「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

[物件比較中さん]

NHK社宅跡地の計画が告知されましたね。
規模、事業者、場所から、近年の本命になりそうな予感。待ってよかった。あとは、地下一階が部屋でなくて駐車場であることを期待。


【一部タイトルを編集しました。管理人 11.1.30】

[221: 近所をよく知る人]

数年前この辺へ転居してくる際、宮崎台の不動産屋さんに聞いたのですが、宮崎台から宮前平にかけては区役所通りより南、駅北側の高台（所謂、坂道を登った花の台町と呼ばれるところ）が住環境最高の場所で以前より人気の処とか。賃貸に住んでみてその意味も良く分かりました。確かに坂道を避けられないのですが、閑静な住環境はそれをカバーする最高の立地です。
坂道を強調するレスが多いのは、むしろ近隣のことをを良く知らない競合業者関連の方たちかとも思っています。
ヴィーククートも当地区内ですが、当物件の立地はヴィーククートを更に上回るとい思います。
ヴィークコートの二の舞を避ける為、高級仕様にはせず価格を抑えてくるでしょうが、それでも南側上層階では２１９さんの言う通り、６０００万台以上は当然だろう思います。

[222: 購入検討中さん]

218さん
中古を含め調べてますが、花の台地区で売り出してる中古マンションって、そんなにあります？以前から、この地区の中古は年に限られた件数しか出てこないですよ。購入希望が複数あるけど新築以来、一軒も売りにでたことのない物件もかなりあります。先日話題になってた隣りもすでに売れたみたいですし、花の台に限れば、在庫と呼ばれるほど長期に残ってるものは、ないのでは…
数年前に、南武沿線の駅近、築浅、大手施工のマンションを売るのに苦労した経験がある自分からみれば、ここが在庫急増の状態とは考えられません。中古の売買で、不動産屋と付き合ってみればわかりますよ。

[223: 匿名さん]

>坂道を強調するレスが多いのは、むしろ近隣のことをを良く知らない競合業者関連の方たちかとも思っています。

宮前平中学の近くの賃貸マンションに住んでいます。
だからこそ、坂道のキツさを強調できるのです。
私の妻は、「あのあたり（エルド周辺）で家を買うのは絶対に嫌だ」と言います。

私は好きですけどね、エルドのデザイン。

217さんのとおり、坪300万円でしたらヴィークコートの二の舞いになるでしょう。
南向き4階5階が6000万円を超える可能性はあると思いますが、75平米でしたら6200万円ぐらいでなくちゃ売れないと思います。つまり坪単価280万円が限度だと思うわけです。

[224: 匿名]

青葉区在住です。
ﾏﾝｺﾐで計画を知り、興味をもちました。

が、土地勘があまりない地域なので、試しに歩きで坂を登ってみました。

かなりの急な坂ですね。スポーツバッグを持った男性が辛そうに歩いていました。

よって候補からは外れるかな。
熱く語られている方もいるので恐縮なのですが、宮前区はかなりコアな方にしか受けない地域だと思います。
かなり地味な街ですよね。。

見通しは素晴らしいんですけどね〜

[225: 匿名]

低層で５４００万〜かな

駅近は良いけど、あのテニスコート跡地にマンション建ったら陽は当たらなそう
あの跡地が今後何になるのがとても気にかかる

[226: 匿名さん]

224さん

以前、たまプラーザの社宅に住んでいました。
美しが丘１丁目で、駅から徒歩３分ほどの立地でした。

宮前区は、たしかに地味です。
でもなあ、江田・市ヶ尾はもっと地味だと思うし、藤が丘や青葉台となると通勤が大変だと思うし・・・。

通勤と子女教育の両面を考えると、宮前平と宮崎台は私にとってはベストの地域ですね。

エルドまでの坂道は、実感されたとおりです。
「かなりの急坂」に間違いなく、夏場なんて歩くのが大変です。

[227: 匿名さん]

価格について皆意見してますね。中には業者関連（ライバル業者も含め）と思われるのもあるようです。
この地域に住んで数十年、新築・中古マンションを探してますが、この辺をよく知る者として当マンションは相当高いことを予想すべきでしょう。
どなたかもレスしてますが、坂道が気になる人は最初から対象外、平坦な土地の馬絹や尻手黒川沿いとは全然別の地域です。所謂、宮前平（花の台地区を指します）ＬＯＶＥみたいな人が多い中、当マンションは花の台のど真ん中、平均坪２５０万は余裕でこえるのでは？南側高層階は坪３００万は（無いことを望みますが）、それもあり得るでしょう。
そして相当の人気で捌かれていくと思います。
近隣を知る個人的な感想です。坂道が気になる方はそれを強調しても仕様が無いのでは？

[228: 匿名さん]

地味なところが宮前区の良さだと思う人間の一人です。

ただ、花の台地区こそ住環境が最高という意見には同調できません。
眺望なんて1週間もすれば飽きますし、将来的には変わる可能性だってあります。
年老いて住むことを考えれば、駅の近くの方が絶対に良いでしょう。
賃貸出すときも、閑静さ＜駅までのアクセスの良さ、だと思います。

[229: 匿名]

小台のルフォンは徒歩2分で坪240だったかな。

それよりもかなり貧弱な外観＋屋外駐車場で、
　坪300弱はありえないと思うけど。

[230: 区役所付近在住者]

確かにスキー場の様な坂路ですね。
坂道が気になるか気にならないかは、年老いた未来のことを考えるか考えないかの差です。
誰しも必ず年をとり足腰が弱くなるのは間違いないことです。
将来買い替えが出来るなら坂道なんぞ全然問題ありません。
ただ、買い替えはなかなか難しい昨今ですね。

[231: 買い換え検討中]

この地域で買い替えを検討していますが、ここよりも、宮前平駅と宮崎台駅の中間線路沿い、三菱自動車寮跡地を期待しています。
電車の音が気になる方もいらっしゃるでしょうが、至近距離ではないので・・・・私は電車の音が結構好きですし。
また、田園都市線の運行状況もリアルに見れて便利かと思います。
パークハウス宮前平エルドは参考までにモデルルームを見に行きます。

[232: 匿名]

私は青葉区のパークハウス市が尾も駅５分で閑静な場所にできるので検討中ですが、この辺は最近は坪２３０弱と近隣に住む友達に聞きました。
なので宮前平は２５０〜２７０ぐらいだと思います。
主人はあの坂をとても嫌がっていますが、
都心にも出やすいですし場所も申し分ないです。

[233: 物件比較中さん]

229さん

ルフォンは、日照のい間取りはほとんど坪単価250万円を超えていました。
外観は、フォルムによく似ていると思います。
デベ経由のコネで竣工後の内部を見させてもらいましたが、直近の新築の中では文句なしの仕様で緊急地震速報システム等も備えていました。
また、地下の機械式ですから雨に濡れることもなく車の傷みも機械の劣化も少ないと思われ、顧客のニーズを捉えていると思います。

230さん

私も同感です。
老後のことが心配です。

231さん

三菱の跡地は、いろんな噂がありますが、今のところ土地売買されていないようなので、まだまだ先の開発になると思います。
今からでは何ともいえませんが、素敵なマンションになり購入時期が合致すれば嬉しいですね。

232さん

土曜日に、パークハウス市ヶ尾の建設地を車で通りました。
246から1ブロック中に入っており騒音の心配がなく日照もいい場所ですので、相当な人気になると思います。
ご主人の気持ちはよくわかります。

[234: 匿名]

我が家はパークハウスにこだわっているので、
宮前平、桜新町、市が尾の３件に絞っています。

桜新町のＭＲに週末行きましたが、ほぼ５７００万〜でした。さすが世田谷区というか、立地が悪いのにこの値段には驚きましたが、駅から近い宮前平はそれ以上だと担当者が言っていたので、高価格は間違いないでしょう。市が尾は５５００ぐらいでしょうね。

価格的には
宮前平＞桜新町＞市が尾だそうです。

[235: 匿名さん]

今のところの個人的な意見ですが、

市ヶ尾が一番いいと思います。
駅から近い、生活至便、外観デザインがいい、3物件の中で値段が安いだろうという理由です。

[236: 匿名]

市が尾のパークハウスは大規模マンションなので、宮前平とは別物になりそうですが、
青葉区で環境も良いし、日当たりが特に最高で、目の前に建物が建つ心配がないので気になっています。
宮前平も都心に出やすいし駅近で良いのですが、あの前にマンション建ったら不安です。

[237: 匿名]

拝見しましたが、ちょっと団地っぽいかな？

宮前平や宮崎台は各駅しか止まらないからか、地味な駅舎に駅前の雰囲気。

川崎ももう少し東急路線に力入れればいいのにな

[238: 匿名]

>231さん
三菱ふそう寮跡地はかなり広いですよね。
大規模マンションになるのかな？

[239: 匿名]

エルドの前のテニスコートもいずれは大規模マンションが建つでしょうね

[240: 匿名さん]

>>237さん

団地っぽいというのは、どの物件でしょうか？

[241: 購入検討中さん]

これだけの急坂だから、前にマンション建っても、4階5階なら影響なさそうですね
それだけに、お高くなりそうだけど…

[242: 購入検討中さん]

２３４さんへ。情報有難うございます。そうですか。
価格的には宮前平＞桜新町＞市ヶ尾ですか。
平均単価は２３２さんの言う通り、２５０から２７０として、南側上層階は坪幾らくらいと考えた方がよろしいでしょう。個人的にはどうしても南側の眺望に憧れるのですが。（目の前に建ったとしても眺望が邪魔にならない
高層（３ｏｒ４Ｆ以上）を狙ってます。）

[243: 匿名]

２４２さんへ。
南側の高層を狙ってるなんてうらやましい限りです。我が家では無理なので、桜新町か市が尾に決まると思います。
桜新町の高層は７千弱でしたので、宮前平も上階ならそのあたりかそれ以上かと思います。

あとちなみに宮前平はディスポーザーと食洗器が標準設定ではないみたいなので、主に台所を使用する奥様の意見も参考にした方がいいと思います。

[244: 匿名]

ディスポーザーと食洗器が付いてないのは痛いですね

[245: 匿名さん]

>宮前平はディスポーザーと食洗器が標準設定ではないみたいなので

すでに仕様が公表されているのですか？
どこを調べたらわかります？

[246: 匿名]

２４３です。
すいません桜新町のＭＲで確かそんな事を言っていたような気がするのですが、宮前平のＭＲで確認してみて下さい。
間違ってたら申し訳ないので。
市ヶ尾は二つとも初めから付いてますが宮前平と桜新町はないと言っていたような気がします。

[247: 匿名]

分譲価格だけでも高いと予想できるのに、もしオプションなら更に高くなりそうですよね。

まあ春のモデルルームで仕様が全てわかりますね。

機械式駐車場は確かなのですかね？
主人が嫌がりそうです。

[248: 匿名さん]

最近の田都はここといい市が尾といい徒歩5分圏内の物件が

沢山供給されてますね。

でもこれだけマンションが多くなると中古で売るときに苦労しそうな気がします。

そのときにこの坂はかなり敬遠されるでしょうね。。

[249: 匿名さん]

坂はキツイけど、学区がいいからなぁ、ここ。

[250: 購入検討中さん]

２４８さんへ。２２２さんが以前レスしてましたが、この地区（特に花の台地区）
の中古は出れば即買い手がつくような地区の様です。以前誰かも書いてましたが
２丁目は価格が中々下落し難い稀な地域であると日経ビジネスの記事にもありました。

この地域に住んで時々チラシを観てますが、なるほど納得できる処もあります。
２４８さんの言う、中古で売るときに苦労するのはその逆のように思うのですが。

[251: 匿名さん]

学区が良いといっても所詮公立。

問題児がいても退学処分にはできないわけだし。

あんまり学区学区とこだわらないほうがいいと思うけど。

[252: 匿名]

きっと環境がのどかで人気なんでしょうね。

横浜市なら分かりますが、川崎市で約６千万のマンションは普通に考えて高すぎます

都心に近いのもあるのかな

[253: 匿名さん]

２５０さんへ。

花の台地区は確かに人気ですが、その中でも選別されるということですね。

日経ビジネスの記事を鵜呑みにされるのはどうかと。

実際現地に行かれて坂を上ってみるのをお勧めします。

毎日のことですから十分納得された上で購入されるのが良いかと思います。

思ってるより売却するときは買い叩かれますから。

[254: 匿名さん]

252さん

ある意味、特異で突出した地域であるわけですよ。
あなたは、それを知らなすぎるだけです。

それと、横浜市のどこと比較して言ってます？

[255: 匿名さん]

すっごく不動産の勉強をして、田園都市線のマンションについても調べましたが、「花の台」という名称は初めて知りました。

[256: 匿名]

どんなに頑張っても川崎･･･
横浜には勝てない。

[257: 匿名]

横浜市民は川崎市には引っ越したくない人多数

多額出すなら都筑区や青葉区に住みたい

[258: 匿名]

２５４みたいな人が象徴的な負けず嫌いの川崎市民ですね。。

[259: 匿名]

鷺沼の住民です。
田都沿線のイメージって青葉台〜たまプラまでですよね。

ただ川崎の中では、住み良い場所だと思いますよ？
土地勘無い人からみればただの川崎ですけど･･･。

[260: 匿名さん]

土地勘が有る人にとってもただの川崎です。

[261: 購入検討中さん]

ちなみに二丁目は築20年に広げても、マンション10物件しかなく、しかもどれも30〜50戸程度だから、売り出し物件自体が少ないです。だから中古もすぐ売れてしまいます。

[262: 匿名さん]

非常に笑える。

江田・市が尾・藤が丘・青葉台の良好な立地の物件が、宮前平の同様の物件価格に勝てるか？
まあ、勝ち負けの世界じゃなくて、現実的な不動産価格であるわけで。

ということで、横浜市民云々って話ではないだろう。

買える経済力とステータスを持っているかどうかの問題だよ。

[263: 匿名さん]

262さんの意見で、不動産価格の面は的を得ていますね。

ブランズ青葉台二丁目の平均坪単価が240万円弱のはずですから。
青葉台で、長期優良住宅でこの価格です。

[264: 匿名さん]

>横浜市民は川崎市には引っ越したくない人多数

誰ですか、多数って？
特定できているんですかね？

>多額出すなら都筑区や青葉区に住みたい

そうですか、それではジャージを着てセンター南あたりでお買いものしてください。
とても多いですよね、セン南やセン北にはジャージ姿のご家族が。

[265: 匿名]

２６４
ご愁傷様な性格だな（笑）

[266: 匿名]

的を得る×
的を射る○

子供に聞いても知ってるよ。

[267: 匿名]

最寄り駅はたまプラですが住所は川崎市民です。

確かに美しヶ丘に比べれば劣りますし、緑も横浜市の方が多いですが、川崎市もなかなか住みやすいですよ。

二丁目の請求資料まだ来ないんですが、来た方いらっしゃいます？
仕様が気になります。

[268: 周辺住民さん]

開発後、閑静な一戸建て高級住宅地であるが、一流商社等の社宅が多く立ち並び、
富士見台小学校が帰国子女受入校となったこともあって、自然と高学歴な家族が
多く住むようになると、富士見台小学校の学力が公立小学校としては異常なまで
上がり、当然、この地域の物件は賃貸分譲問わず人気があるのです。
そのため不動産業者が強気で商売してくるのは当然の話です。
それでも富士見台小学区では、坂が急でも、日照が心配であろうが完売します。
子供のいない家庭や、いても一流大学に入れようと思わない家庭にとっては、
この地域の価値はどうでもいい話なので、市が尾などの方が安くて良いですね。
今では、富士見台小学区だけに限らず、宮前平、宮崎台の両駅からの徒歩圏まで
高額マンションの分譲範囲が広まりまりました。

[269: ご近所さん]

なんだか幼稚なレスが続いてますね・・
いまだに横浜vs川崎のような話を持ち出す人っているのか、読んでる方が恥ずかしくなります。


>268さんのコメントがこの地域の（特異な）現状だと思います。

学区の優位性からくる付加価値がピンポイントで地価の高い大きな要因。
その事情をご存じない方から見れば、利便性が良く住み心地の良い土地柄とはいえ、坪280万〜なんて考えられないでしょう。
268さんがおっしゃるように子どもがいない、あるいは私立進学を前提としているご家庭にとっては、高いコストを投じてこの地域を選ぶメリットは薄いでしょうね。

真剣にこの物件を検討している方にとっては常識、というか大前提となる話ですが。

[270: 匿名]

一般庶民やリーマンじゃ買えないよ