「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

[物件比較中さん]

NHK社宅跡地の計画が告知されましたね。
規模、事業者、場所から、近年の本命になりそうな予感。待ってよかった。あとは、地下一階が部屋でなくて駐車場であることを期待。


【一部タイトルを編集しました。管理人 11.1.30】

[342: 購入検討中さん]

機械式駐車場なのに、50％割れはないよね？

[343: 匿名さん]

学区重視のファミリー層狙い、当然マイカー持ち多し。
デベ、ちゃんと考えてるの？　余は不満足じゃ。

そして最上階に駐車場優先権、だったら怒るよ！

[344: 匿名さん]

チラシを見ていませんが、ここに書かれていることを信じて考えますと、平均坪単価250～270万円あたりになるだろうと予想します。

南向きの4階5階は、300万円近くになるかもしれませんね。

もうちょっと色気というか洒落っ気のある外観であってほしかったです。
なんとなーく、どこかの企業の社宅のような感じがするんですよね。
団地とまではいいませんが。

[345: 匿名さん]

チラシをご覧になった方、教えてください。

代表的な間取り図がありましたか？
単なる”田の字”でしょうか、それとも魅力的な間取りはありましたでしょうか？

[346: 匿名]

平凡な田の字でした

[347: 匿名さん]

残念ながら、かなり平凡な間取りでした。特徴のある間取りがあるなら広告にまず掲載するでしょうから、間取りの期待はできないと思います。

ちなみに、Ｒタイプ７５，８５㎡で、玄関横、北側の部屋がＷＩＣ付き７畳と５，５畳の洋室、横リビングが１３，１畳でキッチン３，４畳　窓なし部屋が５畳洋室でした。　クランクもなく、玄関あけたらリビングまで見えてしまう間取りです。洗面所と廊下に物入れ、リビングにも物入れがありますが、リビングのドア真横なので使い勝手はよくなさそうな気がします。納戸はありません。トランクルームと専用ポーチみたいなのもないです。リビングはセンターオープンサッシ。どこか間違えていたらごめんなさい。

で、駐輪場９５台って、少なくないですか？坂だから自転車乗らないの？　

[348: 匿名さん]

駐車場で検討外。

ここ買える人は清水の物件のほうがいいんじゃない。
高層階は同じような価格になるだろうし。

相変わらず三菱のやることはわけわからんわ。

[349: 購入検討中さん]

私もチラシ見ました。設備は最新のものがついていますね。売値を極力押さえる為、間取り等は一般的なものになったのでしょうか。個人的には田の字型がやはり一番良いように思います。
車は持たない主義なので、駐車場問題は無関係です。　　それより南側の眺望に期待します。（高台ですから）
モデルルームを早く見たいのですが。

[350: 匿名さん]

345です。

346さん、347さん、ありがとうございました。
347さんの詳細な内容で、およそイメージがつきました。

ごくごく普通のマンションの間取りということで、これが一番売りやすいのでしょうが、私としては残念な気持ちです。
リビングに接続する窓なしの部屋って、扉が引き戸でしたら使い勝手が悪く個室として使えないと思っています。

角部屋が、クランクや納戸がある魅力的な間取りですと嬉しいのですが。

駐輪場ですが、たしかに近隣の新築マンションと比較すると少ないですね。
このあたりは、主婦には電動アシスト自転車しか使えませんから、一家に二台分の駐輪場は不要と考えたのでしょうね。お子さんがいる家庭が多いと、95台では不足するかもと思います。

[351: 匿名さん]

デベの考えではここを買う人間は学区に執着するがお金がぎりぎりの人間。
つまり車は所有できないものが多いってマーケティングかな。
まああながち間違ってないかもお金のない人ほど割高物件平気で買うからｗ

[352: 匿名]

購入予定ですが職業医師です。

[353: 匿名さん]

351さん

正直なところ、あなたは人格的にも経済的にも貧相な人だと思いました。

学区を選ぶのは、それなりの教育水準が保たれている学校だから選ばれるのです。
増して、帰国子女を積極的に受け入れていますから、帰国家族にとっても人気が出ます。

で、必然的に周辺は著名企業や経済力のある方の比率が高くなるわけです。

駐車場のキャパシティーは、余裕があるわけではない土地ですから、仕方ないですよ。

[354: 匿名]

いくら学区が良くても自分の子が馬鹿だったら笑えるね

[355: 匿名]

ここは直床ですか？二重床でしょうか？
子供が我が家にはおりませんので、騒音が気になります。
知っている方がおりましたらお教え下さい。

[356: 匿名さん]

３５４

貴方の子でしょ？
笑えるの？
すげーな。

[357: 匿名]

それは言える

[358: 匿名]

相手にしてる人の子供も十分馬鹿かと。

[359: 匿名]

はたから見たらマンションに関係なくどうでもいいレベルな低い者同士の争いです。

チラシが来ないので、早く資料が見たい一心です。

[360: 匿名]

３５６、７は同一人物

[361: 匿名]

たかが公立小学校でここまで熱くなれるのもすごい。

[362: 匿名さん]

３５９さんへ。近隣の築浅マンションに住んでる者です。二重床かどうかはチラシをみても書いてませんね。でも他の設備状況のレベルをみるとまず二重床でしょう。面する道路の交通量はほとんど無く（北側はきれいな並木道です）、車関係の騒音は全くありません。
私が住んでいるマンションも同様ですが、最近のマンションの防音対策は性能が良いらしく、子供さんのいる家庭からも騒音はほとんど感じません。
この辺は閑静で便利な処、お薦めできます。

[363: 匿名さん]

362さん

若いうちはいいんですけどね、それだけがネックです。

[364: 匿名さん]

私は購入意思がありませんため、他の方々にお知らせしても私にとって不利益にもなりませんため、最近得た裏情報を書きます。

280万円です。

地所が考えている販売平均坪単価のことです。

真剣に購入検討している方は、資金繰りを考えてください。
75平米で6500万円ですからね。

[365: 匿名さん]

平均２８０は本当ですか？申し訳ありませんが、ちょっと信じられませんが。南側高層階なら判りますが。

でも７０平方で６０００万をギリギリ割ると考えれば、あリ得るのかな？。

[366: 匿名さん]

365さん、364です。

信頼できる筋からの情報ですが、あくまでも”三菱地所が考えている平均坪単価”と受け止めてください。
実際には、MRをオープンさせてすぐに「予定価格」を発表し、その後の顧客の反応により価格変動は有り得ることですから。
たぶん、予定価格（シンフォニーテラスのときと同様に全戸の価格は出さず、いくつかの間取りの価格になるでしょう）の平均が280あたりになると思います。

南面の４～５階は、私の予想ですが300近くまでいく可能性があるでしょう、300を超えたら誰も買わないと思います。
そこまで魅力のある物件とは思えないからです。デザインに高級感がありませんし。

これ以上の情報は持っておりませんため、質問されてもお答えできませんこと、ご了承ください。

[367: 匿名]

性能が良い床だといいのですが・・

子供が昔から苦手で家にはいないので、走る音や騒ぐ音が嫌で何度も引っ越しをしています。

できれば最上階に住むか、上下はお子さんがいない部屋に住みたいのが本音ですが、学区が良い場所みたいなので無理でしょう。

高くてもいいので、性能の良い床を願います。

[368: 匿名さん]

３６４さんへ。
納得し難い処はありますが、本当なのでしょう。
７５平米で６５００万とするとさすがの立地でも即日完売は無理ですね。
とすると平米数をより下げて販売する（７０平米で５９００万とか）方向になると思いますがいかがでしょう。

それにしても予想していたよりもずいぶん高いですね。ややびっくりです。

[369: 匿名さん]

チラシの、あの平凡さで６５００万といわれると・・・

今、この時期になって平米数を下げるなんて、できるんですか？

[370: 匿名さん]

368さん。

364です。
もう情報を出し尽くしましたので、以下は個人的な考えを書きます。
また、私も物件探しをしている素人の一人でありますことを了解ください。

私自身、納得のいく物件しか購入しようとは思っていませんため、すでに1年半ほど中古を含めて物件探しをしており、宮崎台～たまプラーザの範囲かつ駅徒歩10分以内に限定しています。

この期間および範囲内で、坪300万円で販売されたのは、美しが丘5丁目の「ザ・ライオンズ美しが丘たまプラーザ」だけで、これを超えた金額の物件はないはずです。
現在販売中のライオンズ美しが丘テラスではありませんから、お間違えのなきように。

ザ・ライオンズは、長期優良住宅であり夏場は建物周囲からミストが出て打ち水効果を発揮したり、電気自動車用の充電プラグも備え、外観はとても瀟洒で魅力を感じましたが、他の物件との価格比較で高すぎると感じたことと自分の経済力不足で諦めました。

エルドの坪280万円という情報源に信憑性がありますが、私としては高すぎると思っています。
せいぜい、270万円あたりでなければ順調に売れないと思います。

ちなみに、ルフォン宮前平や宮崎台シンフォニーテラスは南向きの4階で坪280万円ほどでしたが、あくまで平均坪単価はルフォン245万円のシンフォニーテラス250万円だったと記憶しています。

平米を下げて（間取りを小さくして）販売するというのは、すでに設計図が出来上がっているわけで、私自身が見たわけでもありませんため、なんともいえません。
ただ、この場所ですとファミリー層を販売ターゲットにするであろうことと、ホームページのCG画像で窓の幅を見るかぎりでは70平米前後の3LDKがメインになるだろうと思います。

いずれにしても、もうしばらくで詳細がわかると思います。
私も、興味半分で資料請求を済ませてありますし、冷やかしでMRに行ってみようと思っています。

[371: 匿名さん]

自分としては、ガラス手摺は解放感があって好きです。
知り合いの建築家に聞いた話では、ガラス手摺にすると建築コストが下げられるんだそうです。

だとすると、坪280万円とか270万円は高いと思うなあ。

[372: 匿名]

宮前平ごときで坪２８０は笑える

[373: 匿名]

私は東向きを検討中ですが、ブリリアとお見合いが気になりますね。
道がそんな広くないから、お互いリビング丸見えの気がして。ブリリア住民が反対してる気も分かります。東向きなら安いですよね？

[374: 匿名さん]

３７０さんへ。３６８です。　貴重な情報ありがとうございます。
私もここ最近、沿線地域（宮崎台からあざみ野）で新築か築浅のマンションを物色中です。
来年から幼稚園に入園の子供を抱え、教育環境を重視してますが、
その意味でもこの物件は最高の立地なので、非常に関心が高いのです。
シンフォニーもルフォンも見に行きましたが、個人的にはこの物件の方が住環境は高いと
思ってますので、それらよりも平均価格はやや高くなるのは何とか納得がいきます。
（これから判明する設備にもよりますが）

それにしても、おっしゃる価格が本当として、新築マンションはまた少しづつ価格が上がってきているようにも思いますが、どうなんでしょうか？リーマンによる下落影響はこの地域はあまり関係がなかったのでしょうか？それともこの高価格はやはりこの地域の特殊性ー宮前平の高台ーによるものでしょうか。

[375: 匿名さん]

368さん、364です。

リーマンショックによる下落はあったはずで、ルフォンとシンフォニーテラスは下落後の土地仕入により安く販売できたと聞きました。
エルドもリーマン後の土地仕入ですが、地主であったNHKは土地を高く売ったそうで、だから280万円などという坪単価に反映されているのだと思います。

何度も書きますが、本当に坪280万円で売り出されたら、ヴィークコートの二の舞いになるかもしれません。
眺望など、日常生活に大きなメリットではありませんから。

[376: 匿名さん]

>372さん

たしかに、”宮前平ごとき”です。
でも、一部の熱狂的な人たちがいるからこそ、特に花の台地区は人気なのでしょうね。
南斜面でロケーションがよく、駅に近く、そんなこんなで学校の人気も上がり、その学校は帰国子女を受け入れるようになり・・・という連鎖で特別な地域になったと思います。

冷静に考えれば、花の台地区の中古を探せば、築10年前後の中古マンションが坪200万円ぐらいで売られますから、それを狙うほうがリーズナブルかもです。
ただ、さすがに新築には仕様が大きく差がつきますけど。直床・ペアガラスではない等・・・。

[377: 匿名さん]

エルドの強みは、真南に向いているからじゃないでしょうか。
清泉のテニスコート跡地が開発されても、エルドの上層階には日照の影響がないはず。
となると、南面の部屋は坪280以上でも余裕で売れるかも。
買い物が不便であっても。
私は買えないけど。

[378: 匿名さん]

377さんへ　　同意見です。２丁目で真南向き、眺望がこれだけとれるマンションは
お向かいのブリリアの高層階以来です、めったに出ません。今後しばらくは無いでしょう。
前面に建物が建っても眺望に支障ない恐らく３Ｆ（？）以上は、坪２８０程度なら余裕に売れていくと思います。

尚、買い物不便とのレスですが、そうでしょうか。北側の並木通り沿いには１分程度でデポーが、また坂を下りずに
区役所方面の東急とかいなげ屋とか、むしろ便利な処に思いますが。
近隣の方々は買い物の際、坂を下りて駅反対側のいなげやへいかれるのでしょうか？

[379: 匿名]

前も書いてあったけど、宮前平の良さはもう実情を知ってるしいいよ。
話が長いし分かってるから。読む気がしない程長く書かないでくれ。

[380: 匿名]

宮前平在住だけど同感。
もういいって。

[381: 匿名]

確かにくどい。営業なのかな。

[382: 匿名]

俺もそう思ってた。くどいよな。読んでない。熱くなりすぎなんだよ。

[383: 匿名さん]

営業？の方が盛り上げようと必死になっているようですが、ネットを利用した販促活動は上手くやらないと反感かって逆効果だよ。
坪270-280で売り出したら大苦戦でしょう。
眺望命だったらこんなとこ買わないで、都心のタワマン買った方が良いと思いますよ。

[384: 匿名さん]

３７５（３６８）さんへ。３６４です。
帰ってきて、当ページを開いたら早速のご回答、ありがとうございます。

平均坪２８０万というのを現実的に受け止めて、我が家の家計とニラメッコです。
３人家族なので７０平米でも何とかなるのですが、７０平米があったとしても６０００万弱です。
ローンも負担大、正直困ってます。
本当にその価格で売り出されるのであれば、ルフォンを見送ったことを後悔しなければ。

とりあえず、資料来るのを待ちます。

[385: 購入検討中さん]

車使ってますが、抽選にはずれたとして近くに駐車場は
それなりにあるのかな。土地勘ありませんので、どなたか教えて下さい。
デペが近隣に敷地外として用意してくれないのかな。

[386: 匿名さん]

384さん

ルフォンを見送ったのは残念だったかもです。
まあでも、正式に価格が出るまで待ちましょう。

385さん

近隣に、いくつか賃貸駐車場がありますよ。
たぶんですが、苦労せずに借りられると思います。

[387: 匿名さん]

>385さん

駐車場の抽選に外れた場合、デベは近隣駐車場を紹介してくれるはずです。

[388: 購入検討中さん]

386,387さん。385です。

そうですか。ありがとう御座いました。近くに駐車場無い様でしたら
検討外とする処でした。
とりあえず近い内に自分の目で確かめに行ってきます。
（ここで皆さんが言う、坂の程度　と　住環境　を見に）

[389: 匿名さん]

>388さん

ご自身の目で現地を確かめ、MRがオープンしてから営業さんに駐車場確保のことを聞いてみてください。
私の経験では、駐車場抽選に外れたら近隣の民間駐車場を案内するということが多かったです。

いずれにしても、物件を購入してから後に駐車場の抽選となるはずですので、物件を買うかどうかが優先されます。

[390: 匿名]

さっきベビーカーを押してこの坂を登ってみましたが、相当キツイですね。予想以上の急勾配でした。
幼児がいてまだ現地を知らない方は実際に体験してから考えた方がいいかと。

[391: 匿名さん]

買い物が不便な場所なんですね。
営業さんありがとうございます。