フォレシアム 川崎グリーンメガ

[いつか買いたいさん]

所在地：神奈川県川崎市川崎区中瀬3丁目20-37（地番）
交通：京急大師線 「東門前」駅 徒歩3分

[22: 匿名さん]

ただね、この立地を考えるとリーズナブルな価格ではない事は明白。
このあたりの賃貸物件の賃料と比較しても割高だよ。

この物件のすぐ近くにUR賃貸が去年新築した物件がある。
そこの賃料は60平米台2LDKで9万（共益費入れても10万未満）とかだよ。
この物件買ってローンを何十年も払うよりもURに住んだほうがリーズナブルな生活が出来るかも。

ここをローンで買って、20年かけて払う総額（頭金、借入金、利子、税金、修繕積立、管理費）と
すぐ近くのUR賃貸借りて、20年借りる総額（URは礼金も更新料も無いので毎月の家賃と共益費だけ）を比べて、どんだけ割安なのかを買う側としては考えてしまう。

新らしめの物件を渡り歩くようなのが好きな人は、UR賃貸にすべきだろう。
20年かけてローン完済して自分のものになっても、この地域で築20年のマンションなんてろくなで段は付かないよ。
ましてや、少子高齢化で世帯減が見えているから今から20年後は更に中古価格の相場は下落しているかも。

[23: 周辺住民さん]

22さんも書いているけれど、この地域の中古価格下落率は高く、20年物なら約半額になります。
中古物件でも良いから住みたい、と思ってくれる人が居ないようで。
また地震の際には、ビルでさえ、報道で出る数字以上に揺れることがあります。
（確か川崎市のページに液状化リスクや揺れやすさのマップがあったと思います。）
予定価格からすると、この地域の相場観では1割〜2割引いて適正かなと。＞20さん

場所としては、広々していてホームレスもほとんど居らず、
散歩にもってこいな多摩川河岸とか（夕焼けの頃合は良いですよ）、
大師周辺の味のある雰囲気とか、お勧めできるところもあります。
住民のガラについては、よろしからぬヤンキーファミリーの存在は否定しませんが、
川崎の富士見や、鶴見との境界辺りに比べると随分まともです。

[24: 近所をよく知る人]

この近所をよく通っています。
川崎駅にはすぐ出れるし、品川などにも京急で出れるので便利だと思います。
ただ、近くの大師道にかなりの数のトラックが走っており排気ガスで空気が悪いのは事実です。
また近隣にはお店も少なく、あっても古いお店ばかりで小洒落たお店は全くありません。

便利な場所だとは思いますが、環境はイマイチ・・・というのが私の感想です。

[25: 匿名さん]

>この物件のすぐ近くにUR賃貸が去年新築した物件がある。
>そこの賃料は60平米台2LDKで9万（共益費入れても10万未満)

おかしいな、UR賃貸ミラリオ大師河原の60平米台2LDKの賃料は、最安でも11万以上なんだが。
１年で賃料があがったのかな。
この地域の中古価格下落率が高かった。これは事実。でも、それは、中古でも良いから住みたいと思うほどの物件がなかったからなのでは。
小洒落たお店がないのも事実ですが、隣の大型複合総合施設の中にテナントが入ることで、これも改善されると思われます。
川崎のリバーサイドは官民一体で集中的に開発を進めているので、これからの２０年は今までの２０年とは大きく変わるでしょう。

[26: 契約済みさん]

この物件の付近に住む住民です。
環境面重視の方にはオススメ出来ません・・・。

既に書き込みされている方もいらっしゃいましたが
トラック多いですし、近くの産業道路を越えれば
大規模工場群が！。
風向きによっては異様な化学臭が！？。
またベランダ等は何日かで真っ黒になります。
真っ黒です。土ぼこりとは違うものが・・。

結婚してこの地に賃貸住宅で暮らしてきましたが
環境面で嫌になり引っ越す事にしました。

ただ都心・横浜方面へのアクセスは良く意外な穴場でもあります。
開発されている川崎へは当然近いですし
（ラゾーナ川崎、もっと早く出来て欲しかった！）
この付近には新しいマンションどんどん出来ていて
周辺だけは開発された感じ！？。

ただ環境面を少しでも考えていらっしゃる方には。。。
小さいお子様いらっしゃるご家庭にも。。。

[27: 住まいに詳しい人]

>おかしいな、UR賃貸ミラリオ大師河原の60平米台2LDKの賃料は、最安でも11万以上なんだが。
>１年で賃料があがったのかな。
募集時のパンフレットを持っていれば解るよ。
URのWebとかに出てるのは代表的な間取りの奴だけ。
あそこの小さめの2LDK（表記上は1LDK＋Sかもしれん）なら安かったんだよ。

[28: 周辺住民さん]

去年、周辺に越して来ました。
ここの物件も検討していましたがタイミングが合わず
見送る事となりました。
良さそうですよね。

確かに、上の方達の言う通り空気はよくないです。
でも、東京近辺はどこもじゃないですか？？
以前は品川に住んでいましたが、第一京浜を一本入ったマンションで
一日でベランダが真っ黒になっていました。

　今は産業道路よりちょっこっと離れた場所ですが、数日では真っ黒には
なりません。
確かに、ダンプだらけだし排気ガスは凄いと思いますが
都内の大通り沿いも変わらないと思いました。

　それより、以外と場所が便利で気に入っています。
もちろん、喘息持ちのお子様には全くオススメ出来る場所ではありませんが。
小さいお子様いるとススメられないと書いてありますが
子供達は元気いっぱい遊んでいますよ。

マイナス面だけではありません。

ちなみに、ＵＲ賃貸は９万〜でした。検討していたので。

[29: 購入検討者]

ここを買うなら永住のつもりで。

このあたりは、築20年とかになると値落ちが凄いから。
20年後もそう発展する地域とも思えない。
確かに再開発計画はあるが、元々ターミナル駅がある訳でなし、そんなに目玉は無い。
川崎大師が近いのが良いとこだが、このあたりが再開発されて近代化するとあそこの価値も減る気がする。
周辺も含めて風情ある街並みを好む人も多いしね。

正直、ここは価格がちょっと高い。
せめて予定価格から1.5割引きくらいでないと。

[30: 周辺住民さん]

＞28さん。

26ですが、あくまで環境面重視の方はどうかと書いたつもりで・・・。
都心のマンションと比較はしておりません。
以前お住まいだった所はだいたい想像出来ますが
そちらとはまた違うと思います。

違うのは工場の有無。
この物件の周りには特別大きな工場はありません。
もしこの周辺を知らない方で車で現地来られたとしたら
周りは新しいマンションが数件あっていい感じかもしれません（平日だったらトラック・ダンプ・重機系の多さに驚くかもしれませんが、あとは自動車祈祷殿はどう感じるか）。
ただ先にも書いたように産業道路を越えれば無数の工場があり
この工場からの見えない害が心配なのです。

昔に比べればかなり良くなったと聞きましたが
何とも言えない臭いはやはり私には耐えられません。
この物件付近で同じ臭いがするかは正直わかりません。
（昔から住んでる人は臭いなんかする？なんていう人も居ましたから・・・）
ちょっと場所が違うだけでかなり違うようです。
今住んでいるのが産業道路を越えたとこですので余計かもしれませんが、小島新田の駅も降りた瞬間に頭痛がすることも
（こちらにお住まいの方は小島新田には行かないと思いますが）。
小島新田と東門前ではまただいぶかわりますしね。

うちにも子供がおり特に病気もすることなく元気に過ごしております。
数年ですが過ごした所なので悪い事は書きたくありませんが
数年居て感じたことを書いただけです。

[31: 周辺住民さん]

＞３０さん

変にたてつくつもりで意見したわけではないので
嫌な感じでとられてましたらすみません！

家は小島新田です。
化学臭は確かに凄いです。特に冬場たまに臭ってきます。
外を歩いているとなぜかあまり気がつかないのですが、
家からベランダに出ると感じます。

ただ、環境面重視の方は始めからあまりこの近辺を
候補にいれないのでは？？
と思い、意見させて頂いた次第です。
川崎と言えば工場地帯で有名なようですから。

でも、全く土地勘のない方がわからず下見されただけでは
確かに住んでからあんまりという事もあり得ますよね。

大師線は距離も短いですし、色々検索されるのがオススメかもしれませんね。

[32: 周辺住民さん]

現地周辺に住んでいますが工場の化学臭は感じた事ないです。
単に鈍感なだけなのかも知れませんが。
確かにベランダの手摺りを拭くと雑巾が黒くなります。
私は祈祷殿も毎日目にするうちに気にならなくなりましたよ！！
多摩川の流れと空港から飛び立つ飛行機を眺める生活って案外悪くないです。
再開発で住民が増えましたので車で出かける際の渋滞が気になりますが・・。

[33: 周辺住民さん]

>31さん。

こちらこそすみません。

こちらを検討されている方でもし環境面で少しでも
考慮されている方がいたとしたら、
よく周辺をみてから決めてください！
という思いで書き込み致しました。

先にも書きましたが自分が数年住んできた場所ですから
嫌なことは言いたくないですが
もしこちらに決めて、後に環境面で不満が出てきて後悔
することが無いように、と正直な気持ちで書いた次第です。

31さんも小島新田利用されてるということで
どこかですれ違ってるかもしれませんが
嫌な感じで受け止められていましたら
本当にお詫びいたします。

[34: 購入検討中さん]

まあ色々と意見も、体験談もあるようですが
客観的にみて単にイメージの問題だけだと私個人は思います。
実際毎日の大気汚染測定値を見る限り幸区や中原区と大差なく
かえって良い状態の時がおるくらいです。
よく晴れた日に都心方面を見るともモワーっと霞んで見えます
都心で住むと言うのはいの下で住むのかと思うと　ちょっと考えものです
基本的に大気は数キロ程度の半径では大差はないのです　
イメージのためにプラス1千万2千万使うのか、安さと利便性を取るのか
個人の考え方しだいでは無いでしょうか
私は浮いたお金で南国に旅行するのが良いです、空港も近いことですしね

http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansic/home/html/teikyo/taikidata-zyo...

[35: 購入検討中さん]

荒らそうとしてるのかな？
近くに住む住人ですが匂いなんてしませんよ。

[36: 匿名さん]

別に荒らしではないでしょう。
匂いなんて人それぞれで感じ方が違いますから。

何とも無い人もいれば、匂いを感じる人もいるだけ。

何でもかんでも荒らし扱いする人のほうが問題です。

[37: 物件比較中さん]

眺望はどうなんでしょう？南向きだと
多摩川や空港の眺望するならタワーしかないですよね
でもまだ2年先だし、ＵＲやリヴィがあるかかなり高層階じゃないと駄目ですよね　きっと
かなり高額でしょうし

[38: 周辺住民さん]

匂いに関して個人的に感じる範囲でですが、
南寄りの風の時は工場の匂い（夏に多い）
あまりないですが、西寄りの風のときは味の素の工場の匂いがします。

今の時期はだいたい北東風なのでそれほど匂いは感じませんね。

[39: 物件比較中さん]

多摩川リバーサイド地区整備構想を見ると、
味の素工場は
生産機能及び研究開発機能の集約による都市型研究開発・生産拠点の形成
と書いてあります。
味の素工場は撤退？それとも
工場内に研究開発室が出来るだけ・・・？

[40: 中瀬に住んで４０年]

この周辺は工場も移転が多く、下請けの町工場も減り、住宅地のイメージが強くなってきました。
匂いも、産業道路よりコンビナート側はともかくこの周辺では塵埃、匂いはありません。
味の素関係の匂いもまず気になりません。
学区の東門前小学校はいま、立替工事の真っ最中です。

ただ、近隣する商業施設（島忠ホームセンター）の実現に私は懐疑的です。
地元としては当然できて欲しいのですが、ザウス（北側の鉄腕アトムの物件）の説明会の
際のスケジュールから延び延びになっていますし、今回の物件完売後、更に南にマンションを
作るつもりなのではないかと・・・

今回の一連のプロジェクト発足時、前面の国道４０９号は川崎縦貫道として計画が進んでいましたが、例の道路公団改革で凍結になってしまいました。
川崎大師駅周辺にも塩漬け用地がごろごろしています。
これによる交通量の計画からの減少により、商業施設より分譲マンションの方が採算がとれると
判断する可能性があります。
もともと、ホームセンターは鶴見のライブピア、蒲田のホームセンターコーナン、さらに川崎西口
ラゾーナ内にもでき、港町及び小田のイトーヨーカードーとも競合し、過当競争気味です。

隣接する商業施設については、十分確認された方が良いでしょうし、
南側に同等のマンションができたら、入居者は無念でしょう。

[41: 匿名さん]

ホームズですが、去年の9/21の段階では、「環境アセスメントに係る縦覧等のお知らせ」を
市に提出していますし、建設する意思はあると思いますよ。
やはり建築基準法の改正で着工が大幅に遅れているのかと。

http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/index1/216-6.pdf

[42: 匿名さん]

>>40
この地区は、もともと大規模商業施設がメインで整備計画されている地区ですよ。
またマンションはありえません。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50kikaku/home/jigyougaiyou/tamariver/ho...

[43: 匿名さん]

島忠の工事は来月２月から始まる予定ですよ

[44: 物件比較中さん]

スーパーは？

当然できるのかな？でかいのが！

ジャスコできたら嬉しいかな。。

[45: 匿名さん]

なぜかレスが伸びず、煽りも入らない。
注目度が低いのかな？

[46: 匿名さん]

注目度は高いと思いますよ。
毎週広告が入ってくる、ガチャピンとムックを使ってるんで
かなりお金かかってると思いますよ。
少なくとも私は注目しています。

[47: 匿名さん]

ただ高すぎるから、そうは売れないと思うよ。

今年から不況突入間違いなしで、皆の財布の紐が固くなってきている。
平成不況時のリストラの恐怖　再びとなれば、長期ローンでマンション買ってる場合じゃないしね。

それにリストラされても転売でそこそこの値が付く地域ならまだしも、ここは中古が弱い地域。
ここらへんは、10年以内に3割から4割下落するからね。15年たてば半値以下になる地域。

永住目的で無いと怖くて買えない訳さ。

[48: 土地勘無しさん]

値下がるとは思えないな　あトントンてとこでしょ　
隣のザクスの中古が4500万位で売れてましたか？
根拠のない釣りは笑われますよ

[49: 匿名さん]

＞根拠のない釣りは笑われますよ
それは、あなたにそっくりお返しします（笑）
そこまで宣伝すると工作員認定されますので、ご注意を。

[50: 匿名さん]

このスレの最初から読めば、この地域は中古の値落ちが大きい地区だと解ります。
感情的に反論する前に、スレの最初から読むことをお勧めします。

[51: 周辺住民さん]

最近このあたりの中古も大分値上がってますね
みなさんがおっしゃるみたいな値落ちした物件は何処にあるのでしょうか　
やはりバス利用か他の地区をあたるしか無いのでょうか
どうせならと新築でとこちらの価格も調べましたが高いですねやっぱり（涙）

[52: 匿名さん]

>>47は何が言いたいのですかね
売る目的で言ってるなら買わなきゃいいじゃん　　

真剣に購入を考えてる人が大勢いるのに不愉快です！
それとも中古も変えないひがみでしょうか？

確かに高いように思えましたが、駅からの立地、隣にできるホームズ川崎と
テナントの食品テナント等考えたらまあ妥当な価格でしょう
都内は勿論川崎駅徒歩圏内の物件にはともて手が出ませんが、ココなら
なんとかなりそうです、モデルルームのオープンが待ち遠しいです。

[53: 匿名さん]

但し、都市再生緊急整備地域であり面開発が進展していく川崎殿町・大師河原エリアにおいて、過去の経験則がそのまま適用されるという予測も、少々安易過ぎる。
個人的にはこれからなかなか面白いエリアだと思うが。。。
まあ、未来のことは誰も確かなことは分からないですけどね。

[54: 匿名さん]

↑53は>>49-50の意見に対する感想です。

[55: 匿名さん]

安いと思うなら黙って買えば良い。
自分が安いと思うからって、高いという人を叩くのはおかしいと思うぞ。
人それぞれ判断基準は違うのだから。

[56: 匿名さん]

それと中古の価格は「成約価格」を調べないと意味は無い。
売り出し広告の値段はどれも値引きされるの前提で価格を付けている。
売り出し価格と成約価格を比べると、成約価格のほうが1割〜2割安いのが一般的。

そのへんまで踏まえて比較すべし。
売り出し価格だけ見てると判断を誤るよ。

[57: 匿名さん]

>>55
>>安いと思うなら黙って買えば良い。

安い高いの討論も、この掲示板の目的の一つ。
黙ってたら、この掲示板は要らないよ。笑

[58: 周辺住民さん]

私は昨年10月から産業道路よりコンビナート側に住み始めた者ですが、化学臭を感じたことはありません。喘息持ちですが、快適に暮らしておりますよ。私からは、小中学生をお持ちの購入検討者さんに情報提供します。フォレシアムさんの学区では、私どもと同じ大師中学校に通われることになると思います。私どもも住み始めてから近所の方に聞いてびっくりしたのですが、大師中学校には給食がありません。原則お弁当持参で、どうしてもという場合は高いお金を払って中学校ランチサービスを頼むのだそうです。共働きの家庭には少々頭の痛い問題です．．．。

[59: 周辺住民さん]

以前のこの地域の販売価格から比べたら確かに高い気がします。
色々な要因があり以前とは周辺環境も大きく変化している最中ですので
仕方の無い事なのでしょうね。
商業施設隣接、駅近等の魅力があるので
個人的には相応の価値はあると思います。

[60: いつか買いたいさん]

皆さんこんばんは、皆さんの意見を聞かせてほしいです。
現在横市浜保土ヶ谷区のマンション（シティハウス三ツ沢公園）検討中です。
検討期間が短く、フォレシアム物件もいいなと思い悩んでいます。
前者：①交通は不便ではないけど便利でもないと感じました。
　　　　地下鉄駅まで徒歩11分、バスで横浜駅まで10分。
　　　②周辺にスーパーがないので少し不便を感じました。
　　　③すぐ入居可
後者：交通が便利便利かと思います。
　　　
皆さんは横浜と川崎どちに住みたいですか？
個人的には川崎が印象がいいのですが、実際は日本はどう思われますか？
（私は日本来て4年目になる外国人です）
皆さんのご意見宜しくお願いします。

[61: 匿名さん]

個人的には、川崎がこれから旬のイメージがあって、とても魅力を感じます。
ただ横浜もよいと思います。

[62: 周辺住民さん]

私は東京23区に30年ほど住み最近川崎に引越してきたものです。神奈川県の中で「横浜」はブランドです。そして川崎は日本でも有数の京浜工業地帯のど真ん中。当然川崎より横浜は地価も数段お高いです。でも実際住んでみて感じたことは、川崎はとても住み心地がいいです。

理由は　1、都心に近い　2、平坦な土地なので移動も便利である　3、横浜、東京方面に行かなくても川崎駅前辺りで大半の用事は済ますことができる　4、同じ神奈川県なので、横浜市と行政サービスには大きな差を感じない（お隣の大田区とはかなり差がありますが・・・やっぱ東京だなぁ）　などです。　

　すべての土地ではありませんが、横浜は山や丘を切り崩し宅地開発した場所も多いので、こう配がきつく、徒歩や自転車での買い物や移動が大変な地域もあります。私は自転車を利用する事が多いので痛切にそれを感じます。以前住んでいた東京山の手地区も坂道が多く、最寄駅に行くだけで疲れていました。今は同じ時間で以前の倍の距離は移動できますのでとーっても快適です。

[63: 匿名さん]

62さんのご意見に、基本的に概ね私も同意なのですが、一点だけ訂正させてください。
>62川崎より横浜は地価も数段お高いです。
というのは実は逆で、川崎のどこと横浜のどこを比べるかにもよりますが、少なくとも平均的には川崎の方が便利なだけあって、実は高いのです。
２００６年のデータですが、川崎は２３７，４００円／㎡、横浜は２１４，４００円／㎡です。

[64: いつか買いたいさん]

皆さんのご意見ありがとうございます。
フォレシアム物件がモテルルーム出きる次第
見学しに行きたいと思います。

[65: 匿名希望]

横浜といっても西区・中区と戸塚区では同じ括りはできないと思いますよ。
川崎は南部から北部まであまり差を感じません。
それと川崎はゴミ収集がおおらかでいいですよ。

[66: 匿名さん]

>川崎はゴミ収集がおおらかでいいですよ

以前から不思議に思っているのですが、ほとんど分別しないゴミをどのように処分しているのでしょうか？

[67: 匿名さん]

川崎区民ですが、川崎はゴミ焼却炉が高性能の奴らしく何でも燃やしてしまえるからだと聞いた事があります。
本当かどうかは知りませんが。

さて、経済の変調がはっきりしてきて景気動向が悪化に向かっています。
これまで再開発の計画があった地域では、計画見直し・中断・中止の箇所も出てくるでしょう。

ここがどうなるかは解りませんが、青田買いする以上は再開発完了後の良いイメージを膨らませて
物件に飛びついたのに、いつまでも開発の進まない地での生活を余儀なくされるという可能性もあるという事だけは考慮された方が良いと思います。

[68: 匿名さん]

聞いた話だとデカくて高温で燃やせる高機能な焼却炉があるらしいですよ。さすが工業地帯！

[69: 匿名さん]

以前ハセ公物件を見に行ったことがあるせいか、資料請求もしていないのに大きなチラシが送られてきました。ここもＰ500円〜を売りにしているんですね。。直床構造ですか？

[70: 匿名さん]

東京都も昨年からほとんどゴミの仕分けしなくて良くなりましたよ
処理場の設備も良くなったそうですが、もう東京湾に埋め立てる土地が
僅かで限界が見えてきたそうです、東京湾にゴミの島が増えるのもそろそろおしまいって
事らしいです

[71: 匿名さん]

長谷工の施工した物件はすべて仕様は同じ。直床です。
三井が分譲しようが、住友が分譲しようが、東京建物が分譲しようが施工が長谷工だと同じ仕様。
金太郎飴状態です。

なので、ここも直床です。
リセールバリューを考えると、今は二重床・二重天井が多くなっていますのでマイナスポイントとなるでしょう。