23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その53）

[匿名さん]

23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリアは対象外です。
国内景気・世界経済についても悪材料が多く出てきており、
今後の景気動向、マンション価格への影響を注目していきたいところです。
よろしくお願いいたします～

前スレ：その52
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88500/

[102: 匿名さん]

>>99
確かに。
そしてそれは住宅ローン減税についてもいえる。
今は向こう数年の需要を先食いしている。
2011年以降はマンション需給バランスは急速に悪化するだろう。

[103: 匿名さん]

3年ごとに景気不景気は繰り返しているよ。
20年ってなんだ？

[104: 匿名さん]

郊外のマンションは安い戸建てとの競争になるからますます厳しくなるでしょうね。

[105: 匿名さん]

３０才～４０才の不動産一次取得年令の
人口が多い時に、不動産の需要が一時的に盛り上がります。
団塊、団塊Jr、団塊JrJrがその年齢の頃、不動産の需要が高まり
不動産価格に一時的に上昇圧力がかかります

次は2030年かもうちょい後でしょう。

[106: 匿名さん]

郊外では、公団とか土地公社の土地がこれからわんさか出てきて安い戸建てがいっぱい供給されるようになるｗ

[107: 匿名さん]

>>105
次に大きな需要がでてくるのは、今子供が増えている地域になります。
２０から３０年先。

[108: 匿名さん]

それでも値上がりしてますけどね。。。。。

[109: 匿名さん]

>>108
確かに、都心部湾岸は値上がりして下がる気配が無いけど、
その他は値下がり中ですよ。

[110: 匿名さん]

湾岸といっても豊洲だけでしょ。値上がりしてるの。
他の湾岸は値下がりしてない？

[111: 匿名さん]

江東区と中央区は区全体として値上がりして、その後に下がった形跡はないね。

[112: 匿名さん]

値上がりしたのって激安だった数年前の物件までで、
それだってピークのころからはだいぶ下がってきた。

[113: 匿名さん]

墨田区も上がりっぱなしじゃない？

[114: 匿名さん]

>>112
ピークの物件は何ですか？

[115: 匿名さん]

港区、品川区は下がったところがありそうだな。
港南なんか実勢価格はどうなんだろ。

[116: 匿名さん]

はいはい、豊洲ほか湾岸エリアはバラ色だね、よかったね

でも検討中の人は現実と将来の価格下落リスクを冷静に考えましょうね。

[117: 匿名さん]

湾岸部はスカイツリーとかいろいろあって将来的にも良くなって行くんでしょ？
羽田の拡張、国際化もありますよね。

[118: 匿名さん]

スカイツリーは押上。
湾岸ではないし、駅前タワーだから繁盛するのは駅前の店だけでしょ。
押上駅前と浅草が良くなるのみ。

[119: 匿名さん]

そもそもスカイツリー効果があるのかどうかも疑問だが

[120: 匿名さん]

少しはあるんじゃない？

[121: 匿名さん]

虚しい叫び

[122: 匿名さん]

割高外周区は上がる要因が無いね。

下がる要因はいっぱいあるけど。

[123: 匿名さん]

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まい、二人住まいの数
２００５年国勢調査より

　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

[124: 匿名さん]

団塊jr世代はまだまだ需要ある。団塊世代も戸建売って、都心マンションに住み替えるなど需要ある。

都心は潜在需要が高い。

[125: 匿名さん]

人気地域を買うしかない。

[126: 匿名さん]

>>125
今人口が増えているところですね。

[127: 匿名さん]

世界中で人事交流が活発になると、どのようなマンションが好まれるようになるでしょうか？

パナソニックが世界の地域ごとに定めていた社員の採用基準を２０１１年度に全世界で統一することが３日、分かった。海外での採用拡大を打ち出すなか、各国の社員の能力、適性を一定レベル以上に保つのが狙い。今年度中に世界共通の採用ガイドラインを策定し、１１年度の採用から導入していく。採用基準を全世界で統一するのは、電機業界では異例の試み。

[128: 匿名さん]

>>124
団塊世代って、住まいを買う適齢期の３０歳台にバブル時代だった世代だよ。
戸建てなんか自力で買おうとしたら遥か郊外しか買えなかった世代。
都心マンションへの買い替えなど夢のまた夢。

[129: 匿名さん]

団塊の世代はバブル前だったので外周区および市部、神奈川県が多い。
その子供が団塊Ｊｒ。

その後の世代はバブル時代で、埼玉県、千葉県が多い。
その子供が団塊Ｊｒネクスト。

[130: 匿名さん]

１９８０年代前半は、世界同時不況と言われて、不動産も安かったです。

[131: 匿名]

１９８０年代半ばにバブル突入だよ。
１９４９年以前に生まれたのが団塊世代。

[132: 匿名さん]

まぁ、同時期に大量供給された埋立地のようなところは、どうにもならないだろうね。

[133: 匿名さん]

団塊の世代は１９７８年頃から持家の購入を開始し、１９８４年頃には購入し終えた人が多かった。
それを過ぎると不動産が値上がりし始めて、柏などの購入が出てきて、あっと言う間にバブル突入。
田園都市線年表
1977年（昭和52年）
4月7日 渋谷 - 二子玉川園間が新玉川線として開業（渋谷駅は営団地下鉄が建設）。特定都市鉄道整備積立金制度により加算運賃区間となる。
5月25日 あざみ野駅開業。
11月16日 田園都市線と新玉川線を直通する快速列車を運転開始。
12月16日 二子新地前駅を二子新地駅に改称。
1978年（昭和53年）8月1日 新玉川線が営団地下鉄（現・東京地下鉄）半蔵門線と直通運転開始。渋谷駅の業務を東急電鉄から営団地下鉄に移管。
1979年（昭和54年）8月12日 田園都市線から新玉川線を経由して半蔵門線方面へ全列車が直通運転を開始。

[134: 匿名さん]

「バブル景気」概ね、1986年12月から1991年2月までの4年3か月（51ヶ月）間を指すのが通説である。
素地として以下の要因があるとされている。
1.1970年代後半から優良製造業向けの融資案件が伸び悩み、銀行が不動産業や小売業、住宅への融資へ傾斜していた。
2.金利低下により利鞘が縮小し、銀行は融資の量的拡大で収益を確保する必要性に迫られた。
3.企業の資金調達手法が多様化し、間接金融から直接金融へ向かった。

[135: 匿名さん]

金曜日の妻たちへ（きんようびのつまたちへ）は、1983年にTBSと木下プロダクション（現・ドリマックス・テレビジョン）が製作し、TBS系列で金曜22時から1時間枠（金曜ドラマ枠）で放送された、核家族間の交流とそこに起きる不倫を題材にした連続テレビドラマである。
ドラマの舞台となった、東京都の多摩地区や、神奈川県の東急田園都市線沿線の新興住宅地が話題となった。

[136: 匿名]

東京、大阪の大都市圏地価は
1990年秋頃から下落していった。

[137: 匿名さん]

1970年代後半から優良製造業向けの融資案件が伸び悩み、銀行が不動産業や小売業、住宅への融資へ傾斜していた。＞
団塊の世代の持家取得がバブルの素地を作って行ったわけだ。

[138: 匿名さん]

金妻ドラマは、住宅地の戸建てでの話であり、
ドラマと同じ思いをしたいなら田都沿線のマンションではなく一戸建てを買わなきゃね。

[139: 匿名さん]

>>138
郊外が華やかだった時代のドラマだから、今時あこがれている人はいないよ。
略３０年前ｗ

[140: 匿名さん]

>>138

あの頃、1～3億円で売り出されていた戸建は今・・・

現在の価値は？

[141: 匿名さん]

>>137
そうだね。団塊の不動産需要がバブルの素地。

で、実需に基づかない相場上昇＝バブルへと向かい、

実需に基づかないがゆえ比較的短期で、はじけた

[142: 匿名さん]

>>140
５千５百万円くらいです。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/house/03/dtlsummary/00067454/

[143: 匿名さん]

>>140
1983年ではバブル前。
1987年辺りなら、あの場所は5億円でも売れたでしょう。売物が無かったから。

[144: 匿名さん]

不動産価格が上がるか下がるかは、
銀行が不動産融資に積極的か消極的かで
決まっちゃうようなところがあるけどね

[145: 匿名さん]

中古は強気の値段表示ですが、売れないでしょうね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&lc=03&pf=...

[146: 匿名さん]

景気不景気の繰り返しは三年毎は本当？

人気地域＝人口増加地域、でも高い資産性はイコール？

そういえば杉並区でも高い人気エリアがあると話していたけれど、
値下がりリスクの低い都心５区でなくても、すごい人口増加でなくても杉並人気エリアのような場所であれば
都心５区外でもOKかな。

[147: 匿名さん]

現在住んでいる場所の中古１０年位の物件でもかなり強気で出されています。
駅徒歩１２～１５分くらいですが。

友人が買った中古は、分譲時１億はしたそうですが、２千万代で購入したようです。
駅からはバス利用。
ただとても広いお宅でした。

[148: 匿名さん]

>>146
郊外は止めといたほうが良いと思うよ。
人気地域とか無理やり理由を付けてまで買う必要は無いよ。

[149: 匿名さん]

>>147
買った時の値段が高いと残債も多い、強気の値段を表示せざるを得ない。
まかり間違って売れればもうけもの。
売れなければそのまま住んでいれば良い。

[150: 匿名さん]

そうなんだ…。
世田谷杉並でなら人気地域を購入すればまだましかと思っていたけどな。
個人的に都心より、少し静かな所がいいと思っていて、世田谷で比較的リスクの低い場所はないかと考えていたんだけど、今後の人口的な部分など不動産価格の下落の可能性を考えるとそんなの無謀というレベルかな？

[151: 匿名さん]

>>世田谷で比較的リスクの低い場所はないかと考えていたんだけど

三軒茶屋わ？
人気エリアで賃貸需要が強いところは下がりにくいかなと。
ま、不動産価格全体が下落しちゃったら、やっぱり下がると思うけど

[152: 匿名さん]

>>149
特に築浅の物件は買った時の値段もプチバブル価格

売主としてもあまり損したくないから、
勘違いプライスで長期間さらすことになりがち

[153: 匿名さん]

現実的にはこれから良くなっていくところを買うしか無いのでは？

[154: 匿名さん]

人口が急激に増えていくことはないですから、
むしろ悪くなりにくい駅・町の物件を選ぶべきでしょう

昔からよいとされるところですね
都心や城南の一部が
デフレ、少子化時代にはよいでしょう

[155: 匿名さん]

昔からよいとされるところは高過ぎて手が出ません。
それ以外だとどこがお勧めでしょうか？

[156: 匿名さん]

ごく狭い地域で金が回ってるだけだから、日本全体ところか東京レベルでも全然景気良くならないんだよなぁ。
ホント困ったもの。

[157: 匿名さん]

>>155
新築をやめて中古に切り替えれば
買えるエリアが広がります

昔からの人気エリアを購入できる
可能性もあるかもです

検討してみては？

[158: 匿名さん]

>>157
中古はいろいろな問題があるので新築にしたいです。
新築だとどこがお勧めですか？

[159: 匿名さん]

中古も物件をよく見ればリスクないと思うけどね。
ま、中古も以前は新築だったわけだし(笑)

[160: 匿名さん]

中古は、何かトラブルがあって売主が手放したいケースもありますからね。
重説には書かないでもよい程度の。

[161: 匿名さん]

学部・学科移転、新キャンパス目白押し　都心回帰で志願者獲得狙う
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100903-00000005-fsi-bus_all

[162: 匿名さん]

もったい付けなくて
新築のオススメ地域を教えてあげれば？
オレも知りたい。

[163: 匿名さん]

>>160
住んでみて分かった的なものなら新築でもあるでしょ。

[164: 匿名さん]

>>162
誰に対してもおすすめな物件は、当然値段が高いんじゃない？
みんなが欲しがるわけだからさ。
結局そこそこの値段でその人にとってはオススメってのは、
その人の趣味嗜好が分からないとできんのでは？

[165: 匿名さん]

中古のメリットは、１２年以上の管理、保守の実績があることだよ。
修繕積立金もちゃんと資金が確保できていて、管理費・修繕金の滞納も無い物件
１２年以上構造に問題がなくて、今後も大丈夫だろうという安心感
治安の状況や、マンション内の問題（治安、騒音）落雷・浸水など安全な情報もあって
ちゃんと調べれば確実に安定した物件を得ることが出来る

住民にゼネ勤務など詳しくて熱心な人がいれば、陳腐化した設備も最新の設備にリニューアルしたり出来ている、これは中古ながらうらやましい

[166: 匿名さん]

>>164
値下がりしにくいところを教えてください。

[167: 匿名さん]

>>165
同意。
「マンションは管理を買え」とよく言われるからね
実際の管理状況を確認して買える点は中古のメリット

中古マンションいくつも見ていると築浅で管理ひどいせいで
ひどい状況になっているマンションもあるよね、
ああいうのを新築で買ってしまったらショックだろうな

中古はそういうリスクがない

[168: 匿名さん]

>>165
城南で、構造部分を含めて瑕疵だらけで長期補修した中古を知ってるよ。
築１０数年。
今では、何ごとも無かったみたいに普通に売買されている。

[169: 匿名さん]

昔からよいとされるところは高過ぎて手が出ません。

それ以外で値下がりし難いお勧め地域はどこでしょうか？

[170: 匿名さん]

それを新築で買ってしまっても同じだったわけで、中古の追加的リスクではない。

[171: 匿名さん]

中古じゃなくて新築のお勧め地域をお願いします。

[172: 匿名さん]

これから良くなっていくとこを買うしかないじゃん(笑)

[173: 匿名さん]

買わずに待てば下がります
そしたら都心3区に買いましょう

[174: 匿名さん]

170は168へのレスかな？

新築購入の人は、もちろん売主からそれなりの補償をされた。
中古で買う人は補償など関係なし。

ちなみに、ネット上にはその瑕疵の話は流れてないし、
管理組合議事録にも当たり障り無いように上手く表現されて書かれている。

[175: 匿名さん]

新築の買主に補償されるなら、その地位を引き継ぐ中古の買主にも補償されるんじゃないかな

中古売買された結果デベがその住戸だけ補償義務を免責されるのは不合理だと思うが

[176: 匿名さん]

>>173
これから良くなっていくところは、人気で席がうまって、グズグズしていると買えなくなるよ。早い者勝ちだよ～ん。

[177: 匿名さん]

但し、人気を広告＆提灯記事で演出している物件には
気をつけて！

[178: 匿名さん]

人気があるとこは人口が増えているから一目瞭然ですよ。
広告＆提灯記事でいくら煽っても事実は変えられないです。

[179: 匿名さん]

また昼間人口データ、出しちゃう？？(笑)

[180: 匿名さん]

人口が減っているのに人気の○○区(笑)

嘘はいけないよね。

[181: 匿名さん]

世の中が不透明になると、人気地域に購入希望者が集中して、ますます人口が増えることになります。

[182: 匿名さん]

そうそう、みんな確かな価値にすがりたくなる
株よりも債券、金とかね
マンションも同じか
伝統的に価値があるとされてきた、暴落の可能性がひくいものにすがりたくなる

[183: 匿名さん]

世の中不透明で不安なら
マンションを買わない方がいいと思うんだが？

[184: 匿名さん]

>>183
今払っている家賃と比較して大差が無ければ、人はピカピカの持家を欲しがるものです。
でも買った物が下がるのは嫌ですから、
発展性があって、値下がりリスクが低いところを必死になって探します。
ただし、今払っている家賃との見合いがあるので、あまりに高過ぎるところはＮＧです。

結局人気地域が出来て、そこばかりが大量供給されるようになります。

[185: 匿名さん]

江東区では西大島や東大島のエリアですね。
大量供給の人気エリア。
洪水にも強いそうだし。

[186: 匿名さん]

西大島にはＨＰ本社が出来て社員６千人が勤務することになります。発展性があって楽しみな地域ですね。

[187: 匿名さん]

スカイツリーとからめて舟運復活の話もあるね。

[188: 匿名さん]

こんだけ話ひっぱって、
結局は湾岸タワマンエリアただ今売り出し中の
江東区の買い煽りかよ！！

[189: 匿名さん]

価値のないものにメッキして価値があるかのように装ったものは
時代の移り変わりに耐性がなく、暴落するリスクが高い

有明、豊洲の湾岸タワマンはその典型だ、
買う買わないは自己責任だが、オレはイヤだな

[190: 匿名さん]

>>189
単なる感想文になってますよ。
将来性が無いことをズバッと言ってやってください。

[191: 匿名さん]

誰より知ってるくせにw

[192: 匿名さん]

液状化の危険性が最も高い江東区に大量供給。
そしてプチバブル崩壊。
デベは行き急がず熟慮すべきでしたね。

[194: 匿名さん]

人口増加地域がいいと言いますけど、確かに今見ただけでは人口増えて、開発されてそれは立派で
魅力的です。
「豊洲は下がっていない」と何度か目にしてます。

豊洲などが人口増えて、きれいに開発されて真新しくて見た目いいんでしょうけど。
それと資産価値が高いのと同じですか？

少し前のレス内容のように、神奈川県の埋立地？も資産性が保たれているようで中古で高くなっています。

＞価値のないものにメッキして価値があるかのように装ったものは
＞時代の移り変わりに耐性がなく、暴落するリスクが高い
＞有明、豊洲の湾岸タワマンはその典型だ

埋立地、開発地域でも資産性の保てる地域と保てない地域があるのでしょうか。
それとも今の高い資産性の示されている場所もただ今だけのものなのかと。

高層マンションが乱立していて、きれいに整備されている神奈川の場合、学校や幼稚園などは増えないという話ですよね。
数件の高層マンション入居で一時人口が増えてるだけで今後はどうなのかな？

[195: 匿名さん]

>>193

ニュータウンは30年後が見ものです。

「街」は「ハコだけが決め手ではない」という過去の事例がありますからね。

私はこの埋立地の上につくられたニュータウンを生暖かく見守ります。

[196: 匿名さん]

＞＞「街」は「ハコだけが決め手ではない」という過去の事例がありますからね。

過去の事例って何ですか？

[197: 匿名さん]

>>194
埋立地は都心に近くないとダメですよね。

東京駅から半径５ｋｍ圏内、徒歩１時間圏内がベスト。

[198: 匿名さん]

新興団地・湾岸タワマンをほしいという人間が限られる（需要が限られる）のに対して、
供給は大量になされますから、
将来性はかなり低いでしょう。

特に将来中古で売り抜けるのは難しくなるでしょう。

最近購入した住民もタワマンとともに高齢化していく、
多摩ニュータウンみたいな感じになるんでしょう

[199: 匿名さん]

そうなんですか？

都心買えなくても、神奈川のその埋め立て地域のように、友人知人を見ていて実際２割ほど値上がりしているような地域だったのでいいかなと思ったりもしたんですが、いくら２割上がっていてもそれは今だけの話なんですかね

[200: 匿名さん]

豊洲・有明は商業エリアからかなり遠いですから、
その点で川崎などと同列に論じられないでしょうね

[201: 匿名さん]

世田谷三軒茶屋の賃貸人気エリアは変わらずですか？
世田谷がいいのならここに買うしかないですかねやっぱり。

これから良くなっていくところ
誰に対してもおすすめな物件
悪くなりにくい駅、町の物件
昔からよいとされている都心や城南の一部

と出ていますが、具体的に言うとどういうものになるんですか。