「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

[物件比較中さん]

NHK社宅跡地の計画が告知されましたね。
規模、事業者、場所から、近年の本命になりそうな予感。待ってよかった。あとは、地下一階が部屋でなくて駐車場であることを期待。


【一部タイトルを編集しました。管理人 11.1.30】

[62: 近所をよく知る人]

　土地が高値取得なら、低価格仕様でしょう。
高級路線にしたら、それこそヴィークコートの二の舞ですから。
環境はヴィークコートの方が2駅利用可能で良いのではないでしょうか。学区も最近では宮前平小のほうが評判いいですし。
あくまでも個人的意見です。

[63: ご近所さん]

解体工事が進んでいるなと思って見ていましたが、とうとう南西角の桜の木が無残に切られてしまいましたね…
あと一回、きれいな花を咲かせてほしかったです。

[64: 匿名]

残念だけど、他人の土地だからしゃーないわな。

[65: 入居予定さん]

８月に近隣住民に説明会を開いたようで、区役所に行ってその経過を閲覧しましたが、
以前の建物より壁面を後退そさせろだの、機械式駐車場の使用時間を制限しろだのと
無理な要望、無駄な意見が飛び交ったようです。そんなことはどうでもいいのですが、
説明会の資料には、当然のことながら図面が添付されていたようです。
間取りも載っていたのかなと、気になります。

[66: 匿名さん]

近隣に住む者ですが、８月に資料が配布されましたが、間取りはほとんど３ＬＤＫでした。

価格が気になりますね。販売時期はいつでしょう。やはり高値かな。

[67: 近所をよく知る人]

いい場所だと思います。

気になるのは以下です。
・清泉のテニスコート跡地が、今後どのようになるか。
・年老いたら、宮前平駅からの急こう配の坂を登るのはきつい。

値段は、不動産業界の人から聞くかぎりでは、相当高値で土地を仕入れたらしいですから、販売価格にも反映されるでしょうね。

[68: 匿名]

あと１、２年以内に宮前平・宮崎台周辺で大手デベが建てるマンションが他にも出てくるのでしょうか？
プラウド宮崎台やパークハウス宮崎台のような物件です

[69: 匿名さん]

68さん

宮前平駅前の、タリーズコーヒーの裏手がマンションになるはずです。
現在はシート＆柵で覆われています。

噂では、大手デベロッパーN社が土地を取得したそうです。
ただ、田園都市線の鉄橋間近であり尻手黒川道路にも近すぎで、場所が悪すぎます。

その他、尻手黒川道路に面する「すき家」斜め前や、土橋交差点から区役所に上る途中にもマンションが建ちますが、大手ではありません。

[70: 購入検討中さん]

前に、駐車場は機械式って書いている人がいましたが、本当ですか？
ディスポーザーやミストサウナなんていらないけど、どうしても、機械式駐車場だけは許せないんで…

[71: 匿名さん]

70さん

機械式＝将来に膨大なメンテ費用がかかるとお考えでしょうか？
だとすると、とても共感します。

現地に掲げてある建築許可看板？を見るかぎりでは、どのような駐車場になるかまで記載されていません。

あくまでも個人的な予想ですが、敷地の広さと総戸数から考えると機械式になると思います。

屋内の機械式ですと、雨に濡れず使い勝手がよくメンテ費用も抑えられますが、屋外となると最悪です。

[72: 購入検討中さん]

コスト以外に出し入れや待ち時間が…
地下一階部分が駐車場であることを期待しているんですが、やはり違うんでしょうかねぇ

[73: 匿名]

違うよ

[74: 購入検討中さん]

このあたりは、大型物件はないから自走式は無理だけど、数年前までは高額物件でなくても地下駐車場って結構あったのに、、、
やはり最近販売するのはリーマン前の高値つかみ物件になるのですかね

[75: 匿名さん]

駐車場についての質問が多いようです。入手した8月の説明会での
資料には　機械式駐車場3段昇降式（屋外）との記載があります。
近隣での駐車場事情からするとやむを得ないのでしょうか。

駅徒歩５分圏内・高台の閑静な住宅地・富士見台小学校至近。
鷺沼・宮前平・宮崎台地区でここ数年の新築物件の中では
最高の立地。やはりの相当の人気＝価格となるのでしょうか。

同じ立地のヴィークコート並みの価格とはいくらなんでも
ならないと思いますが。

[76: 購入検討中さん]

もう確定なんですね。残念です。
高台で冠水の危険性のない立地だからこそ、地下駐車場にして欲しかったです。

[77: 匿名さん]

76さんの意見に同感です。

ま、私の場合はクルマ好きですので機械式のほうが安心なのですが、露天（屋外）駐車場というだけで購入検討から除外になってしまいます。

[78: 匿名さん]

屋外駐車場、発表前から冷めてしまいますね。
スレ主さんも冷めちゃったかな？

[79: 物件比較中さん]

スレ主です。
正直がっかりしてますが、パンフレット出来たらとりあえず頂きたいとは思ってます。

[80: 匿名さん]

屋内駐車場、災害リスクの少ない立地、恵まれた学区、買い物至便、駅近・・・というものを満たしたマンションって少ないですね。

[81: 匿名]

せっかく良さそうな物件なのに、駐車場だけで諦めちゃうんですか？
もったいなーい。
屋内駐車場がいい人はヴィークコートにしたらどうでしょう？？

[82: 匿名さん]

たしかに”もったいない”です。

でも、ヴィークコートは趣味に合わないし高いし・・・。

現在、鷺沼までの中古を探そうとしております。

[83: 購入検討中さん]

なんだ、また機械式駐車場ですか、、。
しかし地下を掘るのはコストが非常にかかるでしょうから、土地取得にかかっているコストを考えると致し方ないかもしれません。ヴィークコートの失敗は避けたいでしょうからね。

[84: 匿名さん]

建築コスト削減のため、露天の機械式駐車場は致し方ないという考えに反対はしませんが、屋内とか地下駐車場を希望する方もいます。
この立地は傾斜地ですから、屋内駐車場の設計は容易だったかもしれません。

個人的には、残念だなと思います。

[85: 匿名さん]

三菱地所レジデンスの今後の展開が日経新聞に掲載されていました。
ブランド名は｢ザ･パークハウス｣
仕様の統一化を実施でコスト削減。3000万〜6000万前半を最多価格帯にするような内容でした。
今までのブランドイメージがなくなりそうで悲しいです。パークホームズみたいになるのかも。

[86: 入居予定さん]

67さんの心配
・清泉のテニスコート跡地が、今後どのようになるか。
　→南斜面で道路幅もありますし、日照にはまるで問題ありませんね。
　　いずれ住宅となるでしょうが、万が一商業施設になっても・・・
　　
・年老いたら、宮前平駅からの急こう配の坂を登るのはきつい。
　→私も現在、同地区に住んでいますが、疲れている時など、やはりこの坂を
　　登る時はキツイですね。少し遠回りして、宮崎台から歩いたりします。
　　年老いたら、坂下に住みたいと思いますね、きっと。

[87: 67]

67です。

86さん、もう「入居予定」なんですか？（笑）

それはさておき、もし清泉の跡地に高さ18Mのマンションが建てば、隔てている道路は6Mほどのため、どうしても下層階は日照問題が発生すると思います。

坂については、まったく同感です。

[88: 匿名さん]

この辺りは、都市計画法による用途地域区分で言うと、どれに当てはまるのでしょうか？
第一種とか低層・中高層とか住居専用地域とか、有りますよね？
ご存じの方いらっしゃいましたら、教えて下さい。

[89: 匿名さん]

ザ・パークハウス　二番煎じですね。
イメージを壊さないように安売りはしないでしょうね。

[90: 匿名さん]

ザ・パークハウス　二番煎じですね。
イメージを壊さないように安売りはしないでしょうね。

[91: ご近所さん]

88さん

川崎市が、都市計画情報のインターネット提供サービスを行っています。
以下のリンクにアクセスしますと、詳細な情報を見ることができます。
なお、当地の高さ制限は18mで容積率は200%です。
建設地に建設情報の看板がありますが、上記制限の目いっぱいで建てられることが書いてあります。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/haisin/youto.htm

[92: ご近所さん]

91です。

ごめんなさい、よくよく川崎市の都市計画情報を見ると、当地の最高高さは15mとなっています。
建築現場の看板には、18mと書いてあったと記憶していますが、どうも私の勘違いのようです。
申し訳ありません。

[93: 匿名さん]

91さん、リンク先、大変参考になりました。
ありがとうございます。

[94: 買い換えたい]

傾斜地だから、一段低い南側が１階～５階で１５ｍ、一段高い北側が２階～６階で１５ｍ、
だとすると、南側の１階～北側の６階までは１８ｍになると思います。

[95: 匿名]

94さん
なるほどね〜
南側1階は地下1階ということになるのかな？

[96: 匿名さん]

95さん

南側1階は、実質的に地上1階になるのは間違いないでしょう。
物件概要が出ていないので明確なことは申せませんが、それほど傾斜の大きな場所ではありませんため、坂道沿いにエントランスが出来たとしても、そこも1階になると思います。

[97: 匿名]

タリーズ裏の野村さんのお知らせ看板出ましたね。14階建て 37戸 2012年7月竣工

[98: 匿名さん]

14階ですか・・・高層ですね。
でも、音って上に響くっていいますから、たとえ高層階に住んでも鉄橋の音は猛烈だと思います。
駅近を最優先に考える人には、いい物件かもしれませんね。

[99: 匿名]

それにしても、あそこは…うるさい(-_-;)

[100: ご近所さん]

14階で37戸なら、ワンフロア2戸か3戸ですね。あそこは南北の幅がないから、南面3室の可能性大ですね。鉄橋＆尻手黒川を背にする南の部屋なら、音の問題はクリアで、意外といいかも…

[101: 匿名さん]

でも、所詮あそこは小台だから対象外

[102: 匿名さん]

101

じゃ、どこがいいの？

[103: 匿名]

>102
101さんはアドレスにこだわりがあるみたいだから、宮前区鷺沼、宮前平、宮崎辺りじゃないと嫌なのでは？

[104: 匿名さん]

もちろん宮前平二丁目で検討してるから、このスレに興味があります。

[105: 匿名さん]

宮前平二丁目、いい場所だと思います。
でも、本物件の立地は駅からの坂の勾配がきつく、特に歩いて荷物を持っての帰路が大変な場所ですね。
現在の眺望は素晴らしいですが、今後、清泉テニスコート跡地に建造物ができる可能性がありますから、ずっと眺望を期待できそうにありません。
悩むところです。

[106: 匿名さん]

みなさん坂道を気にされてますが、南側斜面に立地しているからこそ
日照がいいのではないでしょうか。
駅近・学区（富士見小・宮中）・環境（閑静な道路沿い）・行政地区への近さ等
近隣（鷺沼・宮崎台含め）も含めここ数年の分譲
マンションでは立地上は圧倒的に良い物件と思います。
検討しない人はいないでしょう。ただただ価格が気になります。

[107: 匿名さん]

良い場所だと思います。
ただ個人的には平置き駐車場を期待していたので、発表もされてもいませんが、残念でなりません。
現在、地上・機械式のマンションに暮らしていますが、不便で・・・。ヴィークコートは手が出ませんし、「平置き駐」物件って希少なんですねー。

[108: 匿名さん]

このあたりで平置き駐車場を望むのは無理でしょうね。

[109: 周辺住民さん]

だから、地下駐車場にしてくれればいいのにね

[110: 匿名さん]

もうじき詳細がわかるさ。

[111: 周辺住民さん]

いろいろ言われているけど、詳細発表までは楽しみではある。

[112: 匿名さん]

まあ、アラを探せば難点はあるけど、魅力を感じる場所です。

[113: 匿名]

パーフェクトな物件なんてなかなかないし、あっても高すぎます。
駐車場は妥協点じゃないでしょうか？

[114: 匿名さん]

そうですね、どこか妥協点が必要ですね。
（買い物にキツイ）坂道と駐車場をどう考えるか・・・。

[115: 周辺住民さん]

このあたりの奥様が、宮前平LOVEの人ばかりなのは、この坂道のせいかもしれないね。坂道×な人はやめておいたほうがいいよ。この地に永住住居買う人は本当に宮前平が好きな人ばかりだから…

[116: 匿名さん]

不細工な奥さんが多いのは、なぜでしょう・・。

[117: 近所をよく知る人]

しかし、ブリリア、フォルム、パークテラスに続いて、短期間にこれだけ人気物件が売りに出るのはすごいと思う。
二丁目の丘の上は最強だな‼

[118: 物件比較中さん]

ホント、いい場所です。
現在のロケーションは申し分ないし、南に向いてるし、閑静な場所だし。
屋外機械式駐車場が残念なことと坂道は辛いけど、魅力のほうが勝ると思います。
加えて、就学児童がいる家庭にとって垂涎の学区です。

昨年、小台に売り出されたマンションも良く、あちらは駅2分で屋内駐車場という魅力がありましたが、個人的にはこちらのほうに魅力を感じます。

瀟洒なデザインになることを期待しています。
宮崎台の、地所の茶色い外観の物件みたくなることだけは避けてほしいです。

[119: 匿名]

シンフォニーテラスの抽選に外れた者です。
最近出来上がってきたのを見ると、仰る程悪くないです。むしろ老朽化が目立ちにくいデザインです。価格のバランスが取れた良い物件だったと思います。
まぁ施工会社が木内建設で同じですから大して差はないでしょう。土地の仕入れ価格が高いですから、あまり期待し過ぎないことです。

[120: 匿名さん]

シンフォニーテラスは、いい立地ですね。
ここは、学区に恵まれている好条件を生かし、期待しすぎずに素敵なマンションになってほしいと思います。
木内さんのことはよくわかりませんが、地所が選んだ施工会社ですので、それなりにしっかりと完成させるのではないでしょうか。

[121: 匿名]

同じくシンフォニーテラスの抽選にハズレました。
外観どうのより、立地優先なので価格さえ合えばここ買いたいです。
シンフォニーテラスを参考までに見に行きましたが、大手のディベロッパーらしい間違いのない仕上がりに感じましたよ。
早く詳細(価格)を知りたいというのが本音です。

[122: 匿名]

宮崎台より高いでしょうね。倍率さらに高そう

[123: 物件比較中さん]

マンションを買うにあたり、タイミングとか運とか巡り合わせってありがちで、私なんて熱くなりがちです。
その熱くなる自分を、何度も自問して冷静になるよう努めています。

で、この物件を自分なりに至極冷静に判断しますと、以下と考えます。
・現時点で南面のロケーションは最高だけど、そんなもん居住にあたり重要性は低い。
・坂の上に位置しているため、スーパーへの買い物がマジで大変。歩いて重い買い物袋を持つのは無理。
・学区は恵まれているけど、日常生活や通勤にとっていい立地とは思えない。

シンフォニーテラスとの比較で考えると、あらゆる側面でシンフォニーテラスのほうが優位と思います。
しかし、シンフォニー実物の仕上がりを見ましたけど、どう見ても一世代前のデザインのように思えてなりません。
値段比較ですが、駅からの距離と生活至便性から二丁目のほうが安いと思います。

ということで、私がこの二丁目物件を申し込んだとして、抽選でハズレても後悔しないだろうと思っています。

[124: 周辺住民さん]

詳細発表もないうちから、かなり盛り上がってますね。価格さえ間違わなければ、きっと近隣物件同様スムーズに売れるでしょう。
でも、坂が気になる人は最初から検討しない方がいいですよ。まわりの雰囲気にのせられて、衝動買いしてしまったら、後で後悔するからね

[125: 匿名さん]

どおですか？その後。

[126: 匿名さん]

年末ですからなぁ。進捗なしでしょう。

[127: 匿名さん]

久々にこのスレを見たら、当立地について坂道がネックとなる旨のコメントが多い様です。
近隣に住んで長いですが、皆さん買い物は休日に車ですませる方が多く、重い荷物を持って云々との
コメントは当物件の評価には当たらないでしょう。（車での生活を考えてない方は別ですが）
むしろ適度に駅から離れた閑静な高台の住宅地、日照の点からも好評価と思います。

以前（０５年当時）日経ビジネスに、宮前平２丁目は学校区・行政地区への至近さなどの理由から
ファミリー層に非常に人気が高く、不動産価格が下がりにくい稀な地域との記事が掲載されました。

宮崎台のシンフォニーテラスの立地も悪くないとは思いますが、近隣に長く住む身としての実感から
子供さんを持つファミリー層にはここ数年に出た近隣（含む鷺沼・宮崎台）の新築マンションでは
当物件は最高の立地と言えるのでないでしょうか。三菱地所・三洋ホームが高値で落札するのもその
辺のマーケットを読んでいるのでしょう。

大企業の社宅・グランド等の売却も一段落し、優良立地の物件がほとんど少なくなっている状況下
一般にマンション価格はマスコミ報道通り今後また徐々に上昇過程に入るものと思われます。

当物件を狙う者として、南側最上階であれば坪３００万もありえると覚悟してます。

[128: 周辺住民さん]

私も近所に住んでおり、子供たちは富士見台小学校→宮前平中学を卒業しました。

>近隣に住んで長いですが、皆さん買い物は休日に車ですませる方が多く、重い荷物を持って云々との
>コメントは当物件の評価には当たらないでしょう。（車での生活を考えてない方は別ですが）

私は反対意見です。
若いうちは問題ありませんが、車が使えない老人になった場合は大問題だと思います。
現時点での近隣スーパーは、区役所方面もしくは尻手黒川道路の２つの「いなげや」です。

老後になる前に転居すればOKですが、さすがにそこまで考えてマンションは買わないでしょう。

若い今でも、深夜残業や飲んだ帰りに、このあたりの急坂を上って帰宅するのはキツイと思う時が多々あります。

[129: ご近所さん]

私は、この物件は、南向き最上階で坪250あたりと思います。
間取り・広さがどうなるかによりますが、総額が5.500万を超えると販売に苦労するでしょう。
売主は300だなんて夢物語を見てないと思います。むしろ230を覚悟すべきでしょう。
低中層階で220-230でしょう。

[130: 匿名さん]

シンフォニーテラスが250万円台。
その前のルフォンの240万円台。
そのまた前のプラウド宮崎台が250万円台。
どれも駅5分以内でしたね。

これらをもとに考えると、250弱の平均価格だと予想します。

[131: 匿名]

>128さん
すごく近くに生協あるよ。
尻手黒川まで行かなくても成城石井あるし、
区役所方面に東急ストアも。

[132: ご近所さん]

尻手黒川沿い馬絹のプラウドが230で一次完売したのだから、ここが230はないんじゃないの？

[133: 匿名さん]

小さい子供連れで近隣（宮前区）で以前よりマンションを探しています。
つい最近ではルフォンやシンフォニーテラス色々考えて見送りました。

ＮＯ１２７さんの意見は参考になります。私も当立地は最高と思います。
本当にめったに出ない希少立地と思います。
（日経ビジネスの記事は私も見たことがあります）

いずれ子供が小学校入学を予定する我が家では、前面道路も広くて安全、閑静、且つ宮前トップ
人気の富士見台や区役所・図書館に数分程度の当立地は、あこがれの立地です。

老後の坂道は確かにきついですが、賃貸に出せば即借り手がつく地域と聞いてます。
老後になれば賃貸にだしてその賃料で平な処に住めば良いと割り切ってます。

ＮＯ１３０さんは坪２５０弱とのご意見ですが、従前よりこの宮前平・宮崎台は
駅より北側の高台が人気の場所です。マンション価格が下落傾向にある一昨年なら
ともかく今後あがるかも知れない中で、坪２５０でおさまるでしょうか。
私自身は２５０なら即購入でいきます。原材料価格も上がってきている様です。
価格は非常に気になります。

[134: 近所をよく知る人]

宮前平から坂道といっても宮崎台からはほぼフラット．
宮崎台から歩いても１０数分程度では？

同じ道路沿いのビークコートより学校も良いし、こりゃ
相当高いわ。

[135: 匿名さん]

宮崎台から歩いたとしても、ちょっと起伏があります。ヴィークコートのあたりのことです。
普通に考えれば、宮崎台から10数分をかけて歩くよりも宮前平から向かうでしょう。

133さんのとおり、賃貸に出すとすぐに借り手が見つかる地域ですね。
新しいうちであれば、70平米台で20万円ほどで貸すことができます。

131さん、生協ですべて賄うのは無理でしょう。
昨日、成城石井に行きましたが、日々の食材を買うには高すぎる店ですね。

ヴィークコートの失敗もありますから、私としては250前後で出ると思います。
130さん、ルフォンは250ちょうどが平均価格でした。

いずれにしても、いい立地だと思います。
クドくなりますが、坂をどう捉えるかだと思います。

まあ、詳細がわかりデザインも見てみないと何ともいえませんね。

[136: 周辺住民さん]

坂が気になる人は絶対にやめた方がいい。
宮前平二丁目は高台であることが利点なんだから、坂を欠点と考える人が何でここを検討するの？

[137: 匿名さん]

>宮前平二丁目は高台であることが利点なんだから

乱暴すぎますよ。
たしかに眺望がいいことは利点ですけど、現在における利点は「駅からの距離」と「学区」それに「閑静な場所」だと思っています。

この急坂のてっぺんが利点と言えるはずがありません。

[138: 社宅住まいさん]

私の知っている限りでも、この地区で新築マンション出たら６０００万前後でも必ず検討するという
人がかなりいます。（むしろ待っていた感があります。）
皆小学生の子供さんを抱えている方たちですが、その位この地域は特殊なのでしょうか。

坪平均２５０程度なら速攻で売れていくような。

個人的には南側高層がいいな。（南高層階は坪２５０では無理でしょう）

[139: 匿名さん]

なんとなーく地所の関係者の書き込みのような感じがします。

今のご時世で、いい立地＆物件であっても250万円超は庶民には厳しい価格だと思います。
庶民じゃない人が、あえてここを狙うとは思えませんし。

[140: 匿名さん]

追伸です。

屋外の機械式駐車でもありますから、そんなに高くはできないでしょう。
小台アドレスですが、駅２分の充実した設備のルフォンでさえ２５０万円でしたからね。
ブリリアは、ちょっと無謀な価格で苦戦していますし。

[141: 匿名]

学区学区っていうけど、小学校の学区ってそんなに大事なのでしょうか？
当然荒れているよりはいいですが、学力は所詮本人次第。

帰国子女をもつ親御さんならともかく、一般庶民がわざわざ高い資金を投じてこの地域の小学校に通わせる価値がどの程度あるのか分かりません。

[142: 匿名さん]

学区もあるけど周辺環境が抜群に良い＝子供を通わすのに安心
ということでしょう。徒歩数分で区内有数の小中学校があるのは
やはり大きいのでは？
（学校自身も良い帰国子女受け入れに熱心な良い学校と聞いてます）
子供が居ない人にとってはやや高めと感じるかも。

[143: 匿名]

物件近所の友達から『あそこにパークハウス宮前平が建つらしいよ』と聞きました。

高そうですよね。。

[144: 匿名さん]

地下一階の部屋はパークテラス同様三千万代なんじゃないかな。地下室だけど、安い部屋希望の方は、検討してみてはいかが？

[145: 匿名]

パークテラス宮前平の地下1階って3000万円台だったんだ。
5000万くらいかと思ってた。

[146: 近所をよく知る人]

以前パークテラスの抽選に漏れて悔しい思いをした者です。

その当時の価格を引っ張り出して見てみましたが、３千万台は６０ｍに満たない
２ＬＤＫの５０ｍ台の住戸が数件あるだけ。

３ＬＤＫは５千万台後半が主流で、地下といっても皆４千万台の後半でした。

三菱系分譲・抜群の立地の為か、非常に人気が高かったことを覚えています。

確か昨年、このマンションの一戸が売りに出され、分譲時と同様の価格であっと

云う間に買い手がついてました。（私も見に行きましたが仕様はさすがでした）


このマンションの地下でも３ＬＤＫでさすがに３千万台はありえないでしょう。

[147: 近隣物件の居住者]

>確か昨年、このマンションの一戸が売りに出され、分譲時と同様の価格であっと
>云う間に買い手がついてました。（私も見に行きましたが仕様はさすがでした）

今年の年初じゃなかったでしたっけ？間違っていたらごめんない。
私も、仲介業者さんから売買実績のひとつとして見せてもらいました。
ダントツで高く売れた間取りですね。
今でも、何故あんなに高く売れたんだろうと不思議です。
ピンポイントで狙っていた方がいたのでしょうね。

ところで、ここ二丁目計画には地下室があるのですか？
建設地の建築概要（看板）を見ても、地下室があるように思いませんでした。

[148: 匿名さん]

まずは外観が見たいものです。CGでいいですから。
それを見なければ、なんともいえません。

お願いですから、宮崎台の茶色いマンションのようなデザインだけはやめていただきたい。

[149: 匿名さん]

146さん

うちの嫁さんは「こんな急な坂の上は嫌だ。買い物袋を持って歩く身になってよ。」と、いつも申します。
学区の良さは、嫁さんも十分承知しています。

でも、一般的には人気の場所なのでしょうね。
私も魅力を感じますが、嫁さんの同意を得られない物件は買うことができません。

[150: 匿名]

坂はあるけど人気の高い地域だから、そんなの気にせずバンバン売れるんでしょうね。
坂が気になる人に宮前平駅までフラットな場所勧めると、
馬絹や尻手黒川線が不満だということになる。

[151: 購入検討中さん]

１４７さん
看板には地下1階地上5階となっていたはずですよ。傾斜地だから地下部分は駐車場を期待してたけど、誰かが駐車場は屋外機械式で間違いないど言っていたからね。ヴィークコートで苦戦してるメゾネットはないと思うしね。
ぜひ、パークテラスの抽選に外れてよかったと思えるマンションにしてほしい！

[152: 近所をよく知る人]

ＮＯ１４７さんへ

売買は９月でした。私も検討していたので良く覚えています。

今年の年初とおっしゃるのは知りません
（確かこのマンションは未だ一戸しか売りに出されていないと記憶してます）

分譲時とほぼ同じ価格なのが気に入らず、仲介の不動産屋さんへ価格を掛け合った処、
見学だけで１０数件来ていて、購入意思を示した人も一軒だけでない、
値引きなんてとても　といった感じでした。

おっしゃる通り、立地・三菱系なのと宮前平公園側に面していた間取りなのが

人気の理由かと思いました。（公園で遊んでいるお母さんが多いから目立つのでしょうか）

[153: 匿名さん]

147です。

151さん、152さん、ご教授ありがとうございます。
売買は今年の9月でしたか・・・。
だとすると、私の勘違いでしょう。
いずれにしても、今年のGWあたりに東急リバブルの担当者から直近の売買実績として教えてもらい、この二丁目計画地の近隣物件の事例であったことは明確に記憶していて、中古でありながらズバ抜けて高く、リバブルの営業さんも立地＆学区が強みであることを言っていました。
近隣となると、パークテラスかブリリアの２つしかありませんね。
話題が脱線しますが、パークテラスの前を通るたびにルフォン宮前平と外観イメージが似ていると思います。

駅から宮前区役所に向かう坂道沿いに、いくつものマンションが建っており、常にいくつかの間取りが中古で売り出されていますが、およそ坪200万円前後ですね。
中には築年数15年を超えたマンションもありますが、どこも同じような価格で売買されているようです。

こう考えると、二丁目計画の物件は、もちろん外観デザインや仕様を見ないと判断できませんが、この不景気でありながら強気の価格で販売されるかもしれませんね。
個人的には、平均で坪250～270万円の間だと思います。

[154: 匿名さん]

今、ブリリア宮前平ヒルズが中古で売り出されています。
ご参考まで。

これを見る限りでは、二丁目の物件は高くは売り出さないと思います。
70平米で5000万円ちょっとでしょうね。


https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[155: 購入検討中さん]

ブリリアの東2階が坪225万で売れるなら、ここはやっぱり高くなりそうですね。

[156: 匿名さん]

ブリリアの実際売買価格は、今まで数多くの売買事例を見てきた経験から、ネット表示より100～200万円下がると思います。
また、ネット上で売り出されているということは、売れ行きが好調ではないことも意味していると思います。
人気物件であれば、購入者は事前に物件指名して仲介業者に依頼しており、ネットやチラシで売り出される前に売買が完結するものです。

これらを含めて考えますと、個人予想ですがこの二丁目の新築物件は平均250万円台がせいぜいだと思います。
270万円を超えるような値付けをしたら、ヴィークコートの二の舞になるとも思います。

まあ、物件概要が明らかにならなければ何とも言えませんが、とんでもなく高級仕様のマンションになるとは思えません。この土地で88世帯の間取りですし。

[157: 匿名さん]

どんな概要になるか、楽しみですね。

[158: 購入検討中さん]

1月5日から工事開始となってるから、年明け早々には概要発表になるかもしれませんね。
今のところ、このスレは全く荒れてないけど、値段と仕様次第では他スレのようになってしまうのかな？

[159: 近所をよく知る人]

１４７・１５３さんへ。私も１５３にて記載されたのと同様の価格を予想しています。
平均坪２５０～２７０程度、南側高層階は２８０を超えるとみています。
（３００はさすがにどうでしょう）
この地域はやはり特殊で、他の駅近物件とは違うとみておいた方がいいようです。

近隣の三菱の仕振りから、また価格との折り合いから高級仕様には出来ないでしょう。

それでも相当の人気となると予想してます。デスポーザー標準仕様程度はして欲しいのですが。

[160: ご近所さん]

南高層階が280だってさ。

[161: 購入検討中さん]

決定したのですか？