【新川崎】SHINKA CITY南街区（シンカシティ）レジデンシャルスクエア【２】

[匿名さん]

前スレが1000を超えましたので【２】をたてました。



前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9086/

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田字向島760-2外(地番)
交通：JR横須賀線・JR湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩5分
　　　　JR南武線「鹿島田」駅 徒歩10分
総戸数：411戸

【一部タイトルを修正と物件情報の一部を追加しました 2013.11.27　管理担当】

[361: 匿名やで]

355さん
資産価値は取引成立価格（あるいは見込み価格）のことです。
5000万円の物件を買った（取引が成立した）のであれば、それが現時点での資産価値です。
10年後にこの物件が6000万円で売却できれば、その時の資産価値が6000万円であったと
わかります。逆に10年後に4000万円で売却することになれば、その時の資産価値が4000万円
であったことになります。
将来のことは誰にもわかりません。しかし物件価格に占める土地代の割合が多いほど将来の
資産価格予想値がボラタイルになります。つまり地価に対するβ値が大きくなります。
例をあげます。マンションは買ったとたんに経費とデベ利益はなくなるものとします。
駅前の5000万円の物件（土地代3000万円、建物代1000万円、デベ経費・利益1000万円）
とバス便3000万円の物件（土地代1000万円、建物代1000万円、デベ経費・利益1000万円）
を考えます。10年後の建物の残存価値を70％とすれば、
地価が倍になった場合→駅前物件＝6000万円+700万円＝6700万円（1700万円の利益）
　　　　　　　　　　　バス便物件＝2000万円+700万円＝2700万円（300万円の損失）
地価が半分になった場合→駅前物件＝1500万円+700万円＝2200万円（2800万円の損失）
　　　　　　　　　　　バス便物件＝500万円+700万円＝1200万円（1800万円の損失）
となり、駅前物件の方がダイレクトに地価の変動の影響を受けることになります。
バス便はもともと物件価格に占める土地代の割合が少ない分将来の地価変動の影響を
受けないことになります。

[362: 契約済みさん]

＞361さん
かなり無茶な論法な上に、机上の空論ですね。

仮に、同時期に建てられた駅前物件が2200万円、バス便物件が1200万円で中古に売りに出されたとしましょう。土地の価格が半減したとしても、給料も半減するとは考えられません。そう考えると、年収が400万円以上あれば、2000万円台の物件は手に届く価格。そんなお手ごろ価格で駅前物件が売られているというのに、わざわざバス便物件を選ぶ人がいるでしょうか？

そもそも資産価値を取引成立価格とおっしゃるなら、買い手や借り手が付かなければ資産価値はゼロなわけでしょ。ただでさえ、新築であってもバス便物件は苦戦している様子。そんな物件が中古で売れる、もしくは賃貸で借り手が付くとは思えないですね。

それに、中古のバス便でも1200万円なら…ということで購入される方は、失礼ながら経済的に豊かな方だとは想像しにくいです。そういう方が新住民として入居してくるマンションというのは、先々、管理費や修繕費などの問題で苦労しそうです。

さらに言えばですね、駅徒歩５分という利便性は、我が家にとっては年間100万くらい払っても構わないくらいのメリットがあります。バス便は将来の地価変動の影響を受けないでしょうけど、根本的な問題として売りづらいし貸しづらいでしょうね。ま、ぶっちゃけ言えば、地価変動なんて知ったこっちゃないんですよ。投資するために買うんじゃなくて、住むために買うんですから。地価変動を気にして、不便なところに住むなんて本末転倒でバカバカしいの一言に尽きます。

[363: 匿名やで]

362さん
満足して高いカネで駅前物件を買うならそれもいいと思います。
私は「駅前物件が資産価値がある」という意見に対して、マンションを資産として
考えるなら、高額の駅前物件は「地価変動のリスクを抱えることになり、将来地価
が下落した場合は、かなりの含み損を抱えることになる」といいたいだけです。
10年程前地価が暴落した時に一番下落率が高かったのは駅前です。それは、駅前の
土地は需給だけではなく、海外ファンドなど投機資金が値を吊り上げているので、
そういう資金が逃げ出せば必然的に暴落する運命にあるからです。
海外ファンドは低金利の円資金を借りて不動産に投資してきました（円キャリー
取引）。円金利上昇を受けて一斉にファンドが日本の不動産から手を引けば
現在の不動産バブルは一気に弾けますよ。
一生住むならいいのですが、マンションを投資or投機と考え「資産価値」に
一喜一憂して生活することこそ本末転倒でしょう。

[364: バブル世代ぶくぶく]

>>363さん
含み損があろうが、含み益があろうが、永住もしくはそれに近い年数居住するつもりの人にとっては、
どうでも良いことです。
バブルの頃、高値でマンション買った人も、適正な範囲でローンを組んで、払っている人にとって、
物件が安ければ、もう少し支払いが少なかったかもしれないが、
子供の入学など、買った人にとって、値段以上の理由がある場合もある。

20年弱経って、ローンもほぼ終わって、困窮しているわけでもなく、子供も立派に育った。
それで良いじゃないですか。

うちの実家は田舎だけど、バブル前4000万→バブル1億→今5000万、
ずっと住んでいたのでメリットなし。
売り買いを生業としない個人にとって、含み損や含み益はいかほどのものなのでしょうか？

税金多く取られた時期があっただけ。
地価が下がった方が、固定資産税安くなるよ。

[365: 匿名さん]

1億円の物件は、最悪1億円値下がりする可能性があるが
1,000万円の物件は、最悪1千万円しか値下がりする可能性がない！
よって、1,000万円の物件を買うのがリスクが少ない。
どう？俺って頭よくね？

って言ってるようなもんか。
その理屈だと、資産は全額キャッシュで持ってるのが一番安全だなｗｗｗ

資産のポートフォリオから、資産全体の変動リスクを考えないと無意味な議論だ。

[366: 匿名さん]

よっぽど営業さんに資産価値が下がらないと言われたのが気に入らなかったのかな？
そんなことどのデベでもどの物件でもよく言われていることだし、ことさら気の留める必要もない思う。
実際気にも留めなかったけど。
資産価値を求めるなら、このマンションは最初から眼中に無いでしょう。もっと良いところを探したほうが良かったとおもいます。長期保有、転売どちらでもかまいませんがここはやめたほうがいいでしょう。

３６３さんが言うまんしょんを最近見に行ったマンションの中で思い出してみると
くれすとぐらんでぃおよこはま
すにーかーたうん
でしょうか、どちらも駅まで徒歩20分くらいでした。値段もかなり安かったけど見ただけで終わりました。
たぶん同じような人多いと思いますよ。

[367: 契約済みさん]

今の価格はバブル価格で適正価格じゃないってことだろうけど、そんなの折り込み済み。適正価格の頃に売り出されたマンションは欲しいと思えるものがなかったんだから仕方ない。下手に手を出してヒューザーみたいな耐震偽装マンションに当たっていたら、それこそ目も当てられなかった。

投資・投機でマンションを買うことの危険性を訴えるには、ここは場違いだと思う。

[368: 匿名さん]

＞３６３さん
ほとんど販売が終了したようなシンカの掲示板じゃなくて、南武線の平間や鹿島田、矢向でこれから売り出しになる駅近物件の掲示板で持論を披露されてはいかが？　あちらは新川崎までは徒歩１０分以上かかるし駅前物件でもないけど、価格はシンカと同程度かそれ以上だそうですから。

[369: 匿名さん]

駐車場、駐輪場の申し込みと配分はいつごろでしょうね？

[370: 匿名やで]

368さん
「ほとんど販売が終了した」とおっしゃいますが、マンションは契約者の約10％がローンがおり
なかったり、買い替えが失敗（自宅が売れない）したりで、キャンセルになります。
400戸が完売しても入居までに40戸がキャンセルされ、売り出されます。
それを狙って安く買い叩こうとする賢い消費者もいます。

[371: 匿名さん]

>>368

場違いラグジュアリー、レゴのような間取り、ガンダム・・・
なんだかどれも微妙なんでねw
超電磁波鉄塔のほうがいいｗ

[372: 匿名さん]

R-Ⅰの8階部分、出来てきてる、鉄塔なんかすぐに追い越すぞ。
どんどん大きくなれ、われらがSHINKA！！

[373: 匿名さん]

もう八階まで進んでいるんですか。

>>369
駐車場と駐輪場の申し込みの時期いつでしょうか。
駐輪場は地上と地下の2箇所だけですから、私の場合は地下を希望します。
駐車場はどの階のどの場所が便利かなと考えていますが、アクセスできる階が１・３・５階でしたっけ？
週末モデルルームに行って模型見てみたい検討したいと思っています。

[374: 匿名さん]

駐車場、５階はレジデンスⅠの１〜８タイプの住居にしか行けないし、屋根がないんですよね。利用料も500円〜7000円（でしたっけ？）と、幅がありますもんね〜。契約するときに、一応、現在保有している車種とバイクの有無を申告しませんでしたっけ？　１階は重量のある車優先で、地上のサイクルポートはバイク優先だったような気がします。

[375: 契約済みさん]

３７０さんへ
ローンの審査がおりなくなる人なんているんですか？契約の前に皆さんローン審査うけてるはずなので、あまりないのではないでしょうか？しかも、実際に組むローンより厳しい条件で審査をだしておくと言われましたよ。それで通れば、実際に組む時確実だからと。さすがにその辺は販売側も慎重だと思います。

[376: 契約済みさん]

レジデンスⅠの方、西日対策はどのようにお考えですか？
ガラスフィルムとかカーテンとかブラインドとか。

[377: 周辺住民さん]

毎日工事現場を通る者ですが、今は確か７階工事中です。８階ではなく。どうでもいいですが。

[378: 契約済みさん]

レジデンスⅠ購入者です。うちは遮熱・ＵＶカットのレースカーテンにしようかなと。それ以上の対策はバルコニーの奥行きが2メートルあるので、どれくらい日が差し込むか見てからにしようと思ってます。それにしても、カーテン、防炎機能が付いているものだと種類が限られますよね…。

[379: 契約済みさん]

日吉小学校のホームページ拝見しました。
とても楽しそうな学校で、安心しました。
入居がとても楽しみです。

[380: 匿名さん]

あたしんち、現在の住居がほぼ南西、R-Ⅰとほとんど同じポジショニングです。

うちの西日対策は、、、「すだれ」、！！！これ、これですよ。
内側で精一杯日差しを防ぐより外側で直射をさえぎるほうが効果絶大です。
入居後は背の高い鉢植えも考えてます。

お日様はね、当たらないところに当てるようにするのは不可能、でも当たるのを防ぐのはちょっと工夫すれば何とでもなります。当てたければ当たるようにも出来る。
陽の当たらないところからすれば「贅沢な」悩みです。以前北向きに住んでたこともあり、これまで陽が当たらなくて苦労したこといっぱいありました。洗濯、布団干し、家族の健康、どれだけ日差しが欲しいと思ったことか。
日光って、大切ですよ。

R-Ⅰって南南西ですよね。今の季節だとちょうどお昼くらいからバルコニーの内側に陽が差込んできますよ、夕方その陽が要らなきゃカーテンでもブラインドでもしておけばどうってことないですよ。
今の住まい、夏の暑い日は陽の当たってた外壁やバルコニーに水撒きしましたから。それもそれで夏の風物詩かなー、バルコニーで水遊び♪なんて。