「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

[物件比較中さん]

NHK社宅跡地の計画が告知されましたね。
規模、事業者、場所から、近年の本命になりそうな予感。待ってよかった。あとは、地下一階が部屋でなくて駐車場であることを期待。


【一部タイトルを編集しました。管理人 11.1.30】

[141: 匿名]

学区学区っていうけど、小学校の学区ってそんなに大事なのでしょうか？
当然荒れているよりはいいですが、学力は所詮本人次第。

帰国子女をもつ親御さんならともかく、一般庶民がわざわざ高い資金を投じてこの地域の小学校に通わせる価値がどの程度あるのか分かりません。

[142: 匿名さん]

学区もあるけど周辺環境が抜群に良い＝子供を通わすのに安心
ということでしょう。徒歩数分で区内有数の小中学校があるのは
やはり大きいのでは？
（学校自身も良い帰国子女受け入れに熱心な良い学校と聞いてます）
子供が居ない人にとってはやや高めと感じるかも。

[143: 匿名]

物件近所の友達から『あそこにパークハウス宮前平が建つらしいよ』と聞きました。

高そうですよね。。

[144: 匿名さん]

地下一階の部屋はパークテラス同様三千万代なんじゃないかな。地下室だけど、安い部屋希望の方は、検討してみてはいかが？

[145: 匿名]

パークテラス宮前平の地下1階って3000万円台だったんだ。
5000万くらいかと思ってた。

[146: 近所をよく知る人]

以前パークテラスの抽選に漏れて悔しい思いをした者です。

その当時の価格を引っ張り出して見てみましたが、３千万台は６０ｍに満たない
２ＬＤＫの５０ｍ台の住戸が数件あるだけ。

３ＬＤＫは５千万台後半が主流で、地下といっても皆４千万台の後半でした。

三菱系分譲・抜群の立地の為か、非常に人気が高かったことを覚えています。

確か昨年、このマンションの一戸が売りに出され、分譲時と同様の価格であっと

云う間に買い手がついてました。（私も見に行きましたが仕様はさすがでした）


このマンションの地下でも３ＬＤＫでさすがに３千万台はありえないでしょう。

[147: 近隣物件の居住者]

>確か昨年、このマンションの一戸が売りに出され、分譲時と同様の価格であっと
>云う間に買い手がついてました。（私も見に行きましたが仕様はさすがでした）

今年の年初じゃなかったでしたっけ？間違っていたらごめんない。
私も、仲介業者さんから売買実績のひとつとして見せてもらいました。
ダントツで高く売れた間取りですね。
今でも、何故あんなに高く売れたんだろうと不思議です。
ピンポイントで狙っていた方がいたのでしょうね。

ところで、ここ二丁目計画には地下室があるのですか？
建設地の建築概要（看板）を見ても、地下室があるように思いませんでした。

[148: 匿名さん]

まずは外観が見たいものです。CGでいいですから。
それを見なければ、なんともいえません。

お願いですから、宮崎台の茶色いマンションのようなデザインだけはやめていただきたい。

[149: 匿名さん]

146さん

うちの嫁さんは「こんな急な坂の上は嫌だ。買い物袋を持って歩く身になってよ。」と、いつも申します。
学区の良さは、嫁さんも十分承知しています。

でも、一般的には人気の場所なのでしょうね。
私も魅力を感じますが、嫁さんの同意を得られない物件は買うことができません。

[150: 匿名]

坂はあるけど人気の高い地域だから、そんなの気にせずバンバン売れるんでしょうね。
坂が気になる人に宮前平駅までフラットな場所勧めると、
馬絹や尻手黒川線が不満だということになる。

[151: 購入検討中さん]

１４７さん
看板には地下1階地上5階となっていたはずですよ。傾斜地だから地下部分は駐車場を期待してたけど、誰かが駐車場は屋外機械式で間違いないど言っていたからね。ヴィークコートで苦戦してるメゾネットはないと思うしね。
ぜひ、パークテラスの抽選に外れてよかったと思えるマンションにしてほしい！

[152: 近所をよく知る人]

ＮＯ１４７さんへ

売買は９月でした。私も検討していたので良く覚えています。

今年の年初とおっしゃるのは知りません
（確かこのマンションは未だ一戸しか売りに出されていないと記憶してます）

分譲時とほぼ同じ価格なのが気に入らず、仲介の不動産屋さんへ価格を掛け合った処、
見学だけで１０数件来ていて、購入意思を示した人も一軒だけでない、
値引きなんてとても　といった感じでした。

おっしゃる通り、立地・三菱系なのと宮前平公園側に面していた間取りなのが

人気の理由かと思いました。（公園で遊んでいるお母さんが多いから目立つのでしょうか）

[153: 匿名さん]

147です。

151さん、152さん、ご教授ありがとうございます。
売買は今年の9月でしたか・・・。
だとすると、私の勘違いでしょう。
いずれにしても、今年のGWあたりに東急リバブルの担当者から直近の売買実績として教えてもらい、この二丁目計画地の近隣物件の事例であったことは明確に記憶していて、中古でありながらズバ抜けて高く、リバブルの営業さんも立地＆学区が強みであることを言っていました。
近隣となると、パークテラスかブリリアの２つしかありませんね。
話題が脱線しますが、パークテラスの前を通るたびにルフォン宮前平と外観イメージが似ていると思います。

駅から宮前区役所に向かう坂道沿いに、いくつものマンションが建っており、常にいくつかの間取りが中古で売り出されていますが、およそ坪200万円前後ですね。
中には築年数15年を超えたマンションもありますが、どこも同じような価格で売買されているようです。

こう考えると、二丁目計画の物件は、もちろん外観デザインや仕様を見ないと判断できませんが、この不景気でありながら強気の価格で販売されるかもしれませんね。
個人的には、平均で坪250～270万円の間だと思います。

[154: 匿名さん]

今、ブリリア宮前平ヒルズが中古で売り出されています。
ご参考まで。

これを見る限りでは、二丁目の物件は高くは売り出さないと思います。
70平米で5000万円ちょっとでしょうね。


https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[155: 購入検討中さん]

ブリリアの東2階が坪225万で売れるなら、ここはやっぱり高くなりそうですね。

[156: 匿名さん]

ブリリアの実際売買価格は、今まで数多くの売買事例を見てきた経験から、ネット表示より100～200万円下がると思います。
また、ネット上で売り出されているということは、売れ行きが好調ではないことも意味していると思います。
人気物件であれば、購入者は事前に物件指名して仲介業者に依頼しており、ネットやチラシで売り出される前に売買が完結するものです。

これらを含めて考えますと、個人予想ですがこの二丁目の新築物件は平均250万円台がせいぜいだと思います。
270万円を超えるような値付けをしたら、ヴィークコートの二の舞になるとも思います。

まあ、物件概要が明らかにならなければ何とも言えませんが、とんでもなく高級仕様のマンションになるとは思えません。この土地で88世帯の間取りですし。

[157: 匿名さん]

どんな概要になるか、楽しみですね。

[158: 購入検討中さん]

1月5日から工事開始となってるから、年明け早々には概要発表になるかもしれませんね。
今のところ、このスレは全く荒れてないけど、値段と仕様次第では他スレのようになってしまうのかな？

[159: 近所をよく知る人]

１４７・１５３さんへ。私も１５３にて記載されたのと同様の価格を予想しています。
平均坪２５０～２７０程度、南側高層階は２８０を超えるとみています。
（３００はさすがにどうでしょう）
この地域はやはり特殊で、他の駅近物件とは違うとみておいた方がいいようです。

近隣の三菱の仕振りから、また価格との折り合いから高級仕様には出来ないでしょう。

それでも相当の人気となると予想してます。デスポーザー標準仕様程度はして欲しいのですが。

[160: ご近所さん]

南高層階が280だってさ。

[161: 購入検討中さん]

決定したのですか？

[162: ご近所さん]

坪単価でいろんなご意見がありますね。

コマ切れなら多少坪単が割高でも売れないわけじゃないでしょうが・・・。

総額ではこんな感じでは。

広さ3ＬＤＫで73-75、最上階は80平米（85位もあるかもね）、

総額（実売）で、最上階5.700万（80平米）、中層階で5.000-5.300万（73-75平米）、1階でヨンキュッパ。

こんな感じだと思うけどなあ。


匿名は、見てきたような嘘を言い。

物件を持ち上げといて、買う気なし。

野次馬に蹴られて痛い自尊心。

[163: ご近所さん]

今の時点ではどんなコメントも予想の域を出ないと思いますが・・・
しかしさすがにそこまで安くはないでしょう、この地域の相場から逸脱し過ぎ>>162

[164: 匿名さん]

162の価格は無いでしょう。

シンフォニーテラスの最上階は7000万超えで、4000万台は西や東向きの一階とか二階とかの一部。
そこと同等か、仕入値の高さからそれ以上だと思う。

[165: 購入検討中さん]

南向きでこの値段なら、衝撃的ですね。
最安だった7〜8年前の価格だ‼

[166: 匿名さん]

162さん

笑いました。
貴方の意見のとおりになるといいですね。

ホントにそうなったら、超人気になること間違いなしです。

[167: 匿名さん]

最上階は8000万超えの可能性は高いでしょう。花霞は9000万超えでした。
ディスポーザーですが、100戸以下で一部の大手は高級物件にしかついていません。長谷工の物件はどこでも付いているので、多く出回っているイメージですが、グレードの低い物だと故障や維持費で苦労しそうで逆に怖いです。

[168: 匿名]

同じく安くはないと思います。

同じ三菱地所・木内建設の『パークハウス桜新町』も場所・環境が悪いのにかなり強気の値段で今売り出してます

それでも売れてるらしいから、駅近・環境良のあの場所は高いかと・・

[169: 購入検討中さん]

地所は、条件悪く売れ残った部屋を値引きしてくれますかね？

[170: 匿名さん]

馬絹のプラウドでも最上階は6000万超えてますからね・・・

[171: 買い換え検討中]

167さんへ
最近のマンションはほとんどがディスポーザがついていると思っていました。
（せめてオプションで）
パークハウスでは標準仕様ではないのですか？
マンション購入検討し始めた処で、よくわかりません。
よろしければ教えてください。

[172: 近所をよく知る人]

以前から付近に住んでいるものです。駅近の他のマンションより場所がいいので
価格によってはぜひ購入したいと思ってます。
建築表示を見ると年明け１月より着工、再来年早々には竣工とありますが、
通常、価格が出るのはどのタイミングなのでしょうか。

皆さん書かれてますが、南側の上の方は最高の眺望でしょう。
朝の散歩で、近くにある温泉施設の駐車場入り口（丘の頂上です）から朝日を眺めることが
多いですが、晴れた日の新宿高層ビル方向から登る太陽は、視界を遮るものもなく
水平線が見えてそれはそれは素晴らしい眺めです。

南側高層の価格は，私も８千万程度かと思ってます。
早く価格が出ないでしょうか。

[173: 購入検討中さん]

172さん
朝日は新宿高層ビルではなくムサコビル群ですね(^_^;)

[174: 近所をよく知る人]

時々近くを通りかかります。南側高い部屋は景色抜群でしょう。
朝方散歩で近くの温泉施設（＊）の駐車場入口から日の出を見ることが多いのですが、
丘の上にある為、それはそれはきれいです。近くのマンションの上の方からみると
もっときれいかと思い、すんでいる方が羨ましく思ってました。

[175: 匿名さん]

171さん

167です。ディスポーザーはトラブル等での維持費もかかるので最近のマンションはむやみにつけないんですよ。コスト削減もあるかも。
ディスポーザーを売りにしているデベもありますが、大規模若しくは高級でない限り将来的に大変になるでしょう。ディスポーザーにもランクがあるのでご注意を。
また、マンション全体で付けるので、残念ながら後付けはできません。生ゴミ処理機で対処する事になります。
三菱は高めの物件にしか付けないので、、どうなるでしょうね。

[176: 買い換え検討中]

１６７．１７５さん。ご親切にありがとうございます。

ということは、最近の近隣マンション＝宮崎台シンフォニーテラスや
ブリリア宮前平・ルフォン宮前平等にはついて居ないのでしょうか。
それらについていなければ、このマンションもちょっと望み薄と考えた方がよさそうですね。
オプションもダメだとは、少しがっかりしてます。

質問ばかりですみません。

[177: 物件比較中さん]

176さん

書かれた３物件の中では、シンフォニーテラスのみディスポーザーがありません。
残る２つは装備されています。

175さんの、ディスポーザーの維持費については、私はわかりません。

個人的な意見ですが、ディスポーザーがあれば便利ですが、なくても問題ないと思います。
それよりも、床暖房は必須だと思っています。

[178: 匿名さん]

8000万あれば、結構良い戸建も買えますね。
私だったらこんな急な坂の上にあるマンションに8000万も出せないなあ。

[179: 匿名さん]

たしかに、坂と買い物が問題と思います。
これらを納得できれば、いい立地だと思います。

[180: 匿名さん]

タリーズコーヒーの裏がいいですよ。
プラウドです。

[181: 匿名さん]

14階建て、37戸のマンションですね＞タリーズの裏。
野村の物件ですから、プラウドになるはずです。

[182: ご近所さん]

そもそも尻手黒川を超えていいのであれば、二丁目の物件である必要は無いからね。

しかし上でも言及されてますが、現状の南側のロケーションは確かに魅力的なものの、将来的に正面のテニスコートに同規模のマンションが建ったりするとかなり印象は変わってしまうでしょうね。

[183: 匿名さん]

尻手黒川を超えても、土橋小学校の学区です。中学は宮前平中学です。
修学児童がいるご家庭にとっては、学区の面ではどちらも魅力でしょうね。

[184: 匿名さん]

宮前平で坪300とか
本気で云ってる？

おかしいんじゃない・・

[185: 匿名さん]

バブルが終わったあとも、コスモ宮前平あたりは坪330万円ほどだったそうです。
中古を探していたとき、仲介業者さんから聞きました。

今は、新築で250万円前後、中古で200万円前後ですね。

[186: 匿名さん]

最上階角部屋は坪300位いくかもね。

[187: 購入検討中さん]

いよいよ建築始まりますね
近いうちに、発表あるかな

[188: 購入検討中さん]

待ちきれず、ザ・パークハウスクラブに入会してしまいました。
マンションの情報が入ったら、投稿いたします。

[189: 匿名]

地所の知人に聞いたところ、現段階では３月か４月に宮崎台にてモデルルームOPEN予定だそうです。

[190: 近所をよく知る人]

発表が待ち遠しいです。是非ディスポーザーはつけて欲しいです。
ところで最近の新聞にはマンションの売れ行きが好調との記事が載ってますが、
今後は徐々に価格も上がっていくと観た方がよいのでしょうか。
あるいは待てば下がることもあるのでしょうか
学校区の関係から当マンションに関心が高いのですが、現在は買い時なのかどうか迷ってます。
皆さんはどう思われますか。