武蔵小杉地区の今後について・・・【6】

[匿名さん]

パート６です。仲良く楽しく情報交換しましょう。
前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9438/
【２】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9421/
【３】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9101/
【４】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9245/
【５】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8978/
「小杉駅周辺特定地区」について
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kosugitosisaisei/kosugi-to...
武蔵小杉ライフ
http://www.musashikosugilife.com/index.html
武蔵小杉ブログ
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/

[563: 匿名さん]

住宅ローンの金利が思ったほど下がりませんね。残念。

武蔵小杉のマンションは比較的に優良資産だと思っています
ただし、同時に抱える住宅ローンという負の資産をなんとか減らしたいですね。

金利って貧富の差が拡大する悪い仕組みですよね。。。

武蔵小杉のマンションは優良なので、借入比率を考慮して金利を下げてもらえないものですかね〜

[564: 匿名さん]

>>561

>東横線と副都心線つながったら、朝の特急が徐行したり、停車したりするの無くなりますかね。
>実際そんなことはないのですけど、各駅より遅い混んだ特急みたいな印象があって。

副都心線とつながると、東横線が止まったり遅れたりすることは
（少し意味は違いますが）残念ながら多くなると思います。

副都心線や直通の西武線、東武線のどこかで人身事故やダイヤの
乱れがあれば全て東横線に波及してくるようになりますので、
田園都市線のようにしょっちゅう止まるようになります。

現在の東横線は首都圏の私鉄の中では短い部類ですので、単純な話
直通を含めると長大な距離になる田園都市線などより、全線のどこかで
事故や遅延が起る可能性は少ないわけです。
直通が多い湘南新宿ラインなどもすぐ止まりますよね。

また、渋谷駅の折り返しホームも使えなくなりますし、急行停車駅
以外では10両編成が止まれないため、ダイヤが乱れた場合の
全列車各駅停車による運行もできない（しにくい）など、制約が
以前よりも増えるために立て直しも今より難しくなります。

[565: 匿名さん]

副都心線って、駅の数が多すぎないですか？

渋谷で東横とＪＲの乗り換えしにくくなるから私は、がっかりしてます。
横浜駅の東横とＪＲの乗り換えも不便になりました

[566: 保険業]

>>563

自由に借り換えできるぐらいの頭金を揃えて、
借り手側の立場を常に強くすることが重要です。
購入物件の中古資価格の予想推移をグラフ化して、
借入金が常にグラフより下回るように設計して下さい
必ず悲観値で作成して下さい。築２０年で半値が目安です
新築の場合、初めの1年で１割下がることを考慮して下さい。

金利が何ポイント下がれば、借り換えした方が得か常に把握して下さい

金利の傾向(上昇、下降)を把握し、固定金利と変動金利を使い分けて下さい
把握が苦手な方は、半々でミックスして下さい

ローン返済期間は可能な限り長く設定して、自分で返済期間をコントロールして下さい。

[567: 匿名さん]

>>563
＞金利って貧富の差が拡大する悪い仕組みですよね。。。

↑
どうして貧富の差が拡大するんですか？
わかりません。
教えて下さい。

[568: 近所をよく知る人]

正直言ってタワー群に入居しはじめ、いろいろ乗り入れると
東横も目黒線も通勤時間は混むんだろうなあ、と戦々恐々です。
JR新駅を使う人もけっこういてくれればいいのですが。

[569: 匿名さん]

>>567
一般的に庶民は、お金持ちにお金を借りて利息を払わなければ
住宅が購入できません。銀行はその仲介者です。
お金持ちは自分が働かず、お金に働かせます。

結局、格差は広がってきます。

[570: 匿名さん]

お金持ちは、低金利の銀行に資産の大部分を預けたりしません。
銀行以外にも安全でもっと高利率な運用先がありますから。
結局、庶民から集めて庶民に貸すのが銀行です。

[571: 匿名さん]

日本は、まだまだ銀行（信託銀行含む）ですよ。
日本の富裕層の資産は多くが不動産ですし、現金化してアクティブに運用しているのは、まだ一部です。
最近は信託銀行でなくても、口座に数億円あれば、プライベートバンキング部門のコンサルつきます。

[572: 匿名さん]

プライベートバンキングを信じて、昨夏あたりに運用を任せた富裕層は、
円高株安で大変なことになってるでしゅうね。
ちなみに昨夏うちに、銀行の営業が世界分散投資ファンドのセールスに来たけど断りました。

[573: 572]

しゅうねではなく、しょうねに訂正。
あと、スレズレでしたね。これにて。

[574: 周辺住民さん]

あらら…南武線ガード下の店ですね。
＜酒提供＞「餃子の王将」バイト店員３人が女子高生に　川崎
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080319-00000024-mai-soci

娘が女子高生になる頃には改善しているといいなぁ。

[575: 匿名さん]

>>574
さっき店の前通ったら、普通に営業してた。
入り口にお詫びとか貼り出されてたりするのかと思ったけど…
酒類提供禁止になるとか、お店に対する制裁措置って何も無いモノなのね。

[576: 匿名さん]

ガード下の「餃子の王将」って客層が悪いですよね。
禁煙席と喫煙席に分かれてないし。
餃子を買って帰ることはあっても、なかなか店に入る気になりません。

[577: 匿名さん]

３／２２は、いよいよリエトコートの入居開始ですね。
３／２４は、リッチモンドホテルのオープンですね。

それぞれ、どのくらいの明かりが灯るのか楽しみですね。

しかしながら、線路脇で１階が消防署のホテルって防音は大丈夫なのでしょうか。。。
あと、マンションに向かって開口しているガラス張りのエレベータホール。。。
ホテルを誘致した川崎市まちづくり公社のセンスって微妙ですね。

[578: 匿名さん]

リッチモンドホテル、今日は部屋の３−４割くらいに明かりが点ってます。
先行で宿泊している方がいるみたいですね。

[580: 匿名さん]

＞５７７さん

ちょっと見ただけなのでホテルの１階が消防署とは知りませんでした。

普通は独立しているのにつながってるように見えたので

変だなと思ってました。

私には外壁の色が消防署っぽい感じでないように見えたんですが。

[584: 匿名さん]

ところでリエトコートの入居は始まったんですか？

[585: 匿名さん]

>>584
なんだか、始まっていません。
少し不安になりますね。

[586: 匿名さん]

資料もらったら半分も埋まってなかった

[587: 周辺住民さん]

賃貸だから一気に埋まることは無いのでは？
オリックス賃貸もある程度時間をかけて埋まってたし。

[588: 匿名さん]

http://towerlog.joy.mepage.jp/tower_kosugi.htm

３月アップデートしたようです。

[589: 匿名さん]

http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiiimar0803558/
阿部市長は関係者を前に「横須賀線の新駅ができて成田空港に直結すれば、周辺事業所や一般客など利用率の高いホテルになる。災害が起きれば、その日のうちに被災者をホテルに収容できる。防災拠点としても日本初のモデル事業にしたい」とあいさつした。

とありますが、これって横須賀線に成田エクスプレスが停まることが決定しているということですかね。
だとすると海外出張の多い小職には朗報です。
市長が適当な挨拶するとも思えないし。

[590: 匿名さん]

エアポート成田
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A8%E3%82%A2%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%8...

[591: 匿名さん]

リエトコートはどうなりましたかね。
恐らく売却されると思いますが、坪単価気になりますね。

[592: 匿名さん]

リエトは今売るならそんなに変な価格設定はできないでしょう。いろいろもめて廃墟にならないことを祈ってます。

[593: 賃貸住まいさん]

リエトコートって、２棟とも賃貸なの？

[594: 匿名さん]

そうです。
賃貸です。

[595: 周辺住民さん]

レジの住民板に
「リエトコートに続々と引越し屋の車がきてます」と書かれてました。
本日から入居開始らしいですね。

[596: 匿名さん]

リエトは昨夜、綱島街道からチラ見したら灯りが４，５戸ついていました。
今日も引越しがあるみたいなので増えるでしょう。

[597: マンション投資家さん]

リエトコートを昨日見た感じだと武蔵小杉側の一棟だけ引っ越ししていました。
もう一棟はまだなのか？

[598: 匿名さん]

募集中止になったウエストタワーは、今後募集を行うかどうかは全く不明だそうですよ。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/337/

[599: マンション投資家さん]

一棟まるまる稼働できないと、ダビンチのファンドは厳しいね。

投資時点での収支計画を考えると、１年とか空っぽにしとくわけがないし。
経費控除後で年間で
２０万円×５００戸×１２ヶ月＝１２億円
くらいは期待していたと思うが。投資時点ではキャップレート５％とかで
２４０億円で売ろうとか考えていたのでは。

投げるにも、今の時代、わざわざ武蔵小杉に投資する大口投資家がいるわけがない。
このファンドがダビンチのガンになるのではないか。

[600: 匿名さん]

ここから新横浜駅も直通になるの？
品川直通より早いいいかも。

http://www.hamakei.com/headline/photo/2309

[601: 匿名さん]

分譲にするんじゃないかなぁ？
かなり興味あるんですが、私。

[602: 匿名さん]

>>600

その情報は織り込み済みですが、横須賀線新駅のさらに10年後。ずいぶん先ですよ。
それが実現する頃、小杉自体の再開発も進んで、今の高値をようやく正当化でき、
売却時の人気や価格も頂点に達するのではないかな。
まだ不便で再開発がこれからな今、高値で賃貸って、理解に苦しむ。
便利で綺麗な街になるまで、賃料割引とか無いと厳しそう。特に横須賀線新駅までは。
一方、買えば、購入物件の価値が下がりにくいという形でその先見性に対する見返りは見込めそうだが…。

[603: 入居予定さん]

ウエストタワーが分譲になった場合は、物件数が多いため価格に影響が大きいでしょう。
まだまだ供給が続きますね。
いっそのこと東京機械の跡地は全て商業施設にしたらいかがでしょうか。
イーストタワーが埋まりきらない、パークシティが完売できないことで、すべてが後ろ倒しになっている感があります。三井のＣ地区も住友の販売も遅れ遅れになってます。

[604: 匿名さん]

パークシティ残り七戸を売れ残りと判断するのは違っていると思います。
結果完売はしていませんが残戸を見ると高層階ばかりでコストバリューが悪いのが原因です。
ファミリー向けの価格帯需要はまだまだあるのが武蔵小杉です。

住友の物件が判断材料となりますね。

[605: 匿名さん]

リエトの明かりは今のところ中層階より下の階が多く感じますね

[606: 匿名さん]

NEX停車するのかな？

[607: 銀行関係者さん]

「日興シティでは、投資判断「1H」並びに目標株価24万500円を継続したようだ。同社は3月28日、リエトコート武蔵小杉の決済完了を明らかにしたとしている。ここ最近は決済ができないとの風説が流されているが、不動産市場における信用リスクが高まる環境下、大型物件を購入できていることは評価できると。」

[608: 匿名さん]

暫定税率の期限切れで現在計画中の道路建設も９割方ストップとなったようですので、綱島街道もあそこまでやっておいて開通は当分先になりそうですね。
土地が確保できたところだけでも４車線化してしまえば良いのに。。。

[609: 匿名さん]

再開発手前の綱島街道の橋は整備するでしょう。

[610: 匿名さん]

市ノ坪の交差点、おとといの夜中に工事していました。
再開発の区間は引き続き工事してほしいですね。

[611: 入居済み住民さん]

グリーン・ラインが開通して、東横線が以前より混雑してきましたね。

[612: 匿名さん]

今駅前にあるパチンコ屋さんとか居酒屋とかって、そのままなんですか？？　　なくなったりしないのかな？