【新川崎】SHINKA CITY南街区（シンカシティ）レジデンシャルスクエア【２】

[匿名さん]

前スレが1000を超えましたので【２】をたてました。



前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9086/

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田字向島760-2外(地番)
交通：JR横須賀線・JR湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩5分
　　　　JR南武線「鹿島田」駅 徒歩10分
総戸数：411戸

【一部タイトルを修正と物件情報の一部を追加しました 2013.11.27　管理担当】

[361: 匿名やで]

355さん
資産価値は取引成立価格（あるいは見込み価格）のことです。
5000万円の物件を買った（取引が成立した）のであれば、それが現時点での資産価値です。
10年後にこの物件が6000万円で売却できれば、その時の資産価値が6000万円であったと
わかります。逆に10年後に4000万円で売却することになれば、その時の資産価値が4000万円
であったことになります。
将来のことは誰にもわかりません。しかし物件価格に占める土地代の割合が多いほど将来の
資産価格予想値がボラタイルになります。つまり地価に対するβ値が大きくなります。
例をあげます。マンションは買ったとたんに経費とデベ利益はなくなるものとします。
駅前の5000万円の物件（土地代3000万円、建物代1000万円、デベ経費・利益1000万円）
とバス便3000万円の物件（土地代1000万円、建物代1000万円、デベ経費・利益1000万円）
を考えます。10年後の建物の残存価値を70％とすれば、
地価が倍になった場合→駅前物件＝6000万円+700万円＝6700万円（1700万円の利益）
　　　　　　　　　　　バス便物件＝2000万円+700万円＝2700万円（300万円の損失）
地価が半分になった場合→駅前物件＝1500万円+700万円＝2200万円（2800万円の損失）
　　　　　　　　　　　バス便物件＝500万円+700万円＝1200万円（1800万円の損失）
となり、駅前物件の方がダイレクトに地価の変動の影響を受けることになります。
バス便はもともと物件価格に占める土地代の割合が少ない分将来の地価変動の影響を
受けないことになります。

[362: 契約済みさん]

＞361さん
かなり無茶な論法な上に、机上の空論ですね。

仮に、同時期に建てられた駅前物件が2200万円、バス便物件が1200万円で中古に売りに出されたとしましょう。土地の価格が半減したとしても、給料も半減するとは考えられません。そう考えると、年収が400万円以上あれば、2000万円台の物件は手に届く価格。そんなお手ごろ価格で駅前物件が売られているというのに、わざわざバス便物件を選ぶ人がいるでしょうか？

そもそも資産価値を取引成立価格とおっしゃるなら、買い手や借り手が付かなければ資産価値はゼロなわけでしょ。ただでさえ、新築であってもバス便物件は苦戦している様子。そんな物件が中古で売れる、もしくは賃貸で借り手が付くとは思えないですね。

それに、中古のバス便でも1200万円なら…ということで購入される方は、失礼ながら経済的に豊かな方だとは想像しにくいです。そういう方が新住民として入居してくるマンションというのは、先々、管理費や修繕費などの問題で苦労しそうです。

さらに言えばですね、駅徒歩５分という利便性は、我が家にとっては年間100万くらい払っても構わないくらいのメリットがあります。バス便は将来の地価変動の影響を受けないでしょうけど、根本的な問題として売りづらいし貸しづらいでしょうね。ま、ぶっちゃけ言えば、地価変動なんて知ったこっちゃないんですよ。投資するために買うんじゃなくて、住むために買うんですから。地価変動を気にして、不便なところに住むなんて本末転倒でバカバカしいの一言に尽きます。

[363: 匿名やで]

362さん
満足して高いカネで駅前物件を買うならそれもいいと思います。
私は「駅前物件が資産価値がある」という意見に対して、マンションを資産として
考えるなら、高額の駅前物件は「地価変動のリスクを抱えることになり、将来地価
が下落した場合は、かなりの含み損を抱えることになる」といいたいだけです。
10年程前地価が暴落した時に一番下落率が高かったのは駅前です。それは、駅前の
土地は需給だけではなく、海外ファンドなど投機資金が値を吊り上げているので、
そういう資金が逃げ出せば必然的に暴落する運命にあるからです。
海外ファンドは低金利の円資金を借りて不動産に投資してきました（円キャリー
取引）。円金利上昇を受けて一斉にファンドが日本の不動産から手を引けば
現在の不動産バブルは一気に弾けますよ。
一生住むならいいのですが、マンションを投資or投機と考え「資産価値」に
一喜一憂して生活することこそ本末転倒でしょう。

[364: バブル世代ぶくぶく]

>>363さん
含み損があろうが、含み益があろうが、永住もしくはそれに近い年数居住するつもりの人にとっては、
どうでも良いことです。
バブルの頃、高値でマンション買った人も、適正な範囲でローンを組んで、払っている人にとって、
物件が安ければ、もう少し支払いが少なかったかもしれないが、
子供の入学など、買った人にとって、値段以上の理由がある場合もある。

20年弱経って、ローンもほぼ終わって、困窮しているわけでもなく、子供も立派に育った。
それで良いじゃないですか。

うちの実家は田舎だけど、バブル前4000万→バブル1億→今5000万、
ずっと住んでいたのでメリットなし。
売り買いを生業としない個人にとって、含み損や含み益はいかほどのものなのでしょうか？

税金多く取られた時期があっただけ。
地価が下がった方が、固定資産税安くなるよ。

[365: 匿名さん]

1億円の物件は、最悪1億円値下がりする可能性があるが
1,000万円の物件は、最悪1千万円しか値下がりする可能性がない！
よって、1,000万円の物件を買うのがリスクが少ない。
どう？俺って頭よくね？

って言ってるようなもんか。
その理屈だと、資産は全額キャッシュで持ってるのが一番安全だなｗｗｗ

資産のポートフォリオから、資産全体の変動リスクを考えないと無意味な議論だ。

[366: 匿名さん]

よっぽど営業さんに資産価値が下がらないと言われたのが気に入らなかったのかな？
そんなことどのデベでもどの物件でもよく言われていることだし、ことさら気の留める必要もない思う。
実際気にも留めなかったけど。
資産価値を求めるなら、このマンションは最初から眼中に無いでしょう。もっと良いところを探したほうが良かったとおもいます。長期保有、転売どちらでもかまいませんがここはやめたほうがいいでしょう。

３６３さんが言うまんしょんを最近見に行ったマンションの中で思い出してみると
くれすとぐらんでぃおよこはま
すにーかーたうん
でしょうか、どちらも駅まで徒歩20分くらいでした。値段もかなり安かったけど見ただけで終わりました。
たぶん同じような人多いと思いますよ。

[367: 契約済みさん]

今の価格はバブル価格で適正価格じゃないってことだろうけど、そんなの折り込み済み。適正価格の頃に売り出されたマンションは欲しいと思えるものがなかったんだから仕方ない。下手に手を出してヒューザーみたいな耐震偽装マンションに当たっていたら、それこそ目も当てられなかった。

投資・投機でマンションを買うことの危険性を訴えるには、ここは場違いだと思う。

[368: 匿名さん]

＞３６３さん
ほとんど販売が終了したようなシンカの掲示板じゃなくて、南武線の平間や鹿島田、矢向でこれから売り出しになる駅近物件の掲示板で持論を披露されてはいかが？　あちらは新川崎までは徒歩１０分以上かかるし駅前物件でもないけど、価格はシンカと同程度かそれ以上だそうですから。

[369: 匿名さん]

駐車場、駐輪場の申し込みと配分はいつごろでしょうね？

[370: 匿名やで]

368さん
「ほとんど販売が終了した」とおっしゃいますが、マンションは契約者の約10％がローンがおり
なかったり、買い替えが失敗（自宅が売れない）したりで、キャンセルになります。
400戸が完売しても入居までに40戸がキャンセルされ、売り出されます。
それを狙って安く買い叩こうとする賢い消費者もいます。

[371: 匿名さん]

>>368

場違いラグジュアリー、レゴのような間取り、ガンダム・・・
なんだかどれも微妙なんでねw
超電磁波鉄塔のほうがいいｗ

[372: 匿名さん]

R-Ⅰの8階部分、出来てきてる、鉄塔なんかすぐに追い越すぞ。
どんどん大きくなれ、われらがSHINKA！！

[373: 匿名さん]

もう八階まで進んでいるんですか。

>>369
駐車場と駐輪場の申し込みの時期いつでしょうか。
駐輪場は地上と地下の2箇所だけですから、私の場合は地下を希望します。
駐車場はどの階のどの場所が便利かなと考えていますが、アクセスできる階が１・３・５階でしたっけ？
週末モデルルームに行って模型見てみたい検討したいと思っています。

[374: 匿名さん]

駐車場、５階はレジデンスⅠの１〜８タイプの住居にしか行けないし、屋根がないんですよね。利用料も500円〜7000円（でしたっけ？）と、幅がありますもんね〜。契約するときに、一応、現在保有している車種とバイクの有無を申告しませんでしたっけ？　１階は重量のある車優先で、地上のサイクルポートはバイク優先だったような気がします。

[375: 契約済みさん]

３７０さんへ
ローンの審査がおりなくなる人なんているんですか？契約の前に皆さんローン審査うけてるはずなので、あまりないのではないでしょうか？しかも、実際に組むローンより厳しい条件で審査をだしておくと言われましたよ。それで通れば、実際に組む時確実だからと。さすがにその辺は販売側も慎重だと思います。

[376: 契約済みさん]

レジデンスⅠの方、西日対策はどのようにお考えですか？
ガラスフィルムとかカーテンとかブラインドとか。

[377: 周辺住民さん]

毎日工事現場を通る者ですが、今は確か７階工事中です。８階ではなく。どうでもいいですが。

[378: 契約済みさん]

レジデンスⅠ購入者です。うちは遮熱・ＵＶカットのレースカーテンにしようかなと。それ以上の対策はバルコニーの奥行きが2メートルあるので、どれくらい日が差し込むか見てからにしようと思ってます。それにしても、カーテン、防炎機能が付いているものだと種類が限られますよね…。

[379: 契約済みさん]

日吉小学校のホームページ拝見しました。
とても楽しそうな学校で、安心しました。
入居がとても楽しみです。

[380: 匿名さん]

あたしんち、現在の住居がほぼ南西、R-Ⅰとほとんど同じポジショニングです。

うちの西日対策は、、、「すだれ」、！！！これ、これですよ。
内側で精一杯日差しを防ぐより外側で直射をさえぎるほうが効果絶大です。
入居後は背の高い鉢植えも考えてます。

お日様はね、当たらないところに当てるようにするのは不可能、でも当たるのを防ぐのはちょっと工夫すれば何とでもなります。当てたければ当たるようにも出来る。
陽の当たらないところからすれば「贅沢な」悩みです。以前北向きに住んでたこともあり、これまで陽が当たらなくて苦労したこといっぱいありました。洗濯、布団干し、家族の健康、どれだけ日差しが欲しいと思ったことか。
日光って、大切ですよ。

R-Ⅰって南南西ですよね。今の季節だとちょうどお昼くらいからバルコニーの内側に陽が差込んできますよ、夕方その陽が要らなきゃカーテンでもブラインドでもしておけばどうってことないですよ。
今の住まい、夏の暑い日は陽の当たってた外壁やバルコニーに水撒きしましたから。それもそれで夏の風物詩かなー、バルコニーで水遊び♪なんて。

[381: 匿名やで]

375さんへ
メガバンク勤務者です。
販売担当者は「この年収ではローンがおりないので、もっと安い部屋をどうぞ」
なんていいませんよ。ローンがおりるかどうかは銀行が判断することですから。
販売担当者は出来るだけ高い部屋をセールスするに決まっています。自分の営業
成績がかかっていますからね。
あと、ローンを審査する際に、個人信用情報センターに信用照会をするのですが、
いくら年収が高くても過去にカードローンの延滞（ほとんどはうっかりミス）などの
経歴があれば、×になってしまいます。それでローンがおりない人がかなりでます。

[382: 匿名さん]

３８１さん、過去とは10年でしょうか20年でしょうか、それともとにかく以前に、なのでしょうか？

[383: 匿名さん]

私も昔に、そんなことがあったような気がして
それでローン審査通らなくなっちゃうんですか？
金額も一ケタ万円台、ほかの引落としとの兼ね合いで落ちなくて、すぐに入金したのに（。。)

[384: 契約済みさん]

へ〜。381さんはメガバンク勤務者でしたか。これまでの書き込みを拝見する限り、バス便物件の営業担当者かと思ってました。銀行員がこの物件に限って「地価の暴落」を叫ぶ意味が分かりませんね。それとも、今販売中の住戸は手が出ないから、もっと低い価格の住戸のキャンセル待ちを狙ってネガティブな書き込みを続けていらっしゃるのかな？　みんなで楽しく入居後の話をしているこの掲示板に張り付いてないで、それこそご自分でオススメしている安くて地価変動に影響されないバス便物件を購入されれば良いのにね。

[385: 匿名やで]

昨日3月16日の日経金融新聞の1面トップに「投資マネー都心部席巻」というタイトル
の記事が載っています。不動産ファンドの投資残高が2年間で約3倍になり、現状の地価
が実態と乖離しているため、金融庁が監視を強めている、との内容です。
金融機関に対する規制（総量規制等）が発動されれば、逃げ足の早い不動産ファンド
の投売り→地価暴落のシナリオも十分有り得ます。
私は別に「みんなで楽しく入居後の話をしている」人に水をさすつもりはありませんが、
営業マンorウーマンの「資産価値がある」などの口車にのって皆さんが後で後悔すること
のないように忠告しているだけです。
また私もこの物件の購入検討者で、今からMRに行きます。

[386: 匿名やで]

賢い消費者が増えれば、価格も適正価格に落ち着いてきます。
今後の地価の動向など考えずに、営業マンorウーマンの「資産価値がある」など
の口車に乗ってすぐに購入してしまう人が多いため、価格の下方硬直性が強まり
ます。結局特をするのは、地価下落のリスクを購入者に押し付け、高値で売りぬける
デベだけです。

[387: 契約済みさん]

３８０＆３８１　←　ツリですか？

[388: 契約済みさん]

381さんが、どのような物件を購入されるか楽しみですねぇ。

[389: 契約済みさん]

価格をオープンにしないで小出しにしていく物件ならともかく、シンカは最初から全住戸の価格がオープンになっていますからねえ。いくら待ったところで価格が下がるとは思えませんけど？

[390: 匿名やで]

389さん
そうですかね。
今日MR行ってきましたが、「キャンセルが出て、オプション百万円分サービスします」
てなこと言ってましたよ。売れ残りを「ローンがおりなかった」「急な転勤」「所有
物件が売却できなかった」とか適当なことをいって値引くのはデベの常套手段です。
シンカは入居までにまだ10ヶ月ありますから、大幅値引きはまだないでしょうが、
入居が始まると1割2割引きはあたりまえですよ。

[391: 匿名さん]

ないねｗ

[392: 匿名さん]

>>390
３９０さんいいですね。わたしも今日ＭＲに行きましたが、そんなことは言われませんでした。
残っている部屋は南向きのレジデンス２ばかりでしたね。レジデンス１と３は完売御礼の張り紙がしてありました。
100万値引きされたところで完全に予算オーバーなので縁が無かったとあきらめます。
ところで今日はフラット35の説明会か何かやっていましたね。この時期から金融機関との契約行うのかとびっくりしました。

[393: 匿名さん]

南向きって資産価値が高いと思うけど、何で南向きばかり売れ残ってるのかな？
西向きや東向きの方がコストパフォーマンスが高いのかしら。

[394: ご近所さん]

>>393さん

絶対額が高いからじゃないの？6000千万以上だし。
うちは、結局買わなかったけど、廻りの物件と比較して、悪くないと思うよ。ここ。

南向き、高い建物が建つ確率が非常に低いという意味で、良いのですが、
コストパフォーマンスより値段の絶対値に腰が引ける。

[395: 契約済みさん]

契約者です。
今日はフラット３５の申し込みに行ってきました。
レジデンス１はすべて完売のようですね。
私が契約した部屋よりもはるかに高い価格だったので
それでも埋まっていたことに驚きました。

レジデンス２では（私がみたときには）あと８戸残っていましたが、
うち３戸には「商談中」がかかっていたので
あと５戸くらいなのかなぁと思っています。
これから値引きがあろうとなかろうと、
物件とはご縁の問題なので、気持ち的になにも変化ありません。
毎週末、現地に足を運んでいますが、
同じような人を見かけました。楽しみですね。

[396: 契約済みさん]

３９２
４月からフラット３５の抵当権設定時登録免許税（借り入れ金額の０．１％）がかかるように
なるので、駆け込み申し込み会をやってたのですよ。
もちろん本契約ではないので、後でキャンセルできます。
ということで、私もとりあえず申し込んできました。

[397: 匿名さん]

「キャンセルが出て、オプション百万円分サービスします」

というのはつまり、オプションを百万円付けてしまった後でキャンセルされた物件だから、オプション分はキャンセルした人がキャンセルの際に清算していて、だからこれからその物件を買う人はオプション代金を支払う必要が無いと言うことなんじゃないかな？

サービスというか、仕様変更されている物件と言った方が正しいような気がします。
逆に、オプション無しにしたいと言ったら、もう施工済みの部屋だから無理とか言われちゃうかも。

[398: 契約済みさん]

残りはレジデンス２があと８戸だけですか。すごいですね〜。
南向きだし広いし視界も広々で条件が良い分お値段も良いからどうかと思っていたけど、好調に売れているようで何より！
ＧＷくらいには販売センターを閉めて北街区の建設に着手するって話でしたものね。
予定通りに進んで、ペデストリアンデッキとスーパーが早くできてほしいなあ。

[399: 契約済みさん]

資産価値とか値引きとかの忠告は参考意見として受け止めればいいと思います。資産価値の下落を読み切れずにバブル経済の引き金を引いたのが銀行ならば、ＩＴバブルの崩壊を予見し得なかった証券会社も、世間では金融のプロなんて呼ばれてたりする機関ですから。資産価値が下落するか、販売住戸が値引きされるかは見方によって意見が別れるところだと思います。要は、誰にも分からないでしょう。私はそれよりも周辺環境が気になりますね。Ｒ−Ⅰの前面道路は１６ｍ道路と聞いておりますが、片道１車線道路になるのでしょうか。正直駅前ですが、あまり交通量が増え過ぎて、土日のたびに渋滞なんてことは避けたいものです。

[400: 匿名さん]

土日のたびに渋滞はありえないでしょう。
近隣に何か人気の商業施設があるわけでもないですから。

[401: 匿名さん]

>>400さん

シンカ住民の帰宅ラッシュとかならあるかもよ。
少し大きな買い物は、休日に買出しに行くし、遊びにも行くでしょ？

そうそう、今日、『ご紹介キャンペーン』なるものの案内が届きました。
紹介者の売買契約が成立したら、紹介した方もされた方も、オプション会で使用できる買物券３０万円分をプレゼントだそうです。

[402: 匿名さん]

『ご紹介キャンペーン』といっても、保険や航空会社のマイレージやコンタクトレンズの購入ではなく、
超高額なものの紹介なので、紹介する人なんて、なかなかいないですよね。。。。

[403: 匿名さん]

親兄弟に紹介して、みんなで住んでってことなのかなあと思ってましたけど。二世帯住居に同居するより、大規模マンションに別々に住む方がマシかと。

[404: 契約済みさん]

>>399

再開発事務所にマンション前面の１６ｍ道路について聞いてきましたが、「１車線道路のまま」とのことでしたよ。

[405: 契約済みさん]

普通の道路は片道１車線（４Ｍ）との認識ですが、倍の８Ｍで１車線と言われてもイメージ湧かないです。バス通りだからなのでしょうか。それとも将来的には２車線／片道になるということなのでしょうか。いずれにしても、子供が横断できるよう横断歩道や信号などの設置が行われるよう要請していかないといけませんね。

[406: 匿名さん]

双日担当者に聞いた人気オプション
・玄関間接照明
・人感センサー
・キッチンダウンライト
・
不人気
・物干金物
・ステンレスパネル

[407: 匿名さん]

キッチンダウンライトって、何で人気なんでしょう？？

[408: 匿名さん]

廊下からの連続性でしょう、キッチンって真上は蛍光灯でも奥は一灯だけダウンライト、という間取りもあるようですし。
ただLDのダウンライトはそれらとは違う形状ですよね、MRでも確認できますが。

ステンレスパネルに関してですが、キッチンボードにすれば十分、必要ないと思いました。汐留の松下電工ショールームで実物施工例（白いのとヘアラインと）を見てきたのですが、どちらも標準の凸凹モノよりきれいでした。あとはオプションで入れるか別経路（まったく違うものも含め）で入れるか、です。

[409: 契約済みさん]

オプションは好みの問題ですから、その方の趣味に合わせて購入するものだと思います。人気商品についてコメントするのは大変参考になりますが、不人気商品にまで敢えて言及する必要はないと思います。一生に一度になるかもしれない大きな買い物ですから、横並びではなく自分の好きなものを揃えたいです。ちなみに我が家はオプション購入ゼロなんですが。

[410: 匿名さん]

>>408
キッチンボードにすれば十分って意味が全然わからなかった。
よくよく見ると、普通キッチンパネルと読んでいる商品をキッチンボードって書いてあるんですね。
キッチンボードって普通キッチンに置く食器棚のようなもの指すからね(>_<)
なぜステンレスパネルの代わりがキッチンボードになるんだろうと必死に考えました。