グランシティ菊名について

[購入検討中さん]

グランシティ菊名について情報交換しましょう。



所在地：神奈川県横浜市 神奈川区松見町4丁目1113-1外（登記簿）
交通：東急東横線「菊名」駅から徒歩13分

[2: 物件比較中さん]

東横線線沿線で探していたので、MR・現地見に行きました。
まぁ、内装・間取りもたいした不満も無く、外観も他の総合地所のにくらべると
大人しかったので良かったのですが、立地で見送りました。
日々の生活を考えると駅周辺環境に不便さを感じました。
今後も開発の予定は無しとの事。
駅から現地までの綱島街道は結構交通量もあり、夜歩いてみたのですが徐々に人もまばらになり
少し怖い感じもします。営業さんに近道を教えていただいたのですが、
その道がさらに狭く、街灯もほとんどなく真っ暗なので、夜女性の一人歩きは
かなり危険な感じがします。どちらの道でも坂はきついですね。
近くに公園もありますが、平坦な場所ではないので子供と遊べるかというと
微妙。

[3: 購入検討中さん]

私はまだ現地に入っていませんが、
たしかに坂が気になりますよね。営業の方は
「たしかに女性だときついと思うので
そこはタクシーか電動自転車やバスを利用すると
割り切ったほうがよいかも」
と言っていました。

先週末にMRに行ったのですが、
私の時は菊名駅周辺の再開発の話もちらっと聞きました。
私はわりと近くに住んでいるのですが、
はじめて聞いた話なのでびっくりしましたが。
本当なのかな・・・？

特急が停まるのはとても魅力ですが、
確かに菊名駅周辺はちょっと地味ですよね・・・。

[4: 匿名さん]

元々、菊名自体が坂が多い場所だけにちょっと不便はありそうですね。
車であのあたりを通るのですが、道もちょっと狭くないですか？

ただ、駅自体は東横線が特急が止まるし、横浜線の隣駅は新横浜と
交通の便は良さそうですね。

[5: 物件比較中さん]

菊名駅周辺の再開発っていうのも、あの狭い駅前交通渋滞緩和などの整備などでは？
港北区の町づくりのhp上を見る限りでは、商業施設等については書いてありませんね。
新横浜へ近いことから，菊名〜新横浜間の歩行者ルートの検討も行います。とも
新横浜は高島屋が出来たりかなり大規模な開発なので、商業施設等は
そっち使ってねって事なのでしょうか？
まぁあの何ともごちゃごちゃした駅前を整理してもらうだけでも違いますけどね。

[6: 匿名さん]

日綜物件にはめずらしく、駐車場100％の設置率にもかかわらず
駐車場使用料を無料としていないことは高く評価できる。

しかし、これを管理費会計に充当するようなしくみになっているようだと
単に管理費を安く見せるためのトリックに過ぎない。

本来は駐車場使用料は修繕積立金会計に充当すべきものである。

このあたりが日本綜合地所という会社が、「売りっぱなし」なのか
本当の姿勢を見抜くヒントになると思われる。

「日本綜合地所　クレーム」で「日本綜合地所　評判」などで検索すると
かなり日本綜合地所の「日綜商法」といわれる販売手法が書かれた記事を
見ることができる。

この物件は世帯数が少ないため、エレベーターの設置台数が
世帯に対して多くないかチェックすることをおすすめしたい。

40〜50世帯につき1台くらいが適正といわれるが
もしこの物件で2台のエレベーターが設置されているようだと
管理費が高くついたり、将来の修繕積立金の大幅値上げの原因となる。

どのデベロッパーも売りやすくするため多かれ少なかれそうなのだが、
特に日本綜合地所は入居当初5年くらいの修繕積立金を
公庫の優良物件水準以下の異様に低い金額にしてあることが多いため、
当初の金額にだまされず、5年目、12年目頃にどの程度値上げする予定が
あるのかチェックしないと、ローン以外に支払いができない住民が
出てくるリスクがある。
入居5年目で当初の3倍、12年目で当初の4倍に値上げする計画になっている
日本綜合地所物件は多いため要注意だ。

[7: 匿名さん]

急行停まるだけいいのでは？

[8: 購入検討中さん]

建設反対していた周辺住民との和解はどうなったんだろう…。

[9: 購入検討中さん]

先週、このマンションの周辺を歩いてみましたが、所々に『建設反対』が見受けられました・・・。

[10: 周辺住民さん]

＜№9さん、№10さん

　確かに、周辺住民の反対はあります。
　でも、閑静な住宅街にマンションを建設するにあたって、周辺住民の反対がないという話の方が逆に聞いたことがない気はします。
　だから、法律上問題がないのであれば、無茶苦茶しない限りは仕方のない面があるのではと思っております。

　なお、『建設反対』の垂れ幕を掲げている家も見受けられます。
　でも、垂れ幕の数は減りましたよ。
　その意図までは図りかねますが…

[11: 購入検討中さん]

10さん

8です。ありがとう。参考になりました。

[12: 購入検討中さん]

先日、モデルルームを拝見させていただきました。

　だいぶ前の投稿になりますが、№6さんがおっしゃっているような駐車場使用料を管理費会計に充当するようなしくみになっていることはありませんでしたよ。

　また、エレベーターも1つです。
　この規模のマンションでなぜ№6さんが「エレベーターが2つ」と推測されたのか、逆に疑問があるくらいです。

　さらに、将来の修繕積立金の計画(案)についても、教えていただきました。
　段階的に値上げするのは確かですが、「入居5年目で当初の3倍、12年目で当初の4倍に値上げする」というような強烈なことはありませんでした。
　他の大手のマンションと同じような計画(案)でしたよ。
　ただ、対応してくださった方は「あくまでも案ですので、管理組合で確定していくものです」ともおっしゃっていました。
　モデルルームに行って、申し出れば「修繕積立金の計画(案)」を見せてもらえるはずです。


　因みに、№2さん・№3さんが気にされていましたが、確かに坂についてはきついと思われる方もいらっしゃると思います。
　でも、私個人的な意見としては、平坦な土地と違って自転車が少なく、歩行者に優しい部分があるのではと考えております。
　平坦な土地柄だと、自転車が増えて歩行者が自転車を避けながら歩かなければいけないというような現象が特に駅近くになると生じかねません。
　また、駅周辺が自転車で溢れ返るという事態も…
　そう考えると、そこまで坂がネックになることはないのではと思っています。

　長々と失礼しました。

[13: 物件比較中さん]

先日、モデルルームを拝見し、また現地周辺も歩いて見て廻りました。

菊名駅からは確かに坂がきつく、色々な状況を考えると厳しく感じる事もありますが、私もNo,12さんのおっしゃる通り、
自転車が少なく、歩行者優先の町であるのではないかと思いました。

現地から徒歩圏内にヨークマート（スーパー）が新規openしたのは、かなりプラスポイントだと思います。

マンション前の公園では、小学生の子供たちが賑やかに遊んでいた姿が、とても微笑ましかったです。

気になる点として、現地周辺には寺院が多いため、天候によっては、お寺の煙が気になるのではないかと思っています。

[14: 購入検討中さん]

私は検討するにあたって、このマンションの施工会社:田中建設株式会社に注目しました(聞いたこともない会社だということもあって…)。

　あくまで素人判断ですが、いくら良い素材を使って良い仕様になっていても、施工会社により仕上がりはかなり違ってくると思ったからです。

　そこで、モデルルームにお邪魔した時に尋ねてみました。

　すると、かなり小さい建設会社であることが分かりました。
　素人なので、大きい建設会社と小さい建設会社どちらが良いのかは分かりません。
　それぞれ一長一短なのかもしれません。

　次に、日本綜合地所が田中建設株式会社に施工をお願いした既存の物件はないか尋ねてみました。
　すると「グランシティユーロパレス北千住」の施工会社が田中建設株式会社であるとの回答をいただきました。

　ネットで私が検索する限り、「グランシティユーロパレス北千住」についてマイナスのものは見当たりません。
　これも少なからず、参考になると考えております。

[15: 購入検討中さん]

東横線で検討してますが、いちばん良かったので前向きに検討しています
お部屋が変わってて良かったし、公園が目の前で南向きだし、価格もまあまあでした

気になったのは住宅街なので夜道の暗さですが、意外と夜も人通りが多くて安心しました

お部屋の残りも少ないみたいなので悩んでます

どうでしょうか？

[16: 購入検討中さん]

№15さん

　菊名辺りの評判はかなり良いです(私が調べた限りですが…苦笑)。
　因みに、菊名・妙蓮寺辺りは公舎や社員寮が多かった土地のようですが、最近時代の流れでどんどんそれらが廃止になっています。
　しかし、それらに住んでいた人達の中にはこの辺りを離れない人も多いと聞きます。

　なお、私も№15さんと同様に夜道の暗さが気になりました。
　そこで、mixi等の情報ツールを利用したり実際に現地の人に尋ねてみたりしましたが、私的には治安はかなり良いように感じました。

　目の前にある公園は横浜市の所有地のようですが、まず公園を市が売っ払ったという話は聞いたことがありませんし、あれだけ子供達が遊んでいる公園を廃止するということも考えにくいのではないでしょうか。

　ただ、日本綜合地所はあまり評判の良くないデベロッパーですよね。
　まあ、一時期に比べるとだいぶ悪評は減りましたが…あれだけ言われりゃあ、さすがに改善しますかね(笑)。
　そこら辺もお考えになってお決めになってはどうでしょうか？

[17: 購入検討中さん]

東横線で駅１０分以内で、４５００万円以内、駐車場ありが希望ですが、数が少ないのですね。

こちらは１３分だけど、ぎりぎり歩いてもいいかなと思いました。

駐車場１００％と現地が悪くなかったので候補で残ってます。

綱島のパークスクエアは予算オーバーだし、日吉本町のグランノエルは売主の業績が怪しいからからそもそも除外です。

これから出る武蔵小杉物件はおそらく高いですよね。

東横線では私が検討できるものは少ないです。

来年には子供が小学校に上がるので、なんとかそれまでに入居したいです。

今週末はポートサイドのライオンズを見に行って方向性を決めます。

子供がいると、予算を上げれないから駅距離は妥協すべきでしょうか？

日本綜合地所は掲示板では評判悪いけど、グランシティに住んでいる知り合いからはそんなに悪い話はないからどっちを信用すればいいのでしょうね。

営業の人も押し売りはしてなかったし。

最後は自己判断ですかね。

[18: 購入検討中さん]

私も17さん同様、東横線沿いを希望しています。
でも、ここ最近の東横線沿いのマンションに庶民はなかなか手が出せない…
そう考えると、このグランシティ菊名は魅力的ですよね。

私としては、駅から徒歩13分というのは近過ぎず遠過ぎずで程よい距離だと感じております。
実際に現地を歩いてみましたが、駅との間にある公園が完成すればなかなか素敵な通勤路になるのではないでしょうか。

グランシティ菊名は港北小学校の学区ですから、公立の小学校へお子さんを通わせるおつもりならば、申し分ないと思いますよ。

確かに、日本綜合地所は評判が悪いですよね…
でも、いわゆる大手さんはどこも同じように批判されてますよ。
ネット上の掲示板ですから、あまり良い部分は出てこないものだと私は個人的に考えております。
ただ、参考にならないわけではないので、独断と偏見で情報を取捨選択してます。
実際は、直接接する営業の方の印象がかなり大きいと思います。

[19: 契約済みさん]

内覧会へ行ってきました。
内覧会同行業者さんにお願いをしたのですが、「非常にきれいですよ〜」と繰り返しおっしゃっていました。
ネット上にあるような大きな不備も見当たらず、本当に良かったです。
それでも40点ほど指摘しましたが、ほとんどが傷と汚れでした。
まあ、その傷と汚れも素人目にはほとんど気にならないようなものが多く、言われてみて初めて「確かに言われてみれば」というようなレベルのものでした。

内覧会の情報を収集すると、内覧会が怖くて仕方がありませんでしたが、ホッとひと安心でした。

なお、施工会社の担当者の方はこちらが指摘した項目一つひとつを場所は図面にチェックをして、内容は箇条書きにしていました。
そして、「コピーを後でくれるよう要求しよう」と思っていたのですが、こちらが要求する前にコピーをくださいました。

指摘事項を一つひとつ確認することを怠ることもなく、非常に感じの良い内覧会でした。

[20: 購入検討中さん]

こちら中古での購入を考えています。
実際住み心地はどうなのでしょうか？駅までは恐らく10分かからないのではないかと思うのですが。
宜しくお願いします。

[21: 匿名さん]

駅まで地図上としてはそこまで遠い場所にある訳ではありませんが、
それまでの道なりに坂があるので、実際にはやや遠く感じてしまう事があるかもしれません。
近隣にはバスが通っているので、そちらを利用するというのも多くなりそうです。