常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

常盤台ガーデンソサエティについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：
東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.81平米～106.30平米
売主：丸紅
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
媒介：丸紅不動産販売

常盤常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43583/
常盤常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43223/
住民版
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48239/
物件URL：http://www.tokiwadai-419.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社　

[244: 購入検討中さん]

>>243
年間３００万ってあなた毎月２５万ですよ。
そんな価格で借り手がいるとは思えんけどね。
分譲が高値過ぎて売れないのに賃貸だってその値段じゃ無理だろ。
そんな強がり言ってるからいつまでも売れ残ってしまう。

[245: 匿名さん]

>>244
>新築だし
とか言ってる時点で分かってないのを理解してあげないとｗ
脳内相場と実際の相場は違いますからね。
ここは向かいに病院もあるし通院は楽ですよ。>>243
相場は常識範囲でね。

[246: 匿名さん]

財閥系グループの物件はたくさんありますが、住友って、格が違うのでしょうか？
プラウド・ブリリア・パークレジデンス・パークホームよりも高飛車に思えてしまいます。

[247: 匿名さん]

>>244
243だけど、５年前にここが賃貸で、７０平米が礼敷込み年間３００万で出てたら、迷わず借りたわ。
身内が改築することになって、仮住まい先を探すのが、もー大変だった。
ふつうは公団を借りるらしいけど、年寄りはわがままで。

東上線沿線って、見事に広めキレイめの賃貸が無いんだよね。
板橋民には月賃料２５万は法外だけど、当時ミニバブルの都心寄りでは、まともな物件を借りるための防衛ラインってかんじで、しかも狭くて全ての家財は入らない。
城南私鉄沿線までは行けないし。

だから、こういう物件が一つくらいあってもいい。
すみともがいきなり叩き売りに転じて、管理困難物件になって、ついでにサントクとかも撤退するのが、最悪のシナリオ。

>>245
物件持ってないから、そんなこと言えるんだよw

[248: 匿名さん]

築2年、駅徒歩10分以内で池袋まで10分、住友分譲、70㎡で
家賃月14万円で借りられる物件があるなら
ぜひ教えてほしい。

こっちのほうが相当ひどい妄想だと思う。

[249: 匿名]

↑ようは住友信者なら妥当な価格だっていいたいんでしょ。
信者は価格に理解があるんだから買ってあげればいいのにww

[250: 匿名]

私は中野区に住んでますが、
今朝ここの折り込みチラシが入ってました。

知ってる方がいらっしゃったら教えいただきたいのですが、、、
築後２年も経っていて、空き部屋分のこれまでの「修繕積立金」は
どうなってるんでしょうか？？
管理費はデベが負担してるとは、よく聞くんですけど、
修繕積立金までデベ負担してくれているんでしょうか？？？

もしデベが負担してないんだとしたら
ここまで長期間、100戸以上も空いていると
修繕計画にも影響があると思うのですが、、、

[251: 匿名]

管理費も修繕金もデベが全て負担。
中小デベなら大変だが、
財閥系にはへのかっぱ。

[252: 匿名]

南向き３LDK 4900万円から　あります！！
・・と、出てますけど。

[253: 検討中さん]

財閥系といっても住友系ですよ。
住友と言えばケチで有名、社内で使用する文具などの備品も
簡単に支給してくれないって聞いたことがある。
100戸以上残っているとすると管理費と修繕積立金合わせて
年間2000万近い負担じゃないの？
担当者は真っ青で生きた心地がしないんじゃ？

[254: 匿名さん]

100戸以上売れてない！というとすごいようだけど、ここはすでに７割を売ってるわけで、採算点は越えてるだろ。
そしたら年２千万ほどのことで、300戸の区分所有者と揉めることも無い。

＞担当者は真っ青で生きた心地がしないんじゃ？
何の担当者？
２千万くらいで真っ青になるようじゃ、100億超のプロジェクトで責任者は勤まらんのでは？

[255: 匿名さん]

近辺（池袋など）には、即日完売の物件もあるって聞きました。
ここは、天下の住友なのに売れていませんね。

[256: 匿名さん]

練馬区、板橋区と去年作りすぎました。それで売れ残っているだけですよ。

[257: 検討中さん]

新しいマンションは続々登場、一方こちらはどんどん古びて行くだけ。
しばらくは細々と売り続けてゆくのだろうが、この先何年も管理費と修繕費の負担をして行くなると
どこかで売切る決断をするんじゃないの？このままじゃいつ完売するか目途たたないだろうし。
（住民と揉めるかもしれんけどね）
いくらでかい会社でも無駄な経費は使いたくないし使えないのが今の状況。

[258: 匿名さん]

丸２年経過するのに、まだ残っているのですか？
同じ「常盤台」の名前が付いたライオンズレジデンスは完売していましたよ。

[259: 匿名]

ライオンズは駅から遠い分割安だったからね。でもガーソサと比べるクラス・規模ではないね。今後もガーソサが引き立て役で周囲の新築が売れて行きそうな気がする。

[260: ご近所さん]

西棟は残りわずか、
南棟は８～９割、東棟は２割弱の売れ行きって感じでは？

[261: 匿名さん]

間口が狭い田の字ばかりで
仮に価格が下がっても部屋の選びようがない。

長谷工物件でよく言われるように
外見と中身の差がありすぎる。

[262: 匿名さん]

ペンタックス本社跡は、どうなるんだろ。

駅前何も無いのにフォーラムが売れたのには驚いたが、メリーもパークスも売れて、大規模なら強気価格で行けるのかと思ったところで、ソサエティで息切れ。
消費税率上げ前の駆け込み需要に間に合わないとなると、ペンタ跡も、マンション建てたら苦戦かも。
そっちの値引きの方が、ここより早かったりしてw

HOYAには、ペンタックス本社跡地で、何らかの事業継続してもらいたいけどね。

[263: 匿名さん]

>>254
７割も売れたと見るか３割も残ってると見るか、人それぞれだけど、
竣工後２年も経っていたら３割も・・・ってのが正直なところだと思うけど。
採算ラインは超えたといっても赤字では無いってレベル。
残りを売ってこれからようやく利益が出る段階だと思うけど、その残りが
売れないから始末が悪いって事。おまけに管理費他で相当な金額の負担を強いられるし。
最近他のマンションじゃ即日完売や早々の完売が相次いでいるけど、住友でそれやると
値付けが安すぎた（儲け損なった）として責められるなんて事を聞いた事がある。
それ位儲けに厳しいシブチン会社なのに禄に利益も上がって無い物件で垂れ流し状態はヤバイだろ。
大会社ほどあちらこちらの水漏れを厳しくチェックして止めないと全体を合わせて見ると
結構な金額になるしね。
年間２０００万（この物件だけで）が本当なら会社もほっとか無いよ、いまのご時勢。

[264: 匿名さん]

ここが売れないのは、東上線オンリーだから。
だって、ときわ台のボロい券売機、やっと入れ替えるのかと思ったら半分だけ替えて、ボロの故障も貼り紙だけして放置だもん。
池袋までの駅舎も、サビとカビで崩壊寸前、廃線予定だから金かけないってかんじ。
スカイツリー、何それ？の世界。

メガシティは、埼京線と三田線に徒歩10分で売れた。
他のガーデンな大規模も、三田線沿い。

すみともは、東武鉄道の破壊力を甘く見過ぎたね。
負けずに頑張って欲しいわ。

[265: 匿名さん]

>廃線予定

ソースは？
妄想？

[266: ご近所さん]

東武鉄道のドル箱路線を捕まえて廃線予定とは・・・

[267: 匿名さん]

>>264

何とも支離滅裂な文章だね。
頭大丈夫かいな？

>すみともは、東武鉄道の破壊力を甘く見過ぎたね。
>負けずに頑張って欲しいわ。

破壊力の意味間違って使ってない？
東武鉄道をけなしてんのか、ほめてんのかよう判らん。

[268: 匿名さん]

新築の価格を公表しながら、ウラでは個別に
価格を下げているようですが、値引率が変動し、
ある意味ではフェアじゃない気がします。
仕方ないかもしれませんが、損しないためには、
最大限値引きする必要がありますね。

[269: 匿名]

本気で買うって姿勢の人には話しありそうですね

[270: 匿名さん]

決算期の３月までにはこの不良債権を売り切りたいでしょ。ローン実施までを考えると今週末は１５％近くの値引きもありえる！

[271: 匿名さん]

>>270
そういう書き込みする目的は？

だってさー、このタイミングで値引きするメリットがスミフに無いのは、素人にも分かるもん。
板橋本町の方がこれからなのに、ここで値引きしてたら、本町の値付けにも影響してくるし。
本町のMRで、首都高が近い、スーパーが無い、とケチ付ける客には、こっちを勧めるのが、見えるようだわ…。

[272: 匿名さん]

>>271
新築で買わないな客に中古勧めたらそれこそ大幅な値引きしなきゃ売れないよ。
選択肢はいくらでもあるんだし。

[274: マンション投資家さん]

実情を分析してみましょう。実に簡単なことなんです。

主観的な意見や議論は何の意味もない。ビジネスの世界では特にそうだ。
全ての評価は客観的に行われる。その結果こそが現実的な評価となる。

「価値ありとした顧客のみが、その対価を払ってくれる。」

客観的な評価は、3割の空き部屋で証明される。
発売から2年、過ぎた時間は戻らない。
時間だけが平等である。旬も商機も気運も時間経過で廃れていく。
2年も人が居ない部屋、その有様を想像するのは難しいことではない。

会社の規模に関わらず負のビジネスに対する損失は清算の対象になる。
ビジネスは冷酷で冷徹な側面も存在するのは秘密でもなんでもない。
知らぬはいつでも当事者であり、事態は刻々と流れていく。

しかし、全てが暗いベールに覆われている訳ではない。
もちろん突破口も起爆剤もあるだろう。ただ、2年経過という事実が
そのスピードを鈍らせる。劇薬以外に短期的な解決策は存在しない。
10年を目途に完売を目指すなら、その必要もない。

[275: 購入検討中さん]

チラシが全て予告広告ばかりだから
実情が見えないよね。

予告広告を出したら、同じ媒体で本広告を出す義務が
あると聞いたけど、いいのかしら？

実情が見えないと行く気になれないですよ。

[276: 匿名]

本当にそうですね。


成増も予告ばかりだし、なぜ住友は価格を公開しないのでしょうか？


高級ブランドだし、価格わからないと怖くて行けません。


ただ、せっかく買うんだから良いものを買いたいです。


このエリアでは一番良いですよね〜？

[277: マンション投資家さん]

では実情を見てみましょうか。
ＧＳの完成は、平成21年2月、入居は3月。
現在の公式ＨＰによると、第五期モデルルームを開催中（意味不明）で、まるで第五期受付開始と思わせぶりで、なりふり構わず詐欺まがいの記載をしている。
定義では、マンションは竣工後一年で、新古扱いになり、新築とはうたえない。誤解を招く恐れがある。
現実の室内は廃れていくも、モデルルームだけは進化していくという事か。では、みなさんの、一番の誤解と過信に思う部分を見てみよう。ＨＰの物件概要を見てよう。ここに、見なれぬ記載がある。それは管理準備金と修繕積立基金とある。それぞれ、25万～50万とある。みなさんは、竣工二年の売れ残りの物件の管理積立基金は、住友が補填していると勘違いされているが、なんて事はない。遅れて入居する住民が、この二年分の費用を払うのである。これがビジネスの本質である。この不測の不足分を企業が実質肩代わりするかは、採算次第である。人は自身にとって都合の悪い事は認めたがらない。しかし、世の中、建前で飯を食ってる企業はない。利益なきビジネスは、ボランティアと呼ぶ。
採算次第である。これが現実である。

[278: 購入検討中さん]

>みなさんは、竣工二年の売れ残りの物件の管理積立基金は、住友が補填していると勘違いされているが、なんて事はない。遅れて入居する住民が、この二年分の費用を払うのである。

根拠は？

[279: 匿名さん]

>>277
おいおい、管理準備金や修繕積立基金の意味くらい、調べてから書けよ、恥ずかしいな。

ついでに、固定資産税の解説もお願いしますよw

[280: 匿名さん]

こっちは暇じゃないよ！

そんなエラそうな言い方だったら、自分で説明を書き込んだら？

[281: 匿名さん]

>ＨＰの物件概要を見てよう。ここに、見なれぬ記載がある。それは管理準備金と修繕積立基金とある。

どんなマンション投資家さんですか？

[282: ご近所さん]

気取り屋でしょ

[283: 不動産購入勉強中さん]

282さんに賛成の一票！

[284: 匿名さん]

気がつけば、竣工から2年経過ですね。

[285: 物件比較中さん]

2年経過すれば、2割引してくれませんか。

[286: 匿名さん]

若干エリアは違うが野村が志村にバンバン安いプラウドを建てて即日完売させているのをみると、ここも価格を板橋価格にしないと駄目ちゃう？

[287: 匿名さん]

たしかに、なんだかんだ言っても板橋区前野町だからね・・
ただ、2割引きにしたら、抽選などで購入した人はどうおもうのかなぁ？
少しは戻ってくるのでしょうか？？

[288: ご近所さん]

んなわけないでしよ。

最初から入居した人間からすれば、気分的に大幅値引きは面白くないでしよ。でも2年近く住んでるわけだしね。

ただいつまでもデベが管理費や修繕費を負担するとは思えないので値引きしてでも売ってほしいというのが心情では？

[289: 匿名さん]

>>288
ここに関しては値引きしなくても、既にここの中古の査定価格が
過去のこのマンションの中古約定値から判断されて、買値からかなり下がっているから
値引きしてもしなくても、資産価値としては同じことだと思うが。

[290: 匿名さん]

>>289
すまんが何を言いたいのかさっぱり判らないんだけど。

[291: 匿名さん]

既に当初の価格より低い資産価値になっているんだから、価格改定しても購入者から文句でないだろうから、値引てください。

ってことじゃない。

[292: ご近所さん]

291さん

そういう意味ですか。翻訳ありがとうございます。

しかし、残り分どうするつもりなんだろ？

容認事項には未入居物件の扱いについてどう書いてあるんだろう。。

まあ、買えない貧乏人の俺が心配する事じゃないけど。

[293: 匿名]

仕様コンセプト共にこの界隈では秀逸なんだけど、スミフのブランド力が今一歩。
野村のブランドパワーだったら、前野町に風穴を空けることができたかも・・しれないと思うのは俺だけか。