パークタワー八千代緑が丘ってどうですか？パート２

[マンコミュファン]

ザ・グリーンクラス～駅徒歩2分、「エコ・都市・しぜん」を楽しむくらし。販売はこれからですが、掲示板パート２です。

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65102/

＜全体物件概要＞
所在地：千葉県八千代市緑が丘1-2-1他（地番）
交通：東葉高速鉄道八千代緑が丘駅から歩いて2分
総戸数：291戸
間取り：2LDK～3LDK
専有面積：60.02～100.16平米
入居：2011年12月上旬予定
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[868: 匿名さん]

>アパに面した東向きの低層階のようですが、そこを買って駅前生活の優越感に浸るのも良いかと・・・

上は、皮肉で書いてるんだと思うけど。

[869: 匿名さん]

八千代緑ヶ丘のタワマンで優越感ってのは、ちょっと無理が、、、

人生の勝者、優越感に浸るには、都心3区のタワマンか、せめて豊洲あたりでないと。でもまあ我々は千葉県民なので、千葉のタワーで強引に選ぶとすれば、、、

・1番手は市川タワーズウェスト、本八幡ガレリアとグランドターミナルタワー、船橋プラウドタワーかな。震災前だったなら、新浦安エアレジが完全に抜け出していたけど、今となっては、評価難しすぎる。
・2番手は、海浜幕張のタワー。景色が素晴らしい。
・3番手に稲毛プラウドタワーと千葉セントラルタワーあたりかな。千葉セントラルはプチバブルの匂いがあるので候補入り。
・で、ここは4番手あたりと言う事で。

いづれにしても、都心3区のタワーから見れば目糞鼻糞でしょうけど。

[870: 匿名]

憧れ強すぎでしょ、一緒でしょ

[871: 匿名]

会社が最寄りの駅から傘がいらないことが条件ですが、ここなら雨の日も傘いらずで通勤！
帰宅時間になって、会社の同僚から『あれっ？○○さん傘は？』
『あぁ、うちは駅直結だから傘はいらないんだよ』
これぞ優越感！

[872: 匿名さん]

映画館が隣にあるっていうのは、体験したこと無いな。
レイトショーとか、フラりと行けちゃうね。
駅は近いんだけど、都心までの通勤が、ラッシュ時だと時間がかかりすぎなのが難点。
一時間電車に乗るなら座れないときついな。
イオンは思っていたよりデカイし便利だね。
なんか、戸建ても開発してるみたいだけど、安いね。
土地の値段が安いからなのかな。
ただ、八千代市っていうのがちょっと引っ掛かります。
せめて船橋市なら大規模な自治体でスケールメリットにあずかれるんだけど。
駅の周りのマンションも見回しましたが、確かにここが一番価値ありそう。
とはいえ、ベッドタウンのマンションに5000万円払うのは、うーん。

[873: 匿名]

駅前マンションに住んでいますが土曜のレイトショーを観た後でも歩いて帰れるのは良いですよ。
しかもレイトショーの客は10人程度で貸切みたいなものですし・・・
確かに八千代市は船橋市と比べ、自治体のサービスが充実してません。
離婚の際の無料相談所も船橋市にはあるのに八千代市にはありませんでした。
後は少し駅から離れると街頭が少なく道が暗いです。
水道水は河川の水だけではなく井戸水も利用しているようで、市川市や船橋市より美味しくて冷たい水が出ます。
ただ消毒の薬の濃度が低いのか？水道の蛇口の先端やトイレの便器に黒カビが発生しやすいです。

[874: 緑が丘住民]

夏の緑が丘駅前の椋鳥の糞公害は有名ですが、その他にも蝙蝠がバルコニーの配管脇の隙間に巣を作ったり、鳩がバルコニーの手すりに止まってソフトクリーム大の糞を置いてってくれます。
でも、そんな自然あふれる緑が丘が好きです。

[875: 物件比較中さん]

今迄の話と手に入るデータを総合すると、

・放射能：気になるなら神奈川以西に移住しないとより低いレベルにはならない。
・交通インフラ：道路は混み目。でも市川、船橋、津田沼と同じかそれ以下。東葉高速は運賃高く混み目。でも都心に出るには便利。但し東西線止まった場合どうにもならない。
・駐車場：戸数分無いのは気がかり。料金は高くはないと思う。
・買物インフラ：これは文句無く良い。高級品を欲しない限り何の不自由も感じないでしょう。
・立地：これも文句無く良い。但しぺデストリアンデッキとエントランスに若干の隙間有り。→少し雨に濡れる。
・価格：東側の20階以下は安い。南側は気持ち高いかな。
・APA：緑の湯前に看板が有ったり、重説に記載されている→説明を受けているので、目の前に高層建築物が建つ事に異議を唱える余地は有りません。もし緑の湯が立ち退く事は有りませんなどという説明を受けていたなら、三井ではなくAPAに文句を言いましょう。まあ三井との訴訟では敗訴だか和解勧告だか出ているようなので、既に決着は付いているようですが。
・ロータリーのムクドリ：木の枝をある程度払えば解決します。

といったところでしょうか。
皆さん具体的な数字を出さないので私も出しませんが、物件に関する資料は一通り手元に有りますので、価格や駐車場料金等は正確な数字からコメントしています。
参考までに。

[876: 匿名さん]

>>875さん、

もう一つ追加お願いします。

・南側のリスク：将来、TOHOシネマズが撤退して目の前に別のタワーが建って南側の眺望と日照が失われる可能性がある。

[877: 匿名さん]

>>876に追加。

南側に高層建築物が建つ可能性については、重説に記載される可能性が高いでしょう。→説明を受けている事になるので、目の前に高層建築物が建つ事に異議を唱える余地は有りません。

[878: 物件比較中さん]

>>875さん、>>876さん

用途地域と都市計画が居住用の高層建築物が建てられる条件に合致すれば、もちらんそういったリスクは有るでしょう。
現在合致しなくても未来永劫建たないという保証も有りません。
しかし、実際に建築計画が立っていたPTとは重説に記載される内容が全く異なります。通常都市計画というものは、10年以上のスパンで見直されるものですので。
また、緑が丘駅が移転しない限り駅徒歩2分という立地条件は変わりませんので、マンションは立地が命と思う方はそれほどダメージは受けないと思います。

[879: 匿名さん]

>>878さん、

ここは駅前商業用途地区なので、居住用か否かにかかわらず、現在の基準のままで、高層建築物を建てられると思います。

マンションは立地が命と言うのは、その通りです。この物件の駅近と言う利点に、変わりはありません。なお眺望が阻害され日陰になってしまったAPAも、駅近と言う利点について、変わりはありません。

[880: 匿名]

一番安い2420万の部屋が気になっています。
その部屋は北東の角部屋のようですね。
角部屋なので全居室のバルコニー側に窓があるのは良いのですが考えてみたら全ての部屋がアパ住民から覗かれてしまうんですね・・・
視線に耐えられなそう。

[881: 物件比較中さん]

その通りです。
現在の規制で高層建築物が建てられるのであれば、TOHOシネマズが撤退し、駅から連なるデッキを分断して、商業用なり居住用なり複合施設なりの高層建築物が建つ可能性はあるでしょう。

もちろんそれ相応のニーズが有り、採算が取れると判断したデベがいればですが。

そのリスクを判断するのは当然PT購入者の自己責任であり、そんな事は無いだろうと判断すれば購入に踏み切ればいいし、不安だと思えばやめればいいだけの話です。

私個人の見解としては、現地を見てそういう判断を下せるデベがいるとは思えませんが、元々南側は検討対象に入っていないので、正直どうでもいいです。

[882: 匿名さん]

秘儀眺望返し

[883: 周辺住民さん]

TOHOシネマズが公園都市プラザの運営会社なの？　それともTOHOシネマズは単に公園都市プラザのテナントなの？　それによってTOHOシネマズ撤退した場合のその後は違ってくると思う。　複数の金融機関や医療機関も入居していることだし安易には建て替えられないのでは？
あと、自分の住むマンションが建つ前に既に近隣に大きな建物が建つ計画があった場合（例．アパのマンション）と、自分の住むマンションが建った後に近隣に大きな建物が建つ計画でてきた場合（例．パークタワー？やアパ裏のマンション）では立場（裁判や交渉などでの優位性）も多少違ってくると思う。
どっちにしても駅前なんだから大きな環境変化は覚悟しとかなきゃと思う。

[884: 匿名]

高い値段を払って南西側を買っても、いつ前に高い建物が建つかわからないなら、安い北西側がいいな。
現にアパのＤ棟（外から殆ど見えない棟）は前にタワーパーキングがあるため眺望や日当たりが望めない分、格安だった。
でも、他の棟もここが建って同じような条件になってしまった今ではお買い得だったと思う。

[885: 匿名さん]

>>883さん

>（裁判や交渉などでの優位性）

商業用途地区なら、裁判しても勝てないでしょう(勝てないので、裁判まで行かないと思います)。交渉での優位性は有りますね。

[886: 匿名さん]

建つか建たないかは不明。
すでに撤退とマンション建設が計画されていたみどりの湯とパークタワーとは異なる。
ただ、いつそういう計画が持ち上がるかはわからない。
だから、映画をみんなで見よう。

[887: 匿名さん]

みんな映画館にあまり足はこばないんだよね。
斜陽産業なんだろうね。
ビデオやもあるし、一人１７００円くらい？っていうのは結構
家計圧迫する。１０００円の日でも家族でいけばね

[888: 駅前住民]

映画館だけでなく公園都市プラザに入ってるテナントは平日はいつもガラガラですよ。
現にラーメン屋と居酒屋１件、その他のテナントも撤退しています。
緑が丘駅自体、人が多い方ではないので駅前の高い？家賃ではテナントもやっていけないのでは？

[889: 匿名さん]

みどりが丘自身が周辺部からの集客力がいまいちないのと、
周辺とくに南は老齢化で有名で購買力が落ちていることが遠因なのだろう。
周辺が不便だったころで、エポカがあったころは周辺部からも
人が集まってきたけれど、トライアルになりイオンができて
、半面周辺部も便利になった今はごく近くの住民をふやしていくのが
一番なんだろう。日大前が戸建てだけというのは痛い。

[890: 匿名]

ここも広域から買い物客集められればいいんだけどね。
東葉高速沿線は駅回りに商業施設が点在しているだけで広がらない。道路が問題なんだろう。

[891: 匿名さん]

地元に住んで数年だけど、駅前の利便性と環境の良さ、都心へのアクセスにはほぼ満足。南側の建設計画の可能性には色々と議論があると思うけど、駅前では止むをえないと思う。価格がやや高めだけど、このエリアで他に検討出来るマンションがないので、今週登録する予定。

[892: 匿名さん]

本当にこの地区は土地がもうないですよね。
これが最後かもしれないし、そうすると貴重なマンションです。

[893: 購入検討中さん]

小学校前の周辺の土地はどんな感じに開発されるんでしょうかねえ…。

[894: 匿名]

>893さん
緑が丘小学校の手前のことでしょうか？
あの辺りなら一戸建てやアパートがだいぶ建ってきましたが、船橋市との境に近いので、これ以上はあまり開発されそうにありませんね。

[895: 匿名さん]

シネコンシネコンって、以前の書き込みと市のHP見ろ。
緑が丘駅前地区計画で住居は建たない。
だからとてこんな田舎に高層商業ビル建てる馬鹿はいないだろうし。

県道沿い西側は全部複合施設と言う名のマンション・店舗用地。
お目当てのゴルフ練習場もテニスコートもある日マンション建設始まったとしても何ら不思議ではない。
区画整理の計画にばっちり書いてあるから、今の用途地域はあてにならないし、文句言うならAPAと同類。

[896: 匿名]

確かにこんな駅前をゴルフ練習場にしておくのはもったいない。
あの土地にマンションが建ったらかなりの規模になりますね。
ただ道路を挟んでるので、ここの日当たりにはあまり影響ないかな。

[897: 物件比較中さん]

南側と西側に関して高層建築物が建つだの建たないだのとの議論もいいが
30階建て以上の規模の建物を建てる場合
どれだけの時間と手間がかかるか皆さんおわかりですか。
需要のリサーチから始まって地権者との交渉、行政への根回し
グランドデザイン、具体的なプランニング、等等。
開発面積に比例して膨大な手間ひまがかかります。

現在建築計画が立てられていないのであれば
5年や10年で目の前が塞がれるという事はまず有り得ません。
用途地域からいって将来的に高層建築物が建つ可能性は有りますが
そのとき気になる人は売却して移住すればいいだけの話です。

[898: 匿名さん]

それができれば世話はありません

[899: 匿名さん]

地権者や行政への根回しが済んでいるからこそ、区画整理事業が動いている事をお忘れなく。

[900: 匿名]

さあさあ皆さん、こんなとこで議論してないで希望住戸の登録は済ませましたか？
早くしないと完売御礼になっちゃいますよ。

[901: 物件比較中さん]

そうだね。
こんなところでうだうだしてる間に
１期売出のほとんどの部屋にバラが付いてるね。
予想以上に人気が有りますね～
最上階や最下階・東側のほとんどの部屋も満艦飾で２度ビックリ。

[902: 匿名さん]

バラって？？
つい先日行ったときには、そんなのなかったような。
どこにあったんだろ・・・見たかったな。

[903: 周辺住民さん]

価格表の希望者のあった部屋にバラのマークが付いてるんだよ。
25日の時点でバラが付いていないのは17戸だけだった。

[904: 物件比較中]

どこかに貼りだしてましたっけ？？
この前行ったときはなかったような。。。

[905: 匿名]

予想に反して東側の部屋が好調とは・・・
皆さん、アパからの視線より価格重視なんですね。

[906: 匿名さん]

うーん？
東側って、そんなに好調かなぁ？
アパを超える階数は確かに入ってるけど、下層はほとんど入ってないよね。
第一期でこの調子だと、二期以降、苦戦が強いられるなぁ。

[907: 周辺住民さん]

アパ側の25F以下で埋まってないのは、15戸中1戸だけですよ。

[908: 匿名さん]

これが東葉高速線マジック。
球数が少ないからネガティブ要素があっても結局即売。
売れ行きや資産価値は需給バランスが全て。
需要に対して供給が少ないと、多少値段が高くても売れてしまう。
だから、三井が出てくる。あー、こわいこわい。

[909: 匿名]

あなたのいい方のほうがこわいです

[910: 匿名]

販売前から資料を請求し、モデルルームに一度だけ足を運びましたが、それ以来、ここの営業から連絡が全く無いところを見ると販売が好調なのかも。

[911: 匿名さん]

＞アパ側の25F以下で埋まってないのは、15戸中1戸だけですよ。

えーと、確かにそうかもしれませんが、
わかりやすくいえば、今回希望のあった部屋のみを（多少の調整はあるでしょうが）第１期販売に充てています。
なので、ほぼ完売は当たり前なんですよ。
逆にいえば、今回第１期に該当しない部屋＝誰も希望者がいなかったってことです。

「第１期完売」となれば、聞こえは良くなりますからね。
条件の良い部屋は第１期で売れますから、第２期以降、売れ残った東側下層階を捌くのは大変でしょうね。

ただ、ここの物件は、個人的には穴場だと思っています。
路線がややマイナー＆高いのがネックですが、もっと広範囲に効率よく宣伝すれば、それなりに売れると思います。

[912: 匿名]

９０８の言うことが本当なら怖い。
APAが後ろに近接してあるここが
順調にはければ
周辺の不採算施設考えるかも。
南には老齢化した公団や住居がたくさんあるから、住民二世や住民自身が親近く、駅近くという需要はあるね。
駅近くの戸建ても二世はそろそろ独立適齢期だ

[913: 匿名]

＞910さん
私の家には毎週電話来ますよ。今週末には価格表がポストに入ってました。
まあ別のマンションで決めちゃいましたけどね。

[914: 匿名]

>913さん
他の方には連絡があるのなら、私が散々ケチつけたので買う気が無いと感じたのでしょう。
実際、私も他の物件を買いました。

[915: 匿名さん]

今日、第１期の登録が終わったようですが、登録をした当方には、営業の方より「決まりましたので、来週申し込みを宜しくお願いします」との連絡を受けました。抽選になったお部屋もあったと聞いていますが、どんな状況だったのでしょうかね。

[916: 匿名さん]

そりゃ、柏の葉方面が不振の極みですから、それに比べたら大盛況と言っても良いでしょう。

[917: 匿名さん]

ここの中層階のバルコニーは柵なんですね。なんでみんな同じにしなかったのかな？残念