思います。

[659: 匿名さん]

3月には答えが出ます。

[660: 匿名さん]

644です。

私も、5階の南向きは相当高くなりそうと思っています。
といいますか、現地に立つと思えてきます。

ただ、656さんと同じく、田の字の中洋室のある間取りですし、特別な高級感のある外観でもありませんから、眺望だけで値段が高くなってもどうかなとも思います。

MRが完成して価格表が出るまで待つしかありませんね。

[661: 匿名さん]

先日、デベからQUOカードプレゼント付きアンケート依頼が郵送されてきましたが、購入予算の項目のレンジが5000万～1億くらいだったような気がします。私のguessにすぎませんが、販売価格は6000万～9000万未満くらいですかね？

[662: 匿名さん]

652さん

>それと、駐車場の台数が少なすぎますね。
>これは大きなデメリットだと思います。

機械式駐車場の台数が少ないのは今やメリットですよ。
何年か前に、戸数分に近い台数のあるマンションで、借り手が少なくなって維持費が管理費を圧迫するので機械式の一部を撤去したという話も聞きましたし、戸数の半分も台数が無くて、新築時は抽選だったのに、今や恒常的に空きがあるというマンションもあります。どちらも近隣の駅から５分以内の安くはなかったマンションです。
車をやめてマンションに移るという高齢の方も多いと思うし、私の友達にもヤンエグなのに家族で自転車という30代が何人かいます。

661さん

私にも来ました。いたって普通のマンションみたいですから、周辺の相場と同様に下層の狭い部屋なら4000万台からあるのではないでしょうか。

[663: 匿名さん]

662さん

そういう見方や考え方もありますね。
機械式で屋外となると、修繕費が半端ではないと、実際に友人マンションで発生している問題を聞いています。

[664: 匿名さん]

ここは急な坂があるから車は必要。

[665: 匿名さん]

664さん

人それぞれでしょうね。
車があれば便利ですが、老いたら車をやめて徒歩生活するという人もいるでしょうし、このくらいの坂なら納得するという人もいるでしょう。

老いた場合、なんとか歩けるし、なんとか買い物もできる場所じゃないかなあ。

[666: 匿名さん]

662さんのレスは一理あります。当マンションの購入層はそれなりの年齢層と
想定（高所得者＝年齢も高い）され、居住後、更に高齢化が進むことにより
駐車場もそれほど必要でなくなるかも。
修繕費負担でもめているマンションが多い中、入居時一時的に不便でしょうが、
マンションの長い将来を考えれば確かにメリットかも。

一部地下駐車場もあるようです。地下の普通の（７０平米）部屋なら４千万後半位
で出ると予想します。
その点でも662さんと同意見です。
坪平均280万は何度考えても、高すぎます。
（平均260～270、最上階300が個人的予想ですが）

[667: 匿名さん]

このくらいの阪じゃないでしょう。

販売価格は6000万～9000万未満でしょうね。

[668: 匿名さん]

坂について、意見が分かれていますね。

私は、最上階＝眺望が将来も抜ける間取りが買える身分でしたら坂を気にしません。
坂を歩くのが辛い年齢になったら、最上階を売却して平坦で買い物便利で狭い間取りに移ることを考えます。

と、夢のようなことを考えるのですが、平均260～270なんて言われたら1階でも買えない身分です。
250万円ぐらいで3階～4階あたりが買えないかなあと、夢の中で祈るばかりです。
夢がかなったら、坂のことは割り切ります。

とはいっても、田の字の中洋室には悩みまくりです。

ま、MRに行ってから考えますわ。

[669: 匿名さん]

坂について、意見が分かれていますね。

私は、最上階＝眺望が将来も抜ける間取りが買える身分でしたら坂を気にしません。
坂を歩くのが辛い年齢になったら、最上階を売却して平坦で買い物便利で狭い間取りに移ることを考えます。

と、夢のようなことを考えるのですが、平均260～270なんて言われたら1階でも買えない身分です。
250万円ぐらいで3階～4階あたりが買えないかなあと、夢の中で祈るばかりです。
夢がかなったら、坂のことは割り切ります。

とはいっても、田の字の中洋室には悩みまくりです。

ま、MRに行ってから考えますわ。

[670: 匿名さん]

>666さん

>地下の普通の（７０平米）部屋なら

地下の間取りってあるんですか？
物件サイトを見ても、送付された資料を見ても判別できませんし、基礎工事中の現地を見ても穴を掘っている様子はありませんが。

単なる個人の推測ですか？

[671: 匿名さん]

地下室は考えられませんね。

私も資料請求して配置図を観ましたが、南側の前列建物の1階が地上に出ているわけですから、駐車場を挟んだ後列建物が地下になるわけがありません。
東向きのエントランス面の建物にしても、CG写真で1階から地上に出ていることが確認できます。

[672: 匿名さん]

666さんがデベ関係者だとしたら・・・。

後列建物は半地下になるかも。
前列との間が駐車場だから、半地下があっても日影規制はクリアできそう。

で、260万円～270万円がデベの見込む中心価格帯だと。

ちょっと考えすぎかな？（笑）

[673: 買い換え検討中]

坂はきついですが、立地は魅力。

270万円なら税是非検討したいです。

[674: 匿名さん]

672さんと同じように考えていました。

あとは、将来テニスコートに何らかの建物が建つかもしれない状況なら最上階以外は買うべきではない、とも。

年老いたら売却前提では、高い価格で買えば買う程、将来条件が悪くなってしまってからの売却は厳しいでしょう

し、永住のつもりで買うにしても、眺望が望めなくなってしまった部屋に高い価格で住むのはなんとも・・・という

気がしてしまうので。

[675: 物件比較中さん]

スレ主です。
当初の現地看板には、確かに地下１Ｆ地上5Ｆとなっていたんですよね。地下駐車場じゃないことが確定のようですし、地下室はあるのかと思っているのですが…

[676: 匿名さん]

675さん

現地の看板には、たしかに地下1階の地上5階と書いてありますね。
機械式駐車場が3段だとすれば地下が必要ですし、付帯設備の収納スペースにも地下が必要と思われます。
間取りが地下もしくは半地下になるとは考えにくいですね。

ここまで書いて思いましたが、エントランスフロアが地下扱いになりませんか？

[677: 匿名さん]

坪300ぐらいでも十分売れると思う。
値段上げていいから、仕様をもうちょっと良くしてくれないかな。

[678: 匿名]

677さん
仕様とは具体的にどこを変えてほしいですか？
参考にしたいので教えてください。

[679: 匿名さん]

677さん

坪300って、最上階のことですよね。
まさか、1階がその値段だったら買わないですよね。

[680: 匿名さん]

676さん

傾斜のある土地に建つマンションは実際は６階建てでも
建築基準法上の表記で地下１階の地上５階や地下２階地上４階なんていうことはざらにあります。
機械式駐車場の地下とか付帯設備のスペースではありません。
複数棟あるマンションなどでは仮にA棟B棟あると、どちらも１階の部屋なのに、傾斜下側はA-101号室で傾斜上側はB-201という頭が混乱する場合もあります。

[681: 匿名さん]

680さん

ご意見は理解しますが、造成中の現地は南側を基点に平坦になっています。
この場合、どこを掘って地下にするのかなと思います。
建築看板に地下1階と書いてありますので、掘るには間違いないでしょうが。

[682: 匿名さん]

今の住まいのマンションも地下住居はないけど表記上は地下１階付となっています。坂はまったくない、平坦な場所です。ここはどうなんでしょうね・・・

[683: 匿名さん]

間取りですが、Ｙタイプが田の字ではないけれど、洋室３は窓があっても奥な上に形も変で、かなり家具が置きにくく個室には向かないと思いました。東のＭタイプも１２畳のリビングダイニングはどう使えばいいのか・・・カウンター横スペースが広すぎて無駄に思えました。ここにソファ置くわけにもいかないし、洋室の入り口もあるし。結局ここは田の字が一番ましなのでしょうか？

[684: 匿名さん]

送られてきた資料に入っていた間取り図だけで判断すると、Mタイプには中洋室がありませんため最も好ましいと思いましたが、683さんのご意見まで細かくは見ませんでした。

Mタイプも使いにくいとなりますと、資料の間取りは代表間取りだろうことから、多くの間取りが悩ましいかもしれませんね。

Yタイプは90平米を超えた4LDKですから、限定された方が選ばれると思います。

坂や駐車場に納得したとしても、肝心の間取りが使いにくければ魅力が落ちます。
あまり期待せずにいたほうが無難かもと思いました。

[685: 匿名]

この雪じゃマンションまで辿り着けないわ。

[686: 匿名さん]

ソリ遊びができるもん。

[687: 匿名]

また坂ネタかって感じですが、確かに自分が老いてもし車椅子になったら、ちょっと外へ散歩とかでもあの坂じゃ無理だろうとか最近考えてしまいます。

もし坪２９０とかじゃ、うちはギリギリの生活になりそうなのでやめますが。

[688: 匿名さん]

670・671さんへ
666です。手元に昨年８月に近隣住民宛て配布された概略の図面があります。
（近隣に住む友人から入手しました。ちなみに私は当マンションを検討している者でデベ関係者ではありません）

これを見ると地下住戸は南棟に７戸（すべて３ＬＤＫーＲタイプに似た田の字型）あります。
エントランスは１Ｆです。駐車場は機械式３段昇降式で、東棟・北棟・南棟
に囲われた処に３６台あります。
５階には広い部屋も見られますが、１～４階の北棟・南棟は南棟角部屋（恐らくＹタイプ）
を除き、ほとんどが７０平米台の部屋の様です。（Ｒタイプに似た田の字型中心）

地下の場合、立地からして相応の採光は取れる様ですが、それでも地下ですので
上記７戸の中には、７０平米程度で４０００万後半の物件もあり得る
と見ています。
（ＭＲに客を呼び込む為にも、あるのでは？）

[689: 匿名]

以前も話題になりましたが、パークテラスの地下1階(全地下)で4千万円台後半だったようですね。

[690: 匿名さん]

688さん

CG画像で南棟が見れますが、この1階は地下扱いになるんでしょうね。
で、エントランスは2階になると。
ということで、実際には穴を掘った地下間取りは無いと。

これで当たりでしょうか？

[691: 匿名さん]

当たりでしょう。
北道路を基準に1階とすると、やはり地形的に南に向かって斜地だから南棟は部分的に地下1階＝実質は1階になりますね〜
パークテラスの地下階とは異なりますね。エントランスも表記上？は2階＝実質は1階なんでしょう。

[692: 匿名さん]

地下に駐輪場やなんだっけ、あの空間、があればB1F扱いになるのでは？

[693: 匿名さん]

もうちょい基礎工事が進めば、どんな感じになるか判明すると思います。
そのときはMRがオープンしてるかもしれませんが。

近隣駅に住んでいますため、時折現地を観察するようにします。

[694: 匿名さん]

物件サイトが更新されました。

建物の配置図を見ますと、駐車場は屋外機械式の12列3段＝36台＋平置き1台の計37台というのがわかります。
転回スペースが狭くターンテーブルがなさそうですので、何度かの切り返しが必要と思います。
駐車場は、前列と後列の建物の間に位置しますから、後列の低層階の間取りには目障りになるかもです。

駐輪場とバイク置き場は、東棟の1階屋内でしょう。

間取り図の3タイプ掲載されていますが、中洋室で悩ましいかぎりです。

駐車場も間取りも、どちらも残念だなという気持です。

[695: 購入検討中さん]

情報が更新されるごとに魅力度が落ちていくね。

80㎡前後でもう少し魅力的なプランは無いのかな。
配置図見ると無さそうだけど。

[696: 匿名さん]

北棟は全部南棟にかぶる？最上階はセーフ？

[697: 匿名]

「地下駐車場じゃない、外観が格好悪い、間取りが単純」
こういう理由で購入を見送る方が多いみたいですね。
財力はありそうですから戸建ては視野に入らないのでしょうか？

[698: 匿名さん]

資金があるから戸建、ないからマンション、というのは、ちょっと古い考えでは？
うちは転売の可能性、セキュリティ面などでマンション派です。

[699: 匿名]

698さん
なるほど。それですとパーフェクトなマンションが出てくるまで待たなくてはいけませんね。
新築マンションが出る度に期待してしまうのもうなずけます。

[700: 買い換え検討中]

完璧な物件がでてくると価格がネックになる。

よくある話です。

堂々巡り、当たり前。

[701: 匿名]

700さん
だからどこかで妥協点を見つけて購入するわけですよね。
地下駐車場ではなく、坂が少々きついですが、
私は妥協できるので購入したいです。

[702: 匿名]

参考までに宮崎台の地所の物件を見てきました。
CGがイマイチでも現物が素敵だったので、こちらももっと素敵な外観になると予想。

駐車場も坂道も問題ないです。
間取りも田の字が結果使いやすいですし、本気で狙います。

[703: 匿名さん]

Y type　良いじゃん！
クランク廊下
水回りが個室に接していない
隣戸と個室が接していない
3面開口（うーん、善意の解釈で）
LD、Kの面積もまずまず
2WAYはバックカウンターが減るけど人気
洋室4の独立性は↓
1620バスは1418とはくつろぎが違うし

[704: 匿名さん]

702さん

私も、田の字でOKです。
しかし、ここは中洋室のため窓がなく、個室として使えないと思います。
もっと標準的な田の字ならよかったと思っています。

地所の宮崎台の物件は、実物のほうがいいですね。

[705: 匿名さん]

>703さん

Yタイプ・・・いいですよ～！
買えるんならね。

90平米台の間取りって必要？
固定資産税、高いよ。

[706: 匿名]

>705
お金があって、広い部屋が必要な人もいるでしょうよ。

[707: ご近所さん]

４Ｌで６０００万円なんてないですかね。
うちは子供が小さいので１階でもいいのですが・・・。

ルフォン宮前平は落選してしないましたので、
ここは是非買いたいです。

[708: 匿名さん]

707さん

あるはずです。
ただ、駅から徒歩5分といった恵まれた場所は新築では難しいですね。
10分を少し超える物件なら探せるはずです。

[709: 匿名さん]

707さんはエルドで、という意味ですよね？
４Ｌで85平米は小さくて実際は使いにくいと思いますが、それだと坪240いかないくらい？
エルドじゃなくても徒歩５分の立地では無理ではないでしょうか・・・

[710: 匿名さん]

DINKSの私にとっては、Atタイプで十分だと思っています。
値段次第ですが。

[711: 匿名さん]

みなさん、間取り等が発表されて冷めてしまいましたか？　笑

[712: 匿名]

冷めませんね〜。
６千万なら買います。

[713: 匿名さん]

６千万だと南の何階くらいでしょうかね？

[714: 匿名さん]

4階以上だと思います。
平米にもよりますが。

[715: 匿名さん]

パークテラス宮前平がいい価格
で販売してましたよね。

6000万だったら、75平米は欲しいですね。

[716: 匿名さん]

うん

[717: 匿名さん]

ということは坪２６４万ですか？南棟高層ではそれはやはり無理でしょう。
坪２８０は超えると覚悟してますが。（ということは７０平米、６０００万程度）
南棟高層以外の部屋ならばその程度でおさまることを願ってます。

[718: 匿名さん]

今日、現地に行ってきました。

駐車場になるだろう場所が、ザックリと深く掘られていました。
その他の場所は、平坦なままでした。

[719: 匿名さん]

駅5分、高台で現在は眺望良し。
ずっと眺望が見込める間取りは高そう。
眺望がない間取りは普通の価格にしなくちゃ。せいぜい坪250万円でしょう。

[720: ご近所さん]

すごい、世田谷やまますると目黒区のマンションと同じ値段だ。

[721: 物件比較中さん]

大手5社で南向き駅5分環境良しの世田谷、目黒物件が本当にあるなら教えて欲しい。
絶対、そっちの方がいい‼

[722: 購入検討中さん]

間取り図見てプリントアウトして推定で測ったけど、Atタイプ以外はバルコニー狭いです。
6000万以上も出してバルコニー1400〜1300って賃貸みたいです。
ちょっとショックです。
モデル出来たら確認したいけど、多分当たってるだろうな。
なんかあんまり検討して作ってないのかな〜
jvだからかな？
ま〜モデル見てから考えないと。

[723: 匿名]

>722
Atって1階のテラス付きじゃない？
だとしたら奥行き4000近くあるでしょ。
そうすると、他の間取りはバルコニー2000くらいあることになるよ。
さすがに1300ってことはないような…。

[724: 匿名]

>721学区が良いということで、都内かこちらで少し検討してましたが、市や都のＨＰを比較したりしたら、小さいお子さんがいる家は育児の助成や支援が確実に都内の方がいいですね。川崎市は医療費無料がたった入学前までなんてびっくりです。
駅５分以上はしますが、建設中のヴィークコート駒沢もなかなか良さそうですよ。

[725: 匿名さん]

このあたりの駅近物件は、容積率が200%ですからねえ。
で、バルコニーを大きくすると間取りが狭くなっていまいます。
6000万円を超えてバルコニーが1500mm前後の物件なんて、いくらでもありますよ。

[726: 匿名さん]

駐車場　半分きってますね。たりるのでしょうか。

[727: 匿名さん]

726さん

過去の書き込みを読んでください。
勉強になりますよ。

[728: 匿名さん]

723です。
今まで携帯でしか見てませんでしたが、改めてPCで間取りを見ると、
バルコニー1.4メートルくらいしかありませんね。ごめんなさい。

[729: 匿名さん]

>724さん

この物件が検討対象になる方なら、川崎市の医療費助成は年収制限により0歳で終了ですよ。

[730: 匿名さん]

いまどきこのバルコニーの奥行きは珍しいですね。
いまは　2M超えがほとんですよね。
この間取りで　高値ならあまり　ほしくないかも。。。
以前のレスにもありましたが　駐車場も地下ではないし。
期待していただけに無念です。
ウィークコートの前は　建ちそうで建ちませんね。

あまり土地勘ないでの　教えてほしいのですが
このあたり近隣に民間駐車場はありますか？
相場はどれくらいでしょうか？

[731: 匿名]

近隣駐車場は2万円前後ですよ。

[732: 匿名さん]

そうですか。
20000円でもあれば助かります。

[733: 匿名さん]

バルコニーの奥行きが深いと部屋の中が暗くなることもありますよ。
日中でも照明を点けなければならないリビングとか。
よく広告にバルコニーにテーブルや椅子を置いて第２のリビング、というのがありますが、
実際にやったら、上下左右の家のバルコニーの会話や物音などが筒抜けになったり、
バーベキューなどを行う人も出てきてトラブルになるような気がします。
洗濯物が干す余裕が十分にあれば、室内が充実している方が私は嬉しいです。

[734: 匿名さん]

733さん

バルコニーでBBQをされたら、たまったもんじゃないですね。
実際に見たことないですけど。

エルド近隣の築浅マンションってガラス手摺ではありませんが、これらのバルコニーの奥行きってどうなんでしょうね。
もし2mほどあるとしたら、ご指摘のようにLDが相当暗くなると思います。

[735: 匿名さん]

普通に日当たりのよい南向きなら　2mでも十分リビングに日がはいりますよ。

最近のマンションのバルコニーは　たいてい２Ｍはあるとおもうので

１．５以下だと　かなりヒンソにみえるかんじがします。

たしかにその分　日はお部屋にはいるのでしょうが、好みの問題ですかね。

[736: 匿名さん]

2メートルのバルコニーって普通ですよね？別に暗くないです。
ルーフ部分は4メートルありますが、だからって暗くないですよ？

2メートルより狭いと、洗濯物を干した時、室内から見て圧迫感？ありそうです・・・わからないですが。

[737: 匿名さん]

もし　ここが本当に２Ｍきるような物件なら、ちょっと、、、と思います。

先にも書いた方がいたように　賃貸にみえると思います。

[738: 匿名さん]

ま、1.4mほどの奥行きという事実？ですから、それを納得した上で駅近＆高台に優先順位を置く方が買うんでしょうね。
どこかに不満があっても仕方ないですね。

と、話を総括してしまいました。

私としては、価格次第かなと思っています。

[739: 匿名さん]

今時2Mないバルコニーってあるんですねー
しかも安いマンションじゃないのに…なぜ？

[740: 匿名さん]

思わず自宅のバルコニーで50センチ狭くなったらどうなるか測ってしまいました・・・狭い。

[741: 匿名]

1.4mが2mになったところで、照明つけなきゃいけないほど変化はないよ。
暗さは周りの建物によるところが大きい。
でも、バルコニーを2mにしたことで部屋が狭くなるんじゃ考えものだなぁ。