【新川崎】SHINKA CITY南街区（シンカシティ）レジデンシャルスクエア【２】

[匿名さん]

前スレが1000を超えましたので【２】をたてました。



前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9086/

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田字向島760-2外(地番)
交通：JR横須賀線・JR湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩5分
　　　　JR南武線「鹿島田」駅 徒歩10分
総戸数：411戸

【一部タイトルを修正と物件情報の一部を追加しました 2013.11.27　管理担当】

[350: 契約済みさん]

　うちは頭金１５００のローン３０００ですが、年収がわからないので比較しても意味ないのでは？
年収は今はDinksで合わせて１０００ですが、子供が生まれたら、一馬力になります。

[351: 契約済みさん]

富士山は10階より上なら見えるでしょうと聞きましたが、本当に見えるかどうかは建ってみないとわからないそうです。

[352: 契約済みさん]

日吉小学校のＨＰを見つけました。楽しげな学校のようで、ちょっと安心しました。
http://www.keins.city.kawasaki.jp/school/original/ke203201.html

[353: 匿名さん]

こちらシングル９００万です
ローンくらいなんとかなるでしょ〜

[354: 匿名やで]

駅近物件は、供給サイドからはコストに占める土地取得費用、需要サイドからは物件の
期待メリットに占める駅近メリットの割合が大きい分、将来の取引価格においては周辺
地価の値動きに大きく左右されます。このあたりの地価が（現在のプライスがバブルで
適正価格に戻ったりして）急落すると、物件の価値も大きく下落します。
バス便の物件では、もともと土地コスト・駅近メリットは割合が低いですから、地価の
動向によって物件の価値がそれほど大きく動くことはないと思います。
よく「駅近物件は資産価値がある」と営業の人がいいますが、コインの表裏の関係であり、
「周辺地価が暴落すれば、物件価格も暴落する」ことと同意語です。
みなさん、営業の人の甘いセールストークに引っかからないようにしてください。

[355: 契約済みさん]

ずいぶん前ですが、モデルルームで、中年女性の営業担当が、「１０年間は資産価値は落ちません。」と断言してました。
何が根拠にそんなことを言っているのか？
そんな担当だったら、代えてもらうか、ちくちく揚げ足を取って論破しようと考えたでしょう。
＞３５４さん
初歩的な質問で恐縮ですが、資産価値ってどう定義すればいいですかね？
やはり、将来売却時の価値：つまり将来的な売値が下がらないこと、となるのでしょうか？
　将来的な価値となりますと、うちの場合は、資産価値は購入の決め手には全くなりませんでした。
永住するつもりですので。
　うちの場合に購入の決め手となったのは、将来何度か必ず転勤があるので、駅近＝借り手がつきやすい（高値で貸せる）、また東京にも横浜に行くにもも比較的便利という賃貸価値です。
　本当は、もっと郊外でも、また駅から遠くても、もっと広いところがよかったのですが（自転車通勤でも苦になりません）、貸すことを第一義の選択肢にしました。

[356: 匿名さん]

なんか、度○人の方が資産価値について語っていてためになります。
バス便が資産価値が維持されやすいなんて、ためになります。
目から鱗ですね。プッ。

[357: 契約済みさん]

日曜日にMRへ行ってきましたが後１２戸となっていましたよ。
ただ、今販売中になってるレジデンスⅡの左端2つの1Fの部屋達は以前は赤札になっていたような気がするので、やっぱりあの赤札はそんなに正確じゃ無いようです。

[358: 契約済みさん]

赤札は申し込みをした時点で張られるものだと思いますが、
ローンが通らない、その他色々な理由で申し込んだもののキャンセルされる方もいるでしょうし、
意図的に赤札を張っている場合もあるでしょうから、
正確不正確はこちらからは判断できないですよね。
まあ、あと１２戸広く価格の高い住戸の販売は今までより大変でしょうが、
周辺物件の中では優秀ですね。

[359: 契約済みさん]

残り１２戸ですか〜。周辺物件と様子見している検討者の方もいらっしゃるでしょうね。
管理費や駐車場などの月々の諸経費も考えると、私的にはシンカにして良かったなと思っています。
何を言われようと駅近は変えられない魅力ですし、そのわりには緑も残っているところがお気に入りです。

[360: 匿名さん]

フラット35、いきなり「申し込み会のご案内」だもんなー。
とりあえず行くんですけど、うちはやっぱり銀行かなー。。。

[361: 匿名やで]

355さん
資産価値は取引成立価格（あるいは見込み価格）のことです。
5000万円の物件を買った（取引が成立した）のであれば、それが現時点での資産価値です。
10年後にこの物件が6000万円で売却できれば、その時の資産価値が6000万円であったと
わかります。逆に10年後に4000万円で売却することになれば、その時の資産価値が4000万円
であったことになります。
将来のことは誰にもわかりません。しかし物件価格に占める土地代の割合が多いほど将来の
資産価格予想値がボラタイルになります。つまり地価に対するβ値が大きくなります。
例をあげます。マンションは買ったとたんに経費とデベ利益はなくなるものとします。
駅前の5000万円の物件（土地代3000万円、建物代1000万円、デベ経費・利益1000万円）
とバス便3000万円の物件（土地代1000万円、建物代1000万円、デベ経費・利益1000万円）
を考えます。10年後の建物の残存価値を70％とすれば、
地価が倍になった場合→駅前物件＝6000万円+700万円＝6700万円（1700万円の利益）
　　　　　　　　　　　バス便物件＝2000万円+700万円＝2700万円（300万円の損失）
地価が半分になった場合→駅前物件＝1500万円+700万円＝2200万円（2800万円の損失）
　　　　　　　　　　　バス便物件＝500万円+700万円＝1200万円（1800万円の損失）
となり、駅前物件の方がダイレクトに地価の変動の影響を受けることになります。
バス便はもともと物件価格に占める土地代の割合が少ない分将来の地価変動の影響を
受けないことになります。

[362: 契約済みさん]

＞361さん
かなり無茶な論法な上に、机上の空論ですね。

仮に、同時期に建てられた駅前物件が2200万円、バス便物件が1200万円で中古に売りに出されたとしましょう。土地の価格が半減したとしても、給料も半減するとは考えられません。そう考えると、年収が400万円以上あれば、2000万円台の物件は手に届く価格。そんなお手ごろ価格で駅前物件が売られているというのに、わざわざバス便物件を選ぶ人がいるでしょうか？

そもそも資産価値を取引成立価格とおっしゃるなら、買い手や借り手が付かなければ資産価値はゼロなわけでしょ。ただでさえ、新築であってもバス便物件は苦戦している様子。そんな物件が中古で売れる、もしくは賃貸で借り手が付くとは思えないですね。

それに、中古のバス便でも1200万円なら…ということで購入される方は、失礼ながら経済的に豊かな方だとは想像しにくいです。そういう方が新住民として入居してくるマンションというのは、先々、管理費や修繕費などの問題で苦労しそうです。

さらに言えばですね、駅徒歩５分という利便性は、我が家にとっては年間100万くらい払っても構わないくらいのメリットがあります。バス便は将来の地価変動の影響を受けないでしょうけど、根本的な問題として売りづらいし貸しづらいでしょうね。ま、ぶっちゃけ言えば、地価変動なんて知ったこっちゃないんですよ。投資するために買うんじゃなくて、住むために買うんですから。地価変動を気にして、不便なところに住むなんて本末転倒でバカバカしいの一言に尽きます。

[363: 匿名やで]

362さん
満足して高いカネで駅前物件を買うならそれもいいと思います。
私は「駅前物件が資産価値がある」という意見に対して、マンションを資産として
考えるなら、高額の駅前物件は「地価変動のリスクを抱えることになり、将来地価
が下落した場合は、かなりの含み損を抱えることになる」といいたいだけです。
10年程前地価が暴落した時に一番下落率が高かったのは駅前です。それは、駅前の
土地は需給だけではなく、海外ファンドなど投機資金が値を吊り上げているので、
そういう資金が逃げ出せば必然的に暴落する運命にあるからです。
海外ファンドは低金利の円資金を借りて不動産に投資してきました（円キャリー
取引）。円金利上昇を受けて一斉にファンドが日本の不動産から手を引けば
現在の不動産バブルは一気に弾けますよ。
一生住むならいいのですが、マンションを投資or投機と考え「資産価値」に
一喜一憂して生活することこそ本末転倒でしょう。

[364: バブル世代ぶくぶく]

>>363さん
含み損があろうが、含み益があろうが、永住もしくはそれに近い年数居住するつもりの人にとっては、
どうでも良いことです。
バブルの頃、高値でマンション買った人も、適正な範囲でローンを組んで、払っている人にとって、
物件が安ければ、もう少し支払いが少なかったかもしれないが、
子供の入学など、買った人にとって、値段以上の理由がある場合もある。

20年弱経って、ローンもほぼ終わって、困窮しているわけでもなく、子供も立派に育った。
それで良いじゃないですか。

うちの実家は田舎だけど、バブル前4000万→バブル1億→今5000万、
ずっと住んでいたのでメリットなし。
売り買いを生業としない個人にとって、含み損や含み益はいかほどのものなのでしょうか？

税金多く取られた時期があっただけ。
地価が下がった方が、固定資産税安くなるよ。

[365: 匿名さん]

1億円の物件は、最悪1億円値下がりする可能性があるが
1,000万円の物件は、最悪1千万円しか値下がりする可能性がない！
よって、1,000万円の物件を買うのがリスクが少ない。
どう？俺って頭よくね？

って言ってるようなもんか。
その理屈だと、資産は全額キャッシュで持ってるのが一番安全だなｗｗｗ

資産のポートフォリオから、資産全体の変動リスクを考えないと無意味な議論だ。

[366: 匿名さん]

よっぽど営業さんに資産価値が下がらないと言われたのが気に入らなかったのかな？
そんなことどのデベでもどの物件でもよく言われていることだし、ことさら気の留める必要もない思う。
実際気にも留めなかったけど。
資産価値を求めるなら、このマンションは最初から眼中に無いでしょう。もっと良いところを探したほうが良かったとおもいます。長期保有、転売どちらでもかまいませんがここはやめたほうがいいでしょう。

３６３さんが言うまんしょんを最近見に行ったマンションの中で思い出してみると
くれすとぐらんでぃおよこはま
すにーかーたうん
でしょうか、どちらも駅まで徒歩20分くらいでした。値段もかなり安かったけど見ただけで終わりました。
たぶん同じような人多いと思いますよ。

[367: 契約済みさん]

今の価格はバブル価格で適正価格じゃないってことだろうけど、そんなの折り込み済み。適正価格の頃に売り出されたマンションは欲しいと思えるものがなかったんだから仕方ない。下手に手を出してヒューザーみたいな耐震偽装マンションに当たっていたら、それこそ目も当てられなかった。

投資・投機でマンションを買うことの危険性を訴えるには、ここは場違いだと思う。

[368: 匿名さん]

＞３６３さん
ほとんど販売が終了したようなシンカの掲示板じゃなくて、南武線の平間や鹿島田、矢向でこれから売り出しになる駅近物件の掲示板で持論を披露されてはいかが？　あちらは新川崎までは徒歩１０分以上かかるし駅前物件でもないけど、価格はシンカと同程度かそれ以上だそうですから。

[369: 匿名さん]

駐車場、駐輪場の申し込みと配分はいつごろでしょうね？