常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part3

[購入検討中さん]

常盤台ガーデンソサエティについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：
東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.81平米～106.30平米
売主：丸紅
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
媒介：丸紅不動産販売

常盤常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43583/
常盤常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43223/
住民版
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48239/
物件URL：http://www.tokiwadai-419.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社　

[221: 匿名はん]

220さん、
ときわ台小学校は人気があるので、昨年も抽選になりました。入れないと思います。
入居予定でしょうか？

[222: 匿名はん]

周辺に新築が出来るから、価格改訂しないと、いつまでも完売しないよね。

[223: 匿名]

販売開始予定時期　平成23年2月中旬予定
販売を開始するまでは契約または契約の申し込み、および申し込み順位の確保には一切応じられません
と、記載された折り込みチラシが入っていた・・・
先着順じゃなかったっけ・・

[224: 購入検討中さん]

>>223

ガーデンソサエティの事ですか？
もしそうなら、新築を装って再販売って事ですかね？

[225: 匿名]

価格改定されれば、検討中の人には朗報かも。。

[226:]

>>223
検索してみたけど確かにそうですね
築2年経ってるのに「最終販売」とかどうかと思いますがｗ
「絶対」先着制限とかないですよｗ


一秒でも早く売りきりたいのですから。


本当に購入したいのなら営業マンに値引き交渉してください
営業マンが出来る値引きとその上司が出来る値引きは違いますから
がんばって上司引き出して交渉することでかなり違いますよ。
いいなりになっては駄目です。

と に か く 余ってるんですから。

[227: 割高とカキコミ続けた人]

ここまで頑張ったんだから、永久（とわ）に今の価格で売り続けてほしい。

[228: 匿名さん]

わりと近所に住んでいるけど、この物件は、好意的に見られてるよ。
前はタクシー会社で殺風景だったのが、歩道が広くなって、周りが急にオサレになったから。

確かに割高なんだけど、集合住宅は、購入者をフィルターにかけたいことがあるしね。
城南っぽい売り方で、もっと購入者を釣れたはずの物件と思うけど、タイミングが悪かったのと、すみとももびっくりの板橋民のキビシさで、苦戦だね。

[229: 匿名さん]

ウェリスもできるし、
同じ住友で成増、大山、板橋本町が控えている。

こんな状況で価格下げないでどうやって売るんだろう？

その間に野村は志村坂上の2物件を即日完売･･･。

[230: 購入検討中さん]

二年も経つと、忘れらる存在？
最近の情報はありませんか？
それなりに値引きされれば、周りの新築よりも魅力的な物件。

[231: 匿名さん]

>営業マンが出来る値引きとその上司が出来る値引きは違います

どれくらい違いますか？？

[232: 購入経験者さん]

知人が探してるので色々web上で見てるだけですが
近隣周辺ではここが一番薦めることが出来ますね。
>>231
ここの営業と話したことはありませんが
経験上、長期に渡って売れ残ってるものは1割～2割値引くものですけどね（現住民には内緒にしてくださいとお願いされますが）
一般の営業マンと支店長やエリア長？なんかでは当然もってる決済権（枠）が違いますよ
自動車なんかもそうですよね。
残してると余計な経費がかかりますから。

それにしてもこれだけ残ってるのは不可解ですね。
それとも管理組合と値引きしないようにと規約締結したんでしょうかねぇ。

[233: 匿名さん]

スミフだからさ。

[234: 匿名さん]

知り合いで、３割引きになれば買っても良いという人いますよ！！

ところで、原価で購入された方はどう思っているのだろう・・・？　

これだけ売れていないと、管理費とかどうなっているのかな？

住民負担なのでしょうか？

[235: 匿名さん]

住友は何年経っても値引きしませんよ。それに空き部屋があっても
ある程度の期間が経つと何とかして
埋める方法があるようなので、一般に売れなくても大丈夫でしょうね。

[236: 匿名]

>>234
原価て…

>>235
賃貸に出すということですか？

[237: 匿名さん]

部屋が売れ残っているのは、この場合一概に悪いとも言えない。
すみともが管理組合の議決を左右できるわけだから。

板橋民には物珍しいコンシェルジュや保育所サービスを維持するなら、安物買いが好きな板橋民に管理を任せるのは危険。
その上で、競合物件は周りのマンションでなくて常盤台の一戸建て、売却損を狙っての購入有り、という志向なら、価格を下げる必要は無いだろうね。

[238: 匿名さん]

>>236
家賃14万円くらいで
借りて住むのが一番賢そうですね。

[239: 物件比較中さん]

家賃14万円として（管理費別）

14万×12ヶ月×35年=5880万円

これは得って感じですか？

[240: 購入検討中さん]

3割引は無理でしょう。
今でも平気で二年前の価格を提示してますよ。

[241: 物件比較中さん]

１５％引きなら、購入する人が増えるでしょう。

[242: 匿名さん]

東向きの新モデルルームだって。
公表している以上に残っているかもしれない。

[243: 匿名さん]

分譲賃貸７０平米が、１４万で出るわけないじゃん。
この辺りは古い分譲は狭いので、７０平米超の分譲賃貸なら、築２０年でもそのくらい取れる。

トロい管理組合なら、賃貸入居者にも区分所有者と同じサービスを提供するが、物件によっては、賃貸入居者には、共用施設や駐車場の利用を制限する。

ここは、今んとこ新築だし、賃貸で出すならすみともが入るだろうし、区分所有者と同じサービス提供する代わりに年間３００万ほどふっかけて来ても、驚かんわ。

ここが頑張ってくれれば、周りの相場も維持しやすいから、応援してる地元民は多いよ。

[244: 購入検討中さん]

>>243
年間３００万ってあなた毎月２５万ですよ。
そんな価格で借り手がいるとは思えんけどね。
分譲が高値過ぎて売れないのに賃貸だってその値段じゃ無理だろ。
そんな強がり言ってるからいつまでも売れ残ってしまう。

[245: 匿名さん]

>>244
>新築だし
とか言ってる時点で分かってないのを理解してあげないとｗ
脳内相場と実際の相場は違いますからね。
ここは向かいに病院もあるし通院は楽ですよ。>>243
相場は常識範囲でね。

[246: 匿名さん]

財閥系グループの物件はたくさんありますが、住友って、格が違うのでしょうか？
プラウド・ブリリア・パークレジデンス・パークホームよりも高飛車に思えてしまいます。

[247: 匿名さん]

>>244
243だけど、５年前にここが賃貸で、７０平米が礼敷込み年間３００万で出てたら、迷わず借りたわ。
身内が改築することになって、仮住まい先を探すのが、もー大変だった。
ふつうは公団を借りるらしいけど、年寄りはわがままで。

東上線沿線って、見事に広めキレイめの賃貸が無いんだよね。
板橋民には月賃料２５万は法外だけど、当時ミニバブルの都心寄りでは、まともな物件を借りるための防衛ラインってかんじで、しかも狭くて全ての家財は入らない。
城南私鉄沿線までは行けないし。

だから、こういう物件が一つくらいあってもいい。
すみともがいきなり叩き売りに転じて、管理困難物件になって、ついでにサントクとかも撤退するのが、最悪のシナリオ。

>>245
物件持ってないから、そんなこと言えるんだよw

[248: 匿名さん]

築2年、駅徒歩10分以内で池袋まで10分、住友分譲、70㎡で
家賃月14万円で借りられる物件があるなら
ぜひ教えてほしい。

こっちのほうが相当ひどい妄想だと思う。

[249: 匿名]

↑ようは住友信者なら妥当な価格だっていいたいんでしょ。
信者は価格に理解があるんだから買ってあげればいいのにww

[250: 匿名]

私は中野区に住んでますが、
今朝ここの折り込みチラシが入ってました。

知ってる方がいらっしゃったら教えいただきたいのですが、、、
築後２年も経っていて、空き部屋分のこれまでの「修繕積立金」は
どうなってるんでしょうか？？
管理費はデベが負担してるとは、よく聞くんですけど、
修繕積立金までデベ負担してくれているんでしょうか？？？

もしデベが負担してないんだとしたら
ここまで長期間、100戸以上も空いていると
修繕計画にも影響があると思うのですが、、、

[251: 匿名]

管理費も修繕金もデベが全て負担。
中小デベなら大変だが、
財閥系にはへのかっぱ。

[252: 匿名]

南向き３LDK 4900万円から　あります！！
・・と、出てますけど。

[253: 検討中さん]

財閥系といっても住友系ですよ。
住友と言えばケチで有名、社内で使用する文具などの備品も
簡単に支給してくれないって聞いたことがある。
100戸以上残っているとすると管理費と修繕積立金合わせて
年間2000万近い負担じゃないの？
担当者は真っ青で生きた心地がしないんじゃ？

[254: 匿名さん]

100戸以上売れてない！というとすごいようだけど、ここはすでに７割を売ってるわけで、採算点は越えてるだろ。
そしたら年２千万ほどのことで、300戸の区分所有者と揉めることも無い。

＞担当者は真っ青で生きた心地がしないんじゃ？
何の担当者？
２千万くらいで真っ青になるようじゃ、100億超のプロジェクトで責任者は勤まらんのでは？

[255: 匿名さん]

近辺（池袋など）には、即日完売の物件もあるって聞きました。
ここは、天下の住友なのに売れていませんね。

[256: 匿名さん]

練馬区、板橋区と去年作りすぎました。それで売れ残っているだけですよ。

[257: 検討中さん]

新しいマンションは続々登場、一方こちらはどんどん古びて行くだけ。
しばらくは細々と売り続けてゆくのだろうが、この先何年も管理費と修繕費の負担をして行くなると
どこかで売切る決断をするんじゃないの？このままじゃいつ完売するか目途たたないだろうし。
（住民と揉めるかもしれんけどね）
いくらでかい会社でも無駄な経費は使いたくないし使えないのが今の状況。

[258: 匿名さん]

丸２年経過するのに、まだ残っているのですか？
同じ「常盤台」の名前が付いたライオンズレジデンスは完売していましたよ。

[259: 匿名]

ライオンズは駅から遠い分割安だったからね。でもガーソサと比べるクラス・規模ではないね。今後もガーソサが引き立て役で周囲の新築が売れて行きそうな気がする。

[260: ご近所さん]

西棟は残りわずか、
南棟は８～９割、東棟は２割弱の売れ行きって感じでは？

[261: 匿名さん]

間口が狭い田の字ばかりで
仮に価格が下がっても部屋の選びようがない。

長谷工物件でよく言われるように
外見と中身の差がありすぎる。

[262: 匿名さん]

ペンタックス本社跡は、どうなるんだろ。

駅前何も無いのにフォーラムが売れたのには驚いたが、メリーもパークスも売れて、大規模なら強気価格で行けるのかと思ったところで、ソサエティで息切れ。
消費税率上げ前の駆け込み需要に間に合わないとなると、ペンタ跡も、マンション建てたら苦戦かも。
そっちの値引きの方が、ここより早かったりしてw

HOYAには、ペンタックス本社跡地で、何らかの事業継続してもらいたいけどね。

[263: 匿名さん]

>>254
７割も売れたと見るか３割も残ってると見るか、人それぞれだけど、
竣工後２年も経っていたら３割も・・・ってのが正直なところだと思うけど。
採算ラインは超えたといっても赤字では無いってレベル。
残りを売ってこれからようやく利益が出る段階だと思うけど、その残りが
売れないから始末が悪いって事。おまけに管理費他で相当な金額の負担を強いられるし。
最近他のマンションじゃ即日完売や早々の完売が相次いでいるけど、住友でそれやると
値付けが安すぎた（儲け損なった）として責められるなんて事を聞いた事がある。
それ位儲けに厳しいシブチン会社なのに禄に利益も上がって無い物件で垂れ流し状態はヤバイだろ。
大会社ほどあちらこちらの水漏れを厳しくチェックして止めないと全体を合わせて見ると
結構な金額になるしね。
年間２０００万（この物件だけで）が本当なら会社もほっとか無いよ、いまのご時勢。

[264: 匿名さん]

ここが売れないのは、東上線オンリーだから。
だって、ときわ台のボロい券売機、やっと入れ替えるのかと思ったら半分だけ替えて、ボロの故障も貼り紙だけして放置だもん。
池袋までの駅舎も、サビとカビで崩壊寸前、廃線予定だから金かけないってかんじ。
スカイツリー、何それ？の世界。

メガシティは、埼京線と三田線に徒歩10分で売れた。
他のガーデンな大規模も、三田線沿い。

すみともは、東武鉄道の破壊力を甘く見過ぎたね。
負けずに頑張って欲しいわ。

[265: 匿名さん]

>廃線予定

ソースは？
妄想？

[266: ご近所さん]

東武鉄道のドル箱路線を捕まえて廃線予定とは・・・

[267: 匿名さん]

>>264

何とも支離滅裂な文章だね。
頭大丈夫かいな？

>すみともは、東武鉄道の破壊力を甘く見過ぎたね。
>負けずに頑張って欲しいわ。

破壊力の意味間違って使ってない？
東武鉄道をけなしてんのか、ほめてんのかよう判らん。

[268: 匿名さん]

新築の価格を公表しながら、ウラでは個別に
価格を下げているようですが、値引率が変動し、
ある意味ではフェアじゃない気がします。
仕方ないかもしれませんが、損しないためには、
最大限値引きする必要がありますね。

[269: 匿名]

本気で買うって姿勢の人には話しありそうですね

[270: 匿名さん]

決算期の３月までにはこの不良債権を売り切りたいでしょ。ローン実施までを考えると今週末は１５％近くの値引きもありえる！