常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

常盤台ガーデンソサエティについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：
東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.81平米～106.30平米
売主：丸紅
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
媒介：丸紅不動産販売

常盤常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43583/
常盤常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43223/
住民版
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48239/
物件URL：http://www.tokiwadai-419.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社　

[624: 匿名さん]

>>623
住友は値引きしないよ。売れ残りを一括で賃貸に出して
どこかに引き受けてもらうことはあるけど。

[625: 匿名さん]

値引きについて、おおっぴらには言わないけど、２回以上見にくれば１割は値引きするって営業の人言ってたよ。
交渉次第じゃない？

[626: 購入検討中さん]

＞６２４
ちなみにどこの物件？聞いたことないけど。

[627: 買いたいけど買えない人]

2回以上行っても割引はないですよ。あっても50万位オプション券です。

[628: 匿名さん]

625です。
オプション券は、資料請求したら100万円分のものをもらったけど…。
２か月近く前の話だから、変わったのかな？
私が会った営業の人は、6500万くらいの部屋を、5000万円台にはできると言ってたよ。

[629: 匿名さん]

いかに値引き率を抑えて捌けるか・・・が
今、ここの営業ﾏﾝの宿命だろうから
提示される値引き幅やオプション云々等は、当然、個々区々だよね

[630: 物件比較中さん]

7000万8000万の高い部屋家は1割の値引きがあるのかもしれませが、我が家の買える範囲は5000万までなので100万弱の値引きでした。
条件の悪い部屋でしたらもう少し値引いてくれるみたいです。
それでも4800万強を出すことのなるので　ここを選ぶか、ご近所のウエリスとかで良い条件の部屋を買うか悩むところです。

[631: 匿名さん]

いかに値引き率を抑えて捌くかってレベルをとうに超えているかと。。

なりふり構わず売り切れが宿命でしょ。。

売る方も買う方も住民もみんなかわいそう(*_*)

[632: 匿名さん]

別に住民さんはかわいそうじゃないでしょ。
高いお金を払っても、仕様も民度も高いマンションに住めてるわけだから。
羨ましいです。
もちろん私には買えません。
無理すれば買えますが、無理ができません。

[633: 匿名]

近くのウェリスを見たけど、何か全体的に安っぽくあまりぱっとしない感じでした。今時ベタ基礎だしね。安い理由がよく分かりました。ここは高いけどサービス次第で検討ありですね。

[634: 匿名さん]

地盤が固いところは、ベタ基礎ですよ。
地盤が弱いから、支持層まで杭打ちするのです。

[635: 匿名さん]

いまどき、地盤が固くても杭は入れるよ。
建築コストおさえすぎ（笑）

[636: 匿名]

ここの仕様のどこが高いの？
細長い田の字ばっかりで、ルーバーさえ着いてない。

外観だけの典型的な長谷工物件でしょ。

[637: 匿名さん]

633はスミフの営業かもね(笑)

ルーバーどころか浴槽排水はチェーンでのゴム栓だよ。ドアキャッチャも古いタイプ。
仕様が高いのではなく、値段だけ異様に割高だから大量売れ残ってるわけで。

そもそもウェリスは低層小規模なんだから比較対象にならない。
高層大規模はやっぱりどこかで大量コストカットしているでしょ。それはしょうがない。

[638: 匿名さん]

スミフが参画したからな。
そうでなければ、もうすこし普通の価格帯で売られただろうに。
住友と常盤台のネームバリューを過大評価しすぎたのが失敗の元。

[639: 物件比較中さん]

ドアキャッチャの新しいタイプってどんなものですか？

[640: 匿名さん]

わざわざ屈む必要なくドアを少し押すだけでキャッチャーから離れるタイプじゃない？

[641: 匿名さん]

あの値段で団地みたいな縦格子はないよね。

[642: 匿名さん]

これから検討しようかと考えている者です。
書き込みを見ていると、まだ残りがあるようですが、東向きがほとんどで、南と西はほぼ売れているという感じのようですね。

そこで質問です。
日当たりは、南＞東＞西　の順で良いイメージなのですが、なぜ東側が売れ残っているのでしょうか？？
眺望でしょうか？？
花火？
エレベーターがないから？

８０平米以上の部屋を考えており、東側しか残っていないかもしれないため、東側がだめな理由があったら教えてください。

[643: 匿名さん]

ＭＲ行けば？
すみふはしつこいから、覚悟が必要です。

[644: 物件比較中さん]

買えない人や他社営業の人のネガティブキャンペーンはうざったいね。
検討版の意味がない。

＞６４２
東については売り出し時期が西や南よりも遅かったため、
紹介する数も多いと言っていましたよ。
私は暑いのが苦手なので東でも気にしませんでしたけどね。

[645: 匿名さん]

６４４さんありがとうございます。
最近検討し始めたので、MRに行けるまでの間に色々調べられることは調べたかったので、ありがたいです。

東の方が後から販売されたんですね。
最上階が残っている感じですが、ベランダが広くても、屋根（ひさし）部分がないと、少しの雨でも洗濯物が濡れるしそこはマイナスかなぁと思っています。

[646: 匿名]

ここのネガティブ情報は基本的には事実ばっかりでしょ。

「買えない人」って言える程の物件でもないでしょ。

板橋の長谷工の2年落ちをこの値段で買うの？って言う問題。

そしてこれだけ売れ残っているハイリスクな物件であるというのは紛れもない事実。

[647: 物件比較中さん]

ネガティブキャンペーンご苦労です。

ここは買えない人の妬みや他の営業からの嫌がらせが多いね。
それだけ注目されている物件ということでしょう。

ちゃんと見に行って検討している人にとっては
ここに書かれている情報がいかにいい加減かわかるよ。
価格についてもね。

[648: 物件比較中さん]

普通にみればいい物件だと思います。
しかし、どうして完売しないのか？
戸数が多すぎるのか？
同じ沿線に競合物件を作りすぎるのか？（大山、成増２物件）
営業の能力が悪いのか？
住友なのでそこそこ有名デベなのに、なんかおしいよな

価格は３５００万ぐらいなら買いたいな

[649: 匿名]

>647
どの情報の何がいい加減か書いてくださいよ、営業さん。

全部事実だから言えないだろうけど。

[650: 匿名さん]

＞649
事実って何？

[651: 匿名さん]

なんか伸びてるなーと思ったら。。

647むしろご苦労さま。なぜ売れてない物件で他社営業がネガティブキャンペーンうつ必要があるわけ？逆だろ。


検討されているかた、大丈夫ですよ、西はだいぶ埋まりましたが南、東はまだ選べると思います。

ただし、646が真実です。


なぜにここまで売れてないか。


その点を考慮されたほうが良いです。


ワタシは買えません。割高です。でも前も書いたけどここを躊躇なく買える経済力をお持ちの方は羨ましいですね。

[652: 匿名]

ここの問題は皆さんが書く通り、価格に尽きるでしょう。正直、住んでいる人が羨ましいのはありますね。

[653: 匿名]

結局、良いと思ったけど価格で買えない人が多いということね。

[654: 匿名]

住友がつけてる価格ほどの価値を感じる人がいないと言うこと。

ここより高くても売れてる物件はいくらでもある。

[655: 匿名さん]

>644さん
>647さん

では、検討に役立つような情報をぜひ書いてください。

あと、完売していく物件が数多くある中、何でここまで売れ残っているのか
について、あなたの考えをぜひ教えてください。

[656: 匿名さん]

今更検討している理由

１、予算範囲内で買えそうだから。
２、だんなの実家に近いから。
３、街並みが良さそうだから。
４、子育てにもよさそうだから。
５、子育て終了まで住み替えたくないので、十分な広さの部屋がありそうなこと。
６、両方の両親を説得しやすそうな物件だから。（説得する必要もないけど、納得してもらいたい。）
その点、ときわ台、すみふ、大規模　というのは強みかと。

躊躇事項
１、今の住居が二子玉川や、自由が丘に近い地域ですが、こちらに住むと気軽に行けなくなること。
（このあたりは、池袋以外に近場でショッピングできるところはありますか？？）
２、３０年後の処分。子育てが終了してここが建て替えとなる前に手狭なところに引っ越そうとしたら、処分できるか。
（ここだけじゃなくて、他のマンションにも当てはまると思いますが。。。
３、保育園がついていますが、入れるのか。認可も含め、保育園事情、小学校事情が心配です。

って、おもいついたままに書いたのでまとまっていなくてすみません。

[657: 匿名さん]

保育園事情は正直結構厳しいと思っていたほうがいいと思います。
マンション内の保育所はわかりませんが、近辺は南前野、西前野、たつのこどこも空き待ちだったと思います。ことし4月から開園したわかたけかなえ保育園は床暖付ですが3歳以上はクラスひとまとめで、若干まだ空きがあったかと。
お子さんの歳によって入りやすさだいぶ変わります。

小学校は前野小、中台小、常盤台小かな。前野小中台小までは通学路がクルマ多し、常盤台小は人気で入りにくいです。


僭越ながら、旦那さん実家近くよりも奥様の実家近くのほうが、またニコタマ自由が丘近辺お住まいでこの物件を検討されるなら、子供さんの保育園事情などを加味してもっと広範囲で検討されたほうが良い気がします。

大規模と言ってももう2年半経過した中古物件ですよ。

[658: 匿名さん]

結局、ここの周辺の新築マンションが平均1000万以上安いから
ここは売れないのでしょ。もはや中古物件なのだから、それらと同じ値段じゃないと売れない。
ただ、住友は値下げすることは無いから10年ぐらいかけて完売すれば、それでいいのでは。

[660: 匿名Ａ]

>>647
>それだけ注目されている物件ということでしょう。

確かに注目物件。
でもそれは難破した船が漂流の末どこに流れ着くのかって事の結末を知りたいだけ。

>>648

>普通にみればいい物件だと思います。
>価格は３５００万ぐらいなら買いたいな

そんだけ販売価格と購入希望価格に差があったらいい物件とは言わない。
割高物件。

[661: 匿名]

努力不足というか、
自分達が欲張って失敗した物件を
言い値で引き取ってくれる都合のいいお客を探すのに
努力してるから。

[662: 匿名さん]

６６７さんありがとうございます。
おっしゃっていること、よく理解できます。
今は私の実家の近くにすんでいるのですが、いずれ東上線沿いに引っ越さなければならないことを考えると、
今のうちに、私の両親（ちょうど引越しを考えているので）ともども一緒に越してしまおうかと目論んでいました。すみふで、街並みもいいし、スーパーもスポーツクラブも近いよと言えばのってくるかも！？と軽く考えています。
そうすれば、いったん現在の住まいの周辺で購入して、それを売却して東上線沿いへの引越しをするという売却の手間と売却損、手数料の負担がなくなっていいなと。
このようなことを考えている大きな要因となっているのは、世田谷の物件が高すぎることです・・・
ここの１．５倍くらい出さないと希望の物件は買えず、がんばれば出せるけど、そこまで他の事をがまんしてまで、今の地域にこだわる必要もないかと思っています。
子供も小さいので、保育園事情もあり、なかなか引っ越すのは勇気がいります。
今後日本の景気が良くなって、売り手市場も買い手市場も明るければ、少しのリスクくらいなら負いたいのですが、消費税問題、人口の減少を考えると、売るものも売れないし・・・と色々考えてしまいました。
早く動かないほうが良いか動いたほうがよいか・・・

[663: 匿名]

値引きはしてますよ。モデルルームに行ったことのない人の情報ですね。まあ値引きしても買えるかどうかはわかりませんが。私はまだ迷っているところです。

[664: 匿名さん]

3500万円だって・・・。
そんな予算では近くのウェリスときわ台も買えないよ。
三田線沿いで探せば？

[666: ご近所さん]

だから買えない人が言っちゃだめだって・・。
じゃあ、中古さがしていれば。
どうせたいしたものないだろうけどね。

[667: 匿名さん]

すごい荒れ具合ですね。
この物件の成り行きを見たい人たちと、何にでも噛み付く番犬みたいな営業のやりとりを見ていると面白いです。
営業の書き込み酷すぎで、検討する気も失せました。

[668: 匿名]

じゃあ、さようなら～。

[669: 匿名さん]

１０年後も売れ残り確定

[670: 匿名]

値段下がってあの立地なら買いかもねぇ。

[671: 匿名さん]

75㎡－4,800万ぐらいがいいとこかな。

[672: 匿名さん]

４０００万がいいところでは？

[673: 匿名]

色々物件を見た結果、板橋区、坂上地域、駅から徒歩10分弱、南向き、中層階以上、という条件では671さんの言う75㎡－4,800万ぐらいが標準かと思います。常盤台ガーデンソサエティは値引きが入りますので該当します。4,000万ぐらいでは、この条件を満たす物件はないです。