常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

常盤台ガーデンソサエティについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：
東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.81平米～106.30平米
売主：丸紅
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
媒介：丸紅不動産販売

常盤常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43583/
常盤常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43223/
住民版
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48239/
物件URL：http://www.tokiwadai-419.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社　

[281: 匿名さん]

>ＨＰの物件概要を見てよう。ここに、見なれぬ記載がある。それは管理準備金と修繕積立基金とある。

どんなマンション投資家さんですか？

[282: ご近所さん]

気取り屋でしょ

[283: 不動産購入勉強中さん]

282さんに賛成の一票！

[284: 匿名さん]

気がつけば、竣工から2年経過ですね。

[285: 物件比較中さん]

2年経過すれば、2割引してくれませんか。

[286: 匿名さん]

若干エリアは違うが野村が志村にバンバン安いプラウドを建てて即日完売させているのをみると、ここも価格を板橋価格にしないと駄目ちゃう？

[287: 匿名さん]

たしかに、なんだかんだ言っても板橋区前野町だからね・・
ただ、2割引きにしたら、抽選などで購入した人はどうおもうのかなぁ？
少しは戻ってくるのでしょうか？？

[288: ご近所さん]

んなわけないでしよ。

最初から入居した人間からすれば、気分的に大幅値引きは面白くないでしよ。でも2年近く住んでるわけだしね。

ただいつまでもデベが管理費や修繕費を負担するとは思えないので値引きしてでも売ってほしいというのが心情では？

[289: 匿名さん]

>>288
ここに関しては値引きしなくても、既にここの中古の査定価格が
過去のこのマンションの中古約定値から判断されて、買値からかなり下がっているから
値引きしてもしなくても、資産価値としては同じことだと思うが。

[290: 匿名さん]

>>289
すまんが何を言いたいのかさっぱり判らないんだけど。

[291: 匿名さん]

既に当初の価格より低い資産価値になっているんだから、価格改定しても購入者から文句でないだろうから、値引てください。

ってことじゃない。

[292: ご近所さん]

291さん

そういう意味ですか。翻訳ありがとうございます。

しかし、残り分どうするつもりなんだろ？

容認事項には未入居物件の扱いについてどう書いてあるんだろう。。

まあ、買えない貧乏人の俺が心配する事じゃないけど。

[293: 匿名]

仕様コンセプト共にこの界隈では秀逸なんだけど、スミフのブランド力が今一歩。
野村のブランドパワーだったら、前野町に風穴を空けることができたかも・・しれないと思うのは俺だけか。

[294: 匿名さん]

野村だったら、ここまで高い価格設定しなかっただろうし、竣工半年たてば市況に見合った価格にディスカウントして売り切ったはずだよ。

[295: 匿名さん]

住友不動産販売ときわ台営業センターが、販売物件が不足している、とゆーチラシ入れて来るたび、ガーデンソサエティを売れよ！と思ってしまうわ。
ガーデンソサエティに売れ残りがあるのを知らないのかね。
フリーダイヤルで、教えてやった方がいいのかな。

[296: ご近所さん]

いやいや、ソサエティは諦めてるんじゃない？

中古物件不足という意味だろうけど、確かに295さんと同じく突っ込みいれたくなるね。。

[297: 匿名さん]

仕様も秀逸というほどではないと思いました。

間取りは結局スパンの狭い、田の字間取りばっかりで、
長谷工仕様。

田の字で二部屋が共用廊下に面するにもかかわらず、
共用廊下の面格子はルーバーでもなく、
普通の団地みたいな縦格子。

キッチンは、浄水水洗が別についているのはいい点だが、
食洗機や食器棚はついていない。

風呂の栓は鎖つきゴム栓で、
フタもす巻き式のやつ。

このあたりでここまでの金額の割には
チープさがいろいろ目についてしまう。

[298: ご近所さん]

広さは別にして、住戸内の設備が近くのウェリスにだいぶ劣る感じかな。

もちろん2年半の差や駅距離、大規模小規模の違いがあるので一概には言えないか。

大規模だとどうしても個々の設備が1ランク落ちる気がするのは俺だけかな。

戸田公園のグランシンフォニア923世帯も団地かと思ったし。

でも、住めるならソサエティ住みたいよ（完売つきで）

[299: ご近所さん]

風強い日は半端ないビル風だなぁ
雨が降ってる時なんかは傘折れるし
と愚痴ってみる。

[300: 匿名さん]

やっぱりマンションは立地だね。
ここはいい立地だと思います。

[301: 匿名さん]

それでも売れないんだから、売値ほどの評価はされてないんでしょうね。
立地という場合、駅までの距離とか複数路線利用可能か
と言うポイントもあるしね。

あとは、上に書かれているように、
長谷工物件にありがちな、
外観は豪華に、居室は経済的に
というところが消費者に見破られているからでしょう。

[302: 匿名さん]

激安プラウドが志村のほうで何物件も発売されているから、そちらのほうが良いでしょ。環境はこちらのほうが良いかと思うけど、価格の違いが大きすぎて・・・

[303: 匿名]

板橋区でも一等地なんだから多少の事は仕方ないと思いますが。立地ありきだと思いますよね。

[304: 匿名さん]

営業さんですか？

そう考えて設計して値付けして作ったら
売れなかったんだから、総合的に価格に見合ってないんでしょう。
結果がすべてです。

あと、言い尽くされてますが、
前野町は一等地ではないでしょう。

[305: ご近所さん]

常盤台なら一等地なんだけどね。

ま、正確にはソサエティまでの道のり、グリーンベルト周辺の一軒家群なら一等地。

[306: 匿名さん]

ここが一等地ならウェリスも一等地？

[307: 匿名さん]

スレによっては、かなりいい加減な発言もあるね。まあ、こんなサイトだからね。

[308: 匿名さん]

すこしでも、購入検討者の参考になれば、いいのでは？
、業者や住民が書き込んだような、いいことばかりの情報は、見学のときに聞けるしね

[309: 匿名さん]

はっきり言って悪い情報って、「割高」だけ。他はこの辺りじゃ、他よりは随分いいマンションですよ。

[310: 匿名]

具体的にどの辺がですか？

[311: 匿名さん]

ホントどの辺が？

それでも割高だから売れ残ってるわけで。

そろそろどこかへ一括売り払って賃貸出すしかないでしょ。

賃貸住民が増えて全体の質が落ちても、背に腹はかえられないと思ってる住民たくさんいると思われ。

[312: 匿名さん]

↑
無視、無視。

[313: 買いたいけど買えない人]

もう少し建設的な討論ができないか？無意味なデタラメはやめましょう！

[314: 匿名]

建設的な意見として、
他よりは随分いい点
を具体的に知りたいな。

[315: 入居前さん]

お金を出しても　変更できない、
建物の構造や管理体制
住人の質ですかね。
大規模なので将来的に維持費の負担が増えないこと。
そのへんですかね良いところは。

[316: 匿名]

住人の質 なんてのは実際に何年か 暮らしてみてから 判る事では ないでしょうか・・・

[317: 匿名さん]

これ位の値段買える人の方が質はいいでしょう。さすがにヤンキー上がりとかじゃ無理。極端な金持ちもいないだろうしね。ただそういう人は、やっぱり中野区とか練馬区とか、もう少しいいとこに行っちゃうんだよね・・・。

[318: 匿名さん]

中野はわかるが練馬はないだろ。

[319: 匿名さん]

24時間有人管理はいいですよね。
その割りに管理費は安いし。

>大規模なので将来的に維持費の負担が増えないこと。
修繕費はけっこうな金額があがっていく計画になってましたよ。
なのでこの点はどうかと思いますが。

構造は他より随分いい点ありましたっけ？

[320: 匿名さん]

↑
またまた、いい加減な。

[321: 匿名]

どこがいい加減か具体的に言ってみて。

[322: 匿名さん]

この場所・長谷工使用なのに高すぎ！！
新古だし、3～割り引きにすれば、買ってもいいという人多いんじゃないですか？
早く、売り切れたほうが住民の人も喜ぶと思います

[323: 物件比較中さん]

2割引でも買うかも

[324: 匿名さん]

それはむりでしょ。
他買いなよ。

[325: 匿名さん]

>>324
2割引も無理（しない）ってこと？
そうだとしたら永久に空家のままだけど。

[326: 匿名さん]

上客が来るまで待ち続けます。

[327: 匿名さん]

リーマンショック直後の販売で、同時期近いエリアで販売していたパーク系やプラウドでさえ１０％以上の値引きを連発していたにもかかわらず、ここは強気でしたから、今更スタンスは変えないでしょう・・・

[328: 匿名さん]

>320

どこがいい加減かは言えないのね。

いい加減なのはそちらでしょ。

[329: 匿名さん]

永久に空き家なんてあるわけないでしょ。

買えない人は買わなければいいんだし。
文句ばっかり言わないで他を探せば？

[330: 匿名さん]

だから相応の値引きをしなきゃずっとこのままでしょって事。
だってもう竣工から２年だよ、風向きが変わって急に売れ出すなんて事ある訳ないでしょ。
さもなきゃ上のスレにもったけど一括で売り払って賃貸へってパターンじゃない？

[331: 匿名さん]

↑何、むきになってるの？ほっとけばいいじゃん。

[332: 匿名さん]

検討板なんだから
検討者が感想書いていいでしょ。

それが都合が悪い人がいるみたいだけど、
しょうがないんじゃない。

[333: ご近所さん]

2年も経ってまだ100以上も空きはさすがにヤバいでしょ。

ほっとけない、真に都合悪いのは当物件の住民だよ。

このままじゃいつかは未入居物件分の負担をさせられる、価格下げれば定価でローン組んだ身分として面白くない、大量賃貸で出せばモラルも質も保てない、と葛藤しながら生活するのは正直キツいと思う。。

[334: 匿名さん]

このあたりに保育所はありますか？
このマンション内のもの以外で。

[335: 匿名さん]

心配しなくて結構ですよ。さすがに住友はつぶれないし、賃貸ってもファミリーでそんなに安くはないでしょうから。

[336: 買いたいけど買えない人]

↑確かに(笑)

この規模だと賃料16万くらいですかね。

[337: 賃貸住まいさん]

事実、確実に売れていっているみたいですね。
西と南はもう殆ど無いみたいで今後は東側が中心
みたいです。
安くならないかなぁ。買いたい・・・。

[338: 買いたいけど買えない人]

ご安心を。

好評分譲中の垂れ幕が約2年未だに南側にかかってますし、南と東半分以上は残ってますから選び放題です。

西はだいぶ埋まりましたね。

[339: 匿名さん]

西の3階が中古で出てますね。

[340: 買いたいけど買えない人]

西棟は隣のサントク駐車場からの視線を気にしてる方いましたね。

[341: 匿名さん]

334さんへ
認可保育所ですと、近辺にいくつかあります。①ときわ台保育園、②わかたけかなえ保育園、③南前野保育園、④西前野保育園、⑤前野保育園が近いです。板橋区の待機児童数は２３区内で第２位と記憶しています。場所によっては、入所が困難なこともあります。

[342: 賃貸住まいさん]

＞341さんへ
ありがとうございます。
入居が楽しみです。

[343: 匿名さん]

もしよろしければ、棟内保育所を避ける理由を教えてください。

保育所があるのも購入理由になったので、気になります。
悪い噂とかあるんですか？

[344: 賃貸住まいさん]

避けているわけではありませんよ。
年齢制限があるからです。
2歳までらしいので。
別に悪いうわさは聞きませんよ。

[345: 匿名さん]

棟内保育所ですが、ここも待機待ちのこともありますし、利用料金も高いです。板橋区認可保育所の受入れ許可が可能かどうかの確認と、ときわ台駅前にも認証保育所がいくつかあるので、そこの比較も必要だと思いますよ。

[346: 賃貸住まいさん]

ありがとうございます。色々と調べてみます。

[347: 匿名さん]

同じぐらいの価格ならお近くのプラウド志村坂上を買うよね～
向こうは新築だし、こちらより安いでしょ。ときわ台だけど駅から遠いし前野町だし・・・

[348: 匿名さん]

↑
パート１の初めから、言われていたこと。
常盤台の名前の分高くしたけれども、現地を見た人には割高感しか残らなかったんだよ。

[349: 匿名さん]

まだまだ、かなり在庫があるみたいですねー！
エレベーターも少ないし、総合的にコストパフォーマンス悪いからでしょうか？

[350: 匿名さん]

志村坂上？三田線沿いはないよね。

[351: 匿名さん]

プラウドじゃなくても、板橋区に住友のマンションがまだまだ出てきてますから
今のままならなかなかここは難しいんじゃないでしょうか。
それでもいいのかもしれませんが･･･

349さん
単純に高すぎたんだと思いますよ。
住所が常盤台だったら違ったかもしれませんね。

[352: 匿名]

大山のすみふの物件も
そこそこ盛り上がってますしね。

[353: 匿名さん]

住友はここ、成増、大山の次は、
蓮根、板橋本町と出すようですが、
中板橋にも出すといううわさを聞きました。
中板橋のどの辺だかご存知の方いらっしゃいますか？

[354: 近所をよく知る人]

不発弾は旧ペンタックスの本社と工場があった敷地から見つかった。現在、集合住宅建設のために土壌改良作業中で、地下7mの地中から発見されたそうだ。

[355: マンコミュファンさん]

最近来たメール広告だけど、
変動ローンを使う前提なのにこんなこと書いていいの？

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━　　
■■■　
■■　　入　居　の　時　期　で　こ　ん　な　に　違　う　！
■　　　　
　　　　　【　す　ぐ　に　入　居　で　き　る　】　メ　リ　ッ　ト　
……………………………………………………………………………
―――――――――――――――――――――――――――
その１　　◆　住宅ローン金利確定時期をご存知ですか？　◆
―――――――――――――――――――――――――――
　実際に適用される金利は【融資実行時（引渡時）】のもの。

　同じ４，０００万円のローンでも、
●　ご入居が近い物件の場合・・・
　　金利０．８７５％（三菱UFJ信託銀行変動型　平成２３年３月１日現在）
　　毎月返済額１１０，６００円（ボーナス併用なし・当初５年間）
　　　
●　仮に２年後ご入居で金利が１％上がった場合・・・
　　金利１．８７５％ 　
　　毎月返済額１２９，９６０円（ボーナス併用なし・当初５年間）

　　月々１９，３６０円負担増！
　　　　　３５年では約８１３万円の負担増！
⇒引渡が先で適用される金利が大きく変わってしまった場合、
　　支払額も大きく変わります。

[356: 匿名さん]

悪徳業者の見本ですな、
説明責任が、まったく果たされていない。

しかし、メールで証拠を残すなんて稚拙で愚か。

[357: 匿名さん]

ていうか、この程度の話は誰でも理解できるでしょう。

[358: 匿名]

↑
だから騙されて買うやつが悪いと言いたいの？

[359: 匿名さん]

そりゃそうでしょう。別にこの物件に限らないけど、人生で一番高い買い物なんだから、しっかり勉強してから買うべき。そうすればこの位で騙されたとは思わないし、金利のメリット、デメリットは理解できる。

[360: 匿名さん]

騙される人が悪い
って言うのは騙す側のセリフでしょ。

あなた誰？
何で擁護するの？

[361: 匿名さん]

単なる通りすがりです。さすがにこの程度で悪徳業者扱いされて、可哀想に思っただけです。特に深い意図はありません。

[362: 匿名]

嘘や紛らわしい広告で
引っ掛けようとするのは
悪徳でしょ。

[363: 匿名]

こんなのに引っかかる人がいるのかは別にして、「８１３万円の負担増」は、明らかに嘘。

嘘つきは、キライです。信用できません。

信頼できない業者からは、買えません。物件を検討する以前の問題。

[364: 匿名さん]

こんなのはスミフに限らない。
誇大広告や錯誤を招きかねない広告をチェックしているのは三井と三菱くらいしかない。

そんな業界だから、不動産購入は気をつけないと。

[365: 匿名さん]

えっ？同じようなメールが三井からも三菱からもくるけど・・。

[366: 物件比較中さん]

騙すのも騙されるのもないと思います。

人生最大の買い物だから、皆勉強しているよ！
購入の検討は不動産屋の広告に左右される人がいないと思う。

騒ぎすぎ！

[367: 匿名]

↑また出た。

こんなあからさまな嘘を書いた広告メール、
三井と三菱で見たことないよ。

[368: 匿名さん]

ホント騒ぎすぎ。
ばかじゃないの？

[369: 匿名さん]

そう、そう。何かネガさんがずっと張り付いてるんだよねぇ〜。

[370: 入居済み住民さん]

地震の際は、アラートシステムが大活躍でした。平素はうるさいと思っていましたが、これがあるとないとでは大違いですね。

[371: 匿名さん]

エレベーターはどれくらいで復旧されましたか？

[372: 匿名さん]

非常用エレベーターが備わっているので、エレベーターが中途半端に止まることはありません。

[373: 入居予定さん]

こういう時って大規模マンションは安心しますね。
24時間有人管理だから対応も早いし、避難でいる広場もあるし。

[374: 以前検討中でした]

このマンションの近くに主人の実家があるので、昨年から悩んでいましたが…
結局、私の実家の近くのマンションを購入してしまいました（価格が安いから…）でもまだ未練が残ってます…

常盤台の町並み…私はとってもすきですよ〜
ここのマンションが買える方が羨ましいです

[375: 匿名さん]

皆同じ想いだと思います。

[376: 匿名はん]

板橋エリアの野村のプラウド攻勢が終了すれば、また注目されると思います。イイ物件なので。ときわ台でスミフ物件ですからね。

[377: 匿名さん]

価格改定、大幅値引きを大々的に打たない限り、竣工2年も経っていまさら注目はないでしょう。

[378: 匿名さん]

この物件はコの字で繋がっていたと思いますが、実際、ひび割れ等は大丈夫なのでしょうか？
シティテラス目白は、各棟が独立しているので、安心と説明されました。
ここと比べたら、目白の方に失礼かもしれませんが・・・

[379: 匿名さん]

コの字の形でしたが、構造上つながってはいませんね。

[380: 匿名さん]

販売価格を下げると在庫の評価も下がって、特別損失を計上しなければならず
経営責任を問われる。

でも、今期なら地震のせいだと誤魔化せるので、スミフさんは豊洲や目白ともども
一気に値下げに踏み切るかも知れない。

価格が一番の物件だから、チャンス到来かな。