変動金利は怖くない！！その２１

[匿名さん]

前スレ（その２０）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79774/

それ以前のスレは>>2に記述します。

[721: 匿名さん]

フラット３５Ｓの１０年間１．３％固定、保証料なしに魅かれる。

[722: 匿名]

でも団信が0.3上乗せ、手数料が凄く高いだよね。

[723: 匿名さん]

まさに住友信託銀行じゃない。
おまけに繰り上げした分の保証料が手数料なしで返金されるのも小さな魅力。
毎月繰り上げ前提なら、ここの変動は最強だと思う。

[724: 匿名さん]

>>721
フラット35Sで1.3%って高すぎるでしょ。来月なればたぶん1％割れだろうし。

[725: 匿名さん]

↑
俺ミズホだけど、そんな感じでできるよ
返済額は５ヶ月以上５年以内で設定だったかな？

ちなみに優遇1.5

[726: 匿名さん]

フラットって皆さん今月来月実行出来る幸運な方はどれだけいるの？

みんな実は高い金利払ってるんじゃないの？

[727: 匿名さん]

しかしここまで長期金利が下がってくるとフラットSはかなり魅力だね。
団信込みで考えてもこれから組むんだったら変動よりフラットSの精神衛生上もいいね。

もちろん変動がすぐに上がるとは思ってないけど、たかだか団信の負担で安心が買えるんだったら長期の住宅ローンからしてみれば安いもの。今借りるんだったら俺はフラットSにするな。


以上、変動実行組より

[728: 匿名さん]

消毒しないとな

あぁ大変　ま逆に動いたら・・・・

変動で借りている私は兼業主夫

[729: 匿名さん]

今実行出来るならフラットSも悪くないけど、だいたい購入が決まって実行されるのは半年から一年後。

今低いからって自分の時に低いとは限らない。

今年の平均的金利は2.5くらいと考えると団信優遇入れて1.8。そして10年後には確実に1％上昇。
ならば民間の10年固定1.5前後のほうがメリットある気がする。

でも10年固定なら変動のがお得感があるので、結局変動で借りて2.8程度で借りた事を想定して返済額低減で繰上したほうが、金利上昇リスクにも収入が減少するリスクにも対応でき、かつ、総返済額を抑えられると思う。

[730: 匿名さん]

>>729
フラット20Sは来年は1番低いところで優遇後0.6-0.7%ぐらいまで下がるよ。
今年実行しちゃった人は涙目だろうけど、そこまで下がったら
民間の10年固定なんて有り得ない感じだと思うけど。

それでも変動が1番いいと思うのは同意見だが。繰上げのしやすさは何者にも変えがたい。
10年以内だったら、現状変動も固定みたいなもんだし10年固定はもったいない。

[731: 匿名さん]

フラット20Sが最強なのは認める。だが、20年で問題なくローン組める人は限られてるからね。

35年で比較するとまだ変動のが有利でしょ。

それと、今長期金利1％割れで騒いでるけど過去二回を振り返ってみると、98年9月の0.645の時は翌年99年2月に2.44まで急成反発。03年6月の0.43の時は4ヶ月後の9月に1.7にまで急反発してる。

来年実行の人はババ低く可能性はかなり高いと思うよ。

金融政策の効果は半年後くらいで現れるらしいからゼロ金利導入の半年後、ズバリ来年4月頃実行はかなりヤバイと思う。

[732: 匿名さん]

やっぱりこのままのんびり、変動にしないでずーっと固定でいこうかなぁ。
気楽だもんなぁ～。

[733: 匿名さん]

月数万の保険料が無駄になっても問題ないって人は固定にしとけば？

[734: もう一回]

やっぱりこのままのんびり、変動にしないでずーっと固定でいこうかなぁ。
気楽だもんなぁ～。

[735: 入居済み住民さん]

無駄な金払って楽しいですか？

[736: 購入検討中さん]

銀行ローンは銀行に騙されて手数料ばかり取られるって話聞くけど
素人でも大丈夫なんだろうか？

[737: 匿名はん]

>銀行ローンは銀行に騙されて手数料ばかり取られるって話聞くけど

まずどこで聞いた話なのか、どういった内容なのかの解説を。

>素人でも大丈夫なんだろうか？

金貸しは慈善活動ではないので、大丈夫な所なんて無い。

[738: 匿名さん]

フラットも金利低いなと飛び付くと手数料でびっくりとか有るじゃん。

民間は自由競争が行われており、消費者に不利益な事をやればあっという間に退場させられる。

特に今はネットなど、情報が早いからね。

銀行に騙されて手数料ぼったくられる？そんな話聞いた事ないけどね。

[739: 匿名さん]

変動金利は怖くないけど

変動金利の板にいる７３３や７３５は

ちょっと・・・

[740: 匿名さん]

金利上昇の心配なんかしてないでドル円みてみろよ
もういろんな意味で終わってる

[741: 匿名さん]

あら・・・

冬越せるのかしら・・・

[742: 匿名]

>735

え？民間のローン手数料の事？

[743: 匿名]

手数料→×
保証料→○

[744: 匿名さん]

＞無駄な金払って楽しいですか？
無駄？
価値観の問題でしょ。
あんたにとっては無駄でも、そうじゃない人も多いんだよ。
自分の価値観が絶対なんて思わない方がいいよｗ

[745: 銀行関係者さん]

銀行をなめるなよ、絶対に儲かるのが銀行。銀行に来る奴は客と思ってない。
我々がお伺いする先が本当のお客様。

[746: 匿名]

でも無駄にになる事には違いないしぃ

[747: 匿名さん]

なになに・・・どうなってんの？（笑）

[748: 匿名さん]

>>746
無駄無駄って・・
何事においてもそうなんだろうね。
余裕のない人生は嫌だねえ～

[749: 匿名さん]

>745

じゃあ、僕は本当のお客様だ。
ひつこい銀行が２行きた。

[750: 匿名さん]

↑そうあなたはカモ。

[751: ご近所さん]

余裕がないから無駄を回避してるわけじゃないよ。

無駄を省くこと自体を楽しんでるわけです。

変動万歳。

[752: 匿名さん]

>>749
"ひつこい”てどこの方言だよ。

[753: 匿名さん]

それを　価値観と言う。

[754: 匿名さん]

人生、金が一番ですか？
金を使って楽しみに交換するのではなく、
金そのもので楽しむのは非常に貧しい人生。

[755: 匿名さん]

人生銭だす、金で買えないものない、人の心も買える（変える）。

[756: 匿名さん]

人生金が一番とは思わないけど、やはりなるべく無駄なお金は使いたくないし、有効に使いたいですね。

それと老後など将来の不安もあるし。

[757: 匿名さん]

だから「無駄」というのは人の価値観の問題だって言ってるの

[758: 匿名さん]

消費税を年金財源にしないと、公務員の給料にした場合、

消費にお金回りませんよ

タダ、おむつには金掛けます

[759: 匿名]

金利が上がらなかったら完全に無駄だろ。どぶにカネ捨てたのと同じ。死金。

[760: 匿名さん]

くるくるパー

[761: 匿名さん]

今のフラットの金利も払うのもったいないと考えるなら

一生利息にビビって色

[762: 匿名]

いずれにしても都市銀行は儲かってる。儲かる仕組みになっている。

お客様のありがたさを教えてあげる必要があるね。
暫く干した方がいいですね。

ローン借りるのは、都市銀以外にしましょう。

[763: 匿名さん]

3000万35年借入の場合

変動0.775（おそらく11月からはこれくらいが標準）

月々81,563円元本62,213円利息19,350円
5年後の残債26,195,266円

フラット35S 1.74当初10年1%優遇団信込（三菱東京UFJのサイトより）
月々95,423円元本51,923円利息43,500円
5年後の残債26,747,509 円
※10年目以降の月々の返済額111,140円



差額繰上を行った場合（変動）
111,140円-81,563円=29,577円
29,577円×12ヶ月×5年1,774,620円の繰上返済が可能
5年後の残債24,420,646円

差額繰上を行った場合（フラット35S）
111,140円-95,423円=15,717円
15,717円×12ヶ月×5年943,020円の繰上返済が可能
5年後の残債25,804,489円


5年後の残債の差額
25,804,489円-24,420,646円=1,383,843円


変動の5年後の金利上昇リスク
残債24,420,646円を残り30年で返す場合
変動金利が3.7%（優遇前5.2）に上昇した場合、月々の返済額が112,396円になり、
フラットと逆転。
未払い利息発生金利は5.5%（優遇前7.0）


※数字は初期数値のみで比較してるので実際の数値と異なります。



さぁ、あなたはどちらを選びますか？

[764: 匿名さん]

１００万程度の差で３５年の安心が確定できるなら安いんじゃない？



家族も出来て、仕事も忙しくなって・・３５年って長いしね。
何十年もハラハラ金利を気にしてる時間を家族サービスや仕事に充てれるなら
１００万程度の差ならたいした事ないかな。

[765: 匿名さん]

今のフラットの金利も払うのもったいないと考えるなら

一生利息を計算して色

[766: 匿名さん]

そんなに計算しないと
変動って選べないのかなあ

なあ～んか違うんだよねえ～

[767: 匿名さん]

5年で１４０万でしょ？じゃ３５年では？

>766

計算やシミュレーションをしないの？そっちのほうがおかしいと思うけど。

これ見る限り金利上昇リスクはほとんど無いように思えるけど？

[768: 匿名さん]

今のフラットの金利も払うのもったいないと考えるなら

一生利息を計算して色

変動で借りているが

計算　しないよ

一生　やってろ

[769: 匿名さん]

固定さんって金利の計算とかしないんだ？
てことは自分がどれだけの利息払ってるとかの認識すらない？

よくそんなんで何千万も借りる気になりますね～

[770: 匿名さん]

団塊のみなさんがローンをきれいに払えて資産まで残しているのは
給料が3万円から30万円以上に、買った家の資産価値は数百万が数千万に順調に増えていったからだよね
間違っても彼らとは同じにはならんよ

[771: 匿名さん]

フラットSは10年後に無条件で1％上がるから、意外と危険な気もするけど

[772: いつか買いたいさん]

シンプルな質問させて頂きます。
10年後変動は何%上がってると思いますか？
かなり現実的な数字でお願い致します。

[773: 匿名さん]

>>772
MAXで0.5％。理由はそれが今までのMAXだから。（景気変動による上限）

低成長の日本で金利が上がる理由は財政リスクくらいしかない。
ただし、インフレが起これば不動産価格も見かけ上、上がるので問題ない。

変動で借りて、早くローンを返すのが王道。
デフレで実質金利は高止まりしているんだから。

[774: 匿名さん]

>>772
上がっていない可能性が80％ぐらい。0.5%以内で上がっている可能性が20％ぐらい。
それ以上上がっている可能性はほぼゼロ。

[775: いつか買いたいさん]

て事は絶対に変動？
やはりフラットは万が一の事故の為の保険的な考え方？

[776: 匿名さん]

>>775
長期金利次第ではフラットが変動以下になるかもしれんよ。
まあ、団信入れたらなかなか厳しそうだけど。

[777: 匿名さん]

>>772
これから10年って国家の財政破たんのリスクはさらに上がるとは思うが、
一方で過去10年以上も「今か、今か」と言われ続けて、実際はこの超超低金利。
いつか破裂するとわかっている爆弾が、いつ破裂するかは、神のみぞ知る。

これから借金するなら、今の金利は歴史的に最低レベルな事を考えると、
現状維持を前提としたシナリオはちと楽観的すぎるかも。
少なくとも金利が2～3%に上がって、且つ給料が現状維持でも大丈夫なように
設計はしておくべきだと思います。それが確率が高いシナリオかどうかの議論は別として。

[778: 匿名さん]

35年間金利を気にし続ける生活が苦にならなければ変動でいいんじゃない？

[779: 匿名さん]

>>777
ハイパーインフレなったら、変動でも固定でも関係ないし
２～３％上昇なんてそんな生易しい物じゃ済まないよ

それに関しては、他のヘッジ手段を常に用意しておくべき
あるいは、変動＋繰上げで出来るだけ早くちょっとでも残債を減らすか

[780: 匿名さん]

ハイパー

一回経験してみたいけど

来年も今年より不景気だと思うがね



ミルクミルク

[781: 匿名さん]

勘違いしている人がとても多いから、ローン担当者は
各種ローンの説明の前に、「固定金利やフラットSはハイパーインフレの対策にはなりません」
の一文を必ず付け加えるべきだと思う。

でないと、ハイパーインフレがもし起きた時にえらいことになると思うが。

[782: 匿名さん]

固定金利やフラットSがハイパーインフレの対策にならないって、マンコミュでよく
見ますけど、本当にそうなんですか！
契約条項に金利再設定条項みたいなのがはいってるんですか？

ちなみに私は変動です。

[783: 匿名さん]

35年間金利を気にしないでいられるほうがおかしいと思うよ。政策金利、日銀の金融政策は日本経済を
占ううえで重要項目。気にしないようにしてもニュースや新聞でばんばん情報が入ってくる。

そういうのを見てると普通に変動にしとくほうが金利上昇リスク以外のリスクへの対応が可能だという事が
分かる。

今の時代、変動を選ぶ事はごく普通の事だと思うが。もちろん、ここ最近のフラットSは魅力的だとは
思うがそれはたまたまだし。5月頃には2番底は無いとか言われてたからね。

デフレがあと10年続くかもしれない事も頭に入れて対策を取ったほうがいいよ。そうすると必然的に
元本を早めに減らすか貯蓄を増やす事が最善となる。

10年経ったらどちらがあらゆるリスクで安全圏にいるかは一目瞭然だろうな。

[784: 匿名さん]

フラットはRMBSになっているから、金利はFIXなんじゃないの？

RMBS買った投資家が損するだけなんじゃないの？

[785: 匿名さん]

1400万を25年の変動1.5％ぐらいで借りたが

さっさと繰り上げした方がいい？

[786: 匿名さん]

>>782
そもそもちょっと想像力を働かせたら、預金が封鎖・没収されるような状態で
住宅ローンだけは固定金利にしていれば、何があっても大丈夫と考える方がおかしい。

>>784
RMBSデフォルトなんてことになったら、メガバン全崩壊まで有り得るよ。

[787: 匿名さん]

仮に投資家だけが損をするからフラットは安全だったとする。

が、

まず、ギリシャ（神奈川県くらいのGDPの規模しかない）のような小国がデフォルトの危機と騒いだだけで
世界中が大騒ぎし、混乱したわけだし、仮にGDP世界2位の日本がそのような状況になったら世界経済が
どうなるか全く想像が付かない。

次にその投資家。投資家って言っても個人投資家ではなく、機関投資家がほとんどだと思うんだが、
住宅ローン担保証券って結局民間金融機関や生保、年金基金などが購入しているわけで、
そのお金って元々我々が預けていたり、加入していたりするお金。ようするに損をするのは我々だ。

さらにアメリカのサブプライムローン問題はそもそも住宅ローンを証券化して売ったから安全だと言って
世界中にばらまかれてた。日本がハイパーインフレになるような状況はアメリカのサブプライム問題どころ
の騒ぎでは無いでしょう？しかもアメリカの場合、政府が証券を買い取る事で何とか沈静化したけど、
ハイパーインフレでは政府が買い取る事すら出来ないでしょう。

なんか、イメージとして大洪水の中州で今にも飲み込まれてしまいそうな状況の中、ぼやが起きても消化器が
有るから安心ですって言ってるようなもんだな。

[788: 匿名さん]

＞ようするに損をするのは我々だ。
意味不明。
金融機関の業績でいちいち預金者が損をするのか？
銀行が倒産するならペイオフで１０００万円は守られる。
それだけの話。

フラットは固定金利でインフレ高金利であろうが将来もずっと固定。
これは当たり前の話。

そもそもフラットは証券化して売り飛ばす、よってフラットを販売した
金融機関などの損失はない。

[789: 匿名さん]

>>788
書いてあることのほとんどは同意だが、

>そもそもフラットは証券化して売り飛ばす、よってフラットを販売した
>金融機関などの損失はない。

については、金融機関自身もRMBS持ってるから損失は蒙り得る。

ただし、RMBSは住宅金融支援機構が超過担保をつけているから、
仮にデフォルトしたとしても、80-90％くらい戻ってくるんじゃないかな。

住宅金融支援機構そのものは税金で処理されるだろうから、最後は国民負担なんだろう。

[790: 匿名さん]

変動だって5年間は返済額変わらないし125%ルールがあるから仮にハイパーインフレが来たら
物価が上がった時点で一括で返しちゃえばいいじゃん。

ハイパーなほどインフレになるんだからお父さんの一回の飲み代くらいで住宅ローンチャラになるでしょ？

RMBSは別にフラットだけじゃなく、民間だって発行してるし。

[791: 匿名さん]

利息制限法ってしってますか？　ハイパーインフレがおきたからって法律が全部急になくなる訳じゃありませんよ？
そもそもハイパーインフレの時には金利は大して高くならない、しないという予測もあります。
もはやお金の価値が殆ど意味がなくなっていますので、その時に金利を上げても回収するスピードよりもお金の価値が下がるスピードの方が速くなるだけの話だからですよ。

そもそも日本がハイパーインフレになったら世界恐慌になりますよ。
日本がいくらアメリカを初めとする諸外国に金を貸していると思ってるんですか？
日本がデフォルトになる時には当然それらを全て回収するでしょう。他の国も一気に破綻しますね。

国債の額だけで赤字赤字いいますが、日本は実際には非常に珍しい純黒字国なのです。


と、いいますか、そもそもハイパーインフレが起きた時に仕事がまともにあると考えている方が不思議です。
アルゼンチンはハイパーインフレ後、国民の６０％以上がまともな仕事もない状態になった訳ですが。

[792: 匿名]

変動にしてるけど正直ストレス多いし怖いです

[793: 匿名さん]

どうして怖いの？

怖くないでしょ？

[794: 銀行関係者さん]

「繰り上げ返済したい」と言ってきた時は非常事態なので、客を説得して
応じないようにするのが鉄則。
繰り上げ返済は必ずできると言う契約ではない。ましてや何回もって。

[795: 匿名さん]

>>794
この銀行関係者、日本語が不自由なの？

[796: 匿名さん]

遠回しな親切ブーメランと思えば

お花畑に囲まれて穏やか至極なり

[797: 匿名さん]

銀行が繰上返済させないから変動危険？

新たな説だな。ハイパーインフレとか非現実的な怖い理由色々考えるね。

そめそも繰上なんてネット上で金額入れてボタンクリックするだけなんだが？

[798: 匿名さん]

ん？

変動が危険って？
なんで？？

[799: 匿名さん]

固定の存在意義がなくなるから

[800: 匿名さん]

また極端な（笑）

[801: 匿名さん]

固定で高い金利を払ってる方がよっぽど怖いけど。
最近のフラットSの金利ぐらいならまだいいが、3%長期固定とか恐ろしすぎる。

[802: 匿名さん]

３％の金利かぁ
確かに高いですね～

早く気付いて対処出来るといいけど…

って、３％の金利を維持している方っていらっしゃるのかなあ
なんやかんや言って、銀行さんって地味に仕事してますよ（笑）

[803: 匿名さん]

いるいるいっぱいいるよ。
借りたあとはメンテナンスしないやつ。

[804: 匿名さん]

住宅ローンってみんな変動金利になればいいのに。
そうなれば、どっちがいいのなんてないし。

３％で払っている（いた）つもりで、変動にして（代えて）、その分増額払いか貯蓄（繰上げ）するのが一番利口かな？

仮に全固定するに（したと）しても２％前後までなら許容範囲かな。

[805: 匿名さん]

これだけ動いてるのに？？？
気にしないの？？？

うそ～ん

とは言っても、子供が受験中は銀行よりの電話には一切耳を傾けなかった口ですが…
あの頃は金利なんて、ホントどーでも良かった（笑）

[806: 匿名さん]

今のご時勢、１０年固定なんていちばん無意味のような気がする。まだ全固定のほうがましかも？！

ま、変動がいちばん理にかなってるとは思うが。

[807: 匿名さん]

固定金利の金利は安心料としては高すぎ、「無駄」と思いますが、

昨日「無駄」じゃないと言ってた人、どう考えれば無駄じゃないと思えるか教えてくれる？

[808: 匿名さん]

無謀さんが変動パワー押し切って購入は
ちょぃと・・・だけど

金利動向を伺う 心の余裕 が持てない教育期間を挟む時は
その間だけ固定にして、放置するのもありだよ～

そう簡単に変動が動くとは思わないけど
それでも、やっぱり少しは気にしちゃうしね

サクッと一定期間放置する為に3・5・10と固定使う
固定って、その為の固定でしょ？

インフレにせよ
ハイパーインフレにせよ

もし、そんなのが来たら…キャッシュでローンを解決出来ない人間は
固定でも変動でも同じ末路でしょ？

[809: 匿名さん]

>>808
短期固定はそれこそ無駄だよ。短期に金利が今の変動水準から固定水準に
上がるほど経済回復することは、それこそ有り得ない。

[810: 匿名さん]

ほんとその通り。
固定する5年が35年の最後の5年ならともかく、最初の5年固定してもねｗ
無駄としか思えない。

[811: 808]

809　810

・・・無駄金ねえ
まあ、そうなんでしょうねえ

御二方曰く
と言うより、お先生方によるところ～の？（笑）

これにより以後、短期固定を思案される方は
私のとった愚行の前例を元に、よりよい方法に手回避なされますように！

最終的に、なにを無駄と判断するかは個々の価値観だと思っておりましたが
所詮、お金はお金でしかない訳ですもんね。気持ち云々の感情論では無いようです。

二の舞を踏みそうな方、お気を付けあそばされませ～

[812: 匿名さん]

主婦はスーパーで10円安いとちょっと遠くのスーパーまでわざわざ買いに行くぐらい
金にシビアなのに、ローンに関しては100万を保険料とか簡単に言っちゃうのが理解できない。

身近なことしか損得計算が出来ないんだろうか。

[813: 匿名さん]

１００万円、何の保険料？

[814: 匿名さん]

ねえ

家を買う時もですが、車を買う時も
ものすんごい気が大きくなってるような気がします

100万単位の金額であれば、まったく気にならない（笑）

しかし、10円を安くしようとする主婦ではないので・・・
私のような選択をするタイプは、元々がズボラなんだと思いますよ

たいした利息は払えませんが、塵も積もれば～で儲けて～ん
パパ　アホな妻でゴメンね・・・無駄にお金支払っちゃいましたあ

[815: 匿名さん]

僕も妻や母を見てていつもそう思います。
10円とかに頑張る姿勢はほほえましいので、ローンは自分が全て決めると分業すればいいと思います。

そういう主婦がローンにまで首を突っ込んできたら、やっかいです。
主婦は固定がすきそうだよなｗ

[816: 匿名さん]

>>813
812じゃないけど答えます。

固定金利を組んで金利上昇リスクを防ぐことに対する支払を保険料と表現してるんだと思います。

極めて妥当な表現だと思います。

[817: 匿名さん]

ん？

ご主人が舵取りをなさっているご家庭では
奥さまが口を出したりはしないでしょう？

当家は銀行さんよりシュミレーションさせて下さいと
再三言われ続けて、ようやっと動いた有り様ですよ（笑）

でも、こんなに低金利なのも心配ですよ
日本は大丈夫なのかしら・・・と
つい先日まで2％超の金利を支払っていたボンクラが心配してみるの巻

[818: 匿名]

30年終わってみれば、同じような結果だと思います。
その時を待ちましょう。


それでは、
2042年にここで。

[819: 匿名さん]

また・・・バカがモロ見えちゃった・・・


×シュミレーション
○シミュレーション

[820: 匿名さん]

818さん

ええ
そんな去り方！
素敵じゃないの　まったく（笑）

私は後7年で終わっちゃいますので…
トータル17年オール変動の一本勝ちで御座いました

ひでぶう