「ザ・パークハウス 宮前平エルド」（旧：宮前平二丁目計画）

[物件比較中さん]

NHK社宅跡地の計画が告知されましたね。
規模、事業者、場所から、近年の本命になりそうな予感。待ってよかった。あとは、地下一階が部屋でなくて駐車場であることを期待。


【一部タイトルを編集しました。管理人 11.1.30】

[101: 匿名さん]

でも、所詮あそこは小台だから対象外

[102: 匿名さん]

101

じゃ、どこがいいの？

[103: 匿名]

>102
101さんはアドレスにこだわりがあるみたいだから、宮前区鷺沼、宮前平、宮崎辺りじゃないと嫌なのでは？

[104: 匿名さん]

もちろん宮前平二丁目で検討してるから、このスレに興味があります。

[105: 匿名さん]

宮前平二丁目、いい場所だと思います。
でも、本物件の立地は駅からの坂の勾配がきつく、特に歩いて荷物を持っての帰路が大変な場所ですね。
現在の眺望は素晴らしいですが、今後、清泉テニスコート跡地に建造物ができる可能性がありますから、ずっと眺望を期待できそうにありません。
悩むところです。

[106: 匿名さん]

みなさん坂道を気にされてますが、南側斜面に立地しているからこそ
日照がいいのではないでしょうか。
駅近・学区（富士見小・宮中）・環境（閑静な道路沿い）・行政地区への近さ等
近隣（鷺沼・宮崎台含め）も含めここ数年の分譲
マンションでは立地上は圧倒的に良い物件と思います。
検討しない人はいないでしょう。ただただ価格が気になります。

[107: 匿名さん]

良い場所だと思います。
ただ個人的には平置き駐車場を期待していたので、発表もされてもいませんが、残念でなりません。
現在、地上・機械式のマンションに暮らしていますが、不便で・・・。ヴィークコートは手が出ませんし、「平置き駐」物件って希少なんですねー。

[108: 匿名さん]

このあたりで平置き駐車場を望むのは無理でしょうね。

[109: 周辺住民さん]

だから、地下駐車場にしてくれればいいのにね

[110: 匿名さん]

もうじき詳細がわかるさ。

[111: 周辺住民さん]

いろいろ言われているけど、詳細発表までは楽しみではある。

[112: 匿名さん]

まあ、アラを探せば難点はあるけど、魅力を感じる場所です。

[113: 匿名]

パーフェクトな物件なんてなかなかないし、あっても高すぎます。
駐車場は妥協点じゃないでしょうか？

[114: 匿名さん]

そうですね、どこか妥協点が必要ですね。
（買い物にキツイ）坂道と駐車場をどう考えるか・・・。

[115: 周辺住民さん]

このあたりの奥様が、宮前平LOVEの人ばかりなのは、この坂道のせいかもしれないね。坂道×な人はやめておいたほうがいいよ。この地に永住住居買う人は本当に宮前平が好きな人ばかりだから…

[116: 匿名さん]

不細工な奥さんが多いのは、なぜでしょう・・。

[117: 近所をよく知る人]

しかし、ブリリア、フォルム、パークテラスに続いて、短期間にこれだけ人気物件が売りに出るのはすごいと思う。
二丁目の丘の上は最強だな‼

[118: 物件比較中さん]

ホント、いい場所です。
現在のロケーションは申し分ないし、南に向いてるし、閑静な場所だし。
屋外機械式駐車場が残念なことと坂道は辛いけど、魅力のほうが勝ると思います。
加えて、就学児童がいる家庭にとって垂涎の学区です。

昨年、小台に売り出されたマンションも良く、あちらは駅2分で屋内駐車場という魅力がありましたが、個人的にはこちらのほうに魅力を感じます。

瀟洒なデザインになることを期待しています。
宮崎台の、地所の茶色い外観の物件みたくなることだけは避けてほしいです。

[119: 匿名]

シンフォニーテラスの抽選に外れた者です。
最近出来上がってきたのを見ると、仰る程悪くないです。むしろ老朽化が目立ちにくいデザインです。価格のバランスが取れた良い物件だったと思います。
まぁ施工会社が木内建設で同じですから大して差はないでしょう。土地の仕入れ価格が高いですから、あまり期待し過ぎないことです。

[120: 匿名さん]

シンフォニーテラスは、いい立地ですね。
ここは、学区に恵まれている好条件を生かし、期待しすぎずに素敵なマンションになってほしいと思います。
木内さんのことはよくわかりませんが、地所が選んだ施工会社ですので、それなりにしっかりと完成させるのではないでしょうか。

[121: 匿名]

同じくシンフォニーテラスの抽選にハズレました。
外観どうのより、立地優先なので価格さえ合えばここ買いたいです。
シンフォニーテラスを参考までに見に行きましたが、大手のディベロッパーらしい間違いのない仕上がりに感じましたよ。
早く詳細(価格)を知りたいというのが本音です。

[122: 匿名]

宮崎台より高いでしょうね。倍率さらに高そう

[123: 物件比較中さん]

マンションを買うにあたり、タイミングとか運とか巡り合わせってありがちで、私なんて熱くなりがちです。
その熱くなる自分を、何度も自問して冷静になるよう努めています。

で、この物件を自分なりに至極冷静に判断しますと、以下と考えます。
・現時点で南面のロケーションは最高だけど、そんなもん居住にあたり重要性は低い。
・坂の上に位置しているため、スーパーへの買い物がマジで大変。歩いて重い買い物袋を持つのは無理。
・学区は恵まれているけど、日常生活や通勤にとっていい立地とは思えない。

シンフォニーテラスとの比較で考えると、あらゆる側面でシンフォニーテラスのほうが優位と思います。
しかし、シンフォニー実物の仕上がりを見ましたけど、どう見ても一世代前のデザインのように思えてなりません。
値段比較ですが、駅からの距離と生活至便性から二丁目のほうが安いと思います。

ということで、私がこの二丁目物件を申し込んだとして、抽選でハズレても後悔しないだろうと思っています。

[124: 周辺住民さん]

詳細発表もないうちから、かなり盛り上がってますね。価格さえ間違わなければ、きっと近隣物件同様スムーズに売れるでしょう。
でも、坂が気になる人は最初から検討しない方がいいですよ。まわりの雰囲気にのせられて、衝動買いしてしまったら、後で後悔するからね

[125: 匿名さん]

どおですか？その後。

[126: 匿名さん]

年末ですからなぁ。進捗なしでしょう。

[127: 匿名さん]

久々にこのスレを見たら、当立地について坂道がネックとなる旨のコメントが多い様です。
近隣に住んで長いですが、皆さん買い物は休日に車ですませる方が多く、重い荷物を持って云々との
コメントは当物件の評価には当たらないでしょう。（車での生活を考えてない方は別ですが）
むしろ適度に駅から離れた閑静な高台の住宅地、日照の点からも好評価と思います。

以前（０５年当時）日経ビジネスに、宮前平２丁目は学校区・行政地区への至近さなどの理由から
ファミリー層に非常に人気が高く、不動産価格が下がりにくい稀な地域との記事が掲載されました。

宮崎台のシンフォニーテラスの立地も悪くないとは思いますが、近隣に長く住む身としての実感から
子供さんを持つファミリー層にはここ数年に出た近隣（含む鷺沼・宮崎台）の新築マンションでは
当物件は最高の立地と言えるのでないでしょうか。三菱地所・三洋ホームが高値で落札するのもその
辺のマーケットを読んでいるのでしょう。

大企業の社宅・グランド等の売却も一段落し、優良立地の物件がほとんど少なくなっている状況下
一般にマンション価格はマスコミ報道通り今後また徐々に上昇過程に入るものと思われます。

当物件を狙う者として、南側最上階であれば坪３００万もありえると覚悟してます。

[128: 周辺住民さん]

私も近所に住んでおり、子供たちは富士見台小学校→宮前平中学を卒業しました。

>近隣に住んで長いですが、皆さん買い物は休日に車ですませる方が多く、重い荷物を持って云々との
>コメントは当物件の評価には当たらないでしょう。（車での生活を考えてない方は別ですが）

私は反対意見です。
若いうちは問題ありませんが、車が使えない老人になった場合は大問題だと思います。
現時点での近隣スーパーは、区役所方面もしくは尻手黒川道路の２つの「いなげや」です。

老後になる前に転居すればOKですが、さすがにそこまで考えてマンションは買わないでしょう。

若い今でも、深夜残業や飲んだ帰りに、このあたりの急坂を上って帰宅するのはキツイと思う時が多々あります。

[129: ご近所さん]

私は、この物件は、南向き最上階で坪250あたりと思います。
間取り・広さがどうなるかによりますが、総額が5.500万を超えると販売に苦労するでしょう。
売主は300だなんて夢物語を見てないと思います。むしろ230を覚悟すべきでしょう。
低中層階で220-230でしょう。

[130: 匿名さん]

シンフォニーテラスが250万円台。
その前のルフォンの240万円台。
そのまた前のプラウド宮崎台が250万円台。
どれも駅5分以内でしたね。

これらをもとに考えると、250弱の平均価格だと予想します。

[131: 匿名]

>128さん
すごく近くに生協あるよ。
尻手黒川まで行かなくても成城石井あるし、
区役所方面に東急ストアも。

[132: ご近所さん]

尻手黒川沿い馬絹のプラウドが230で一次完売したのだから、ここが230はないんじゃないの？

[133: 匿名さん]

小さい子供連れで近隣（宮前区）で以前よりマンションを探しています。
つい最近ではルフォンやシンフォニーテラス色々考えて見送りました。

ＮＯ１２７さんの意見は参考になります。私も当立地は最高と思います。
本当にめったに出ない希少立地と思います。
（日経ビジネスの記事は私も見たことがあります）

いずれ子供が小学校入学を予定する我が家では、前面道路も広くて安全、閑静、且つ宮前トップ
人気の富士見台や区役所・図書館に数分程度の当立地は、あこがれの立地です。

老後の坂道は確かにきついですが、賃貸に出せば即借り手がつく地域と聞いてます。
老後になれば賃貸にだしてその賃料で平な処に住めば良いと割り切ってます。

ＮＯ１３０さんは坪２５０弱とのご意見ですが、従前よりこの宮前平・宮崎台は
駅より北側の高台が人気の場所です。マンション価格が下落傾向にある一昨年なら
ともかく今後あがるかも知れない中で、坪２５０でおさまるでしょうか。
私自身は２５０なら即購入でいきます。原材料価格も上がってきている様です。
価格は非常に気になります。

[134: 近所をよく知る人]

宮前平から坂道といっても宮崎台からはほぼフラット．
宮崎台から歩いても１０数分程度では？

同じ道路沿いのビークコートより学校も良いし、こりゃ
相当高いわ。

[135: 匿名さん]

宮崎台から歩いたとしても、ちょっと起伏があります。ヴィークコートのあたりのことです。
普通に考えれば、宮崎台から10数分をかけて歩くよりも宮前平から向かうでしょう。

133さんのとおり、賃貸に出すとすぐに借り手が見つかる地域ですね。
新しいうちであれば、70平米台で20万円ほどで貸すことができます。

131さん、生協ですべて賄うのは無理でしょう。
昨日、成城石井に行きましたが、日々の食材を買うには高すぎる店ですね。

ヴィークコートの失敗もありますから、私としては250前後で出ると思います。
130さん、ルフォンは250ちょうどが平均価格でした。

いずれにしても、いい立地だと思います。
クドくなりますが、坂をどう捉えるかだと思います。

まあ、詳細がわかりデザインも見てみないと何ともいえませんね。

[136: 周辺住民さん]

坂が気になる人は絶対にやめた方がいい。
宮前平二丁目は高台であることが利点なんだから、坂を欠点と考える人が何でここを検討するの？

[137: 匿名さん]

>宮前平二丁目は高台であることが利点なんだから

乱暴すぎますよ。
たしかに眺望がいいことは利点ですけど、現在における利点は「駅からの距離」と「学区」それに「閑静な場所」だと思っています。

この急坂のてっぺんが利点と言えるはずがありません。

[138: 社宅住まいさん]

私の知っている限りでも、この地区で新築マンション出たら６０００万前後でも必ず検討するという
人がかなりいます。（むしろ待っていた感があります。）
皆小学生の子供さんを抱えている方たちですが、その位この地域は特殊なのでしょうか。

坪平均２５０程度なら速攻で売れていくような。

個人的には南側高層がいいな。（南高層階は坪２５０では無理でしょう）

[139: 匿名さん]

なんとなーく地所の関係者の書き込みのような感じがします。

今のご時世で、いい立地＆物件であっても250万円超は庶民には厳しい価格だと思います。
庶民じゃない人が、あえてここを狙うとは思えませんし。

[140: 匿名さん]

追伸です。

屋外の機械式駐車でもありますから、そんなに高くはできないでしょう。
小台アドレスですが、駅２分の充実した設備のルフォンでさえ２５０万円でしたからね。
ブリリアは、ちょっと無謀な価格で苦戦していますし。

[141: 匿名]

学区学区っていうけど、小学校の学区ってそんなに大事なのでしょうか？
当然荒れているよりはいいですが、学力は所詮本人次第。

帰国子女をもつ親御さんならともかく、一般庶民がわざわざ高い資金を投じてこの地域の小学校に通わせる価値がどの程度あるのか分かりません。

[142: 匿名さん]

学区もあるけど周辺環境が抜群に良い＝子供を通わすのに安心
ということでしょう。徒歩数分で区内有数の小中学校があるのは
やはり大きいのでは？
（学校自身も良い帰国子女受け入れに熱心な良い学校と聞いてます）
子供が居ない人にとってはやや高めと感じるかも。

[143: 匿名]

物件近所の友達から『あそこにパークハウス宮前平が建つらしいよ』と聞きました。

高そうですよね。。

[144: 匿名さん]

地下一階の部屋はパークテラス同様三千万代なんじゃないかな。地下室だけど、安い部屋希望の方は、検討してみてはいかが？

[145: 匿名]

パークテラス宮前平の地下1階って3000万円台だったんだ。
5000万くらいかと思ってた。

[146: 近所をよく知る人]

以前パークテラスの抽選に漏れて悔しい思いをした者です。

その当時の価格を引っ張り出して見てみましたが、３千万台は６０ｍに満たない
２ＬＤＫの５０ｍ台の住戸が数件あるだけ。

３ＬＤＫは５千万台後半が主流で、地下といっても皆４千万台の後半でした。

三菱系分譲・抜群の立地の為か、非常に人気が高かったことを覚えています。

確か昨年、このマンションの一戸が売りに出され、分譲時と同様の価格であっと

云う間に買い手がついてました。（私も見に行きましたが仕様はさすがでした）


このマンションの地下でも３ＬＤＫでさすがに３千万台はありえないでしょう。

[147: 近隣物件の居住者]

>確か昨年、このマンションの一戸が売りに出され、分譲時と同様の価格であっと
>云う間に買い手がついてました。（私も見に行きましたが仕様はさすがでした）

今年の年初じゃなかったでしたっけ？間違っていたらごめんない。
私も、仲介業者さんから売買実績のひとつとして見せてもらいました。
ダントツで高く売れた間取りですね。
今でも、何故あんなに高く売れたんだろうと不思議です。
ピンポイントで狙っていた方がいたのでしょうね。

ところで、ここ二丁目計画には地下室があるのですか？
建設地の建築概要（看板）を見ても、地下室があるように思いませんでした。

[148: 匿名さん]

まずは外観が見たいものです。CGでいいですから。
それを見なければ、なんともいえません。

お願いですから、宮崎台の茶色いマンションのようなデザインだけはやめていただきたい。

[149: 匿名さん]

146さん

うちの嫁さんは「こんな急な坂の上は嫌だ。買い物袋を持って歩く身になってよ。」と、いつも申します。
学区の良さは、嫁さんも十分承知しています。

でも、一般的には人気の場所なのでしょうね。
私も魅力を感じますが、嫁さんの同意を得られない物件は買うことができません。

[150: 匿名]

坂はあるけど人気の高い地域だから、そんなの気にせずバンバン売れるんでしょうね。
坂が気になる人に宮前平駅までフラットな場所勧めると、
馬絹や尻手黒川線が不満だということになる。